Ροή
Μέσα σε μόλις δύο μήνες, στο διάστημα του περασμένου Μαΐου και Ιουνίου, «βγήκαν στο σφυρί» πάνω από 200-210 ξενοδοχειακές μονάδες και τουριστικά καταλύματα, βάσει τουλάχιστον όσων καταχωρήθηκαν το προηγούμενο δίμηνο σε ιστοσελίδες αγγελιών ακινήτων. Φαινόμενο που σε έναν βαθμό συνδέεται με τις δύσκολες συνθήκες που έχουν προκληθεί από την πανδημία, με μισθωτές και ιδιοκτήτες να μην είναι σε θέση να λειτουργήσουν τις μονάδες υπό το βάρος της οικονομικής και υγειονομικής κρίσης. Βέβαια, αυτή η κατάσταση υπό μία έννοια διευκολύνει τους επίδοξους αγοραστές, είτε τους εγχωρίους είτε τα ξένα funds, τόσο τα παλιά/παραδοσιακά όσο και τα νέα που έχουν εγκατασταθεί στη χώρα μας στοχεύοντας στην κτηματαγορά. Funds τα οποία προβαίνουν σε αγορές ακινήτων από ιδιώτες σε απόκτησης «κόκκινων» δανείων αλλά και ακινήτων ξενοδοχειακών μονάδων μέσω «ροζ» δανείων. Δηλαδή, επιχειρήσεις του τουριστικού κλάδου και ξενοδοχειακές μονάδες που δεν μπορούν να ανταπεξέλθουν στις δανειακές τους υποχρεώσεις και βρίσκονται στο όριο πλέον να γίνουν «κόκκινες».
Αυτά σημειώνει ο κ. Θεμιστοκλής Μπάκας, Πρόεδρος της E-Real Estates, σε σχετική έρευνα για τον αριθμό των ξενοδοχείων & τουριστικών καταλυμάτων που καταχωρήθηκαν προς πώληση τους τελευταίους 2 μήνες σε ιστοσελίδες αγγελιών.
Όπως σημειώνει το στέλεχος της αγοράς «θα πρέπει να τονίσουμε ότι αποτελεί… έκπληξη η διαθεσιμότητα ξενοδοχειακών μονάδων και τουριστικών καταλυμάτων που διατίθενται προς πώληση τη φετινή χρονιά. Σίγουρα κάθε χρόνο πραγματοποιούνται αγοραπωλησίες ξενοδοχειακών μονάδων όλων των κατηγοριών, είτε ξενοδοχειακών μονάδων 5 αστέρων, είτε μικρότερες οικογενειακές μονάδες, αλλά δύσκολα βρίσκαμε τόσο μεγάλη διαθεσιμότητα σε ιστοσελίδες αγγελιών ακινήτων. Αξίζει να αναφέρουμε ότι εντός των μηνών Μαΐου και Ιουνίου καταχωρήθηκαν σε ιστοσελίδες αγγελιών ακινήτων 211 ξενοδοχεία και τουριστικά καταλύματα που διατίθενται προς πώληση. Η αυξημένη διαθεσιμότητα καταγράφει μια τάση στον συγκεκριμένο κλάδο, που μεταφράζεται σε μεγαλύτερα νούμερα διαθεσιμότητας, διότι ένα μεγάλο μέρος ξενοδοχειακών μονάδων που διατίθενται προς πώλησης δεν αναρτώνται σε ιστοσελίδες αγγελιών για ευνόητους λόγους».
Σύμφωνα με τον ίδιο, βάσει πληροφοριών και δημοσιευμάτων το τελευταίο χρονικό διάστημα πωλητήριο έχουν βάλει και μεγάλα 5αστερα ξενοδοχεία σε πολλές περιοχές της Ελλάδας, όπως το τουριστικό συγκρότημα «Stella Maris» στον Γαλατά Τροιζηνίας, απέναντι από τον Πόρο, στον νομό Ηρακλείου της Κρήτης δύο ακόμη μεγάλα ξενοδοχεία πέντε και τεσσάρων αστέρων τελούν σε ανεπίσημη διαδικασία αναζήτησης επενδυτή, με τίμημα τα 80 εκατ. ευρώ και για τα δύο μαζί. Επίσης, συνεχίζει ο κ. Μπάκας, ξενοδοχείο κατηγορίας τεσσάρων αστέρων που ανακαινίστηκε το 2011 και κατασκευάστηκε το 1990, 250 δωματίων, στην Κασσάνδρα, πωλείται προς 30 εκατ. ευρώ. Στον Πολύγυρο ξενοδοχείο πέντε αστέρων με 136 δωμάτια, μπροστά στη θάλασσα, πωλείται προς 18 εκατ. ευρώ. Ξενοδοχείο τριών αστέρων, 90 δωματίων, στη Σιθωνία, πωλείται προς 3,7 εκατ. ευρώ.
