Του Ιωάννη Παπαδόπουλου*
Η ελληνική αγορά ακινήτων παίζει ένα ιδιότυπο «chicken game»: οι αγοραστές, με τις εκτιμήσεις της Κομισιόν περί υπερτίμησης στα χέρια τους, περιμένουν τη λυτρωτική διόρθωση. Οι ιδιοκτήτες αρνούνται να υποχωρήσουν και ο όγκος συναλλαγών δείχνει τα πρώτα σημάδια κόπωσης.
Ας το πω καθαρά, γιατί σπάνια το ακούει κανείς από άνθρωπο του κλάδου: η υπερτίμηση είναι πραγματική, όχι φαντασία αγοραστών που δεν αντέχουν τις τιμές. Η Ευρωπαϊκή Επιτροπή, στην έκθεση In-Depth Review 2026 για την Ελλάδα, καταγράφει ενδείξεις υπερτίμησης περίπου 18% στην αγορά κατοικίας. Το πιο ενδιαφέρον όμως είναι τι επιλέγει να μην πει: αποφεύγει ρητά τον όρο «φούσκα», σημειώνοντας ότι η σημερινή άνοδος δεν τροφοδοτείται από ανεξέλεγκτη πιστωτική επέκταση όπως το 2008, αλλά από δομική ανισορροπία προσφοράς και ζήτησης.
Το πρόβλημα δεν είναι λοιπόν αν υπάρχει υπερτίμηση, σε συγκεκριμένα τμήματα της αγοράς σαφώς υπάρχει, το καταγράφει κι η Κομισιόν. Το πρόβλημα είναι ότι εξακολουθούμε να μιλάμε γι' αυτήν σαν να είναι μία, ενιαία κατάσταση που κάποια στιγμή θα σκάσει με τον τρόπο του 2008. Και εκεί βρίσκεται η μεγάλη παρεξήγηση.
Δύο διαφορετικά είδη πίεσης
Το 2008 η αγορά κατέρρευσε επειδή ήταν χτισμένη πάνω σε γενικευμένη, ανεξέλεγκτη πιστωτική επέκταση: στεγαστικά δάνεια, που κάλυπταν έως και το 120% της αξίας, σε όλη την αγορά, από όλες τις τράπεζες, χωρίς αυστηρά κριτήρια. Όταν το χρήμα στέρεψε και στέρεψε παντού ταυτόχρονα.
Αυτό που βλέπουμε σήμερα δεν έχει την ίδια αρχιτεκτονική, όσο κι αν κάποιοι δείκτες μοιάζουν ανησυχητικοί με πρώτη ματιά.
• Η δυναμική των εκταμιεύσεων: Σύμφωνα με στοιχεία της Ελληνικής Ένωσης Τραπεζών, οι εκταμιεύσεις στεγαστικών δανείων αυξήθηκαν κατά 77% το πρώτο τρίμηνο του 2026, μετά από άνοδο 46% το 2025. Ήτοι, αριθμοί που, απομονωμένοι, θα τρόμαζαν τον καθένα.
• Ο ρόλος του «Σπίτι μου 2»: Ένα σημαντικό κομμάτι αυτής της αύξησης δεν είναι συστημικό. Είναι στοχευμένο, μέσω του κρατικού προγράμματος, με σαφή ποσοτικά όρια (αγορές έως 250.000 ευρώ) και συγκεκριμένους δικαιούχους. Δεν έχουμε τράπεζες, που δανείζουν ασύστολα σε όλη την αγορά επί μία δεκαετία. Έχουμε ένα κρατικό εργαλείο με συγκεκριμένα όρια.
• Η τάση εξασθένησης: Το πιο σημαντικό είναι ότι βλέπουμε ήδη αυτή την τεχνητή πίεση να εξασθενεί. Σύμφωνα με τον δείκτη τιμών SPI του Spitogatos, στην Αττική η μέση ζητούμενη τιμή πώλησης κατοικίας αυξήθηκε κατά 5,3% στο δεύτερο τρίμηνο του 2026, έναντι 9,4% στο αντίστοιχο τρίμηνο του 2025 - σαφής επιβράδυνση.
• Η ανθεκτικότητα των ενοικίων: Τα ενοίκια στην ίδια περιοχή κινήθηκαν με ρυθμό 4,5%, ουσιαστικά στα ίδια επίπεδα με πέρυσι (4,4%), δείχνοντας ότι η ζήτηση για ενοικίαση παραμένει ισχυρή ακόμη κι όταν οι πωλήσεις κατεβάζουν ταχύτητα.
