Η συντριπτική πλειονότητα των ακινήτων στην Ελλάδα που βγαίνουν στις αγγελίες είτε προς πώληση είτε προς μίσθωση μπορεί να παραμείνουν εκεί για διάστημα 6 μηνών έως 2 ετών, παρά το γεγονός ότι η στεγαστική κρίση στην χώρα μας αλλά και ευρύτερα στην Ευρώπη παραμένει ένα από τα σημαντικότερα προβλήματα που αντιμετωπίζουν οι πολίτες. Ως προς το… ποσοτικό του θέματος, πανελλαδικά οι αγγελίες πώλησης ανέρχονται στην παρούσα φάση σε 131.000, ενώ αυτές που αφορά σε ενοικιάσεις στις 45.000. Επιπλέον από τα σπίτια που είναι στις αγγελίες προς πώληση, ποσοστό 60% αφορά σε άνω των 30 ετών, με μόλις 1 στα 10 να είναι ανακαινισμένο. Στο στοκ των 131 χιλ. ακινήτων η μέση ζητούμενη τιμή ήταν 387.000 ευρώ (2.756 ευρώ/τ.μ.) όταν κατά την εξεταζόμενη χρονιά σε 28.700 πραγματικές μεταβιβάσεις – συναλλαγές η μέση τιμή που καταγράφεται ήταν 105.000 ευρώ (1.329 ευρώ/τ.μ.).
Αυτά προκύπτουν, μεταξύ άλλων, από στοιχεία που παρουσίασε χτες ο διευθύνων σύμβουλος της Prosperty κ. Αντώνης Μαρκόπουλος για την κατοικία και την στεγαστική κρίση στην στο πλαίσιο του συνεδρίου ακινήτων της Prodexpo. Σύμφωνα με τον ίδιο, η απορρόφηση από την αγορά παραμένει χαμηλή παρά τελικά την υψηλή προσφορά κατοικιών στις αγγελίες, εστιάζοντας για την στεγαστική κρίση στα εξής τέσσερα βασικά σημεία: α) γήρανση του αποθέματος με μεγάλο αριθμό παλαιών ακινήτων χωρίς ανακαίνιση, β) αναντιστοιχία τιμών και ποιότητας, γ) απουσία θεσμικών κεφαλαίων που θα μπορούσαν να δημιουργήσουν έναν κρίσιμο όγκο στην αγορά αλλά και δ) έλλειψη μεγάλων οικοπέδων αφού μόνο ένα 22% περίπου ξεπερνούν τα 1.000 τ.μ. στην Αθήνα, η οποία είναι ήδη χτισμένη σε ένα μεγάλο ποσοστό, με την Αττική να εμφανίζει μικρό απόθεμα διαθέσιμης γης, γεγονός που περιορίζει τις δυνατότητες νέας οικοδόμησης.
Για λίγους οι τιμές στα νεόδμητα
Όπως αναφέρεται στην παρουσίαση, τα νεόδμητα (2020-2025) είναι για λίγους με τιμές από €4.000/τ.μ. και άνω. Για παράδειγμα, στις top 10 περιοχές Αττικής με τον μεγαλύτερο όγκο νεόδμητων ακινήτων (2020–2025) ανήκουν οι Γλυφάδα mε 1.392 κατοικίες, Μέση ζητούμενη τιμή 6.398 €/τ.μ. και Μέσο Μέγεθος 146 τ.μ., Βούλα με 699 κατοικίες, μέση ζητούμενη τιμή 7.274 €/τ.μ. και μέσο μέγεθος 179 τ.μ., Άλιμος (596 κατοικίες, 5.129 €/τ.μ. και 312 τ.μ.), Παλαιό Φάληρο (μέση ζητούμενη τιμή 4.422 €/τ.μ. και μέσο μέγεθος 114 τ.μ.), Μαρούσι (3.830 €/τ.μ. και μέγεθος 119 τ.μ.) κ.α..
Ο κ. Μαρκόπουλος έκανε λόγο για «νεόδμητα πλέον για λίγους» και ελάχιστα ανακαινισμένα ακίνητα στην αγορά, αφού από τα ακίνητα που βρίσκονται στην αγορά ηλικίας έως το 2020, τα ανακαινισμένα είναι μόλις 10.500 και τα μη ανακαινισμένα 89.500. Οσον αφορά τις τιμές, για τα νεόδμητα ακίνητα της τελευταίας πενταετίας, σε περιοχές όπως η Γλυφάδα, η Βούλα και ο Άλιμος, οι μέσες τιμές ξεπερνούν τα 4.000– 7.000 ευρώ/τ.μ., με επιφάνειες που φτάνουν ή και υπερβαίνουν τα 150 τ.μ.
