Ροή
Είναι δεδομένο ότι η τηλεργασία, απόρροια της υγειονομικής κρίσης, έχει επηρεάσει την αγορά επαγγελματικών ακινήτων, όπου δεσπόζει ο τομέας γραφείων, ωστόσο, ο συγκεκριμένος χώρος -ιδίως τα prime γραφεία και τα «πράσινα» κτήρια- έχει δείξει αξιοσημείωτες αντοχές. Και αυτό φάνηκε μέσα στο 2020, μια χρονιά η οποία στο μεγαλύτερο μέρος της «συνδέθηκε» με την πανδημία, τους περιορισμούς και τις σημαντικές αλλαγές (και) στον επαγγελματικό τομέα. Τα στοιχεία που δημοσίευσε χτες η ΤτΕ ήταν ενδεικτικά των αντοχών του «γραφειακού real estate».
Παρά την τηλεργασία οι ονομαστικές τιμές για τα γραφεία κινήθηκαν ανοδικά το 2020 ανά την Ελλάδα, έστω και με σαφώς χαμηλότερους ρυθμούς σε σύγκριση με το 2019, απόρροια του κορωνοϊού. Σε ό,τι αφορά τα ενοίκια για χώρους υψηλών προδιαγραφών, η πανδημία μάλλον επηρέασε περισσότερο τα επίπεδα των τιμών, αν και όχι στο βαθμό που θα περίμενε κάποιος. Ειδικότερα, με βάση τα διαθέσιμα προσωρινά στοιχεία, το 2020 οι ονομαστικές τιμές των γραφείων υψηλών προδιαγραφών αυξήθηκαν κατά μέσο όρο κατά 1,2% σε σχέση με το 2019 για το σύνολο της Ελλάδας, έναντι αύξησης 3,9% το 2019. Για το σύνολο του 2020, τα μισθώματα γραφείων σε ονομαστικούς όρους για το σύνολο της Ελλάδας μειώθηκαν κατά 1,1% (προσωρινά στοιχεία). Με διάκριση κατά γεωγραφική περιοχή, η Αθήνα κατέγραψε μέσο ετήσιο ρυθμό μείωσης των μισθωμάτων 2,4%, η Θεσσαλονίκη κατέγραψε αύξηση 1,3% και η υπόλοιπη Ελλάδα μείωση 0,1%. Μάλιστα, το β΄ εξάμηνο του 2020, τα μισθώματα των γραφείων, για το σύνολο της χώρας, κατέγραψαν αύξηση 0,8% σε σχέση με το α΄ εξάμηνο του 2020.
Η ανθεκτική, σταθεροποιητική τάση της αγοράς των γραφειακών χώρων έχει διαφανεί και από αναλύσεις που έχουν «δει το φως της δημοσιότητας» μέσα στο 2021, αλλά και από όσα έχουν αναφέρει στελέχη του real estate σε κάθε ευκαιρία.
Προ ολίγων μηνών, σχετική έρευνα της πιστοποιημένης εταιρείας εκτιμήσεων GEOAXIS σημείωνε ότι τα ποιοτικά γραφεία, σχεδόν ανεξάρτητα θέσης, συγκεντρώνουν πολύ υψηλή ζήτηση και ενοίκια που μπορεί να ξεφύγουν επάνω από 20 ευρώ/τ.μ./μήνα και αποδόσεις γύρω στο 6,5%, ενώ τα παλαιότερα ή μη ανακαινισμένα γραφεία δεν μπορούν να ενοικιαστούν ούτε προς 5 ευρώ/τ.μ./μήνα σε δευτερεύουσες θέσεις στο κέντρο της Αθήνας. Στο ενδιάμεσο χώρο βρίσκονται τα παλαιά γραφεία σε κεντρικούς οδικούς άξονες, όπου σημειώνουν αξιοσημείωτη ανθεκτικότητα και μισθωτικές αξίες περί τα 10 euro/τμ/ μήνα με αποδόσεις γύρω στο 7,5%. Το απόθεμα νέων σύγχρονων γραφειακών χώρων αναμένεται να αυξηθεί με πολύ αργούς ρυθμούς βραχυπρόθεσμα, αφενός λόγω της έλλειψης κατάλληλων ακινήτων εντός λεκανοπεδίου και αφετέρου λόγω της στάσης αναμονής σχετικά με την πορεία της εργασίας από το σπίτι.