«Αυτό δεν είναι συμπεριφορά φούσκας που ετοιμάζεται να σκάσει. Είναι συμπεριφορά ενός τεχνητού καταλύτη, που αποσύρεται σταδιακά, αφήνοντας πίσω του μια αγορά που επιστρέφει στους δικούς της, οργανικούς ρυθμούς».
Αυτό βέβαια δεν σημαίνει ότι δεν υπήρξε ζημιά. Όποιος αγόρασε ακίνητο μέσα στον πυρετό του προγράμματος, σε τιμή διογκωμένη από τον ανταγωνισμό της στιγμής, κινδυνεύει να μείνει εγκλωβισμένος σε ένα asset, που η τράπεζα σήμερα αποτιμά χαμηλότερα απ' όσο το πλήρωσε. Το βλέπω και στη δική μου καθημερινότητα: πελάτες, που έρχονται με προσδοκία τιμής διαμορφωμένη από αγγελίες της περιόδου εκείνης και μένουν έκπληκτοι, όταν η τραπεζική εκτίμηση προσγειώνεται αρκετά χαμηλότερα. Αυτό είναι πρόβλημα. Δεν είναι όμως φούσκα με την έννοια του 2008. Είναι το κόστος ενός βεβιασμένου δημόσιου εργαλείου που λειτούργησε τελικά περισσότερο ως χρηματοδότηση αγοράς παρά ως μακροπρόθεσμη πολιτική στέγασης.
Η πραγματική ιστορία είναι η προσφορά, όχι η ζήτηση
Αν αφαιρέσεις τα προγράμματα στήριξης από την εξίσωση, μένεις με το πραγματικό, δομικό πρόβλημα: η Ελλάδα δεν έχει αρκετά σπίτια προς πώληση στα σημεία, όπου υπάρχει πραγματική ζήτηση. Και εδώ η ίδια η Κομισιόν, στην ίδια έκθεση, που μέτρησε το 18%, καταγράφει ρητά ότι τα νομικά κωλύματα και οι καθυστερήσεις στους πλειστηριασμούς κρατούν χιλιάδες ακίνητα εγκλωβισμένα και εκτός αγοράς, ενώ η αβεβαιότητα γύρω από τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό (ΝΟΚ) έχει επιβραδύνει την έκδοση νέων αδειών. Η υπερτίμηση δεν είναι απαραίτητα σημάδι φούσκας - είναι σύμπτωμα έλλειψης προσφοράς.
Σε αυτό προστίθεται το ανελαστικό κόστος κατασκευής. Ένας developer δεν μπορεί σήμερα να χτίσει φθηνότερα, ακόμη κι αν το ήθελε. Το κόστος υλικών, η έλλειψη εργατικού δυναμικού και η τιμή της γης έχουν διαμορφώσει ένα «πάτωμα» κόστους που είναι μαθηματικά ασύμβατο με φθηνότερες τιμές πώλησης στα νεόδμητα.
Μια αγορά «δύο ταχυτήτων»
Δεν πρέπει να αγνοούμε την έντονη γεωγραφική απόκλιση όταν μιλάμε για «τη» φούσκα σαν ενιαία έννοια.
• Prime Ζώνες vs Περιφέρεια: Σύμφωνα πάντα με το Spitogatos, η Βουλιαγμένη παραμένει η ακριβότερη περιοχή της χώρας με μέση ζητούμενη τιμή πώλησης 7.364 €/τ.μ., ενώ η Καστοριά είναι η οικονομικότερη, στα 585 €/τ.μ.
• Αθήνα vs Θεσσαλονίκη: Ακόμη και στα δύο μεγάλα αστικά κέντρα η εικόνα διαφέρει. Σύμφωνα με στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος ανά γεωγραφική περιοχή, η Θεσσαλονίκη κατέγραψε το πρώτο τρίμηνο του 2026 ετήσια αύξηση τιμών κατοικίας 6,4%, έναντι 5,2% στην Αθήνα —όχι επειδή κερδοσκοπεί περισσότερο, αλλά επειδή το απόθεμα ποιοτικών ακινήτων είναι εκεί ακόμη πιο περιορισμένο σε σχέση με τη ζήτηση.
