Υπό επεξεργασία και σε έναν βαθμό ήδη προς υλοποίηση, μετά και τις πρόσφατες πωλήσεις περιουσιακών στοιχείων περίπου 1,3 δισ. ευρώ, βρίσκεται από τον βασικό μέτοχο της Prodea Investments και τη διοικητική ομάδα της ΑΕΕΑΠ, το πλάνο μετεξέλιξης και μετασχηματισμού της εισηγμένης και αλλαγής της δομής της.
Σε γενικές γραμμές, η ΑΕΕΑΠ θα συνεχίσει την πορεία της ως holding, έχοντας από κάτω της δύο βασικούς πυλώνες, δύο «οχήματα» σε Τουρισμό και Logistics, που μαζί με τα data centers που ενδιαφέρουν την εισηγμένη και μάλλον σύντομα θα έχουμε εξελίξεις – ανακοινώσεις, θα αποτελέσουν τους δυο βασικούς επενδυτικούς τομείς με υπό ανάπτυξη projects, στην παρούσα και μόνο φάση, περί τα 450 εκατ. ευρώ.
Πάντως, δεν είναι ξεκάθαρη ακόμη η νέα δομή, πλην όμως, στην ΑΕΕΑΠ κοιτάζουν να «χτίσουν» εξειδικευμένους πυλώνες και κάθε ένας από αυτούς να μπορεί να προσελκύσει δικούς της επενδυτές.
Οι δυο πυλώνες, το «μέλλον» ως ΑΕΕΑΠ, οι ξένοι επενδυτές, το ΧΑ
Αυτά ανέφερε, μεταξύ άλλων, στη διάρκεια χτεσινής ενημέρωσης προς εκπροσώπους των media, ο κ. Χριστόφορος Παπαχριστοφόρου, Πρόεδρος του Διοικητικού Συμβουλίου της ΑΕΕΑΠ και βασικός μέτοχος της εισηγμένης, στον απόηχο του μεγάλου deal της Prodea. Στην ίδια εκδήλωση ήταν προφανώς και τα άλλα διοικητικά μέλη της ΑΕΕΑΠ όπως ο κ. Αριστοτέλης Καρυτινός, Διευθύνων Σύμβουλος της εταιρείας, η κα. Θηρεσία Μεσσάρη, ο Αθ. Καραγιάννης κ.α.
Όπως προκύπτει, και προκειμένου η ΑΕΕΑΠ να αποκτήσει χαρακτηριστικά… «επενδυσιμότητας» κυρίως για ξένους επενδυτές, και αφού δεν κατέστη εφικτό τα περασμένα χρόνια να πραγματοποιηθεί κάποιο σημαντικό placement που θα έφερνε διεθνή χαρτοφυλάκια, η εισηγμένη αποκτά δύο θυγατρικές σε Τουρισμό – Ξενοδοχεία και Logistics, τομείς με ενδιαφέρον και για ξένα funds.
Οι πρόσφατες αποεπενδύσεις της PRODEA Investments εντάσσονται στην επενδυτική της στρατηγική που πλέον επικεντρώνεται στους κλάδους του luxury, high end hospitality (σε Ελλάδα, Κύπρο και Ιταλία ενώ, επιλεκτικά, σε αγορές όπως η Ισπανία) και στα logistics.
«Θέλουμε να γίνουμε σαν μια μίνι… BlackStone της ΝΑ Ευρώπης», ανέφερε ο κ. Παπαχριστοφόρου, δείχνοντας την φιλοσοφία του και αναφερόμενος στον μεγαλύτερο διαχειριστής εναλλακτικών επενδύσεων παγκοσμίως. Σύμφωνα με τον ίδιον, δεν φαίνεται πιθανή στον άμεσο ορίζοντα μια «έξοδος» της Prodea από το ΧΑ, ούτε απαραίτητα η «είσοδος» ενός εκ των δύο οχημάτων στο Χρηματιστήριο.
