Ροή
Η εύλογη αξία του συνόλου των επενδυτικών ακινήτων της Noval Property, του real estate βραχίονα του ομίλου Viohalco, όπως αυτή υπολογίστηκε από ανεξάρτητους πιστοποιημένους εκτιμητές στις 30 Ioυνίου, ανήλθε σε 457,327 εκατ. ευρώ στο 6μηνο του 2022. Στις 30.06.2022, το επενδυτικό χαρτοφυλάκιο ακινήτων του Ομίλου περιελάμβανε 59 επενδυτικά ακίνητα , μεταξύ άλλων, κτίρια γραφείων, εμπορικούς χώρους, ξενοδοχεία, καθώς και βιομηχανικά κτίρια και αποθήκες. Εκ του συνόλου των ακινήτων, ένα κατέχεται από τον Όμιλο μέσω μακροχρόνιας μισθωτικής σύμβασης. Ένα εκ των πενήντα εννέα ακινήτων βρίσκεται στη Σόφια της Βουλγαρίας, ενώ τα υπόλοιπα βρίσκονται στην Ελλάδα. Η αξία του ακινήτου στη Σόφια της Βουλγαρίας ανέρχεται σε 6.056 ευρώ.
Εξελίξεις και προοπτικές αγοράς ακινήτων
Όπως αναφέρεται στην χρηματοοικονομική έκθεση 6μήνου, η ελληνική αγορά ακινήτων τους πρώτους μήνες του 2022 βρίσκεται υπό την επίδραση αντίρροπων δυνάμεων, με τις θετικές προσδοκίες να υπερισχύουν προς το παρόν των επιπτώσεων της διεθνώς δυσμενούς συγκυρίας. Οι θετικοί ρυθμοί μεταβολής στις αξίες των ακινήτων, η επενδυτική κινητικότητα και η ενίσχυση της κατασκευαστικής δραστηριότητας που καταγράφηκαν το 2021 αφήνουν ακόμη ισχυρό το αποτύπωμά τους στην αγορά. Σημαντικές ωστόσο αβεβαιότητες που επηρεάζουν την ακίνητη περιουσία άμεσα, όπως το αυξημένο κατασκευαστικό και ενεργειακό κόστος, αλλά και έμμεσα, όπως οι ενδεχόμενες επιπτώσεις της γεωπολιτικής αστάθειας και των πληθωριστικών πιέσεων στον τουρισμό και την επενδυτική δραστηριότητα, εκτιμάται ότι θα οδηγήσουν εκ νέου την αγορά ακινήτων σε στάση αναμονής, ειδικά στην περίπτωση επενδύσεων σε νέα έργα ανάπτυξης ακινήτων.
Ειδικότερα, στις τάσεις της χρονιάς διαφαίνεται πως χώροι γραφείων υψηλών προδιαγραφών σε προνομιακές τοποθεσίες, κέντρα logistics και κατοικίες προς μίσθωση, παραμένουν υψηλά στις προτιμήσεις αναφορικά με επενδύσεις-ανάπτυξη.
Παράλληλα, το έργο του Ελληνικού, η προώθηση των έργων υποδομών, η αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας του Δημοσίου, η λειτουργία του Ταμείου Ανάκαμψης, αλλά και οι ανακοινωθείσες νέες επενδύσεις από πολυεθνικές επιχειρήσεις που δραστηριοποιούνται στους χώρους του φαρμάκου, της τεχνολογίας, του ηλεκτρονικού εμπορίου κ.ά., αναμένεται να έχουν σημαντική θετική επίδραση στην οικοδομική δραστηριότητα.
Η ανάπτυξη νέων ακινήτων αναμένεται να διαμορφώσει νέες αγορές υψηλών προδιαγραφών, οι οποίες θα οδηγήσουν πιθανώς σε ανακατατάξεις σημαντικής εμβέλειας στην αγορά τόσο των οικιστικών, όσο και των επαγγελματικών ακινήτων.
