Ροή
Τα τελευταία δύο χρόνια πραγματοποιήθηκαν επενδύσεις ύψους 200 εκατ. ευρώ στους χώρους logistics. Και παρά τη χαμηλότερη, σε σχέση με το 2019 απορρόφηση σε όρους τετραγωνικών μέτρων, φέτος τα deals είναι σημαντικότερα. Αυτό αναφέρει, μεταξύ άλλων, η πρόσφατη ανάλυση της Geoaxis για τους αποθηκευτικούς χώρους.
Όπως σημειώνει η εταιρεία ως γενικό συμπέρασμα, «εξαιρετικά αισιόδοξη πορεία καταγράφηκε το 2020 στα Logistics, τόσο σε επίπεδο ζήτησης, όσο και σε επίπεδο αξιών, καθώς ο κλάδος αναδεικνύεται ο μεγάλος ωφελημένος της πανδημίας. Η εποχή του e-commerce μόλις ανατέλλει και οι αλλαγές που έρχονται στον τρόπο που αντιλαμβανόμαστε τις μετακινήσεις και την καταναλωτική εμπειρία θα επιφέρει σεισμικές αλλαγές. Για την ευρύτερη αγορά των Logistics, τα καλύτερα φαίνεται να είναι μπροστά».
Ο κλάδος των Logistics και η συνολική διαμετακομιστική βιομηχανία έχει τεράστια περιθώρια εξέλιξης και ανάπτυξης στη χώρα μας. Ο κλάδος σύμφωνα με έρευνα της Deloitte (2020) συμβάλει κατά 10,8% στο ΑΕΠ κάθε χρόνο, ποσοστό κάτω από τον μέσο όρο της Ευρωπαϊκής Ένωσης που ανέρχεται στο 13,0%. Σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία της Παγκόσμιας Τράπεζας (Δείκτης Απόδοσης Logistics) όπως δημοσιεύθηκαν σε σχετική μελέτη της Ernst & Young (EY) τον Αύγουστο 2020, η Ελλάδα καταλαμβάνει την 42η θέση παγκοσμίως. Έχει βελτιώσει σημαντικά τις υποδομές (οδικοί άξονες, σιδηρόδρομος) και το πλαίσιο λειτουργίας των εταιρειών logistics, ευρισκόμενη πιο πάνω από ανταγωνίστριες χώρες στα Βαλκάνια (Σκόπια (81η), Ρουμανία (48η), Βουλγαρία (52η) και Τουρκία (47η), με συνέπεια να έχει βελτιώσει και την κατάταξη της σε σχέση με το 2012 κατά 27 θέσεις.
Το δίκτυο logistics στην Ελλάδα έχει αναπτυχθεί γύρω από επτά διακριτά περιφερειακά κέντρα σε Θριάσιο Πεδίο, Ανατολική Αττική, Βόρεια Αττική, Πειραιά, Οινόφυτα, Σίνδος και Καλοχώρι. Στην Αττική βρίσκεται περίπου το 60%-70% του συνόλου των επιφανειών.
Το διαθέσιμο μέγεθος αποθήκευσης εγκαταστάσεων logistics υπερδιπλασιάστηκε την περίοδο 2003- 2009, πριν την οικονομική κρίση. Πάντως, το μέσο μέγεθος έκτασης των αποθηκών που έχουν χτιστεί ή αναβαθμιστεί, δεν έχει αυξηθεί. Σύμφωνα με μελέτη του Πανεπιστημίου Αιγαίου, μόνο το 14% των αποθηκών διαθέτει εσωτερικό αποθηκευτικό χώρο που είναι μεγαλύτερος των 45.000τ.μ., ενώ περισσότερο από το 62% είναι μικρότερες από 10.000τ.μ. Ειδικά για τον αστικό ιστό της Αθήνας, η στέγαση χρήσεων είτε αυτές αφορούν βιομηχανική παραγωγή, είτε παραδοσιακή αποθήκη και 3PL, εκτιμάται ότι ανέρχεται σε 3,3 εκατομμύρια τ.µ., ενώ σημειώνεται ότι ένα μεγάλο ποσοστό εξ’ αυτών, που αγγίζει περίπου το 40% αποτελείται από εργοστάσια παραγωγής, μεγάλης παλαιότητας τα οποία έχουν σταματήσει προ αρκετών ετών τη λειτουργία τους και σήμερα χρησιμοποιούνται ως απλοί αποθηκευτικοί χώροι τύπου ξηρού φορτίου.
