Ροή
Άνοδος 27,1% στις τιμές των διαμερισμάτων καταγράφηκε στην αγορά ακινήτων την τελευταία διετία σύμφωνα με τα διαθέσιμα προσωρινά που έδωσε στο «φως» της δημοσιότητας η Τράπεζα της Ελλάδας (ΤτΕ), με την Αθήνα και την Θεσσαλονίκη να κατακτούν περίοπτες θέσεις στη λίστα με τις πόλεις που καταγράφηκε ράλι ακρίβειας.
«Άλμα» 27,1% στις τιμές
Ειδικότερα, για τις δύο προηγούμενες χρονιές υπήρξε ράλι 27,1%, με εκτίναξη 26,4% στις τιμές των νέων διαμερισμάτων και 27,4% στις τιμές των παλαιότερων. Όπως αναφέρεται στην έκθεση της ΤτΕ, για το 2023, ο μέσος ετήσιος ρυθμός αύξησης των τιμών για τα νέα διαμερίσματα ήταν 12,4%, έναντι ρυθμού αύξησης 12,5% το 2022, ενώ ο μέσος ετήσιος ρυθμός αύξησης για τα παλαιά διαμερίσματα ήταν 14,2% το 2023, έναντι αύξησης 11,6% το 2022. Για το δ΄ τρίμηνο του 2023 εκτιμάται πως οι τιμές των διαμερισμάτων (σε ονομαστικούς όρους) ήταν κατά μέσο όρο αυξημένες κατά 11,8% σε σύγκριση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2022. Για το 2023, οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν με μέσο ετήσιο ρυθμό 13,4%, έναντι αύξησης 11,9% το 2022.
Ράλι άνω του 10% στο δ' τρίμηνο
Πιο αναλυτικά, η αύξηση των τιμών το δ΄ τρίμηνο του 2023 σε σχέση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2022 ήταν 11,0% για τα νέα διαμερίσματα, δηλ. ηλικίας έως 5 ετών, και 12,4% για τα παλαιά, δηλ. ηλικίας άνω των 5 ετών, ενώ ο μέσος ετήσιος ρυθμός αύξησης των τιμών για τα νέα διαμερίσματα ήταν 12,4%, έναντι ρυθμού αύξησης 12,5% το 2022 και ο μέσος ετήσιος ρυθμός αύξησης για τα παλαιά διαμερίσματα ήταν 14,2% το 2023, έναντι αύξησης 11,6% το 2022.
Στην κορυφή Αθήνα και Θεσσαλονίκη
Από την ανάλυση των στοιχείων κατά γεωγραφική περιοχή προκύπτει ότι η αύξηση των τιμών των διαμερισμάτων το δ΄ τρίμηνο του 2023 σε σχέση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2022 ήταν 10,8% στην Αθήνα, 14,6% στη Θεσσαλονίκη, 13,9% στις άλλες μεγάλες πόλεις και 11,2% στις λοιπές περιοχές της χώρας. Για το σύνολο του 2023, η αύξηση των τιμών στις ίδιες περιοχές σε σχέση με το 2022 ήταν 13,7%, 16,2%, 14,5% και 10,8% αντίστοιχα.
Τέλος, για το σύνολο των αστικών περιοχών της χώρας, το δ΄ τρίμηνο του 2023 οι τιμές των διαμερισμάτων ήταν κατά μέσο όρο αυξημένες κατά 12,1% σε σύγκριση με το δ΄ τρίμηνο του 2022, ενώ για το 2023 η μέση ετήσια αύξηση διαμορφώθηκε στο 13,9%. Το δ΄ τρίμηνο του 2023, η μεταβολή του δείκτη τιμών οικιστικών ακινήτων σε σχέση με την ανώτατη τιμή, που καταγράφηκε το γ΄ τρίμηνο του 2008, είναι -7,0%, ενώ σε σχέση με την κατώτατη τιμή, που καταγράφηκε το γ΄ τρίμηνο του 2017, είναι 61,4%.
Λείπουν 212.000 κατοικίες από την αγορά – Γιατί οι τιμές θα παραμείνουν υψηλά
Όπως έγραφε πρόσφατα το insider.gr, δύσκολα θα γεφυρωθεί σε βραχυπρόθεσμο ορίζοντα η μεγάλη ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης στην αγορά των οικιστικών ακινήτων που δημιουργήθηκε στα χρόνια της ελληνικής κρίσης. Ως εκ τούτου, παρά το ότι οι τιμές των ακινήτων έχουν εκτιναχθεί, ξεπερνώντας μάλιστα κατά 14% την άνοδο που θα δικαιολογούσε η αύξηση στα εισοδήματα, αυτές θα παραμείνουν σε ανοδική τροχιά, έστω και πατώντας φρένο.
