Από «σαράντα κύματα» πέρασε το τελευταίο διάστημα το Airbnb διεθνώς, αλλά και στην Ελλάδα, με την πανδημία του κορονοϊού να αποδεικνύεται ικανή να ανατρέψει ισορροπίες πολλών ετών στον κλάδο της βραχυχρόνιας μίσθωσης, αλλά και να προκαλέσει σημαντική ζημιά σε αυτόν.

Πλέον, όσο ο πλανήτης και η Ελλάδα σχεδιάζουν την επόμενη ημέρα, πατώντας «γκάζι» για την επανεκκίνηση των οικονομιών, το Airbnb μετράει τις πληγές του και επιχειρεί να ορθοποδήσει ξανά, διεκδικώντας το μερίδιο αγοράς που του αναλογεί.

Πίσω στο μακρινό 2008

Η νέα παγκόσμια τάση βραχυχρόνιας μίσθωσης καταλυμάτων ξεκίνησε το 2008 με έδρα το Σαν Φρανσίσκο από τους Brian Chesky και Joe Gebbia. Η ιδέα προήλθε αρχικά όταν οι δύο συνιδρυτές της εταιρείας Airbnb, το φθινόπωρο του 2007 αποφάσισαν να φιλοξενήσουν τρεις ταξιδιώτες που αναζητούσαν διαμονή, καθώς στα ξενοδοχεία δεν υπήρχε διαθεσιμότητα λόγω της διοργάνωσης ενός συνεδρίου μεγάλης απήχησης.

Σήμερα, η ιδέα αυτή έχει εξελιχθεί σε μια οργανωμένη αγορά βραχυχρόνιας μίσθωσης χώρων, ταχύτατα αναπτυσσόμενη, που οφείλεται στα πλεονεκτήματα που προσφέρει (πληθώρα τοποθεσιών και μεγάλο εύρος τιμών ανάλογα με την ποιότητα).

Το Airbnb αποτελεί πλέον τη δημοφιλέστερη πλατφόρμα βραχυχρόνιας μίσθωσης, παρουσιάζοντας σημαντική εξάπλωση στην Ελλάδα αλλά και παγκοσμίως.

Το Airbnb στην Ελλάδα στην προ κορονοϊού εποχή

Όπως αποτυπώνεται σε πρόσφατη μελέτη της Ernst & Young, που πραγματοποιήθηκε για λογαριασμό του Εμπορικού και Βιομηχανικού Επιμελητηρίου Αθηνών (ΕΒΕΑ), το φαινόμενο του Airbnb εμφανίστηκε στην Ελλάδα τα χρόνια της κρίσης, καθώς η υψηλή υποαπασχόληση και ανεργία έστρεψαν αρκετό κόσμο στην αναζήτηση νέων τρόπων ενίσχυσης του εισοδήματος τους.

To Airbnb έδωσε τη δυνατότητα σε ιδιοκτήτες ακινήτων να «μοιραστούν» ανεκμετάλλευτους χώρους ή και αυτοτελή ακίνητα προσφέροντάς τους έσοδα. Πολύ σύντομα η πλατφόρμα του Airbnb κατάφερε να κερδίσει το ενδιαφέρον των πολιτών και συνέβαλε σημαντικά στην αλλαγή της δομής της τουριστικής αγοράς και του κλάδου φιλοξενίας, με έμφαση στη διαμονή χαμηλού κόστους.

Ωστόσο, η δυναμική εξάπλωση του Airbnb στην Ελλάδα μπορεί αρχικά να αποτέλεσε επενδυτική ευκαιρία για κάποιους ή να έδωσε την ευκαιρία σε ιδιοκτήτες ακινήτων να αυξήσουν το εισόδημά τους, αλλά ταυτόχρονα έχει προκαλέσει αρνητικές αντιδράσεις. Δεν είναι κρυφό ότι το Airbnb έχει κατηγορηθεί ότι ασκεί αθέμιτο ανταγωνισμό προς τον παραδοσιακό ξενοδοχειακό κλάδο, μειώνοντας το μερίδιο αγοράς του. Τα ξενοδοχειακά καταλύματα υπόκεινται σε αυστηρούς ελέγχους, πρότυπα λειτουργίας και αδειοδοτήσεις, τα οποία παρακάμπτονται στις αγορές βραχυχρόνιας μίσθωσης. Παράλληλα, δημιουργείται ένα ζήτημα απώλειας κρατικών εσόδων εάν ληφθούν υπόψιν τα έσοδα τα οποία θα εισπράττονταν στην περίπτωση που οι επισκέπτες του Airbnb κατευθύνονταν προς τα παραδοσιακά ξενοδοχεία.