«Παράλληλα, μεγάλη διαθεσιμότητα καταγράφεται και σε ξενοδοχεία μικρότερης κατηγορίας από 10 έως 30 δωμάτια, ξενοδοχειακές μονάδες ή/και τουριστικά καταλύματα που όλα αυτά τα χρόνια λειτουργούσαν σε οικογενειακή βάση», αναφέρει ο κ. Μπάκας. «Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελεί τουριστικό κατάλυμα στον Δήμο Κασσάνδρας στη Χαλκιδική, συνολικής επιφάνειας 513 τ.μ., με δυναμικότητα 48 κλίνες – 12 αυτοτελή διαμερίσματα με ανεξάρτητες εισόδους, καθώς και τουριστικό κατάλυμα στον ίδιο Δήμο κατηγορίας δυο κλειδιών με συνολική επιφάνεια 479 τ.μ., δυναμικότητα 32 κλίνες. Τα άνωθεν τουριστικά καταλύματα πωλούνται συνολικά στη τιμή του 1.900.000 ευρώ», αναφέρει σχετικά.
Ξενοδοχειακή μονάδα στη Πάτμο συνολικής επιφάνειας 550 τ.μ. πλησίον της παραλίας (100 μέτρα) διατίθεται προς πώληση διότι έληξε το μισθωτήριο συμβόλαιο με την εταιρεία διαχείρισης, η οποία δεν ανανέωσε λόγω των σημερινών δεδομένων που έχουν δημιουργεί εν μέσω πανδημίας, και παράλληλα οι ιδιοκτήτες δεν έχουν την δυνατότητα να το λειτουργήσουν οι ίδιοι.
«Αξίζει να αναφέρουμε ότι καταγράφεται διαθεσιμότητα και σε ξενοδοχειακές μονάδες σε χειμερινούς προορισμούς όπως το Καρπενήσι, τα Καλάβρυτα και σε χωρία του Πηλίου όπως Πορταριά και Ζαγορά. Θα πρέπει να τονίσουμε ότι οι ξενοδοχειακές μονάδες σε χειμερινούς προορισμούς έχουν να δουλέψουν από τα Χριστούγεννα του 2019, αντιλαμβανόμαστε όλοι μας το τεράστιο πλήγμα που έχουν δεχθεί.
Θεωρούμε ότι η διαθεσιμότητα ξενοδοχειακών μονάδων που θα διατίθενται προς πώληση θα αυξηθούν μετά το πέρας της καλοκαιρινής σεζόν και σύμφωνα πάντα με τα οικονομικά αποτελέσματα από τον τουρισμό το φετινό καλοκαίρι», σημειώνει ο ίδιος.
Ξένα funds οι αγοραστές μεγάλων ξενοδοχειακών μονάδων
Τα νέα funds που έχουν εγκατασταθεί στη χώρα μας στοχεύουν στην κτηματαγορά τόσο μέσω αγορών ακινήτων από ιδιώτες αλλά και μέσω απόκτησης ακινήτων και ξενοδοχειακών μονάδων μέσω «ροζ» δανείων. Δηλαδή, επιχειρήσεις του τουριστικού κλάδου – ξενοδοχειακές μονάδες που δεν μπορούν να ανταπεξέρθουν στις δανειακές τους υποχρεώσεις και βρίσκονται στο όριο πλέον να γίνουν «κόκκινες».