Κατά το 1ο τρίμηνο του 2022 επικράτησαν θετικές προσδοκίες, καθώς οι δείκτες σχετιζόμενοι με την αγορά κατοικιών παρέμειναν θετικοί (δείκτης οικοδομικής δραστηριότητας 35,7%, δείκτης επιχειρηματικών προσδοκιών 64%, και οι καθαρές άμεσες ξένες επενδύσεις 74,8% / €374 εκατ.), ωστόσο το κατασκευαστικό κόστος σημείωσε αύξηση σε ετήσια βάση κατά 7% για το α΄ τρίμηνο του 2022.
Αντίστοιχα για τα επαγγελματικά ακίνητα σημειώθηκε έντονη επενδυτική δραστηριότητα αναφορικά με αγοραπωλησίες, ανακατασκευές ή νέες επενδύσεις. Σημειώνεται ότι μεγαλύτερη αισιοδοξία αποτυπώθηκε κυρίως στο χώρο των logistics και των ξενοδοχείων, προεξοφλώντας την άνοδο στους τομείς αυτούς λόγω της επιβράδυνσης της πανδημίας καθώς και της συνεχομένης ανόδου του ηλεκτρονικού εμπορίου.
Στην αγορά των κατοικιών, Συμπερασματικά, μπορεί να ειπωθεί πως αναμένεται να υπάρξει μία διόρθωση της αγοράς σε διάστημα έξι έως δώδεκα μηνών, ωστόσο, η πίεση στις τιμές των ακινήτων δεν φαίνεται να είναι οριζόντια. Κατοικίες σε περιοχές με σταθερά υψηλή ζήτηση θα είναι πιο ανθεκτικές στην όποια διόρθωση, ενώ στα νεόδμητα ακίνητα καθοριστικό ρόλο θα έχουν τα μέτρα στήριξης προς τους κατασκευαστές, σχετικά με τα ανοικτά δάνεια και την τακτοποίησή τους.
Στην αγορά επαγγελματικών ακινήτων, οι ΑΕΕΑΠ συνέχισαν κατά τους πρώτους μήνες του 2022 την επενδυτική τους δραστηριότητα με τις συναλλαγές να εντοπίζονται σε νέα κτίρια σύγχρονων και βιοκλιματικών γραφείων, σε οικιστικά έργα, σε νέα ξενοδοχεία ή ανακαίνιση υφιστάμενων ξενοδοχειακών μονάδων και σε επαγγελματικές αποθήκες.
Η αγορά γραφείων χαρακτηρίζεται από διαφορετικές ταχύτητες. Τα ποιοτικά γραφεία, σχεδόν ανεξάρτητα θέσης, συγκεντρώνουν πολύ υψηλή ζήτηση και ενοίκια που μπορεί να ξεπεράσουν τα 30 €/τ.μ./μήνα και αποδόσεις γύρω στο 6,5%. Τα δε παλαιότερα ή μη ανακαινισμένα γραφεία, σε δευτερεύουσες θέσεις στο κέντρο της Αθήνας, δεν μπορούν να ενοικιαστούν με τιμές ανώτερες των 5 €/τ.μ./μήνα. Στον ενδιάμεσο χώρο βρίσκονται τα παλαιά γραφεία σε κεντρικούς οδικούς άξονες, όπου σημειώνουν αξιοσημείωτη ανθεκτικότητα και μισθωτικές αξίες περί τα 15 €/τ.μ./μήνα με αποδόσεις γύρω στο 7%-7,5%. Λαμβάνοντας υπόψη το γενικότερο οικονομικό περιβάλλον (αύξηση κατασκευαστικού-ενεργειακού κόστους, πληθωριστικές πιέσεις, κ.α.) σημειώνεται δε, ότι θα υπάρχει περαιτέρω υποχώρηση στις αξίες για τα παλαιότερα γραφεία, ενώ πιθανολογείται μία ανακοπή στο ρυθμό αύξησης αξιών στα σύγχρονα και πράσινα γραφεία.