«Πρωταθλήτρια» του Airbnb η Αθήνα

Ιδιαίτερα σημαντικό ήταν το αποτύπωμα του Airbnb στην αθηναϊκή αγορά, όπως προκύπτει από την ανάλυση της Ernst & Young, η οποία εξέτασε την εξάπλωση του φαινομένου στην Ελλάδα από τον Μάιο του 2017 έως τον Σεπτέμβριο του 2019.

Το Σεπτέμβριο του 2019, στον κεντρικό τομέα του Δήμου Αθηναίων εμφανίζονταν συνολικά 11.338 καταχωρήσεις καταλυμάτων, τα οποία αποτελούνταν από αυτοτελή καταλύματα, ιδιωτικά και κοινόχρηστα δωμάτια, ενώ για την ίδια ημερομηνία για πρώτη φορά φαίνεται να έχει προστεθεί ως νέος τύπος καταλύματος τα δωμάτια ξενοδοχείων. Μόνο τη διετία Μάιος 2017 - Μάιος 2019, ο συνολικός αριθμός καταλυμάτων είχε σχεδόν διπλασιαστεί και αντιστοιχούσε σε μέσο ετήσιο ρυθμό αύξησης 40,2%.

Σε επίπεδο συνοικιών, η υψηλότερη συγκέντρωση καταλυμάτων είχε παρατηρηθεί στο Εμπορικό Τρίγωνο - Πλάκα και ακολουθούσαν οι περιοχές Κουκάκι-Μακρυγιάννη και Μουσείο – Εξάρχεια - Νεάπολη. Στη συνέχεια έρχονταν οι περιοχές Νέος Κόσμος, Άγιος Κωνσταντίνος-Πλατεία Βάθης και Παγκράτι, ενώ τέλος, ακολουθούσε η Πλατεία Αττικής.

Όταν ξέσπασε η «καταιγίδα» του κορονοϊού

Από τα εξειδικευμένα στοιχεία της ίδιας μελέτης - τα οποία αφορούν στην περίοδο της πανδημίας - προκύπτει ότι ο κορονοϊός έδιωξε τον κόσμο μακριά από το Airbnb, στρέφοντάς τον στη μακροχρόνια μίσθωση. Ειδικότερα, τους προηγούμενους μήνες και στη σκιά του κορονοϊού, η προσφορά ακινήτων προς ενοικίαση για μακροχρόνιες μισθώσεις κατέγραψε αύξηση από 5% έως 44,4%, ανάλογα με την περιοχή, με αντίστοιχη φυσικά μείωση της προσφοράς βραχυχρόνιων μισθώσεων μέσω Airbnb.

Σε εθνικό επίπεδο, η ύφεση που καταγράφεται στην αγορά ακινήτων λόγω της πανδημίας είναι εξίσου σημαντική. Οι αγοραπωλησίες έχουν σταματήσει, οι πλατφόρμες τύπου Airbnb έχουν καταρρεύσει και οι ιδιοκτήτες ακινήτων βλέποντας τη μειωμένη τουριστική κίνηση και τα εισοδήματά τους να συρρικνώνονται στρέφονται προς τη μακροχρόνια μίσθωση. Μέχρι πριν από μερικούς μήνες, σε δημοφιλείς τουριστικές περιοχές όπου παρατηρείτο υψηλή προσφορά καταλυμάτων τύπου Airbnb, η περιορισμένη προσφορά σε ακίνητα για μακροχρόνια μίσθωση είχε οδηγήσει τα ενοίκια σε υψηλά επίπεδα. Ωστόσο, σήμερα η κατάσταση φαίνεται να έχει αλλάξει.

