Ροή
Με τις ευρωπαϊκές χώρες να βρίσκονται σε φάση εξόδου των περιοριστικών μέτρων που επέβαλε η πανδημία του κορονοϊού και τους επόμενους μήνες να εξακολουθούν να είναι κρίσιμοι, συνεχίζεται η προσπάθεια των κρατών να αντιμετωπίσουν με διάφορα μέτρα τις σοβαρότατες και απρόσμενες, σε κλίμακα και χρόνο, επιπτώσεις της πανδημίας, που αγγίζουν όλους σχεδόν τους τομείς της οικονομίας. Ο τομέας των ακινήτων δεν έμεινε αλώβητος, όπως στην πληθώρα της σχετικής αρθρογραφίας διεθνώς αποτυπώνεται.
Πέραν των παρεμβάσεων που κατέστη αναγκαίο να προωθηθούν για μια σειρά ζητήματα που ρυθμίζονται από το αυστηρό κανονιστικό πλαίσιο και στόχους της Ευρωπαϊκής Ένωσης για την οικονομική πολιτική, τη λειτουργία των αγορών και τη δημοσιονομική πειθαρχία, όλες οι χώρες ανέλαβαν νομοθετικές πρωτοβουλίες για την αντιμετώπιση των πληγέντων από την συνακόλουθη της επιδημίας οικονομική κρίση, παρεμβαίνοντας και στις σχέσεις που παραδοσιακά ρυθμίζονται μεταξύ ιδιωτών. Οι σχέσεις ιδιοκτητών ακινήτων, κάθε μορφής, κατοικίας και επαγγελματικών, αποτελούν αντικείμενο ρύθμισης, στο πλαίσιο προστασίας ιδιωτών και επιχειρήσεων και εξισορρόπησης εκατέρωθεν εννόμων συμφερόντων. Η απαρίθμηση των μέτρων που αφορούν τον τομέα των εμπλεκομένων με εκμετάλλευση και αξιοποίηση ακινήτων (αστικών ή επαγγελματικών κάθε μορφής, γραφείων, καταστημάτων, ξενοδοχείων, καταστημάτων υγειονομικού ενδιαφέροντος, χώρων συνάθροισης κοινού), πέραν των μέτρων γενικής φύσεως (φορολογικές διευκολύνσεις, αναστολή διώξεων οφειλετών, ρύθμιση οφειλών, έκτακτες οικονομικές ενισχύσεις, εργασία εξ αποστάσεως, ηλεκτρονική διεκπεραίωση υποθέσεων) στο πλαίσιο προστασίας των επιχειρήσεων που επλήγησαν οικονομικά από τους περιορισμούς και απαγορεύσεις λειτουργίας τους, περιλαμβάνει και ειδικά μέτρα για όσες εξ αυτών έχουν την ιδιότητα του ιδιοκτήτη ή μισθωτή, καθώς και για τα φυσικά πρόσωπα, εργαζόμενους που απασχολούνται στις επιχειρήσεις αυτές.
Από την επισκόπηση της διεθνούς αρθρογραφίας σχετικά με τα παραπάνω μέτρα προκύπτει, ότι αυτά είναι κοινά σε πολλές χώρες, όπως, ενδεικτικά, η αναστολή κυρώσεων βάσει συμβατικών προβλέψεων στους μισθωτές που αδυνατούν να καταβάλουν μισθώματα ή κοινόχρηστες δαπάνες (ποινικές ρήτρες, αποζημιώσεις, έξωση), η άτοκη μετάθεση καταβολής μισθωμάτων, η αναστολή αυξήσεων μισθωμάτων, η μη κατάπτωση εγγυήσεων, η απαγόρευση καταγγελίας της μίσθωσης λόγω καθυστέρησης καταβολής μισθωμάτων ή λήψης αναγκαστικών μέτρων (εκτέλεσης πλειστηριασμών, καταστάσεων εκκαθάρισης και αναγκαστικής διαχείρισης, ενεχύρου στα πράγματα του οφειλέτη).
