Ροή
Η ελληνική αγορά ακινήτων συνέχισε και το 2023 να προσελκύει την επενδυτική ζήτηση, ιδιαίτερα για τα ακίνητα υψηλών προδιαγραφών, με αποτέλεσμα οι τιμές να κινηθούν περαιτέρω ανοδικά. Οι προοπτικές της αγοράς ακινήτων παραμένουν θετικές, ωστόσο η διόρθωση των τιμών που καταγράφεται σε ευρωπαϊκό και διεθνές επίπεδο, σε συνδυασμό με τις συνθήκες πληθωρισμού, ενεργειακού κόστους και υψηλών επιτοκίων, ενδέχεται να οδηγήσουν σε ηπιότερους ρυθμούς αύξησης των τιμών το επόμενο διάστημα. Αυτό είναι το γενικότερο σχόλιο της ΤτΕ, όπως καταγράφεται στην ετήσια έκθεση του Διοικητή της Τραπέζης της Ελλάδας, Γ. Στουρνάρα.
Επενδύσεις άνω των 2 δις ευρώ σε ακίνητα
Κατά την ΤτΕ, το επενδυτικό ενδιαφέρον από το εξωτερικό αποτυπώνεται στα στοιχεία του προγράμματος Golden Visa, αλλά και στα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος σχετικά με την καθαρή εισροή κεφαλαίων για αγορές ακινήτων από ξένους επενδυτές. Πιο συγκεκριμένα, για το 2023 οι καθαρές εισπράξεις για αγορά ακινήτων από το εξωτερικό εξακολουθούν να βρίσκονται σε υψηλό επίπεδο ως ποσοστό του συνόλου των επενδύσεων στη χώρα (42,5%) και υπερβαίνουν τα 2 δισ. ευρώ, αυξημένες κατά 8,0% σε σχέση με το 2022 (2.133 εκατ. ευρώ, έναντι 1.975 εκατ. ευρώ το 2022).
Θετικές προσδοκίες, τοπικές διορθώσεις τιμών
Οι προσδοκίες για την ελληνική αγορά ακινήτων για το επόμενο διάστημα παραμένουν συγκρατημένα θετικές, καθώς οι αβεβαιότητες που σχετίζονται με τη γεωπολιτική αστάθεια σε παγκόσμιο επίπεδο εξακολουθούν να είναι σημαντικές. Οι συνθήκες αυξημένου πληθωρισμού και κόστους κατασκευής, αλλά και υψηλότερων επιτοκίων, επηρεάζουν το περιθώριο επενδυτικού κέρδους και αυξάνουν τις ζητούμενες αποδόσεις από τα ακίνητα, γεγονός που ενδέχεται σταδιακά να επηρεάσει και τις τιμές της εγχώριας αγοράς, η οποία τα τελευταία έτη τροφοδοτείται σημαντικά από τις ξένες επενδύσεις. Βραχυπρόθεσμα ωστόσο, και όσο η ζήτηση από το εξωτερικό διατηρείται ισχυρή, οι τιμές εκτιμάται ότι θα συνεχίσουν την ανοδική τάση τους στο υψηλών προδιαγραφών τμήμα της αγοράς, συμπαρασύροντας και τις τιμές στις δευτερεύουσες αγορές. Τέλος, σημειώνεται ότι το σοβαρό πρόβλημα του κόστους στέγασης το οποίο έχει προκύψει κατά τα τελευταία έτη, ως απόρροια της εκτεταμένης επενδυτικής εκμετάλλευσης της κατοικίας, εγείρει σημαντικά ζητήματα για την πιθανή λήψη μέτρων από την πολιτεία. Παρεμβάσεις προς την κατεύθυνση της ενίσχυσης της προσφοράς και του περιορισμού της επενδυτικής ζήτησης για οικιστικά ακίνητα (βραχυχρόνιες μισθώσεις, Golden Visa) σε περιοχές πρώτης κατοικίας εκτιμάται ότι θα μετριάσουν τους ρυθμούς αύξησης των τιμών και των μισθωμάτων και ενδεχομένως θα οδηγήσουν τοπικά και σε διορθώσεις τιμών.
