Ροή
Η εξαιρετικά θετική καλοκαιρινή περίοδος σε συνδυασμό με τις υψηλές πληρότητες σε όλες τις εορτές και αργίες για φέτος, δεν έχουν μετουσιωθεί ακόμη σε τάση σε ότι αφορά στις χειμερινές εξοχικές κατοικίες, με αποτέλεσμα να συνεχίζεται η καθοδική πορεία στις αξίες. Ο COVID-19 σε συνάρτηση με το συγκυριακά δύσκολο οικονομικό κλίμα επηρεάζει σαφώς αρνητικά την συγκεκριμένη αγορά. Σε σχέση με τα υψηλά επίπεδα αξιών του 2008 οι αξίες εξακολουθούν να καταγράφονται μειωμένες περίπου στο μισό (-56%).
Η συρρίκνωση της ζήτησης εξαιτίας α) της αύξησης των επιτοκίων δανεισμού, β) της καλπάζουσας τιμής της ενέργειας και γ) της αύξησης της τιμής των υλικών κατασκευής/ανακαίνισης, σε συνδυασμό με τις επερχόμενες εκλογές σε Ελλάδα (και Τουρκία) και την συνέχιση του πολέμου στην Ουκρανία είναι γεγονότα που αναμένεται να πιέσουν τις αξίες τους επόμενους 12 μήνες. Η προσδοκία χαμηλότερων αξιών είναι βέβαιο ότι θα οδηγήσει πιθανούς αγοραστές σε αναμονή, παγώνοντας ακόμη περισσότερο την αγορά.
Αυτό αναφέρει, μεταξύ άλλων, το τελευταίο Παρατηρητήριο Αξιών Χειμερινών Εξοχικών Κατοικιών για το 2022/2023 της GEOAXIS, της πρώτης πιστοποιημένης εταιρίας εκτιμήσεων στην Ελλάδα. Η αγορά χειμερινής εξοχικής κατοικίας, σε πολύ μεγαλύτερο βαθμό από την αγορά θερινής εξοχικής κατοικίας, αποτελεί επιμέρους παράγωγο και όχι διαμορφωτή της συνολικής εικόνας της αγοράς ακινήτων. Ως παράγωγο ακολουθεί τις βασικές κατευθύνσεις της αγοράς με σημαντική διαφορά φάσης, η οποία προσδιορίζεται χρονικά σε 2-3 έτη.
Ως εκ τούτου, μόνο μετά την καταγραφή πραγματικής και βιώσιμης ανάπτυξης της Ελληνικής οικονομίας και αφού παγιοποιηθεί η αύξηση στις αξίες άλλων τύπων ακινήτων όπως για παράδειγμα στα γραφεία και στα καταστήματα, η συγκεκριμένη αγορά θα σημειώσει σημαντική επανάκαμψη αξιών.
Αξίες 2022 - 2021
Σύμφωνα με την έρευνα, καταγράφεται μικρή αύξηση των ζητούμενων τιμών πώλησης χειμερινών εξοχικών κατοικιών μόνο για την Αράχοβα της τάξεως του 5%, μείωση για τον Άγιο Αθανάσιο Πέλλας και τα Τρίκαλα Κορινθίας μέσης τάξης του 6%, ενώ σταθερό παρέμεινε το Καρπενήσι. Αναλυτικότερα, στην Αράχωβα από 1.488 euro/τμ το 2021 η ζητούμενη τιμή κυμαίνεται σήμερα στα 1.558 euro/τμ (5,0%), στον Άγιο Αθανάσιο Πέλλας από 1.103 euro/τμ το 2021 στα 1.050 euro/τμ (-5,0%), στο Καρπενήσι από 990 euro/τμ το 2021 στα 992 euro/τμ (0%) και στα Τρίκαλα Κορινθίας από 1.182 euro/τμ το 2021 στα 1.095 euro/τμ (-7,0%).
Αξίες 2022 - 2008
Καταγράφεται πολύ μεγάλη και οριζόντια μείωση των ζητούμενων τιμών πώλησης χειμερινών εξοχικών κατοικιών, η οποία κινείται συνολικά σε ένα μέσο όρο της τάξης του 56% και για τις τέσσερις περιοχές μελέτης. Αναλυτικότερα, την μεγαλύτερη μείωση παρουσιάζει ο Άγιος Αθανάσιος όπου από 3.301 euro/τμ το 2008 η αξία κυμαίνεται σήμερα στα 1.050 euro/τμ (-68%) και ακολουθούν, το Καρπενήσι από 2.308 euro/τμ το 2008 σήμερα στα 992 euro/τμ (-57%), τα Τρίκαλα Κορινθίας από 2.250 euro/τμ το 2008 σήμερα στα 1.095 euro/τμ (-51%) και τέλος η Αράχωβα από 3.000 euro/τμ το 2008 σήμερα στα 1.558 euro/τμ (-48%).