Στην αγορά των καταστημάτων, ήδη διακρίνονται σημαντικές διαφοροποιήσεις στις επιπτώσεις της τρέχουσας κρίσης μεταξύ διαφόρων υποκατηγοριών, όπως τα μικρά καταστήματα λιανικής, τα εμπορικά κέντρα, οι μεγάλοι εμπορικοί χώροι (ακίνητα τύπου “big box”) και οι υπεραγορές τροφίμων (super market).
Στον τομέα των logistics, όπως προκύπτει από τις εκθέσεις αποτίμησης ακινήτων, για αποθήκες σύγχρονων προδιαγραφών, με ύψη πάνω από 9 μ. και κοντά σε κόμβο, οι αγοραίες αξίες καταγράφονται αρκετές φορές πάνω από 600-650 €/τ.μ., τα μισθώματα πλησιάζουν τα 5 €/τ.μ./μήνα και οι αποδόσεις κινούνται στο φάσμα 8,0%-8,50%.
Το ΧΑ
Λόγω των δυσμενών και αβέβαιων συνθηκών της αγοράς οι οποίες συνεχίζουν να επικρατούν σήμερα, όχι λόγω της πανδημίας COVID-19, αλλά ως απόρροια του πολέμου μεταξύ Ρωσίας και Ουκρανίας και των γενικότερων γεωπολιτικών εξελίξεων που επικρατούν στην Ευρώπη από τον Φεβρουάριο και μετά, σε συνδυασμό δε με την επακόλουθη ενεργειακή κρίση και την αλματώδη άνοδο του πληθωρισμού, γεγονότα βάσει των οποίων επηρεάστηκαν σημαντικά οι καταναλωτικές και επενδυτικές αποφάσεις, και κατ’ επέκταση οι κεφαλαιαγορές και η δυνατότητα άντλησης κεφαλαίων από αυτές, η Εταιρεία υπέβαλε στις 06.09.2022 εκ νέου αίτημα για περαιτέρω παράταση της προθεσμίας εισαγωγής των μετοχών της στο Χ.Α. κατά ένα έτος. Η Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς χορήγησε, με την υπ’ αριθμ. 3/964/2022 απόφαση του Διοικητικού Συμβουλίου της, άδεια για την παράταση της εισαγωγής των μετοχών της Εταιρείας στο Χ.Α. μέχρι τις 15.10.2023.
Το project «THE GRID»
Κατά την 30.06.2022, η Εταιρεία κατείχε έξι aκίνητα, μέσω της συμμετοχής της στο μετοχικό κεφάλαιο τριών εταιρειών. Στις επενδύσεις σε ακίνητα πάντως δεν περιλαμβάνονται, μεταξύ άλλων, το ακίνητο της συμμετοχής στην εταιρεία «THE GRID Α.Ε.», το οποίο παρουσιάζεται στις συμμετοχές σε κοινοπραξίες. Η Noval κατέχει το 50% (με κοινή συμμετοχή με έτερη εταιρεία ακίνητης περιουσίας) στο μετοχικό κεφάλαιο της εταιρείας με την επωνυμία «THE GRID Α.Ε.» με αντίστοιχα δικαιώματα ψήφου. Η εν λόγω εταιρεία απέκτησε τον Δεκέμβριο του 2021 ακίνητο, το οποίο βρίσκεται επί των οδών Χειμάρρας και Αμαρουσίου – Χαλανδρίου στο Μαρούσι, συνολικής έκτασης 16.109,77 τ.