Οι ξένες άμεσες επενδύσεις του Ισραήλ στην Ελλάδα
Κατά την τελευταία πενταετία (2019-2023), οι ξένες άμεσες επενδύσεις (ΞΑΕ) στην Ελλάδα από το Ισραήλ αντιστοιχούν κατά μέσο όρο μόλις στο 1,3% των συνολικών εισροών ΞΑΕ, αν και το Ισραήλ καταλαμβάνει τη δεύτερη θέση μεταξύ των χωρών της Μέσης Ανατολής, μετά τα Ηνωμένα Αραβικά Εμιράτα. Το ενδιαφέρον των Ισραηλινών εστιάζεται κυρίως στον κλάδο των ακινήτων, καθώς το μερίδιό τους στο σύνολο των ΞΑΕ σε ακίνητα ανερχόταν σε 4,1% το 2023. Η εξέλιξη αυτή αντανακλάται και στον αριθμό των αρχικών χορηγήσεων αδειών διαμονής μόνιμου επενδυτή (Golden Visa) σε υπηκόους του Ισραήλ, οι οποίες σχεδόν διπλασιάστηκαν στο τέλος του 2023 συγκριτικά με το 2022, αν και εξακολουθούν να αντιπροσωπεύουν περίπου 1,6% στο σύνολο των αντίστοιχων αδειών (έναντι 1,0% στο τέλος του 2022).
Υψηλά επίπεδα ζήτησης
Όπως σημειώνεται, κατά τη διάρκεια του 2023 η ελληνική αγορά ακινήτων διατήρησε υψηλά επίπεδα ζήτησης τόσο από το εξωτερικό όσο και από το εσωτερικό, ειδικά για το υψηλών προδιαγραφών τμήμα της. Οι αβεβαιότητες που προέκυψαν κατά την τελευταία διετία από την εντεινόμενη γεωπολιτική αστάθεια και οι επιπτώσεις του υψηλού πληθωρισμού δεν ανέκοψαν την ανοδική τάση των τιμών και δεν φαίνεται προς το παρόν να επηρεάζουν σημαντικά την οικοδομική και επενδυτική δραστηριότητα. Ο τομέας των οικιστικών ακινήτων, και ειδικά η κατοικία επενδυτικών χαρακτηριστικών, συγκέντρωσε το μεγαλύτερο ενδιαφέρον, με τους αντίστοιχους ρυθμούς αύξησης των τιμών να καταγράφουν ιδιαίτερα υψηλά ποσοστά. Παράλληλα, κατά τη διάρκεια του έτους ξεκίνησαν ή και ολοκληρώθηκαν σημαντικές επενδύσεις σε γραφεία πιστοποιημένων βιοκλιματικών χαρακτηριστικών, ξενοδοχεία και επαγγελματικές αποθήκες υψηλών προδιαγραφών, ενώ πραγματοποιήθηκαν αρκετές αγοραπωλησίες μεγάλων εκτάσεων για ανάπτυξη νέων επαγγελματικών χρήσεων. Οι εξελίξεις των τιμών και οι επιμέρους διορθώσεις που καταγράφονται σε ευρωπαϊκό και διεθνές επίπεδο κατά την πρόσφατη περίοδο, σε συνδυασμό με τις συνθήκες πληθωρισμού, αυξημένου ενεργειακού κόστους και υψηλών επιτοκίων, εκτιμάται ότι, εφόσον διατηρηθούν, θα οδηγήσουν σε περιορισμό των ρυθμών αύξησης ή και σε πιθανή διόρθωση των τιμών για την εγχώρια αγορά, ιδίως για χρήσεις, χαρακτηριστικά και θέσεις ακινήτων χαμηλότερης ζήτησης.
Τα διαμερίσματα
Σύμφωνα με τους δείκτες τιμών διαμερισμάτων που δημοσιεύει η Τράπεζα της Ελλάδος, η αγορά κατοικιών στο σύνολο της χώρας συνεχίζει να καταγράφει ισχυρούς ετήσιους ρυθμούς αύξησης των τιμών, οι οποίοι όμως εμφανίζουν επιβράδυνση τα τελευταία τρίμηνα του 2023. Αναλυτικότερα, σύμφωνα με τα στοιχεία εκτιμήσεων που συλλέγονται από τα πιστωτικά ιδρύματα της χώρας, το 2023 στην αγορά των κατοικιών σε επίπεδο χώρας σημειώνεται αύξηση των τιμών, με τις τιμές των διαμερισμάτων (σε ονομαστικούς όρους) να ενισχύονται σημαντικά κατά 13,4% σε ετήσια βάση, έναντι αύξησης κατά 11,9% το 2022 και 7,6% το 2021. Οι τιμές των παλαιών διαμερισμάτων (ηλικίας άνω των 5 ετών) το 2023 αυξήθηκαν με μέσο ετήσιο ρυθμό 14,2%, ελαφρώς υψηλότερο σε σχέση με αυτόν των νέων διαμερισμάτων (12,4%). Με διάκριση κατά γεωγραφική περιοχή, ισχυροί ετήσιοι ρυθμοί αύξησης στις τιμές διαμερισμάτων καταγράφηκαν στα μεγάλα αστικά κέντρα της χώρας. Πιο συγκεκριμένα, οι μεγαλύτεροι ετήσιοι ρυθμοί αύξησης στις τιμές, υψηλότεροι και από το μέσο ετήσιο ρυθμό για το σύνολο της χώρας, καταγράφηκαν στη Θεσσαλονίκη (16,2%), στις άλλες μεγάλες πόλεις (14,5%) και στην Αθήνα (13,7%), ενώ στις λοιπές περιοχές της χώρας ο ρυθμός αύξησης ήταν ηπιότερος (10,8%).
