Στα 22,5 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, διαμορφώθηκαν τα ενοίκια, κατά μέσο όρο στα γραφεία υψηλών προδιαγραφών στην Αθήνα, με τα υψηλότερα νούμερα, στα 30 ευρώ / τ.μ., να καταγράφονται στο κέντρο της πόλης και την ευρύτερη περιφέρειά του. Ακολουθεί η βορειοανατολική Αθήνα, η Λεωφόρος Κηφισίας και Λ. Μεσογείων με μια μέση τιμή στα 29,5 ευρώ, ενώ στα 25 ευρώ είναι το αντίστοιχο νούμερο στα νότια και σε Λ. Βουλιαγμένης και τη Λ. Συγγρού.
Αρκετά χαμηλότερα στα 16,5 ευρώ/ τ.μ. είναι η μέση τιμή ενοικίου στα καινούρια γραφεία επί της Εθνικής Οδού, ενώ ο Πειραιάς και το λιμάνι έχει ανέβει στα 19 ευρώ ανά τ.μ. κατά μέσο όρο. Αυτά προκύπτουν, μεταξύ άλλων, με βάση τα στοιχεία από την εταιρεία συμβούλων ακινήτων Cushman & Wakefield Proprius για το δ’ τρίμηνο του 2025 όσον αφορά στο επαγγελματικό real estate στην Αθήνα.
Ισχυρές επιδόσεις σε απορρόφηση και επενδύσεις
Σύμφωνα με την C&W Proprius, το περασμένο έτος ολοκληρώθηκε με ισχυρές επιδόσεις τόσο στο κομμάτι της απορρόφησης όσο και σε επενδυτικό επίπεδο για την ελληνική αγορά γραφείων με το μεγάλο deal της Prodea Ιnvestments ΑΕΕΑΠ να κυριαρχεί από πλευράς όγκου.
Ειδικότερα, η συνολική απορρόφηση στην αγορά των επαγγελματικών ακινήτων σε ό,τι έχει να κάνει με γραφειακούς χώρους έφτασε τα 56.000 τ.μ., σημειώνοντας αύξηση 11% σε τριμηνιαία βάση και 25% σε ετήσια βάση. Η έντονη αύξηση της δραστηριότητας στο Δ’ τρίμηνο υποδηλώνει την εκτόνωση συσσωρευμένης ζήτησης, καθώς πολλοί χρήστες προχώρησαν σε συναλλαγές που είχαν ξεκινήσει νωρίτερα εντός του έτους. Η ζήτηση καθοδηγήθηκε κυρίως από τον κλάδο των επαγγελματικών υπηρεσιών και της τεχνολογίας, μέσων και τηλεπικοινωνιών (TMT), ενώ ουσιαστική ήταν και η συμβολή του δημόσιου τομέα.
Σε επίπεδο δωδεκαμήνου, η συνολική απορρόφηση από την αρχή του έτους διαμορφώθηκε σε 170.000 τετραγωνικά μέτρα, επίπεδο σχεδόν αντίστοιχο με εκείνο του 2024, επιβεβαιώνοντας τη σταθερότητα της ζήτησης παρά τις περιορισμένες νέες παραδόσεις.
Οι συναλλαγές και τα deals της Prodea
Όπως, επίσης, προκύπτει, σημαντική ήταν η αύξηση των συναλλαγών στο δ’ τρίμηνο του 2025, όπως επισημαίνεται στην ανάλυση της Cushman & Wakefield Proprius. Ο όγκος συναλλαγών στα γραφεία στο τέταρτο τρίμηνο του 2025 ανήλθε περίπου σε 527 εκατ., σημειώνοντας ισχυρή άνοδο τόσο σε τριμηνιαία όσο και σε ετήσια βάση. Η μεγαλύτερη εγχώρια Επενδυτική Ακινήτων, η Prodea Invesments ΑΕΕΑΠ, ολοκλήρωσε την πώληση στην Yoda Plc του χαρτοφυλακίου γραφείων και λιανικής Milora, το οποίο περιλαμβάνει ακίνητα υψηλής ποιότητας γραφείων και εμπορικά ακίνητα σε όλη την Ελλάδα, με αποτίμηση στα 676,5 εκατ. ευρώ. Στο πλαίσιο της ευρύτερης στρατηγικής αναδιάρθρωσης, η Prodea προχώρησε επίσης στην πώληση του 30% της συμμετοχής της στον Πύργο Πειραιά Α.Ε. στη Yoda, με αξία ακινήτου 107 εκατ. ευρώ, με τις εν λόγω συναλλαγές να είναι και οι μεγαλύτερες στον τομέα των επαγγελματικών ακινήτων, γραφεία αλλά και εμπορικά.