«Μόνο το 10% του παγκόσμιου real estate, που μετριέται σε… trillions, είναι εισηγμένο, και μόλις το 10% εξ αυτού είναι ΑΕΕΑΠ», συμπλήρωσε ο κ. Καρυτινός. Πάντως, η διοίκηση της ΑΕΕΑΠ αναζητάει ξένους επενδυτές αλλά και συνεπενδυτές για τους 2 βραχίονες σε τουρισμό και logistics, αλλά και μικρό ποσοστό για την μητρική. Στην οποία, ο κ. Παπαχριστοφόρου δήλωσε έτοιμος να ανεβάσει το μερίδιό του (στην Invel είναι 3 συνεπενδυτές, ο ίδιος θέλει να αυξήσει ποσοστό, ενώ πρόσφατα διατέθηκε κάτι λιγότερο από 5% σε θεσμικά χαρτοφυλάκια), με τη διασπορά να είναι κάπου στο 15%, συν το σχεδόν 10% της Alpha Bank.
Ήδη η εταιρεία έχει την Mediterranean Hospitality Venture (MHV) που είναι ο πυλώνας για επενδύσεις στον κλάδο του hospitality (και σε αξία αποτελεί περίπου το ένα τρίτο του χαρτοφυλακίου του ομίλου αυτή τη στιγμή ενώ στην πορεία αναμένεται να υπερδιπλασιαστεί η αξία των επενδύσεων σε αυτόν τον πυλώνα). Σύντομα και οι επενδύσεις σε logistics θα ενταχθούν σε χωριστό πυλώνα.
«Η μίνι… Blackstone τα ΝΑ Ευρώπης»
Πάντως, αξίζει να αναφέρουμε ότι ακόμα και η ίδια η δομή της Prodea ως ΑΕΕΑΠ είναι… υπό σκέψη και υπό συζήτηση. Όπως προκύπτει, δεν αποκλείεται στο μέλλον να πέσει στο τραπέζι η αλλαγή ταυτότητας π.χ. για τον ξενοδοχειακό φορέα που για την ώρα κατέχει το ένα τρίτο του συνολικού χαρτοφυλακίου αλλά στο μέλλον εκτιμάται ότι θα φτάσει στο 70%. Κατά πληροφορίες, οι ξένοι επενδυτές δεν ενδιαφέρονται ιδιαίτερα για ΑΕΕΑΠ με εστίαση σε τουρισμό και μόνο, οπότε, ίσως αναζητηθούν άλλες εταιρικές μορφές για τον τομέα αυτόν.
«Το αν αξίζει να είμαστε ΑΕΕΑΠ θα το μελετήσουμε τα επόμενα δύο χρόνια, είναι πρώιμο δεν μπορούμε να το αποκλείσουμε, ακόμα και να φύγει από το χρηματιστήριο, μπορεί να γίνουμε η μίνι Blackstone της νοτιοανατολικής Ευρώπης», σημείωσε ο πρόεδρος της ΑΕΕΑΠ. «Προς το παρόν δεν έχουμε στόχο να γίνει δημόσια προσφορά – placement», συμπλήρωσε επίσης ο ίδιος.
Η τάση στις διεθνείς αγορές αναφορικά με εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία αφορά σε REITs με εξειδίκευση σε συγκεκριμένους κλάδους με το μεγαλύτερο ενδιαφέρον να επικεντρώνεται στο hospitality και τα logistics. Πρόκειται για κλάδους που δυνητικά μπορεί να προσελκύσουν το ενδιαφέρον ξένων επενδυτών.