Στην περαιτέρω ενίσχυση της αγοράς οικιστικών ακινήτων κατά το 2023 συνέβαλαν σημαντικά το υψηλό επενδυτικό ενδιαφέρον, κυρίως από το εξωτερικό, η χαμηλή προσφορά κατοικιών ιδίως υψηλών προδιαγραφών, η θετική πορεία του τουρισμού και η βραχυχρόνια μίσθωση, καθώς και η υψηλή ζήτηση για το επιχορηγούμενο στεγαστικό πρόγραμμα (“Σπίτι μου”) προς νέα άτομα για αγορά πρώτης κατοικίας. Η διατήρηση της δυναμικής της αγοράς επιβεβαιώνεται και από τις επενδύσεις σε κατοικίες (μη εποχικώς διορθωμένα στοιχεία ΕΛΣΤΑΤ σε σταθερές τιμές) που αυξήθηκαν κατά 20,7% το 2023 έναντι 33,7% το 2022, αν και παραμένουν σε χαμηλό επίπεδο ως ποσοστό του ΑΕΠ (1,9%). Επίσης, το πρώτο ενδεκάμηνο του 2023 η κατασκευαστική δραστηριότητα για κατοικίες στο σύνολο της χώρας (στοιχεία ΕΛΣΤΑΤ) κατέγραψε σημαντική αύξηση τόσο ως προς τον αριθμό όσο και ως προς το δομήσιμο όγκο των νέων οικοδομικών αδειών, κατά 23,6% και 16,0% αντίστοιχα. Παράλληλα, οι θετικές επιχειρηματικές προσδοκίες για την κατασκευή κατοικιών (στοιχεία ΙΟΒΕ) ενισχύθηκαν περαιτέρω το 2023 σε ετήσια βάση (18,1%), έναντι συγκρατημένης αύξησης κατά 4,0% το 2022.
Το κόστος κατασκευής νέων κτιρίων κατοικιών
Ωστόσο, όπως αναφέρει η έκθεση, το συνολικό κόστος κατασκευής νέων κτιρίων κατοικιών (στοιχεία ΕΛΣΤΑΤ) συνέχισε να αυξάνεται κατά 6,2% για το σύνολο του έτους, σημειώνοντας όμως επιβράδυνση έναντι 8,8% το 2022, ενώ οι ετήσιοι ρυθμοί αύξησης του κόστους υλικών κατασκευής ήταν υψηλότεροι (7,6% το 2023, έναντι 11,0% το 2022). Αξίζει να σημειωθεί ότι, παρά τη σημαντική ανάπτυξη της ελληνικής αγοράς οικιστικών ακινήτων, το συνολικό ύψος των νέων στεγαστικών δανείων έπειτα από έξι χρόνια συνεχών αυξήσεων συνεχίζει να παραμένει σε χαμηλά επίπεδα, ενώ υποχώρησε το 2023 κατά 1,9%, έναντι αύξησης 20,7% το 2022. Επίσης, σύμφωνα με τα στοιχεία της Έρευνας Τραπεζικών Χορηγήσεων (δ΄ τρίμηνο 2023), παρατηρείται για σχεδόν δύο έτη συνεχής μείωση της ζήτησης για στεγαστικά δάνεια (με εξαίρεση το β΄ τρίμηνο του 2023) λόγω της αύξησης των επιτοκίων των στεγαστικών δανείων.