Η γεωγραφική κατανομή
Γεωγραφικά, το Κέντρο της Αθήνας (CBD) κατέγραψε το μεγαλύτερο μερίδιο συναλλαγών στο τρίμηνο, ακολουθούμενο από τη Βορειοανατολική Αθήνα, γεγονός που αντικατοπτρίζει τη συνεχιζόμενη ελκυστικότητα της περιοχής για πολυεθνικές εταιρείες και για επιχειρήσεις που ενοποιούν τις δραστηριότητές τους σε σύγχρονους και εύκολα προσβάσιμους χώρους. Ακολουθεί η βορειοανατολική Αθήνα, στις περιοχές της Λεωφόρου Κηφισίας και της Λεωφόρου Μεσογείων, γεγονός που αποτυπώνει το πόσο ελκυστική έχει γίνει για πολυεθνικές εταιρείες και για επιχειρήσεις που ενοποιούν τις δραστηριότητές τους σε σύγχρονους και εύκολα προσβάσιμους χώρους.
Η αγορά
Καθ’ όλη τη διάρκεια του 2025, η νέα προσφορά παρέμεινε περιορισμένη, με πολύ μικρό αριθμό παραδόσεων γραφείων κατηγορίας A ή μεγάλων επιφανειών. «Η έλλειψη σύγχρονων γραφειακών χώρων εξακολουθεί να διαμορφώνει τις συνθήκες της αγοράς, περιορίζοντας τις επιλογές των μισθωτών και διατηρώντας υψηλό τον ανταγωνισμό για ποιοτικά ακίνητα», όπως σχολιάζεται σχετικά. Αναφορικά με τη σύνθεση των επενδυτών, τα family offices αντιπροσώπευσαν το 70% του συνολικού όγκου επενδύσεων σε γραφεία κατά το τρίμηνο, ενώ οι διαχειριστές κεφαλαίων και οι ιδιώτες επενδυτές κάλυψαν το υπόλοιπο 30%.
Η εικόνα στο κέντρο και στα προάστια
Συνολικά για την Αθήνα, το απόθεμα γραφείων ανέρχεται σε 5.050.000 τετραγωνικά μέτρα, με συνολική διαθέσιμη επιφάνεια 462.000 τετραγωνικά μέτρα. Η συνολική απορρόφηση από την αρχή του έτους διαμορφώθηκε σε 170.000 τετραγωνικά μέτρα, ενώ τα υπό κατασκευή έργα ανέρχονται σε 227.899 τετραγωνικά μέτρα και το συνολικό pipeline σε 104.122 τετραγωνικά μέτρα. Το μέσο prime ενοίκιο για το σύνολο της αγοράς διαμορφώθηκε στα 22,50 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο τον μήνα, με τη μέση prime απόδοση στο 6,58%.
Ειδικότερα, στο Κέντρο της Αθήνας και στην ευρύτερη περιφέρειά του (CBD & CBD fringe), το συνολικό απόθεμα γραφείων ανέρχεται σε 1.663.000 τετραγωνικά μέτρα, εκ των οποίων τα 180.000 τετραγωνικά μέτρα παραμένουν διαθέσιμα, αντιστοιχώντας σε ποσοστό κενών χώρων 10,25%. Η απορρόφηση από την αρχή του έτους στην περιοχή αυτή έφθασε τα 33.000 τετραγωνικά μέτρα, ενώ τα υπό κατασκευή έργα ανέρχονται σε 81.070 τετραγωνικά μέτρα και το αναπτυξιακό pipeline σε 10.622 τετραγωνικά μέτρα. Το μέσο prime ενοίκιο διαμορφώθηκε στα 30 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο τον μήνα, με την prime απόδοση στο 5,8%.