Για τον μέσο Έλληνα στο μεταξύ η νεόδμητη κατοικία είναι απρόσιτη. Οι τιμές έχουν εκτιναχθεί. Τα περισσότερα νεόδμητα διαμερίσματα τα συναντάμε σε Γλυφάδα, Βούλα, Άλιμο, Παλαιό Φάληρο, Μαρούσι, Καλλιθέα, Ηλιούπολη, Άγιο Δημήτριο, Χαλάνδρι και Νέα Σμύρνη, με τιμές ανά τετραγωνικό από 3.604 ευρώ/τ.μ., έως 6.398 ευρώ/τ.μ. (στοιχεία πάντα από την ανάλυση της Prosperty).
Στα ακίνητα προς πώληση περιλαμβάνονται και πολύ ακριβά ακίνητα, περί τις 1.500 αγγελίες για κατοικίες με μέση ζητούμενη τιμή τα 3,4 εκατ. ευρώ.
Η «εικόνα» της αγοράς
Οσον αφορά στα στοιχεία που παρουσιάστηκαν από την Prosperty, σε σχέση με τα ακίνητα προς πώληση, επί του συνόλου των 131.000 ακινήτων, η μεγαλύτερη προφορά εντοπίζεται αυτή την στιγμή στα νότια προάστια με ένα 18% και ακολουθεί το κέντρο της Αθήνας και η Θεσσαλονίκη με ένα 14% και 9% αντίστοιχα.
Οι ζητούμενες τιμές αγγίζουν τα 2.583 ευρώ/τ.μ., αλλά οι πραγματικές αξίες μεταβίβασης κυμαίνονται περίπου στο 1.329 ευρώ/τ.μ., με βάση τα στοιχεία που έχουν συγκεντρωθεί από την Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων, το οποίο υποδηλώνει, σύμφωνα με τον κ. Μαρκόπουλο, ότι η αγορά δεν λειτουργεί ορθολογικά και οι ιδιοκτήτες σε κάποιες περιπτώσεις «μπορεί να ζητούν ό,τι θέλουν» και ότι «οι ζητούμενες τιμές δεν αντικατοπτρίζουν την πραγματικότητα των συναλλαγών».
Την αναντιστοιχία ποιότητας και τιμής στα προς πώληση ακίνητα ανέδειξαν χθες και άλλα στελέχη της κτηματαγοράς στο πλαίσιο της Prodexpo, όπως ο Γιάννης Ορφανός, πρόεδρος και ιδρυτικός εταίρος της Arbitrage Real Estate. Όπως σημείωσε οι τιμές είναι παράλογες. «Δεν λείπει η προσφορά, το πρόβλημα είναι οι κακές τιμές στην προσφορά», πρόσθεσε.
Η αύξηση ζήτησης και οι κοινωνικές αλλαγές
Κατά τον ίδιον, υπάρχουν έξι βασικοί παράγοντες αύξησης ζήτησης με κοινωνικές αλλαγές που τροφοδοτούν την κρίση στέγης τόσο για αγορά όσο και για ενοικίαση. Πρώτη μεγάλη αλλαγή αφορά στη μείωση της ιδιοκατοίκησης, με τη η νέα γενιά να πουλάει κληρονομιές και στρέφεται στην ενοικίαση. Επιπλέον καταγράφεται αύξηση φοιτητικού πληθυσμού αλλά στον αντίποδα υπάρχει έλλειψη επαρκών εστιών που έχουν εκτινάξει τη ζήτηση για φοιτητική στέγη. Μία τρίτη αιτία σχετίζεται με την αλλαγή κουλτούρας των νέων «που αργούν να παντρευτούν, θέλουν ανεξαρτησία και κινητικότητα». Μία ακόμη παράμετρος έχει να κάνει με τη γνωστή αστικοποίηση, ήτοι τη μετακίνηση σε μεγάλα κέντρα που παραμένει σταθερά στην ελληνική πραγματικότητα. Στις βασικές παραμέτρους αύξησης της ζήτησης συμπεριλαμβάνεται και η δυσκολία πρόσβασης σε δάνεια που απαιτεί ίδια συμμετοχή κατά 20%– 30%, όπως και η άνοδος των διαζυγίων που οδηγεί τον πληθυσμό να «σπάει» σε περισσότερα νοικοκυριά, προκαλώντας επιπλέον ανάγκη στέγασης.