Τα επαγγελματικά ακίνητα
Στον κλάδο των επαγγελματικών ακινήτων, με βάση τα στοιχεία που συλλέγονται από την Τράπεζα της Ελλάδος, το πρώτο εξάμηνο του 2023 οι τιμές γραφείων υψηλών προδιαγραφών αυξήθηκαν κατά 6,6% σε ετήσια βάση και οι τιμές των καταστημάτων υψηλών προδιαγραφών κατά 6,9%. Στην Αθήνα ο αντίστοιχος ρυθμός αύξησης των τιμών γραφείων ήταν υψηλότερος (7,2%), ενώ μεγάλη αύξηση σημειώθηκε και στην υπόλοιπη Ελλάδα (7,3%), μετά από μια μακρά περίοδο σχετικής στασιμότητας στις τιμές. Στη Θεσσαλονίκη αντίθετα, μετά από δύο συνεχόμενα εξάμηνα υψηλών ρυθμών αύξησης, καταγράφηκε ήπια διόρθωση των τιμών σε σύγκριση με το προηγούμενο έτος (-0,5%). Αναφορικά με τα καταστήματα υψηλών προδιαγραφών, το πρώτο εξάμηνο του 2023 σημαντικοί θετικοί ετήσιοι ρυθμοί μεταβολής καταγράφηκαν στους δείκτες τιμών της Αθήνας (8,4%) και της Θεσσαλονίκης (9,8%), ενώ στην υπόλοιπη Ελλάδα ο αντίστοιχος ρυθμός ανήλθε σε 3,7%. Τέλος, κατά την ίδια περίοδο για το σύνολο της χώρας, τα μισθώματα τόσο των γραφείων όσο και των καταστημάτων κατέγραψαν ετήσια αύξηση 5,6%.
Πού εστιάζουν οι ΑΕΕΑΠ
Με βάση τα στοιχεία που συγκεντρώνει η Τράπεζα της Ελλάδος, στη διάρκεια του 2023 τα κεφάλαια των Ανωνύμων Εταιριών Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας (ΑΕΕΑΠ) και άλλων επενδυτικών χαρτοφυλακίων και εταιριών ανάπτυξης ακινήτων κατευθύνθηκαν στην πλειοψηφία τους στην αγορά ή/και ανάπτυξη γραφειακών χώρων υψηλών προδιαγραφών, κυρίως σύγχρονων βιοκλιματικών χαρακτηριστικών. Σημαντικά κεφάλαια προσέλκυσαν επίσης τα ξενοδοχεία, οι επαγγελματικές αποθήκες και η επενδυτική κατοικία ειδικής χρήσης. Με βάση τα αποτελέσματα της Έρευνας Αγοράς Επαγγελματικών Ακινήτων της Τράπεζας της Ελλάδος, κατά το πρώτο εξάμηνο του 2023 οι ελάχιστες αποδόσεις των γραφείων υψηλών προδιαγραφών στα εμπορικότερα σημεία του κέντρου της πρωτεύουσας κυμάνθηκαν μεταξύ 5,5% και 6,6%, στα ίδια περίπου επίπεδα όπως το προηγούμενο εξάμηνο, ενώ οι ελάχιστες αποδόσεις καταστημάτων υψηλών προδιαγραφών στις εμπορικότερες θέσεις του κέντρου της Αθήνας κυμάνθηκαν μεταξύ 5,3% και 6,0%.
Η κατασκευαστική δραστηριότητα
Το ενδεκάμηνο του 2023 η κατασκευαστική δραστηριότητα για ακίνητα επαγγελματικής χρήσης (στοιχεία ΕΛΣΤΑΤ) ήταν θετική στο σύνολό της, ενώ μικτή εικόνα παρουσίασαν οι επιμέρους κατηγορίες. Πιο συγκεκριμένα, ο αριθμός νέων αδειών για γραφεία αυξήθηκε (44,8%), ενώ ο αντίστοιχος συνολικός όγκος (σε κυβικά μέτρα) ήταν μειωμένος κατά 10,1% σε σύγκριση με το ενδεκάμηνο του 2022. Οι νέες άδειες για ξενοδοχεία υποχώρησαν κατά 31,1%, ενώ ο αντίστοιχος δομήσιμος όγκος κατά 4,0%. Τέλος, η οικοδομική δραστηριότητα για καταστήματα καταγράφηκε ιδιαίτερα αυξημένη σε όρους όγκου (280,5%), αλλά πιο συγκρατημένα θετική σε όρους αριθμού νέων αδειών (13,9%). Οι θετικοί ρυθμοί στις άδειες νέων γραφείων και καταστημάτων επιβεβαιώνουν το συνεχιζόμενο επενδυτικό ενδιαφέρον, αλλά και την κινητικότητα των χρηστών προς ακίνητα σύγχρονων προδιαγραφών. Η διαφοροποίηση στους ρυθμούς μεταβολής που καταγράφεται στον τομέα των ξενοδοχείων παρατηρείται σε συνέχεια διαδοχικών ετών ισχυρών ρυθμών αύξησης της αντίστοιχης οικοδομικής δραστηριότητας, ακόμη και σε περιόδους κατά τις οποίες η κατασκευή για τις άλλες επαγγελματικές (αλλά και οικιστικές) χρήσεις βρισκόταν σε ύφεση.