«Τρέχουν» επενδύσεις σχεδόν 450 εκατ. σε Τουρισμό, Logistics – Τι «έρχεται»
Να αναφέρουμε ότι, ήδη υπάρχει ο τουριστικός φορέα MHV που έχει υπό την ομπρέλα του μεγάλα assets σε Κύπρο και Ελλάδα (Πάρο, Μήλο που θα είναι έτοιμο το 2027 με 115-117 δωμάτια πλέον, Πόρτο Χέλι), όπως και Ιταλία, με την ΑΕΕΑΠ να σχεδιάζει να ανεβάσει την αξία του τομέα φιλοξενίας σε περίπου 2 δις ευρώ προσεχώς (βάθος 4ετίας). O πυλώνας του hospitality έχει αυτή τη στιγμή 9 ξενοδοχεία, η πλειοψηφία των οποίων διαχειρίζονται ή επιβλέπονται από την ίδια την MHV και τον όμιλο της Prodea με στόχο τη μεγιστοποίηση των αποτελεσμάτων και τον έλεγχο του λειτουργικού κινδύνου. Δεύτερος πυλώνας θα είναι τα Logistics.
Στους δύο αυτούς χώρους προωθούνται επενδύσεις 340 εκατ. ευρώ στον τουρισμό και 100 εκατ. στους αποθηκευτικούς χώρους. Σε σχέση με τον τουρισμό, όπου ήδη υπάρχει χαρτοφυλάκιο με σχεδόν 1.300 δωμάτια (95 service apartments, που όμως κατέχουν το 25% της συνολικής αξίας) και ο στόχος είναι στα 2.000 δωμάτια, είναι υπό κατασκευή το ξενοδοχείο στην Ιταλία με στόχο να λειτουργήσει αρχές 2027 (με brand της Accor και 2 εστιατόρια Nammos, ένα ελληνικό και ένα ιταλικό). Για το luxury ξενοδοχείο Porto Paros υπάρχει αισιοδοξία για τις άδειες, αν και είναι περίπλοκο έργο γιατί είναι στις Κυκλάδες. Αυτά τα δύο αποτελούν επενδύσεις με capex 200 εκατ. ευρώ, με ίδια κεφάλαια, αλλά έχουν αξία που εκτιμάται στα 400 εκατ. ευρώ. Να σημειωθεί ότι η ΑΕΕΑΠ κοιτάζει και προς την Ισπανία για κινήσεις στον ξενοδοχειακό τομέα.
Στα logistics οι επενδύσεις ξεπερνούν τα 100 εκατ. ευρώ. Όπως αναφέρθηκε, υπάρχουν στο χαρτοφυλάκιο συνολικά 140 χιλ. τ.μ. αποθήκες, ενώ η ΑΕΕΑΠ έχει επιπλέον δύο οικόπεδα 130 χιλ. τ.μ.. Επίσης, στόχος είναι να υπερβούν οι επενδύσεις τα 300.000 τ.μ. στην 4ετία, ενώ να φτάσουν σε 18 εκατ., από 8 εκατ., τα ετήσια έσοδα από μισθώματα του κλάδου στα επόμενα δύο χρόνια και τα 25 εκατ. έσοδα ετησίως σε βάθος τετραετίας. Να αναφέρουμε ότι η εταιρεία απόκτησε πρόσφατα οικόπεδο έκτασης περίπου 70 στρεμμάτων στο Μαρκόπουλο όπου θα αναπτύξει project 30.000 τ.μ. περίπου (αδειοδοτημένο, θα είναι έτοιμο σε 2 έτη υπάρχει ήδη ενδιαφέρον από μισθωτές για πάνω από 100% των χώρων). Ο στόχος είναι ξεκάθαρος: η δημιουργία ενός κορυφαίου regional logistics champion, βασισμένου σε άριστη τεχνική, επενδυτική και διαχειριστική τεχνογνωσία και σε μακροπρόθεσμη αναπτυξιακή προοπτική. Περιοχές ενδιαφέροντος για τα Logistics αποτελούν ο Ασπρόπυργος, το Μαρκόπουλο αλλά και η Θεσσαλονίκη.
