Ροή
Οι επενδύσεις στην Ευρώπη βρέθηκαν στα χαμηλά δεκαετίας, σύμφωνα με σχετική ανάλυση της BNP PARIBAS Real Estate. Κατά τους 12 μήνες που έληξαν στο δεύτερο τρίμηνο του 2023, συνολικά οι επενδύσεις στο real estate (όχι οικιστικό, κυρίως commercial) στην Ευρώπη έφτασαν στα 182 δισ. ευρώ, κάτω από το χαμηλό σημείο του πρώτου τριμήνου του 2021 (213 δισ. ευρώ).
Πλέον, οι επενδύσεις επιστρέφουν σε επίπεδα που παρατηρήθηκαν το 2014. Η επιτάχυνση του κόστους χρηματοδότησης από τα μέσα του 2022, αποσταθεροποίησε τις τιμές στην αγορά με αποτέλεσμα οι επενδύσεις να πέφτουν κατά το 4ο τρίμηνο 2022 καθώς τόσο οι αγοραστές όσο και οι και πωλητές έκαναν πίσω. Πολλοί περίμεναν ότι ο επιτοκιακός κύκλος θα κλείσει στις αρχές του καλοκαιριού με μια νέα αύξηση.
Ωστόσο, ο... επίμονος πληθωρισμός σημαίνει ότι ο κύκλος πρέπει ακόμη να τρέξει, κατά συνέπεια, πολλοί επενδυτές είναι επιφυλακτικοί ως προς τις εξαγορές σε υφιστάμενες τιμές χρησιμοποιώντας δανεισμό, μέχρι να φανεί σταθεροποίηση στο κόστος χρηματοδότησης.
Μείωση επενδύσεων
Συνολικά, μεταξύ του δεύτερου τριμήνου 2022 και του δεύτερου τριμήνου 2023, οι επενδύσεις μειώθηκαν κατά 57%. Όλες οι κατηγορίες περιουσιακών στοιχείων παρουσίασαν μείωση. Ο τομέας Logistics (-65%) ήταν από αυτούς που επηρεάστηκαν περισσότερο καθώς οι τιμές ήταν ήδη ακριβές από πριν. Τα γραφεία (-60%) επίσης «υπέφεραν», ενώ ξενοδοχεία (-17%) και retail (-47%) σημείωσαν τη μικρότερη πτώση.
Στα γραφεία καταγράφηκαν επενδύσεις 63 δισ. ευρώ, στο retail 32 δισ. ευρώ, -47%, σε Industrial & logistics 36 δισ. ευρώ, σε ξενοδοχεία 12 δισ. ευρώ και σε άλλα περιουσιακά στοιχεία ύψους 39 δισ. ευρώ (-58%), σύμφωνα με την ανάλυση.
Όπως αναφέρεται για τις COMMERCIAL REAL ESTATE INVESTMENTS, στην Ευρώπη στο πρώτο 6μηνο επενδύθηκαν 62,4 δισ. ευρώ, ποσό που αντιπροσωπεύει μείωση 57%. έναντι 1ου εξαμήνου 2022. Σε μερικές ώριμες χώρες – αγορές καταγράφηκε ισχυρή πτώση, όπως σε Γερμανία (-68%), το Ηνωμένο Βασίλειο (-52%), Ολλανδία (-69%), Ιταλία (-62%), Πολωνία (-71%), Ιρλανδία (-77%) και Βέλγιο (-70%), ενώ μικρότερου μεγέθους ήταν η πτώση στη Γαλλία (-42%) ή την Ισπανία (-41%).
Στα 0,4 δισ. ευρώ η Ελλάδα
Στην Ελλάδα, σύμφωνα με την έρευνα, καταγράφηκαν επενδύσεις 0,4 δισ. ευρώ. Τα μεγαλύτερα ποσά (αν και μειωμένα σε σχέση με το πρώτο «μισό» 2022), παρατηρήθηκαν σε Ηνωμένο Βασίλειο με επενδύσεις 21,3 δισ. ευρώ, Γερμανία με επενδύσεις 9,8 δισ. ευρώ, Σουηδία (5 δισ. ευρώ), Ισπανία (επενδύσεις 3,8 δισ. ευρώ), η Ιταλία με 2,1 δισ. ευρώ, η Ολλανδία με 2 δισ. ευρώ, το Βέλγιο με 1 δισ., ενώ επενδύσεις 700 – 800 εκατ. ευρώ καταγράφηκαν σε χώρες – αγορές όπως η Πορτογαλία, η Φινλανδία, η Τσεχία, η Δανία, η Πολωνία κ.α.
Οι όγκοι επενδύσεων
Αναφορικά με τον όγκο επενδύσεων, αυτοί έχουν γυρίσει μια δεκαετία πίσω. Όπως αναφέρεται, καμία χώρα δεν έχει ξεφύγει από αυτή την τάση, αν και τα χαρακτηριστικά διαφέρουν μεταξύ χωρών. Ο ψηλός πληθωρισμός και η η νομισματική πολιτική οδήγησαν σε ταχεία άνοδο των ομολογιακών αποδόσεων. Αυτό κάνει το ποσοστό απόδοσης από ακίνητα λιγότερο αποδεκτό σε σχέση με τον κίνδυνο. Σε αυτό προστέθηκε περισσότερο ακριβό χρέος όπου το rate of return συχνά δεν καλύπτει το κόστος εξυπηρέτησης των δανείων (cost of servicing loans). Οι πωλητές παραμένουν απρόθυμοι να αλλάξουν τις τιμές, οι αγοραστές παραμένουν απρόθυμοι να δεσμευτούν ενώ το κόστος χρέους παραμένει σταθερό.
