Ενδείξεις σταθερότητας και σημάδια ωρίμανσης εμφάνισε η εγχώρια αγορά των βραχυχρόνιων μισθώσεων το 2025, με την αύξηση της προσφοράς τέτοιου τύπου καταλυμάτων να επιβραδύνει λόγω και των αυστηρότερων ρυθμιστικών πλαισίων και τη ζήτηση να επισφραγίζει το σταθερό ενδιαφέρον των επισκεπτών για διαμονή τέτοιου τύπου, κινούμενη όμως μακριά από την εκρηκτική ανάπτυξη που ακολούθησε την πανδημία.
Τα δεδομένα αυτά αναμένεται να συνεχιστούν και το 2026, καθιστώντας την χρονιά καλή αλλά και απαιτητική ως προς την επιχειρησιακή αποδοτικότητα των βραχυχρόνιων μισθώσεων.
Πώς κινήθηκε ζήτηση, προσφορά και μέση τιμή στην Ελλάδα
Ειδικότερα, σύμφωνα με την έκθεση της εξειδικευμένης εταιρείας αναλύσεων Airdna για την ευρωπαϊκή αγορά των βραχυχρόνιων μισθώσεων το 2025, τα θεμελιώδη μεγέθη στην περίπτωση της Ελλάδας παρέμειναν ανθεκτικά, παρά την κάμψη που εμφάνισε ο Δεκέμβριος.
Για την ακρίβεια η ζήτηση αυξήθηκε κατά 3% σε ετήσια βάση, ξεπερνώντας την αύξηση της προσφοράς που διαμορφώθηκε στο 2%. Η πληρότητα υποχώρησε οριακά κατά 1%, στο 60,7%, γεγονός που δεν αποδίδεται όμως στην εξασθένηση της ζήτησης αλλά στο ότι τα υφιστάμενα ακίνητα ήταν διαθέσιμα για περισσότερες νύχτες μέσα στη χρονιά.
Σε επίπεδο μέσης ημερήσιας τιμής η χώρα φάνηκε να ακολουθεί την τάση άλλων ευρωπαϊκών χωρών με το ADR να διαμορφώνεται σε χαμηλότερo κατά 3% επίπεδο έναντι του 2024. Συγκεκριμένα η μέση ημερήσια τιμή διαμορφώθηκε σε 139 ευρώ έναντι 143 ευρώ το 2024, γεγονός που σε συνδυασμό με την αύξηση της ζήτησης οδήγησε τα συνολικά ετήσια έσοδα να παραμείνουν σε γενικές γραμμές σταθερά.
Η παραπάνω εικόνα διατηρήθηκε μάλιστα παρά την πτώση που εμφάνισε η χώρα τον Δεκέμβριο. Σύμφωνα με την Airdna τον τελευταίο μήνα του 2025 οι διαθέσιμες καταχωρίσεις μειώθηκαν κατά 6% σε ετήσια βάση, ενώ η ζήτηση υποχώρησε κατά 7%, αντανακλώντας τη συνήθη εποχική επιβράδυνση. Η πληρότητα υποχώρησε και αυτή από 57,9% σε 54,7%, ενώ η μέση ημερήσια τιμή (ADR) μειώθηκε κατά 3% στα 86 ευρώ, οδηγώντας σε πτώση 10% των μηνιαίων εσόδων.
Η εικόνα στην Ευρώπη
Παρόμοια ήταν η τάση και ευρύτερα στην Ευρώπη, με την προσφορά να αυξάνει μόλις κατά 3,5%, έναντι 18,1% το 2024 και την ζήτηση να συνεχίζει να κινείται ανοδικά κατά 4,4%, οδηγώντας σε άνοδο της πληρότητας κατά 0,7%. Οι διαθέσιμες καταχωρήσεις έφτασαν κατά μέσο όρο τα 3,65 εκατ. ενώ η ζήτηση έφτασε τα 470 εκατ. διανυκτερεύσεις. Η μέση ημερήσια τιμή έφτασε τα 130 ευρώ και η μέση πληρότητα άγγιξε το 59% με το έσοδο ανά διαθέσιμο δωμάτιο να διαμορφώνεται στα 76 ευρώ.
Αξίζει να σημειωθεί ωστόσο ότι η μέση ημερήσια τιμή (ADR) σε πανευρωπαϊκό επίπεδο υποχώρησε κατά 1,1%, συμπαρασύροντας προς τα κάτω τα έσοδα ανά διαθέσιμο κατάλυμα (RevPAR) κατά 0,4%, παρά τη βελτίωση της πληρότητας. Παρότι οι τιμές υποχώρησαν, ο Δείκτης Επαναλαμβανόμενων Μισθώσεων (Repeat Rent Index – RRI) - ο οποίος παρακολουθεί τις μεταβολές των τιμών μεταξύ υφιστάμενων παρόχων και εξαιρεί την επίδραση των νέων καταχωρίσεων, σκιαγραφεί μια πιο θετική εικόνα για τους καθιερωμένους διαχειριστές καταγράφοντας άνοδο τους 10 από τους 12 μήνες του έτους (σ.σ. η μέση αύξηση υπολογίζεται σε 3%).
