Ροή
Ετήσια έσοδα της τάξης των 1,3 εκατ. ευρώ για την ΑΕΕΑΠ, όπως τουλάχιστον αναφέρουν πληροφορίες της αγοράς περαιτέρω συνέργειες και «χτίσιμο» στρατηγικής συνεργασίας με επιχειρηματική «ουρά» ανάμεσα στα δύο μέρη περιλαμβάνει, μεταξύ άλλων, η συμφωνία που ανακοίνωσε χτες η Premia Properties με τα Εκπαιδευτήρια Δούκα.
Η συμφωνία προβλέπει ότι η ΑΕΕΑΠ θα αποκτήσει τις εγκαταστάσεις των εκπαιδευτηρίων στο Μαρούσι Αττικής με παράλληλη μακροχρόνια δεκαπενταετή μίσθωση, με δικαίωμα επαναγοράς, και χρήσης από τα Εκπαιδευτήρια Δούκα. Στα ακίνητα περιλαμβάνονται σχολικά κτίρια, αθλητικές και πολιτιστικές εγκαταστάσεις 23.114 τετραγωνικών μέτρων σε οικόπεδα 26,6 στρεμμάτων. Η αρχική επένδυση για την Premia ανέρχεται σε 20 εκατομμύρια ευρώ.
Στα πλαίσια της συνεργασίας τα επόμενα χρόνια θα εξεταστούν βελτιώσεις καθώς και περιβαλλοντικές αναβαθμίσεις των υφιστάμενων κτιρίων και υποδομών οι οποίες δεν φαίνεται να περιλαμβάνονται στο τίμημα ενώ η συντήρηση των εγκαταστάσεων θα γίνεται από το εκπαιδευτικό ίδρυμα, το οποίο, με το ποσό του deal θα βελτιώσει την χρηματοοικονομική του θέση άμεσα.
Κατά πληροφορίες, η Premia θα λάβει ετησίως ποσό περί το 1,3 εκατ. ευρώ ως μίσθωμα από τα εκπαιδευτήρια, με τις ίδιες πηγές να κάνουν λόγο και για αναπροσαρμογές. Πάντως, κύκλοι της αγοράς real estate κάνουν λόγο και για πιθανές πρόσθετες συμφωνίες ανάμεσα στις δύο πλευρές τόσο στο οικονομικό σκέλος (δηλαδή να προκύψουν πρόσθετα έσοδα για την ΑΕΕΑΠ) όσο και σε επιχειρηματικό. Θα μπορούσαν, δηλαδή, οι δύο πλευρές, στο πλαίσιο της στρατηγικής συμμαχίας τους, να επεκταθούν στον χώρο της παιδείας με τη συμμετοχή σε άλλα εκπαιδευτικά ιδρύματα, με την κάθε πλευρά να παραμένει στο δικό της αντικείμενο (η μεν στην ανάπτυξη-διαχείριση ακινήτων, η δε στον εκπαιδευτικό τομέα). Δηλαδή, αν η Δούκας εξαγοράσει ιδρύματα ή φτιάξει παρατήματα η Premia, που έτσι κι αλλιώς κατέχει ακίνητα, να είναι ο real estate εταίρος της. Σε κάθε περίπτωση πάντως, φαίνεται ότι η αρχική συμφωνία έχει και άλλες πτυχές που θα φανούν στην πορεία.
Ο κ. Κωνσταντίνος Μαρκάζος, Διευθύνων Σύμβουλος της Premia Properties δήλωσε σχετικά: «Η Premia συνεχίζει την υλοποίηση του επενδυτικού της προγράμματος με ακίνητα τα οποία εντάσσονται στους στρατηγικούς κλάδους ενδιαφέροντός της όπως ο χώρος της εκπαίδευσης. Μέσω της μακροχρόνιας μίσθωσης με μια υγιή και αναπτυσσόμενη εταιρεία όπως τα Εκπαιδευτήρια Δούκα εμπλουτίζεται το χαρτοφυλάκιό μας με υψηλής ποιότητας κτίρια και παράλληλα αποκτάμε ένα πολύ σημαντικό συνεργάτη στον χώρο της ιδιωτικής εκπαίδευσης».