Τι ισχύει στην Ελλάδα
Στην Ελλάδα, μέσω Πράξεων Νομοθετικού Περιεχομένου, που κυρώθηκαν με νόμους (Ν 4682,4683,4684 και 4690/2020) θεσπίστηκαν τα ακόλουθα μέτρα, με διαφορετική χρονική ισχύ, κατά περίπτωση, και πάντως και για το μήνα Ιούνιο 2020, με δυνατότητα παράτασης και μέχρι τον Αύγουστο του 2020:
1) Απαλλαγή κατά 40% μισθωμάτων για εγκαταστάσεις όπου λειτουργούν επιχειρήσεις των οποίων απαγορεύτηκε προσωρινά ή ανεστάλη η λειτουργία τους, καθώς και για την κύρια κατοικία εργαζομένων με εξαρτημένη σχέση εργασίας στις παραπάνω επιχειρήσεις, που η σύμβασή τους τελεί σε αναστολή, των συζύγων ή συντρόφων τους με σύμφωνο συμβίωσης, που με τον πρόσφατο νόμο 4690/2020 επεκτάθηκε και στους εργαζόμενους των παραπάνω επιχειρήσεων, που μισθώνουν ακίνητα για στεγαστικές ανάγκες φοιτητών, καθώς και σε ναυτικούς που η σύμβαση ναυτολόγησής τους τελεί σε αναστολή. Το ίδιο ισχύει και για ακίνητο που έχει παραχωρηθεί για επαγγελματική χρήση, στο πλαίσιο χρηματοδοτικής μίσθωσης, με τη μορφή δυνατότητας καταβολής σε 12 μηνιαίες δόσεις της αποπληρωμής του 40% του μισθώματος. Η μη μερική καταβολή του μισθώματος δεν αποτελεί λόγο καταγγελίας της μίσθωσης ούτε αποζημίωσης.
2) Οι εκμισθωτές ακινήτων της προαναφερόμενης κατηγορίας απαλλάσσονται από το φόρο εισοδήματος για το μη εισπραχθέν ποσοστό 40% του μισθώματος, ενώ έχουν και δικαίωμα συμψηφισμού ποσοστού 30% από το μη εισπραχθέν εισόδημα από μισθώματα με το φόρο που θα προκύψει για το έτος 2019 ή με ΕΝΦΙΑ, καθώς και τους χορηγείται παράταση καταβολής βεβαιωμένων οφειλών και ρυθμισμένων δόσεων και αναστολή είσπραξης ληξιπρόθεσμων οφειλών, ατόκως και χωρίς προσαυξήσεις. Οι ίδιοι ως άνω εκμισθωτές ακινήτων έχουν δικαίωμα έκπτωσης ποσοστού 25% από βεβαιωμένες οφειλές και δόσεις ρυθμίσεων.
3) Απαλλαγή καταβολής ανταλλάγματος παραχώρησης χώρων εντός ζώνης λιμένων, που διαχειρίζονται από νομικά πρόσωπα ελεγχόμενα από το Δημόσιο (με ειδική ωστόσο πρόβλεψη για το ΤΑΙΠΕΔ). Σημειώνεται, ότι γενική διάταξη ματαίωσης πλειστηριασμών ακινήτων δεν προβλέπεται, αλλά η πράξη αυτή αναγκαστικής εκτέλεσης ματαιώνεται, εφόσον είχε ορισθεί να γίνει μεταξύ 1/6/2020 και 31/7/2020 (τελευταία ρύθμιση του Ν 4690/2020), συνδυαζόμενη εξαρχής με τη λειτουργία των δικαστηρίων, και επαναπροσδιορίζεται σε νέα ημερομηνία, γεγονός που προφανώς σχετίζεται με τη σχετική αναληφθείσα υποχρέωση της χώρας για μη εξαίρεση από την προστασία της πρώτης κατοικίας από το μέτρο του πλειστηριασμού.