Στην Ελλάδα, μια νέα πραγματικότητα φαίνεται να κάνει την εμφάνισή της στην αγορά ακινήτων, με αυξημένη προσφορά στα διαμερίσματα προς ενοικίαση που πριν από λίγο καιρό λειτουργούσαν ως τουριστικά καταλύματα τύπου Airbnb. Σύμφωνα με την πλατφόρμα ερευνών για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις (AirDNA), μέχρι το τέλος Μαρτίου οι ενεργές αγγελίες ακινήτων στο κέντρο της Αθήνας είχαν υποχωρήσει σε 9.900, από σχεδόν 10.330 στις αρχές του μήνα. Συνολικά 430 ακίνητα σταμάτησαν να διατίθενται ως καταλύματα βραχυχρόνιας διαμονής, δείγμα των προθέσεων των ιδιοκτητών. Αντίστοιχα, η μέση πληρότητα κατά τον μήνα Μάρτιο υποχώρησε στο 41% από 82% που είχε καταγραφεί το Σεπτέμβριο.

Επιπλέον, πρόσφατα στοιχεία του Spitogatos.gr δείχνουν ότι κατά το διάστημα Μάρτιος – Απρίλιος 2020, η αύξηση στον αριθμό των αγγελιών ενοικίασης ακινήτων είναι αξιοσημείωτη. Συγκεκριμένα, για τον Απρίλιο, η συνολική αύξηση των αγγελιών στο Δήμο Αθηναίων ανήλθε στο 7,1%. Η αλλαγή της εικόνας που καταγράφεται σε όλες τις περιοχές με υψηλή συγκέντρωση διαμερισμάτων του Δήμου Αθηναίων, που μέχρι πριν από μερικό διάστημα ήταν αναρτημένα στην πλατφόρμα της Airbnb και σε άλλες ψηφιακές πλατφόρμες βραχυχρόνιων μισθώσεων είναι αισθητή.

Οι περιοχές με τις μεγαλύτερες αυξήσεις σε αγγελίες ακινήτων προς ενοικίαση

Στα Πετράλωνα σημειώθηκε η μεγαλύτερη αύξηση σε αγγελίες ακινήτων προς ενοικίαση (44,4%). Στις περιοχές Γκάζι Μεταξουργείο - Βοτανικός, οι αγγελίες ενοικίασης διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 18,0%, στον Νέο Κόσμο η άνοδος άγγιξε το 43,6%, ενώ συνολικά στο Εμπορικό Τρίγωνο (Πλάκα, Μοναστηράκι, Ακρόπολη κ.τ.λ.) η αύξηση των ενοικιαστηρίων ανήλθε σε 30,8%. Επιπλέον, στις περιοχές Ιλίσια, Εξάρχεια-Νεάπολη, Πολύγωνο και Παγκράτι η αύξηση των αγγελιών κυμάνθηκε από 11-11,8%.

Στο Μετς-Καλλιμάρμαρο η άνοδος άγγιξε περίπου το 9%, ενώ στο Κουκάκι-Μακρυγιάννη το 5%. Επομένως, γίνεται αισθητή η ενίσχυση της προσφοράς των διαθέσιμων ενοικιαζόμενων διαμερισμάτων, ιδίως σε περιοχές όπου είχαν παρατηρηθεί ελλείψεις. 

Ωστόσο, παρά τη στροφή σημαντικής μερίδας ιδιοκτητών προς τις μακροχρόνιες μισθώσεις ακινήτων, αρκετοί είναι εκείνοι που διατηρούν στάση αναμονής, χωρίς να παραιτούνται από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις και περιμένουν να δουν πώς θα εξελιχθεί η ζήτηση ώστε να πράξουν αναλόγως.

Σύμφωνα με τα τελευταία διαθέσιμα στοιχεία της AirDNA, το χρονικό διάστημα 18-24 Μαΐου οι νέες κρατήσεις που καταγράφηκαν μέσω των πλατφορμών Airbnb και HomeAway για διαμονή στην Ελλάδα ανήλθαν στις 20.037, ενώ τις περιόδους 4-10 Μαΐου και 11-17 Μαΐου οι νέες κρατήσεις είχαν διαμορφωθεί σε 13.054 και 15.378 αντίστοιχα. Η τάση φαίνεται να είναι ανοδική, δείγμα της ζήτησης που υπάρχει από το εξωτερικό για διακοπές στην Ελλάδα κατά την θερινή περίοδο4.