Στη Βορειοανατολική Αθήνα, στις περιοχές της Λεωφόρου Κηφισίας και της Λεωφόρου Μεσογείων, το συνολικό απόθεμα γραφείων ανέρχεται σε 1.828.000 τετραγωνικά μέτρα. Η διαθέσιμη επιφάνεια υπολογίζεται σε 122.000 τετραγωνικά μέτρα, με το ποσοστό κενών χώρων να διαμορφώνεται στο 6,67%, το χαμηλότερο μεταξύ των βασικών υποαγορών. Η απορρόφηση από την αρχή του έτους ανήλθε σε 44.300 τετραγωνικά μέτρα, ενώ τα υπό κατασκευή έργα φθάνουν τα 73.888 τετραγωνικά μέτρα και το pipeline τα 11.000 τετραγωνικά μέτρα. Το prime ενοίκιο διαμορφώθηκε στα 29,50 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο τον μήνα και η prime απόδοση στο 6%.
Στη Βόρεια Αθήνα (άξονας Ε75), το συνολικό απόθεμα γραφείων είναι σημαντικά μικρότερο, στα 88.000 τετραγωνικά μέτρα, με διαθέσιμη επιφάνεια 16.000 τετραγωνικά μέτρα. Το ποσοστό κενών χώρων ανέρχεται στο 18,18%, το υψηλότερο μεταξύ των υποαγορών, ενώ η απορρόφηση από την αρχή του έτους περιορίστηκε στα 5.000 τετραγωνικά μέτρα. Τα υπό κατασκευή έργα ανέρχονται σε 29.136 τετραγωνικά μέτρα, χωρίς καταγεγραμμένο αναπτυξιακό pipeline. Το prime ενοίκιο διαμορφώθηκε στα 16,50 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο τον μήνα και η prime απόδοση στο 7%.
Στη Νότια Αθήνα, στους άξονες της Συγγρού και της Βουλιαγμένης, το συνολικό απόθεμα γραφείων ανέρχεται σε 1.000.000 τετραγωνικά μέτρα, με διαθέσιμη επιφάνεια 98.000 τετραγωνικά μέτρα και ποσοστό κενών χώρων 9,80%. Η απορρόφηση από την αρχή του έτους ανήλθε σε 18.000 τετραγωνικά μέτρα. Τα υπό κατασκευή έργα φθάνουν τα 14.673 τετραγωνικά μέτρα, ενώ το pipeline ανέρχεται σε 52.500 τετραγωνικά μέτρα, γεγονός που υποδηλώνει αυξημένη μελλοντική προσφορά. Το prime ενοίκιο διαμορφώθηκε στα 25 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο τον μήνα, με την prime απόδοση στο 6,3%.
Στον Πειραιά, το συνολικό απόθεμα γραφείων εκτιμάται σε 300.000 τετραγωνικά μέτρα, εκ των οποίων τα 28.000 τετραγωνικά μέτρα είναι διαθέσιμα, οδηγώντας το ποσοστό κενών χώρων στο 9,33%. Η απορρόφηση από την αρχή του έτους ανήλθε σε 15.500 τετραγωνικά μέτρα, χωρίς καταγεγραμμένα υπό κατασκευή έργα ή αναπτυξιακό pipeline. Το prime ενοίκιο διαμορφώθηκε στα 19 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο τον μήνα, ενώ η prime απόδοση ανήλθε στο 6,9%.
Στις λοιπές περιοχές της Αττικής, το συνολικό απόθεμα γραφείων ανέρχεται σε 171.000 τετραγωνικά μέτρα, με διαθέσιμη επιφάνεια 18.000 τετραγωνικά μέτρα και ποσοστό κενών χώρων 10,53%. Η απορρόφηση από την αρχή του έτους διαμορφώθηκε σε 9.100 τετραγωνικά μέτρα. Τα υπό κατασκευή έργα ανέρχονται σε 13.019 τετραγωνικά μέτρα, ενώ το pipeline σε 30.000 τετραγωνικά μέτρα. Το prime ενοίκιο διαμορφώθηκε στα 15 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο τον μήνα και η prime απόδοση στο 7,5%.