Η Geoaxis εκτιμούσε ότι μετά την πανδημία η ζήτηση θα στραφεί σε σύγχρονα γραφεία περιφερειακά της Αθήνας, με εύκολη πρόσβαση και με μικτές αναπτύξεις που θα συνδυάζουν επιπρόσθετα οικιστικές χρήσεις και χρήσεις καθημερινών δραστηριοτήτων (F&B, γυμναστήρια κ.λπ.). Όσον αφορά στα prime γραφεία (ακίνητα υψηλών προδιαγραφών, ενεργειακής κλήσης Α και πιθανά με πιστοποίηση LEED), οι αποδόσεις κινούνται σε τροχιά αποκλιμάκωσης, πλέον από 6% έως 7%. Αναφορικά με τις τιμές μέσα στο πρώτο τρίμηνο του 2021 τη μεγαλύτερη αύξηση παρουσίασε ο άξονας της Λ. Συγγρού (κατά 1,63% από 9,20 σε 9,35 ευρώ/τ.μ./μήνα) ενώ έπονται ο άξονας της Λ. Μεσογείων (κατά 0,99% από 9,11 σε 9,20 ευρώ/τ.μ./μήνα), ο άξονας της Λ. Κηφισίας (κατά 0,84% από 10,73 σε 10,82 ευρώ/τ.μ./μήνα) και ο άξονας της Λ. Βουλιαγμένης (κατά 0,82% από 8,52 σε 8,59 ευρώ/τ.μ./μήνα).
Πάντως, κοινός τόπος ανάμεσα στους ισχυρούς ομίλους του real estate είναι ότι επιλεγμένοι γραφειακοί χώροι πρώτης προβολής, που βρίσκονται σε περιοχές με ενδιαφέρον και μάλιστα έχουν… «πράσινο πιστοποιητικό» θα συνεχίσουν να αποτελούν πεδίο δράσης για τις εγχώριες ΑΕΕΑΠ και τις εταιρείες ανάπτυξης ακινήτων.
Προ ημερών, κατά τη Γ.Σ. της Prodea, ο CEO του γκρουπ, κ. Καρυτινός, έκανε ειδική μνεία στους γραφειακούς χώρους, για τους οποίους εκτίμησε ότι «το πρόβλημα της αγοράς είναι η προσφορά και όχι η ζήτηση», αναφερόμενος ειδικά στα Grade A’ ακίνητα και στα «πράσινα» γραφεία υψηλών προδιαγραφών. Σημείωσε ότι για τους καλούς χώρους τα ενοίκια είναι τουλάχιστον ικανοποιητικά, ενώ προέβλεψε ότι, παρά το γεγονός ότι δεν υπάρχει απόθεμα ποιοτικών χώρων, η τηλεργασία που εφαρμόζεται και στην Ελλάδα λόγω πανδημίας δεν θα επηρεάσει τον συγκεκριμένο τομέα real estate. «Ο τομέας γραφείων είναι υπό αξιολόγηση, αλλά δεν βλέπουμε πρόβλημα ούτε μεγάλη επίδραση από την τηλεργασία. Άλλωστε, αν εξαιρέσουμε τις τράπεζες και κάποιες ακόμα επιχειρήσεις που επιθυμούν μείωση κόστους, η συντριπτική πλειοψηφία των εταιρειών στην Ελλάδα είναι μικρομεσαίες. Κατά συνέπεια, δεν αναμένεται πρόβλημα στους γραφειακούς χώρους ιδίως τους ποιοτικούς». Ο κ. Καρυτινός ανέφερε ότι τα γραφεία είναι βασικός πυλώνας της αγοράς real estate, ιδίως το νέο προϊόν («πράσινα»).
Σύμφωνα με πρόσφατες εκτιμήσεις της Cerved Property Services στην κατηγορία των γραφειακών χώρων υψηλών προδιαγραφών θα υπάρχει σταθεροποίηση των τιμών των αποδόσεων και των μισθωμάτων, λόγω της έλλειψης σύγχρονων γραφειακών χώρων. Σε ζώνες με σημαντική συγκέντρωση ποιοτικών χώρων γραφείων όπως ο άξονας γύρω από τη Λεωφόρο Κηφισίας έως την ευρύτερη περιοχή των Βορείων Προαστίων η διαθεσιμότητα γραφειακών χώρων προς ενοικίαση περιορίστηκε στο 6,76%. Αντίθετα σε κτίρια με πιο σύγχρονα πρότυπα κατασκευής τους οι ελεύθεροι, προς ενοικίαση, χώροι δεν ξεπέρασαν το 5%.
Να υπενθυμίσουμε τέλος ότι οι προ ολίγων μηνών διαγωνισμοί (πλειστηριασμοί) για τα ακίνητα της Ektasis είχαν δείξει ότι ακίνητα που μπορούν να χρησιμοποιηθούν (ή μετατραπούν) ως χώροι γραφείων σε prime περιοχές (Μαρούσι κ.α.) προσελκύουν σημαντικό ενδιαφέρον αλλά και υψηλά τιμήματα.