Ανάγκη ολιστική πολιτικής
Ο κ. Μαρκόπουλος αναφέρθηκε και σε συγκεκριμένες προτάσεις τονίζοντας την ανάγκη για ολιστική πολιτική στέγασης που θα συνδυάζει κρατικά και ιδιωτικά μέτρα προκειμένου να ενισχυθεί η ιδιοκατοίκηση στη χώρα μας, η οποία έχει παρουσιάσει μείωση την τελευταία δεκαετία σε ποσοστό πάνω από 10%. «Η ιδιοκατοίκηση είναι σημαντική γιατί οδηγεί σε αποσυμπίεση της αγοράς ενοικίων, δημιουργεί περιουσιακή ασφάλεια για τα νοικοκυριά, σταθερότητα και κοινωνική συνοχή, ενώ τονώνει και την οικονομία την οικοδομή και το τραπεζικό σύστημα». Μεταξύ των προτάσεων που θα ενισχύσουν την ιδιοκατοίκηση και κατατέθηκαν χτες στο συνέδριο είναι καταρχάς για:
- Rent-to-Buy, ήτοι τη μίσθωση π.χ. σε νέα ζευγάρια με δικαίωμα εξαγοράς.
- Σπίτι Μου ΙΙΙ με νέα όρια αξίας και παλαιότητας, επιδότηση ίδιας συμμετοχής
- Shared Equity: συμμετοχή του κράτους/ ταμείων με ποσοστό 30%- 40%
- Κρατικές εγγυήσεις για κάλυψη μέρους της ίδιας συμμετοχής.
- Στοχευμένες φοροελαφρύνσεις π.χ. σε νησιωτικές ή ακριτικές περιοχές.
- Προγράμματα “Renovate-to-Rent” με επιδοτήσεις 35–40% για ανακαινίσεις.
- Άνοιγμα κλειστών διαμερισμάτων με έξυπνα κίνητρα/αντικίνητρα.
Η διαθεσιμότητα
Κατά τον κ. Μαρκόπουλο η στεγαστική κρίση συνδέεται με τη γήρανση αποθέματος και τον μεγάλο αριθμό παλαιών ακινήτων, χωρίς ανακαίνιση, την αναντιστοιχία τιμών & ποιότητας, ήτοι υψηλό κόστος αλλά χαμηλή ποιότητα, την απουσία θεσμικών επενδυτών (πολλά διαμερίσματα μένουν κλειστά) αλλά τα λίγα εναπομείναντα μεγάλα οικόπεδα (μόνο ~22% ξεπερνούν τα 1.000 τ.μ.). Από τα διαθέσιμα ακίνητα προς πώληση στην Ελλάδα, στα Νότια Προάστια της Αθήνας υπάρχουν 23.039 (ποσοστό 18%), στο κέντρο 17.700 (14%), στη Θεσσαλονίκη 11.494 (9%), στα βόρεια προάστια της Αθήνας 11.307 (επίσης σχεδόν 9%), ενώ τα μικρότερα ποσοστά παρατηρούνται σε Κρήτη (Ηράκλειο- Ρέθυμνο-Χανιά) με 3.293 (3%) και ανατολικά προάστια Αθήνας (2.906 – 2%). Στη λοιπή Ελλάδα υπάρχουν 33.605 διαθέσιμες κατοικίες (24%)
Σε σχέση με Ζητούμενες τιμές έναντι Αξίες μεταβιβάσεων οικιστικών ακινήτων στην Ελλάδα (2024), η μέση ζητούμενη έφτασε τις 387.000€, η Μέση Ζητούμενη τιμή/τ.μ. τα 2.756€/τ.μ. Είχαμε 28.700 μεταβιβάσεις πέρυσι με Μέση Αξία/Μεταβίβαση 105.000€ και Μέση Αξία Μεταβίβασης/τ.μ. τα 1.329€/τ.μ.. Το Σύνολο Αξίας Μεταβιβάσεων ανήλθε σε 3 δις ευρώ.