Το Airbnb «ήρθε για να μείνει» παρά τη ζημιά του κορονοϊού

«Παρόλο που η Ελλάδα προσπαθεί να εκτιμήσει όσο γίνεται πιο ρεαλιστικά το μέγεθος της ύφεσης στην οικονομία, λόγω της πανδημίας, το Airbnb και οι αντίστοιχες πλατφόρμες δεν θα σταματήσουν να υφίστανται», τονίζεται στη μελέτη.

Όπως και με τον τουρισμό, έτσι και στην περίπτωση των βραχυχρόνιων μισθώσεων, αυτό που θα συμβεί είναι η προσαρμογή τους στα νέα δεδομένα μετά την πανδημία, με πρωταρχικό μέλημα την ασφάλεια. Ακόμα κι όταν οι πτήσεις ξεκινήσουν και ο κόσμος αρχίσει να ταξιδεύει ξανά, η ασφάλεια και η προστασία θα αποτελούν βασικές αρχές.

Όπως εκτιμούν οι συντάκτες της μελέτης, το Airbnb αναμένεται να αποκτήσει συγκριτικό πλεονέκτημα σε ό,τι αφορά την ασφάλεια, καθώς θεωρείται πιο εύκολο κάποιος να τηρήσει τα μέτρα ασφάλειας σε ένα διαμέρισμα τύπου Airbnb, παρά σε ένα ξενοδοχείο.

Επιπλέον, στο πλαίσιο της προσαρμογής του Airbnb στα νέα δεδομένα, αλλαγές αναμένονται και στις τιμές διανυκτέρευσης, καθώς η βραχυχρόνια μίσθωση θα προσφέρει θεωρητικά μεγαλύτερη υγειονομική ασφάλεια από ένα ξενοδοχείο.

Στροφή στη μεσοπρόθεσμη διάρκεια

Στο επίκεντρο των αλλαγών βρίσκεται και η προώθηση των μισθώσεων μεσοπρόθεσμης διάρκειας, δηλαδή η εταιρεία να απευθύνεται σε ένα κοινό, το οποίο πέρα από ολιγοήμερες διακοπές να αναζητά κατάλυμα για μερικές εβδομάδες ή ακόμα και μήνες.

Όπως έχει διαπιστωθεί, τη συγκεκριμένη περίοδο εκδηλώνεται ζήτηση για μεγαλύτερης διάρκειας διαμονή σε καταλύματα μέσω Airbnb, ασφαλώς όχι για λόγους τουρισμού, αλλά για λόγους ανάγκης (π.χ. εργαζόμενοι στην πρώτη γραμμή που έχουν ανάγκη να μείνουν σε κάποιο άλλο σπίτι).

Σύμφωνα με τα στοιχεία της AirDNA, από τα μέσα Φεβρουαρίου έως τα μέσα Απριλίου, ο μέσος όρος διαμονής στα καταλύματα της Airbnb κατέγραψε άνοδο κατά 133%, από τις 3,3 ημέρες στις 7,7 ημέρες. Μάλιστα, από τον Απρίλιο, παρατηρήθηκε ότι το 50% των κρατήσεων αφορούσε σε διαμονή με διάρκεια άνω των δύο εβδομάδων.

Η εταιρεία έχει ήδη θέσει σε εφαρμογή ένα πρωτόκολλο ασφαλείας σε ό,τι αφορά τη φιλοξενία, το οποίο μάλιστα έχει δεσμευθεί ότι θα επικαιροποιεί με βάση τις κατευθύνσεις και οδηγίες του Παγκόσμιου Οργανισμού Υγείας (ΠΟΥ). Οι ιδιοκτήτες ακινήτων οφείλουν να ακολουθούν αυτό το πρωτόκολλο με συνέπεια και επιμέλεια, καθώς είναι προς το όφελος τους να αποφύγουν τυχόν κρούσματα και να καταφέρουν να κρατήσουν λειτουργικά τα ακίνητά τους για μεγαλύτερο χρονικό διάστημα.

«Οι συστάσεις ασφαλούς φιλοξενίας περιλαμβάνουν για παράδειγμα την καταχώρηση ολόκληρων σπιτιών και την αποδοχή ορισμένων προδιαγραφών ασφαλείας, όπως ο ενισχυμένος καθαρισμός, η κοινωνική αποστασιοποίηση και το περιθώριο 72 ωρών μεταξύ των διαμονών», τονίζεται στη μελέτη.