Η χρονική ισχύς των μέτρων καθορίζεται με υπουργική απόφαση, όπως επίσης και το είδος των επιχειρήσεων στις οποίες εφαρμόζονται οι ευεργετικές διατάξεις του νόμου.
Στα μέτρα προστασίας από την κρίση του κορονοϊού εντάσσεται και η 3μηνη αναστολή δόσεων δανείων από τις Τράπεζες και για νομικά και για φυσικά πρόσωπα.
Επίσης, νέα αυξημένες υποχρεώσεις καθαριότητας και μέτρων προστασίας από την εξάπλωση του ιού, έχουν επιβληθεί σε επαγγελματικούς χώρους (καταστήματα υγειονομικού ενδιαφέροντος, εμπορικά κέντρα κλπ.), οι οποίες, σε συνδυασμό με άλλα μέτρα προστασίας του κοινού, έχουν αυξήσει το κόστος των επιχειρήσεων.
Οι παραπάνω θεσμικές πρωτοβουλίες δεν διαφέρουν εν πολλοίς από αυτές άλλων κρατών, ωστόσο υστερούν, στο βαθμό που δεν ρυθμίζουν και περιπτώσεις γενικά μη εκτέλεσης συμβατικών υποχρεώσεων, όπως συμβαίνει σε άλλα ευρωπαϊκά κράτη, ιδίως των υποχρεώσεων κατασκευαστών και developers που ενδιαφέρουν το χώρο των ακινήτων. Το κατά πόσο πάντως, η μη εκτέλεση συμβατικών υποχρεώσεων λόγω της πανδημίας ή η μεταβολή και άλλων συμβατικών ρυθμίσεων, πέραν των από το νόμο ρητά επιτρεπόμενων (π.χ μεγαλύτερη μείωση μισθώματος ή τροποποίηση οικονομικού ανταλλάγματος για παροχή υπηρεσίας ή μεγαλύτερη κατά χρόνο αναστολή υποχρέωσης κλπ), μπορεί να δικαιολογηθεί, με την επίκληση λόγου ανωτέρας βίας, δεν είναι ακόμη ξεκάθαρο ή τουλάχιστον δεν γίνεται αβίαστα δεκτό σε όλες τις έννομες τάξεις. Υποστηρίζεται τόσο η εκδοχή της απρόοπτης μεταβολής συνθηκών όσο και η ανωτέρα βία, ιδίως εφόσον η νέα πραγματική κατάσταση που δημιούργησε η πανδημία, βάσει της οποίας ζητείται τροποποίηση των συμβατικών προβλέψεων, οφείλεται σε υποχρέωση εκ του νόμου (π.χ κλείσιμο επιχείρησης με εντολή της αρχής ή με νόμο). Ωστόσο, η πλειονότητα των νομικών καταλήγει στο ότι το εάν ή όχι η πανδημία συνιστά λόγο ανωτέρας βίας είναι ζήτημα πραγματικό, εξεταζόμενο κατά περίπτωση, βάσει των συμβατικών ρητρών, του χρόνου στον οποίον επήλθε η πανδημία σε σχέση με τη συμβατική ρύθμιση, τις οικονομικές δυνατότητες του αιτούμενου τη ρύθμιση της συμβατικής σχέσης ή και τα μέτρα τα οποία θα μπορούσε να λάβει, προκειμένου να αποφύγει ή περιορίσει τις συνέπειες από την επέλευση της πανδημίας. Αναμένεται με ενδιαφέρον η κρίση των δικαστηρίων επί του θέματος, βάσει της υπάρχουσας νομολογίας για την ανωτέρα βία τόσο των εθνικών όσο και του ευρωπαϊκού δικαστηρίου.
Το άρθρο υπογράφει η κα. Θεοδώρα Ξυθάλη, Εταίρος KLC Law Firm, μέλος RICS.