Σύμφωνα με όσα αναφέρει ο κ. Μπάκας, «τα funds διαπραγματεύονται είτε την εξαγορά του δανείου και των υποθηκών μέσω haircut των απαιτήσεων μεταφέροντας πλέον την οφειλή – απαιτήσεις στο δικό τους χαρτοφυλάκιο, όπου ο δανειολήπτης πλέον θα είναι υπόχρεος σε αυτούς για την καταβολή των μηνιαίων δόσεων, είτε μέσω επαναχρηματοδότησης των εταιρειών με εγγύηση τις μετοχές και τα περιουσιακά τους στοιχεία ή/και μέσω συνδυασμού, εξαγορά δανείου μέσω haircut των απαιτήσεων και ταυτόχρονη επαναχρηματοδότηση. Την επιλογή της επαναχρηματοδότησης ή/και την εξαγορά του δανείου σε fund επιλέγουν πλέον αρκετοί ξενοδόχοι μεγάλων μονάδων σε top τουριστικούς προορισμούς λόγω των οικονομικών προβλημάτων που αντιμετωπίζουν λόγω της πανδημίας για δεύτερο συνεχόμενο καλοκαίρι, με τους οίκους αξιολόγησης να αναφέρουν ότι οι κρατήσεις θα φθάσουν στα επίπεδα του 2019 κατά τη διετία 2023-2024».
Κατά τον ίδιο, ο λόγος που επιλέγουν «ροζ» δάνεια είναι ότι έχουν την δυνατότητα να εξετάσουν το συγκεκριμένο δάνειο με τις εξασφαλίσεις που το διέπουν, καθώς και την μελλοντική ανάπτυξης της επιχείρησης ή/και την μελλοντική αύξηση των αξίων των asset που διαθέτει. Σε αντίθεση με τα NPLs (οι τράπεζες κατανέμουν ένα δάνειο ως επισφαλές όταν ο δανειολήπτης του δεν έχει εκπληρώσει τις δανειακές του υποχρεώσεις για διάστημα μεγαλύτερο των 90 ημερών), η πληροφόρηση που λαμβάνουν από τις τράπεζες για την ποιότητα των δανείων είναι ανεπαρκής.
Παράλληλα, προσθέτει το στέλεχος της αγοάς, «δεν στοχεύουν στα κόκκινα δάνεια – NPLs διότι μέσω των NPLs αποκτάς την απαίτηση και όχι τα asset της εκάστοτε επιχείρησης – υποθήκης, η χρήση των assets θεωρητικά παραμένουν στον δανειολήπτη, και για την απόκτησή τους θα πρέπει να προβούν σε πλειστηριασμό που αποτελεί μια χρονοβόρα διαδικασία».
Για να καταλήξει λέγοντας: «Αξίζει να αναφέρουμε ότι ένας βασικός παράγοντας που επιλέγουν τα “ροζ” δάνεια, είναι ότι γνωρίζουν ότι το μεγαλύτερο μέρος των “κόκκινων” δανείων του παρελθόντος, αφορούν επιχειρήσεις – στεγαστικά δάνεια που “έσκασαν” εν μέσω μνημονιακών χρόνων, επιχειρήσεις ή/και στεγαστικά δάνεια ακινήτων που σε μεγάλο ποσοστό ήταν υπερκοστολογημένα και παράλληλα υπερδανειοδοτημένα. Τη δεδομένη χρονική στιγμή, οι επιχειρήσεις ή/και τα ιδιωτικά δάνεια με εξασφαλίσεις που είναι “ροζ”, είναι λόγω των ειδικών συνθηκών που έχει επιφέρει η πανδημία του κορωνοϊού. Σε αντίθεση με το παρελθόν τα νέα funds που εγκαταστίθονται στη χώρα μας, στοχεύουν πλέον σε επιχειρήσεις ή/και ιδιωτικά δάνεια που τα asset τους ή/και το επιχειρείν τους διαθέτουν, είτε επιχειρηματικό μέλλον, είτε τα asset τους έχουν επενδυτική αξία».
Πηγή/Επεξεργασία : Ιστοσελίδες Αγγελιών, Πανελλαδικό Δίκτυο E-Real Estates, *Ανακαινισμένο, ***Υπό κατασκευή
Σύμφωνα με τις ιστοσελίδες αγγελιών, εντός του μήνα Μαΐου και Ιουνίου αυξήθηκαν τα διαθέσιμα προς πώληση ξενοδοχεία κατά 14%, ενώ τις τελευταίες 10ημέρες, αυξήθηκαν κατά 3,3%.