μ. και επί του οποίου προβλέπεται η ανάπτυξη σύγχρονου συγκροτήματος κτιρίων γραφείων και καταστημάτων, συνολικής επιφάνειας περίπου 58.000 τ.μ., το οποίο θα υιοθετεί τις αρχές αειφορίας και βιοκλιματικού σχεδιασμού και θα φέρει πιστοποίηση σύμφωνα με διεθνές πρότυπο περιβαλλοντικής βαθμονόμησης
Επίσης συμμετέχει με 100% στο μετοχικό κεφάλαιο της εταιρείας με την επωνυμία «ΜΕΤΑΛΛΟΥΡΓΙΑ ΑΤΤΙΚΗΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΜΟΝΟΠΡΟΣΩΠΗ ΑΝΩΝΥΜΗ ΕΤΑΙΡΙΑ» (πρώην «ΜΕΤΑΛΛΟΥΡΓΙΑ ΑΤΤΙΚΗΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΑΝΩΝΥΜΗ ΕΤΑΙΡΙΑ»). Η εν λόγω εταιρεία έχει στην ιδιοκτησία της τέσσερα (4) ακίνητα, δύο στη Μάνδρα Αττικής, ένα στη Μαγούλα Αττικής και ένα στη Θεσσαλονίκη, όπως και με 100% στο μετοχικό κεφάλαιο της εταιρείας με την επωνυμία «ΜΕΣΟΓΕΙΑΚΕΣ ΕΠΙΧΕΙΡΗΣΕΙΣ ΜΟΝΟΠΡΟΣΩΠΗ ΑΝΩΝΥΜΗ ΕΤΑΙΡΙΑ ΣΥΜΜΕΤΟΧΩΝ ΚΑΙ ΕΠΕΝΔΥΣΕΩΝ ΣΕ ΑΚΙΝΗΤΑ» (πρώην «ΜΕΣΟΓΕΙΑΚΕΣ ΕΠΙΧΕΙΡΗΣΕΙΣ ΑΝΩΝΥΜΗ ΕΤΑΙΡΙΑ ΣΥΜΜΕΤΟΧΩΝ ΚΑΙ ΕΠΕΝΔΥΣΕΩΝ ΣΕ ΑΚΙΝΗΤΑ»). Η εν λόγω εταιρεία έχει στην ιδιοκτησία της ένα (1) ακίνητο στην Κέρκυρα. Οι ανωτέρω συμμετοχές της NOVAL PROPERTY αποκτήθηκαν στο πλαίσιο της αύξησης μετοχικού κεφαλαίου (ΑΜΚ) της Εταιρείας μέσω εισφορών εις είδος ακινήτων και μετοχών εταιρειών που κατέχουν ακίνητα, η οποία (ΑΜΚ) ολοκληρώθηκε στις 27.06.2022.
Τα μεγέθη
Τα ταμειακά διαθέσιμα του Ομίλου την 30.06.2022 ανήλθαν σε 119.504 ευρώ και διατηρούνται σε υψηλά επίπεδα ως αποτέλεσμα της επιτυχούς έκδοσης του πρώτου Πράσινου Ομολόγου της NOVAL PROPERTY, ποσού 120 εκατ. ευρώ, τον Δεκέμβριο του 2021. Τα κεφάλαια του Πράσινου Ομολόγου προβλέπεται να χρησιμοποιηθούν για τις επενδύσεις του Ομίλου σε έργα βιώσιμης ανάπτυξης και, συνεπώς, αναμένεται να μειώνονται σταδιακά μέχρι την ολοσχερή διάθεσή τους έως τις 31.12.2025, σύμφωνα με το χρονοδιάγραμμα επενδύσεων του Ομίλου και τους όρους του Πράσινου Ομολόγου.
Τα έσοδα από μισθώματα του Ομίλου κατά την περίοδο 01.01.2022 έως 30.06.2022, ανήλθαν σε € 12.158 χιλ.. Το λειτουργικό αποτέλεσμα του Ομίλου την 30.06.2022 ανήλθε σε κέρδη 17.012 ευρώ. Τα κέρδη του Ομίλου μετά από φόρους για την περίοδο από 01.01.2022 έως 30.06.2022 ανέρχονται σε 15.034 ευρώ.