Τα deals με Παπαλέκα κα ΕΤΕ
Αναφορικά με τις πρόσφατες πωλήσεις χαρτοφυλακίου σε Yoda (όμιλος Παπαλέκα) και Εθνική Τράπεζα, ο κ. Παπαχριστοφόρου αλλά και ο κ. Καρυτινός ανέφεραν ότι ήταν συμφωνίες που ικανοποίησαν όλους, ενώ στο 6,5% είναι η απόδοση του χαρτοφυλακίου που πωλήθηκε. Με την ΑΕΕΑΠ να αναμένεται να κεφαλαιοποιήσει κέρδη – υπεραξίες από τις συμφωνίες διψήφιες σε ποσοστό (αρκετά άνω του 10%), που θα φανεί στους προσεχείς ισολογισμούς. Ανάμεσα στα ακίνητα που παραχωρήθηκαν ήταν και το Karela (μισθωτής Metlen), ενώ γενικότερα αποτέλεσαν τεράστιο μήνυμα για την αγορά οι μεγάλες αυτές πωλήσεις. «Οι δύο αγοραστές ήθελαν τα συγκεκριμένα χαρτοφυλάκια για τους δικούς τους λόγους, ήταν και καλά ακίνητα», σημειώθηκε. Όπως και προ ημερών αναφέραμε, από το συνολικό τίμημα των 1,3 δισ. ευρώ, τουλάχιστον 650 εκατ. ευρώ θα πάνε σε δανεισμό, ένα μέρος σε μερίσματα και το υπόλοιπο σε επενδύσεις, στους βασικούς τομείς ενδιαφέροντος (συν data centers).
Οι αποεπενδύσεις αυτές αφορούσαν σε ακίνητα που η Prodea απέκτησε τα τελευταία 12-15 έτη και στην πορεία του χρόνου κατέγραψαν αποτιμητικές υπεραξίες οι οποίες υλοποιήθηκαν πλέον.
Για το real estate ευρύτερα ο κ. Παπαχριστοφόρου ανέφερε ότι «η αγορά παραμένει δυνατή, θεωρώ ότι θα δούμε καλές αποδόσεις τα επόμενα 1 με 2 χρόνια ή και περισσότερα. Θα παραμείνει θετική η αγορά αλλά, δεν ξέρω για πόσο καιρό ακόμη, οπότε, εμείς αποφασίσαμε να πουλήσαμε. Στο εξωτερικό τους αρέσει να είναι μια ΑΕΕΑΠ θεματική, αλλά να κάνεις μόνο ξενοδοχεία στην Ελλάδα δεν είναι τόσο εύκολο γιατί δεν υπάρχουν αρκετά ακίνητα, στο μέλλον μπορεί να έχουμε 2 δισ. ξενοδοχεία). Να αναφέρουμε επίσης ότι μετά τα deals ο δείκτης μόχλευσης υποχώρησε στο 50%, από 55%-56% πριν.
Σύμφωνα με τη διοίκηση της Prodea, η ΑΕΕΑΠ ξεκίνησε με το χαρτοφυλάκιο της ΕΤΕ, τα 700 εκατ., και μέσα στα επόμενα χρόνια 13 έφτασε 3,5 δισ. χωρίς να κάνει καμιά αύξηση κεφαλαίου, δηλαδή δεν έβαλαν λεφτά καθόλου οι μέτοχοι. Όπως ανέφερε ο κ. Καρυτινός, «οι αποθήκες μαζί με τα κέντρα δεδομένων είναι οι πιο ελκυστικοί τομείς, πουλήσαμε σε Έλληνες, ενώ ο ξενοδοχειακός τομέας είναι ο μόνος που προσελκύει το ενδιαφέρον από ξένους. Πάμε να κάνουμε κάτι που θα έχουμε ευελιξία και να ξέρουν οι επενδυτές μας ότι μπορούν να κάνουν exit».