Η κρίση
Η παγκόσμια οικονομική κρίση 2008-2017 έπληξε εντονότερα την αγορά χειμερινών εξοχικών κατοικιών από κάθε άλλη κατηγορία ακινήτων. Χαρακτηριστικό είναι πως ενώ οι τιμές έχουν σχεδόν μειωθεί στο μισό σε σχέση με την αρχή της κρίσης (2008) και χιλιάδες σπίτια παραμένουν αδιάθετα, η ζήτηση εξακολουθεί και καταγράφεται έως εξαιρετικά ήπια. Παρά την πρόσκαιρη αύξηση στις τιμές τα τελευταία χρόνια (2018/2019), αρκετοί κατασκευαστές που επένδυσαν δανειζόμενοι στην ανέγερση πολυτελών κατοικιών με συνολικό κόστος κατασκευής και αγοράς γης πάνω από 1.500 euro/τμ εξακολουθούν να βρίσκονται πλήρως εγκλωβισμένοι αφού ούτε η πώληση κάτω από το κόστος δείχνει να ενεργοποιεί την ζήτηση. Χαρακτηριστική είναι η εικόνα στο Λιβάδι της Αράχωβας όπου μετά το κατασκευαστικό ‘αμόκ’ -σε σημείο που μεζονέτες κτίστηκαν σχεδόν και μέσα στην λίμνη- δεκάδες συγκροτήματα παραμένουν ολοκληρωμένα δίχως καμία προοπτική άμεσης διάθεσης.
Επιφάνειες – Ηλικία
Η διάμεση επιφάνεια εξοχικής κατοικίας μαζί με τους βοηθητικούς χώρους, που διατίθεται μέσω αγγελιών διαμορφώνεται σήμερα στα 139 τ.μ. Η διάμεση επιφάνεια είναι εξαιρετικά μεγάλη και αποτυπώνει την επικρατούσα τάση για υπερβολή. Οι μεγαλύτερες επιφάνειες καταγράφονται στην Αράχοβα στα 225 τμ, λόγω της πληθώρας νέων μεζονετών, στο Λιβάδι, και οι μικρότερες στα Τρίκαλα Κορινθίας στα 120 τμ, λόγω των παλαιότερων και πιο τυπικών κτισμάτων που προσφέρονται.
Η διάμεση ηλικία εξοχικής κατοικίας που διατίθεται μέσω αγγελιών διαμορφώνεται σήμερα στα 18,5 χρόνια. Μεγαλύτερη ηλικία κατασκευών καταγράφεται στο Καρπενήσι με 27 χρόνια και η μικρότερη στην Αράχοβα με 10 έτη.
Χαρακτηριστικά Αγοράς Εξοχικών Κατοικιών
- Μέχρι και πριν την πανδημία, όλο και μεγαλύτερο ποσοστό κατοικιών εισήλθε σε πλατφόρμες βραχυπρόθεσμης ενοικίασης. Από τον Μάρτιο 2019 και μετά η τάση επιβραδύνθηκε, και το 2021/2022 φάνηκαν νέα σημάδια αύξησης της προσφοράς.
- Η προσφορά θα βαίνει αυξανόμενη στις πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης λόγω αδυναμίας ανανέωσης μισθώσεων με τη σεζόν.
- Η Αράχωβα έχει δημιουργήσει μια εξαιρετικά ακριβή κατηγορία, η οποία διαφοροποιείται απόλυτα από τις υπόλοιπες περιοχές.
- Η ζήτηση έχει υποχωρήσει σε ανησυχητικά επίπεδα κυρίως στο Καρπενήσι και στον Άγιο Αθανάσιο καθώς η πλειοψηφία των αγοραστών προέρχεται πλέον από την Ελλάδα, ενώ ένα πολύ μικρό κομμάτι, συνεχώς μειούμενο, αφορά σε funds και στην απόκτηση χρυσής visa. Τα Τρίκαλα Κορινθίας λόγω της μικρής απόστασης από την Αθήνα φαίνεται να αντιστέκονται στη μεγάλη μείωση των αξιών.
- Η αβεβαιότητα για το άμεσο μέλλον σε συνδυασμό με τη συρρίκνωση του διαθέσιμου εισοδήματος συνεχίζουν να κατατάσσουν την απόκτηση χειμερινών εξοχικών ακινήτων μία πλήρως εκτός ατζέντας επιλογή για την πλειοψηφία των Ελλήνων.
- Μακροπρόθεσμα, η κλιματική αλλαγή θα επηρεάσει σημαντικά τις κατοικίες σε περιοχές που εξαρτώνται από χιονοδρομικά κέντρα καθώς τα τελευταία μειώνουν συνεχώς τις ημέρες λειτουργίας τους λόγω ανυπαρξίας χιονιού. Στην έρευνα σημειώνεται το γεγονός ότι δεν υπάρχει εύκολη χρηματοδότηση στην Ευρώπη για χιονοδρομικά κέντρα χαμηλότερα των 2.500μ, ενώ η αύξηση του κόστους ενέργειας για την λειτουργία τους θα δημιουργήσει ακόμη μεγαλύτερο ρίσκο στις τοπικές αγορές.