Οι «φυλές» ιδιοκτητών και ενοικιαστών
Σχετικά με τις κατηγορίες ιδιοκτητών, αγοραστών και ενοικιαστών, έγινε αναφορά για: Έλληνες μεταπολίτευσης (συνταξιούχοι που έχουν παλιά διαμερίσματα), Ιδιοκτήτες ακινήτων Golden Visa (Ξένοι που συχνά κρατούν κενό ακίνητο), Ξένοι επενδυτές υψηλής απόδοσης (Ανακαινίζουν και εκμισθώνουν με απόδοση 4–6% ), Έλληνες επενδυτές μικρής κλίμακας (Διατηρούν μικρό χαρτοφυλάκιο ακινήτων με premium μισθώσεις), Ιδιώτες κατασκευαστές (Μετατρέπουν εμπορικά ακίνητα σε φοιτητικές κατοικίες). Αντίστοιχα, στους ενοικιαστές καταγράφονται: Φοιτητές (Ζητούν κατοικίες σε πόλεις με περιορισμένη προσφορά φοιτητικής στέγης), Νεαρά ζευγάρια (Καταφεύγουν σε προσωρινό ενοίκιο μέχρι να αποκτήσουν τη δική τους κατοικία), Διαζευγμένοι (Αναζητούν δεύτερη κατοικία), Νέοι επαγγελματίες (Αναζητούν ανεξαρτησία και κινητικότητα), Οικογένειες με παιδιά (Επιλέγουν κατοικίες με σταθερότητα, κοντά σε σχολεία), Ευάλωτοι/χαμηλό εισόδημα (Αντιμετωπίζουν αυξημένες δυσκολίες πρόσβασης σε προσιτή στέγη).
Τι λένε τράπεζες και servicers
Την ίδια στιγμή η στεγαστική πίστη φέτος κινείται υψηλότερα σε σύγκριση με πέρυσι σε ένα ποσοστό 20% -25% με ένα εκτιμώμενο ποσό λίγο πάνω από τα 2 δισ. ευρώ ως νέες εκταμιεύσεις για το σύνολο της χρονιάς, όπως ανέφερε ο κ. Ιάκωβος Γιαννακλής, αναπληρωτής διευθύνων σύμβουλος της Eurobank, μιλώντας στο ίδιο συνέδριο. Ωστόσο, έστω κι έτσι, παραμένει σε χαμηλά επίπεδα σε σχέση με την προ δημοσιονομικής κρίσης περίοδο, όταν οι εκταμιεύσεις ξεπερνούσαν τα 15 δισ. ευρώ. Κατά συνέπεια, όπως αναφέρθηκε, ενώ φαίνεται ότι μεγαλώνει η δανειοδότηση υπάρχει ακόμη πολύ μεγάλη απόκλιση, με τους αγοραστές να είναι σαφώς πιο συντηρητικοί πλέον και να επιλέγουν μικρότερο μέγεθος κατοικιών, ενώ έχουν αυξηθεί και οι συναλλαγές με μετρητά. «Θεωρούμε ότι σταδιακά το μέγεθος της στεγαστικής πίστης θα αυξηθεί», σημείωσε ο ίδιος.
Από την πλευρά του, ο κ. Τάσσος Πανούσης, διευθύνων σύμβουλος της doValue ανέφερε ότι αυτή την στιγμή στα χαρτοφυλάκια των servicers βρίσκονται κοντά στις 11.000 ακίνητα και από αυτά το 60% είναι οικιστικά, άρα κοντά στις 7.000. Από αυτά πιο ώριμα να διατεθούν στην αγορά είναι μόνο 2.000 ακίνητα, λόγω αργού χρόνου ωρίμανσης (έως και 18- 20 μηνών) λόγω νομικών ζητημάτων. Ο κ. Πανούσης μάλιστα πρότεινε η τεχνική ωρίμανση να προωθείται από τον ίδιο τον ιδιοκτήτη, ώστε να μειωθούν οι καθυστερήσεις. Για την ίδια τη doValue, σημείωσε ότι «διαχειριζόμαστε 1.700 ακίνητα εκ των οποίων 1.300 οικιστικά και 200 μόνο πιο ώριμα για διάθεση. Σκοπεύουμε να προχωρήσουμε εντός του 2026 στη διάθεση ενός μικρού πακέτου REO’s προς πώληση σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη».