Δεν έχουμε μία αγορά με ένα ερώτημα «θα σκάσει ή δεν θα σκάσει». Έχουμε δεκάδες μικρότερες αγορές, καθεμία με το δικό της προφίλ ρίσκου.
Το ένα πραγματικό ράγισμα που αξίζει προσοχή
Αν κάτι πρέπει να παρακολουθεί κανείς πραγματικά, δεν είναι τα διαμερίσματα. Είναι η γη.
Σύμφωνα με στοιχεία, που παρουσίασε ο διευθύνων σύμβουλος του Spitogatos, Δημήτρης Μελαχροινός, στην 6η Premium Real Estate Expo, οι ζητούμενες τιμές οικοπέδων κατέγραψαν πανελλαδικά την πρώτη πτώση εδώ και χρόνια —μείον 1,7% το πρώτο τρίμηνο του 2026, έναντι αύξησης 1,5% την αντίστοιχη περίοδο 2024-2025.
Η γη είναι συνήθως ο πρώτος δείκτης, που κινείται πριν αντιδράσει η υπόλοιπη αγορά, προς οποιαδήποτε κατεύθυνση. Αυτό το σήμα, και όχι οι πρωτοσέλιδες προειδοποιήσεις περί «γενικευμένης φούσκας», είναι αυτό που αξίζει να παρακολουθούμε στενά το επόμενο διάστημα.
Η παγίδα της αναμονής
Όσοι περιμένουν μια οριζόντια «διόρθωση» για να μπουν στην αγορά, πληρώνουν ήδη το κόστος αυτής της αναμονής, ακόμη κι αν δεν το βλέπουν. Τα ενοίκια, παρά την επιβράδυνση των τιμών πώλησης, συνεχίζουν να επιβαρύνουν τους προϋπολογισμούς λόγω της υψηλής ζήτησης. Κάθε χρόνος αναμονής «καίει» ένα κομμάτι του κεφαλαίου που θα χρησιμοποιούσε κανείς για την αγορά, εκμηδενίζοντας το όποιο όφελος από μια υποθετική, μελλοντική πτώση.
Παράλληλα, το χάσμα ποιότητας διευρύνεται. Τα παλιά, ενεργειακά ξεπερασμένα ακίνητα θα δεχτούν πίεση όσο σταδιακά αδειάζει η αγορά από την τεχνητή ζήτηση. Τα σύγχρονα, ενεργειακά αναβαθμισμένα, θα συνεχίσουν να ζητούν premium.
«Όσο περιμένεις, δεν πλησιάζεις στο σπίτι που θέλεις. Απομακρύνεσαι από αυτό που τελικά θα μπορείς να αντέξεις οικονομικά».
Συμπέρασμα
Η ελληνική αγορά, και ιδιαίτερα η Βόρεια Ελλάδα όπου κινούμαι επαγγελματικά τα τελευταία είκοσι χρόνια, δεν οδεύει προς επανάληψη του 2008. Οδεύει προς μια πιο ώριμη, πιο κατακερματισμένη φάση, όπου η ποιότητα και η σπανιότητα μετράνε περισσότερο από την τυφλή κερδοσκοπία.
Η συζήτηση που αξίζει να γίνει είναι όχι για το «πότε θα σκάσει η φούσκα», αλλά για το πώς θα ξεκλειδώσει επιτέλους το παγωμένο απόθεμα, πώς θα δοθούν κίνητρα για ανακαινίσεις, και πώς η επόμενη κρατική παρέμβαση στη στέγαση θα ενισχύσει την προσφορά αντί να φουσκώνει απλώς τη ζήτηση.
Για τον μέσο αγοραστή, η συμβουλή παραμένει η ίδια όσο κι αν ακούγεται αντικλιμακωτή: δεν περιμένεις την αγορά να φτάσει σε κάποιο υποτιθέμενο «πάτο». Αγοράζεις, όταν βρεις το ακίνητο, που καλύπτει την πραγματική σου ανάγκη, σε τιμή που η δική σου, πραγματική οικονομική κατάσταση μπορεί να στηρίξει με ασφάλεια. Όλα τα άλλα είναι θόρυβος, ακόμη κι όταν ακούγεται σαν προειδοποίηση για επικείμενη «φούσκα».
*Ο Ιωάννης Παπαδόπουλος είναι Research & Negotiations Consultant στην ΔΑΝΟΣ, an alliance member of BNP Paribas Real Estate.