Ενδεικτικά αναφέρονται νούμερα (όγκοι επενδύσεων) που παραπέμπουν σε 10 έτη πίσω, όπως 49 δισ. ευρώ για το Ην. Βασίλειο, 39 δισ. ευρώ συνολικά για Βέλγιο, Ιρλανδία, Ιταλία, Λουξεμβούργο, Ολλανδία, Πολωνία, Ισπανία, 34 δισ. για Γερμανία, 24 δισ. ευρώ για Γαλλία.
Τα mega deals και το διεθνές ενδιαφέρον
Τα Mega deals βρίσκονται επίσης σε χαμηλό δεκαετίας. Σημειώθηκε η κορύφωση των mega deals (>100 εκατ. ευρώ) στο 1ο τρίμηνο του 2020 με ποσοστό ρεκόρ 154 δισ. ευρώ. Αυτό ήταν το 49% του συνόλου των επενδύσεων, ένα ασυνήθιστα μεγάλο ποσό για ένα Q1 και μπορεί να μην εμφανιστεί ξανά προς το παρόν. Το χαμηλό σημείο των 89 δισ. ευρώ που προκλήθηκε από την πανδημία σημειώθηκε το 1ο τρίμηνο του 2021 (88 δισ. ευρώ). Αυτό ήταν κάτω 43% σε σχέση με τα στοιχεία του πρώτου τριμήνου 2020. Πριν από την παγκόσμια σύσφιξη του κύκλου επιτοκίων, η αγορά ανακτούσε δυναμική φτάνοντας τα €142 δισ. στο 3ο τρίμηνο 2022. Ο όγκος των μεγάλων προσφορών μειώθηκε κατά το 4ο τρίμηνο 2022. Τώρα το μερίδιο των mega deals έχει μειωθεί (42%).
Όπως, επίσης, αναφέρεται, οι Αμερικανοί επενδυτές έδειξαν λιγότερο ενδιαφέρον στις ευρωπαϊκές αγορές (-48%) αλλά εξακολουθούν να είναι παρόντες με το 33% των ξένων επενδύσεων. Οι επενδύσεις από την Ασία-Ειρηνικό ήταν επίσης πολύ σημαντικές τους 12 τελευταίους μήνες. Με επενδύσεις άνω των 11 δισ. ευρώ (-31%), το μερίδιο των Ασιατών επενδυτών αυξήθηκε ελαφρά (13%). Οι επενδυτές από τη Μέση Ανατολή ενδιαφέρονται λιγότερο για το ευρωπαϊκό αγορές σε σύγκριση με τους Αμερικανούς και τους Ασιάτες. Ειδικότερα, από τις συνολικές επενδύσεις 182 δισ. ευρώ, τα 99 δισ. ήταν σε εγχώριο επίπεδο και τα 83 δισ. σε διεθνές. Εξ αυτών, τα 33 δισ. προέρχονται από την Ευρώπη, 28 δισ. ευρώ από την Αμερικανική ήπειρο, 11 δισ. ευρώ από Ασία – Ειρηνικό και 4,4 δισ. ευρώ από Μέση Ανατολή (-27%).
Η αποσυμπίεση των prime yields χαρακτηρίζει το 2023, σύμφωνα με την ανάλυση. Σε σχετικό πίνακα καταγράφονται αποδόσεις 4% στα logistics, 4,3% στα γραφεία, 3,9% στο retail, ενώ 10-year Bund σε 2,38%.
Ενώ η συνολική απορρόφηση του 2022 επέστρεψε στον μακροπρόθεσμο μέσο όρο της στην Ευρώπη, η συρρίκνωση που ήταν αισθητή σε λίγες αγορές στα τέλη του 2022 επεκτάθηκε σε ολόκληρη την Ευρώπη το πρώτο εξάμηνο του 2023. Περίπου 3,56 εκατ. τ.μ. «διακινήθηκαν» κατά το 1ο εξάμηνο σε 17 κύριες ευρωπαϊκές αγορές, μειωμένα κατά 25% σε σύγκριση με το πρώτο εξάμηνο του 2022. Οι όγκοι του Η1 είναι συνεπώς κάτω από τον μέσο όρο της δεκαετίας (-18%). Οι περισσότερες ευρωπαϊκές αγορές παρουσίασαν σημαντική πτώση σε όγκους το πρώτο εξάμηνο, συμπεριλαμβανομένης της Βαρκελώνης (-38%), του Κεντρικού Λονδίνου (-30%) και των έξι βασικών γερμανικών αγορών (-35%). Η Ρώμη, οι Βρυξέλλες και η Μαδρίτη παρουσιάζουν αντίθετα επιτάχυνση 88%, 25% και 8% ετησίως αντίστοιχα.