Σήμερα, κάθε νέος χώρος logistics επιφανείας πάνω από 20.000 τ.μ. μπορεί να μισθωθεί άμεσα καθώς υπάρχει συσσωρευμένη ζήτηση και ανύπαρκτη προσφορά. Η ανισορροπία της αγοράς οδηγεί σε αυξήσεις στις αξίες και μείωση των συντελεστών απόδοσης για καλά ποιοτικά ακίνητα, ανάλογα την θέση και τα χαρακτηριστικά κατασκευής. Οι αποδόσεις στην Ελλάδα σήμερα μεταξύ 8,00 – 8,50% είναι από τις πιο ανταγωνιστικές σε Ευρωπαϊκό επίπεδο καθώς μια τυπική απόδοση στην Μεγάλη Βρετανία ή στην Γερμανία για προνομιούχα ακίνητα, κυμαίνεται στο 4,0%-4,5%. Η υψηλή απόδοση τόσο σε σχέση με άλλους κλάδους του Real Estate, όσο και με άλλα επενδυτικά προϊόντα (βλ. μετοχές, ομόλογα, καταθέσεις) αναμένεται να οδηγήσει θεσμικούς και μη επενδυτές στην όλο ένα και μεγαλύτερη τοποθέτηση σε κτίρια αποθηκών/logistics στο άμεσο μέλλον.
Με βάση την έρευνα αγοράς που πραγματοποίησε η Geoaxis για τον Νοέμβριο-Δεκέμβριο 2020, για απολύτως τυπικούς χώρους, δίχως σύγχρονες προδιαγραφές και με ύψη μέχρι 9 μέτρα, η υψηλότερη διάμεση ζητούμενη τιμή ενοικίασης καταγράφεται στα Μεσόγεια Αττικής με 3,60 €/τμ/μήνα, δεύτερος έρχεται ο Ασπρόπυργος με 3,36 €/τμ/μήνα, τρίτη είναι η Ελευσίνα με 2,45 €/τμ/μήνα.
Χαμηλότερες διάμεσες ζητούμενες τιμές ενοικίασης εμφανίζουν τα Οινόφυτα με 2,25 €/τμ/μήνα και τέλος το Καλοχώρι & ΒΙ.ΠΕ. Σίνδου με 1,79 €/τμ/μήνα. Οι μισθωτικές αξίες κινούνται σε ένα εύρος μεταξύ 2,0-4,0 euro/τμ/μήνα. Η Geoaxis εκτιμά πως μισθώσεις πάνω από 4,0 euro/τμ/μήνα αφορούν αποκλειστικά σε ακίνητα πολύ καλών προδιαγραφών. Οι μισθωτικές αξίες θα βαίνουν αυξανόμενες τα επόμενα χρόνια ως αποτέλεσμα του συνδυασμού της μικρής προσφοράς ποιοτικών κατασκευών και της έλλειψης διαθέσιμης γης.
Αναφορικά με τις επιφάνειες, η μεγαλύτερη διάμεση διαθέσιμη επιφάνεια προς μίσθωση καταγράφεται στα Μεσόγεια Αττικής με 5.500τμ, δεύτερος σε σειρά είναι ο Ασπρόπυργος με 4.042τμ και τρίτα έρχονται τα Οινόφυτα με 4.000τμ. Τις μικρότερες διάμεσες διαθέσιμες επιφάνειες εμφανίζουν το Καλοχώρι & ΒΙ.ΠΕ Σίνδου με επιφάνεια 2.805τμ και η Ελευσίνα με επιφάνεια 1.500τμ.
Με βάση την έρευνα αγοράς που πραγματοποίησε η Geoaxis για τον Νοέμβριο-Δεκέμβριο 2020, για απολύτως τυπικούς χώρους, δίχως σύγχρονες προδιαγραφές και με ύψη μέχρι 9 μέτρα, η υψηλότερη διάμεση ζητούμενη τιμή πώλησης καταγράφεται στην Ελευσίνα με 1.000 €/τμ, δεύτερος σε σειρά είναι ο Ασπρόπυργος με 596,30 €/τμ και τρίτα έρχονται τα Μεσόγεια Αττικής με 559,45 €/τμ.
Χαμηλότερες διάμεσες τιμές πώλησης εμφανίζουν το Καλοχώρι & ΒΙ.ΠΕ Σίνδου με 427,25 €/τμ και τελευταία έρχονται τα Οινόφυτα με τιμή 253,84 €/τμ. Οι αξίες κινούνται σε ένα εύρος μεταξύ 250-1.000 euro/τμ.
Η ζητούμενη τιμή για την Ελευσίνα (1.000euro/τμ) παρατίθεται για λόγους πληρότητας, αν και η εταιρεία εκτιμά ότι η πλειοψηφία των αγγελιών στη συγκεκριμένη περιοχή αφορά σε ακίνητα που είτε έχουν σημαντικό υπόλοιπο συντελεστή δόμησης, είτε βρίσκονται σε θέσεις με ευνοϊκό πολεοδομικό καθεστώς. Σε κάθε περίπτωση τα 1.000 ευρώ/τμ δεν αντιπροσωπεύουν μια μέση τιμή για αποθήκες στην Ελευσίνα. Κατά την εταιρεία, πωλήσεις πάνω από 600 euro/τμ αφορούν αποκλειστικά σε ακίνητα πολύ καλών προδιαγραφών. Οι αξίες θα βαίνουν αυξανόμενες τα επόμενα χρόνια ως αποτέλεσμα του συνδυασμού της μικρής προσφοράς ποιοτικών κατασκευών και της έλλειψης διαθέσιμης γης.