Στις 31.01.2022, η Εταιρεία προέβη στην ολοσχερή αναχρηματοδότηση του από 23.07.2020 μακροπρόθεσμου ομολογιακού δανείου (Ο/Δ) μεταξύ της Εταιρείας και της «ΤΡΑΠΕΖΑ EUROBANK ΑΝΩΝΥΜΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ», μέσω των κεφαλαίων του Πράσινου Ομολόγου που εξέδωσε η Εταιρεία στις 6.12.2021. Το εν λόγω Ο/Δ αφορούσε την αποπεράτωση του κτιρίου γραφείων στο Χαλάνδρι «THE BUTTERFLY», το οποίο φέρει πιστοποίηση LEED v4 for Core & Shell σε επίπεδο Gold. Το ποσό της αναχρηματοδότησης ανήλθε σε 5,33 εκατ. ευρώ.
Η ΑΜΚ και οι νέες προσθήκες
Στις 27.06.2022, η Εταιρεία ολοκλήρωσε αύξηση του μετοχικού της κεφαλαίου (ΑΜΚ) με εισφορά εις είδος ακινήτων και μετοχών εταιρειών που κατέχουν ακίνητα, από συνδεδεμένα φυσικά και νομικά πρόσωπα. Το ποσό της ΑΜΚ ανήλθε σε 21.346.259 ευρώ. Στο πλαίσιο της ανωτέρω αναφερόμενης ΑΜΚ, η Εταιρεία απέκτησε -μεταξύ άλλων- 18 νέα ακίνητα, ως αυτά περιγράφονται συνοπτικά κατωτέρω:
- Κατάστημα επί της οδού Χαϊδαρίου 2 στον Πειραιά
- Κατοικία επί της οδού Νοταρά 51 & 53 στην Αθήνα
- Διαμέρισμα Δ’ Ορόφου με αποθήκη (υπογείου) επί της οδού Αναγνωστοπούλου 59 στην Αθήνα (50% εξ αδιαιρέτου ιδιοκτησία)
- Δύο υπόγειες θέσεις στάθμευσης επί της οδού Αναγνωστοπούλου 48 στην Αθήνα (50% εξ αδιαιρέτου ιδιοκτησία)
- Κατάστημα επί της οδού Τζώρτζ 22 στην Αθήνα
- Οικόπεδο στον οικισμό Ασποί στη Σκύρο
- Οικόπεδο επί της οδού Ξενίας 60 στην Κηφισιά 10
- Αγροτεμάχιο στα Καμένα Βούρλα
- Κτίριο κατοικιών και γραφείων επί της οδού Αρδηττού 40-42 στο Μετς στην Αθήνα (Πριν την εν λόγω ΑΜΚ, το συγκεκριμένο ακίνητο εντασσόταν στο χαρτοφυλάκιο της Εταιρείας, μέσω μακροχρόνιας μισθωτικής σύμβασης. Με την ολοκλήρωση της εν λόγω ΑΜΚ, η Εταιρεία κατέχει την πλήρη κυριότητα αυτού.)
- Κατοικία επί της οδού Αγ. Τριάδος στις Σπέτσες
- Αδόμητο οικόπεδο στον Αγ. Κωνσταντίνο Φθιώτιδας
- Κατοικία στο ΟΤ 125 στις Σπέτσες
- Οικόπεδο στον Αγ. Κωνσταντίνο Φθιώτιδας
- Βιομηχανοστάσιο στη Μάνδρα Αττικής
- Κατοικία στη Μάνδρα Αττικής
- Οικόπεδο με γραφεία στη Μαγούλα Αττικής
- Οριζόντια ιδιοκτησία (αποθήκη) επί της οδού Π. Καρατζά στη Θεσσαλονίκη
- Αγροτεμάχιο στην Αγ. Αικατερίνη της Κέρκυρας.