Μελέτη της Τράπεζας Πειραιώς και του Επικεφαλής Οικονομικής Ανάλυσης και Επενδυτικής Στρατηγικής, Ηλία Λεκκού, υπεύθυνο για την ξέφρενη άνοδο των τιμών των κατοικιών είναι το μεγάλο χάσμα μεταξύ προσφοράς και ζήτησης, αφού από την αγορά λείπουν πάνω από 212.000 ακίνητα. Το έλλειμμα αυτό έχει προκύψει από: α) την κατάρρευση της οικοδόμησης νέων κατασκευών την τελευταία δεκαετία (μόλις 155.000 σπίτια), β) τη μεγαλύτερη αύξηση του αριθμού των νοικοκυριών (197.000) και γ) την απογείωση του AirBnB (170.000 σπίτια).
Την τελευταία δεκαετία υπολογίζεται ότι κατασκευάστηκαν 155.000 νέες κατοικίες, ενώ η ζήτηση έφτασε τις 367.000 κατοικίες (197 χιλιάδες νέα νοικοκυριά συν 170 χιλιάδες βραχυχρόνιες μισθώσεις). Ύφεση και φόροι ακινήτων οδήγησαν σε μείωση κατά 5% το ποσοστό ιδιοκατοίκησης (από 77,2% το 2010 σε 72,8% το 2022).
Σύμφωνα με τη μελέτη της Τράπεζας Πειραιώς, η κατασκευαστική δραστηριότητα έφτασε στο απόγειό της το 2005 με την έκδοση 66 χιλιάδων οικοδομικών αδειών, οι οποίες αντιστοιχούσαν σε 195 χιλιάδες κατοικίες. Έκτοτε η πτώση ήταν συνεχής, με αποτέλεσμα να οδηγηθούμε σε ιστορικά χαμηλά επίπεδα κατασκευαστικής δραστηριότητας την περίοδο 2012 και ύστερα, με ετήσια έκδοση αδειών που αντιστοιχεί σε 16 χιλιάδες κατοικίες κατ’ έτος. Συνακόλουθα, μεταξύ της απογραφής 2001-2011 καταγράφεται αύξηση του αριθμού των κατοικιών κατά 917 χιλιάδες, ενώ την επόμενη δεκαετία 2012-2022 υπολογίζεται ότι προστέθηκαν μόνο 155 χιλιάδες.
Ταυτόχρονα, από την πλευρά της ζήτησης, την περίοδο 2001-2011 καταγράφεται αύξηση του αριθμού των νοικοκυριών κατά 582 χιλιάδες, ενώ από το 2012 έως το 2022 υπολογίζεται ότι δημιουργήθηκαν μόνο 197 χιλιάδες νοικοκυριά. Επιπρόσθετα, ένα νέο χαρακτηριστικό που έχει προκύψει τα τελευταία χρόνια είναι η αύξηση της ζήτησης κατοικιών λόγω βραχυχρόνιας μίσθωσης. Η ζήτηση αυτή, η οποία δρα προσθετικά στη ζήτηση για στέγαση στα εγχώρια νοικοκυριά, ανέρχεται πλέον σε 170 χιλιάδες κατοικίες.
Συμπερασματικά, η ανισορροπία που εντοπίζει η μελέτη της Τράπεζας Πειραιώς δεν είναι παρά προϊόν της απόστασης ανάμεσα στις 155 χιλιάδες νέες κατοικίες που υπολογίζεται ότι κατασκευάστηκαν τα τελευταία 10 χρόνια από τη μία πλευρά, και της συνολικής ζήτησης για 367 χιλιάδες νέες κατοικίες (197 χιλιάδες νέα νοικοκυριά συν 170 χιλιάδες βραχυχρόνιες μισθώσεις) από την άλλη. Αυτό το έλλειμα προσφοράς έναντι ζήτησης κατά περίπου 212 χιλιάδες κατοικίες είναι που έχει δημιουργήσει μια σωρευτική αποτίμηση των τιμών κατοικιών 14% πέρα και πάνω από την αύξηση που δικαιολογεί το επίπεδο ανάπτυξης των εισοδημάτων. Δεδομένου δε του μεγέθους του χάσματος μεταξύ προσφοράς και ζήτησης, οι ρυθμοί αύξησης των τιμών των κατοικιών αναμένεται να μετριασθούν, αλλά όχι να περάσουν σε αρνητικό πρόσημο, εκτιμά η Τράπεζα Πειραιώς.
Συνέπεια όλων αυτών είναι η αγορά ακινήτων να βρίσκεται στο σημείο του οικονομικού κύκλου όπου οι δυνητικοί αγοραστές είναι ακόμα διατεθειμένοι να αποδεχθούν τις ολοένα και αυξανόμενες απαιτήσεις των πωλητών, αλλά με εμφανή σημάδια κόπωσης, προετοιμάζοντάς μας για την είσοδο στην επόμενη φάση το κύκλου όπου υψηλότερες τιμές θα συνοδεύονται από πτώση των συναλλαγών/αγοροπωλησιών.