Υπενθυμίζεται ότι η ΑΕΕΑΠ, η οποία εστιάζει σε logistics, big boxes, κτήρια κοινωνικού προφίλ κ.α., ανακοίνωσε πρόσφατα ισχυρά οικονομικά αποτελέσματα για το πρώτο τρίμηνο της χρήσης, ενώ η συνέχεια για το σύνολο της χρήσης, σύμφωνα με πληροφορίες αναμένεται ακόμη καλύτερη, καθώς η εταιρεία είναι κατάλληλα προετοιμασμένη, ενώ συνεχίζει το επενδυτικό της πλάνο. Με ισχυρά ταμειακά διαθέσιμα που στο τέλους του τριμήνου ανέρχονται σε 86,7 εκατ. ευρώ και Καθαρή Θέση για τον όμιλο που διαμορφώνεται σε 128 εκατ. ευρώ αλλά και δανεισμό 75,6 εκατ. ευρώ η εταιρεία μπορεί να συνεχίσει απρόσκοπτα την συνέχιση της υλοποίησης του επενδυτικού προγράμματος της. Η Premia Properties, παρουσιάζει ισχυρή χρηματοοικονομική διάρθρωση με χαμηλό καθαρό συντελεστή μόχλευσης (Net LTV) 37,4%, ενώ η μέση σταθμισμένη διάρκεια δανείων ανέρχεται σε 7,1 έτη και το μέσο κόστος δανεισμού έχει μειωθεί σε 2,8%.
Επιπλέον, το μεγαλύτερο μέρος του δανεισμού της εταιρείας είναι ανθεκτικό έναντι μελλοντικών αυξήσεων επιτοκίων καθώς πάνω από 60% του υφιστάμενου δανεισμού έχει σταθερό επιτόκιο για την επόμενη πενταετία. Παράλληλα, η εταιρεία για την προστασία της, χρησιμοποιεί και εργαλεία αντιστάθμισης επιτοκίου.
Τα έσοδα από μισθώματα δεν έχουν επηρεαστεί από τις αναταράξεις της αγοράς. Οι μισθωτές των ακινήτων μας είναι υγιείς, με αποτέλεσμα οι ταμειακές ροές της να είναι αδιάλειπτες. Η μικτή απόδοση των ακινήτων εισοδήματος (gross yield) ανέρχεται σε 7,7%. Τα έσοδα βασίζονται σε μακροχρόνια συμβόλαια με μέση σταθμισμένη διάρκεια μισθώσεων (WALT) 6,5 έτη. Σχεδόν όλες οι μισθωτικές συμβάσεις έχουν ρήτρα αναπροσαρμογής των ενοικίων τουλάχιστον βάσει του πληθωρισμού.
Τα έσοδα του Ομίλου διαμορφώθηκαν σε €3,2 εκατ., διπλασιασμένα σε σχέση με την αντίστοιχη περίοδο 2021.Τα λειτουργικά κέρδη προ φόρων τόκων και αποσβέσεων (EBITDA) του Ομίλου ανήλθαν σε € 2,9 εκατ. ενώ τα Προσαρμοσμένα EBITDA (Adjusted EBITDA) διαμορφώθηκαν σε € 1,6 εκατ., έναντι € 0,6 εκατ. και € 0,6 εκατ. την αντίστοιχη περίοδο 2021. Τα ενοποιημένα κέρδη προ φόρων ανήλθαν σε € 1,8 εκατ., έναντι € 0,2 εκατ.
Με την προσθήκη δύο εξυπηρετούμενων οικιστικών ακινήτων (φοιτητικών εστιών) εντός του πρώτου τριμήνου 2022, το χαρτοφυλάκιο του ομίλου έχει συνολική αξία επενδύσεων 202,3 εκατ. ευρώ. περιλαμβάνει συνολικά είκοσι εννέα (29) ακίνητα:
- Δεκαεννέα (19) επενδυτικά ακίνητα (15 ακίνητα εισοδήματος και 4 ακίνητα προς μελλοντική αξιοποίηση) συνολικής αξίας €153,0 εκατ. έναντι δεκαεπτά (17) επενδυτικών ακινήτων συνολικής αξίας €146,8 εκατ. την 31.12.2021.
- Δέκα (10) σχολεία υπό διαχείριση μέσω σύμβασης ΣΔΙΤ, με τη συνολική αξία του σχετικού δικαιώματος να ανέρχεται σε €38,7 εκατ. έναντι €39,2 εκατ. την 31.12.2021.
Η Εταιρεία έχει επίσης υπογράψει εντός του 2021 προσύμφωνα για την απόκτηση δύο (2) ακόμη επενδυτικών ακινήτων, έχοντας καταβάλει προκαταβολές ύψους € 10,6 εκατ.
Η πρόσφατη μετατροπή της Premia Properties σε ΑΕΕΑΠ θα της επιτρέψει να δραστηριοποιηθεί αποτελεσματικότερα στην αγορά ακινήτων αξιοποιώντας και τα σχετικά φορολογικά πλεονεκτήματα.