Το γεγονός ότι η εκρηκτική ανάπτυξη των προηγούμενων ετών είναι πλέον παρελθόν επισφραγίζει και ο αριθμός των νέων καταχωρήσεων, ο οποίος εμφανίστηκε μειωμένος κατά 9,9% το 2025 έναντι του 2024. Σε σχέση δε με το προπανδημικό 2019, οι νέες καταχωρήσεις εμφανίστηκαν μειωμένες κατά 12%.
Όσο για τους δυνατούς μήνες της χρονιάς, τα ηνία κατείχε το 2025 ο Απρίλιος και λόγω του Πάσχα με την αύξηση να φτάνει το 19%. Όσο για το δεύτερο εξάμηνο του έτους, στο οποίο εντάσσεται και υψηλή σεζόν, κατέγραψε αισθητή επιβράδυνση, με την ετήσια αύξηση από τον Αύγουστο και μετά να παραμένει κάτω από 1%, και τον Νοέμβριο και τον Δεκέμβριο να εμφανίζουν μειώσεις της τάξης του -3% και -1,1% αντίστοιχα.
Οι ρυθμιστικοί περιορισμοί αλλάζουν το μείγμα της αγοράς
Σύμφωνα με την Airdna μάλιστα και καθώς οι ρυθμιστικοί περιορισμοί αυστηροποιούνται σε όλη την Ευρώπη, τα ακίνητα με υψηλότερες τιμές τείνουν να αποχωρούν από τις πλατφόρμες, γεγονός που ενδέχεται αλλάξει προσεχώς το μείγμα της αγοράς.
Να θυμίσουμε ότι και στην περίπτωση της χώρας μας, το πλαίσιο το 2026 γίνεται αυστηρότερο ενώ οι περιορισμοί που έχουν ήδη επιβληθεί επεκτείνονται σε νέες ζώνες. Παράλληλα υπάρχει δέσμευση για εντατικούς ελέγχους για τη νόμιμη λειτουργία των καταλυμάτων.
Συγκεκριμένα, στην Αθήνα διατηρείται το καθεστώς περιορισμών που ισχύει από το 2025. Η αναστολή έκδοσης νέων αδειών βραχυχρόνιας μίσθωσης παραμένει σε ισχύ στα 1ο, 2ο και 3ο Δημοτικά Διαμερίσματα του Δήμου Αθηναίων. Στις ζώνες αυτές δεν εκδίδονται νέοι Αριθμοί Μητρώου Ακινήτου, ανεξάρτητα από το αν το ακίνητο είναι νεοαποκτηθέν, ανακαινισμένο ή μέχρι σήμερα κενό, ενώ οι ήδη ενεργές καταχωρίσεις συνεχίζουν να λειτουργούν υπό το υφιστάμενο καθεστώς.
Στη περίπτωση της Θεσσαλονίκης οι περιορισμοί ξεκινούν από την 1η Μαρτίου 2026 όπου και παγώνει η έκδοση νέων αδειών βραχυχρόνιας μίσθωσης στην Α’ Δημοτική Κοινότητα του Δήμου, κατά το μοντέλο που εφαρμόστηκε ήδη στο κέντρο της Αθήνας. Το μέτρο τίθεται σε ισχύ για όλο το έτος, με πρόβλεψη δυνατότητας χρονικής παράτασης και για τα επόμενα.
Μάλιστα η άδεια Airbnb δεν θεωρείται πλέον στοιχείο του ακινήτου. Αν ένα ακίνητο που βρίσκεται σε ζώνη απαγόρευσης μεταβιβαστεί, είτε με αγοραπωλησία είτε με γονική παροχή είτε με κληρονομιά, διαγράφεται από το Μητρώο Βραχυχρόνιας Μίσθωσης και δεν μπορεί να συνεχίσει να λειτουργεί ως Airbnb.
Οι προδιαγραφές για τη χώρα μας
Πέρα από την ύπαρξη Αριθμού Μητρώου Ακινήτου, με το ισχύον πλαίσιο τα προς διάθεση ακίνητα οφείλουν να είναι χώροι κύριας χρήσης, με φυσικό φωτισμό, αερισμό και δυνατότητα κλιματισμού, να διαθέτουν ασφαλιστική κάλυψη αστικής ευθύνης και να πληρούν συγκεκριμένους κανόνες ασφάλειας, όπως υπεύθυνη δήλωση ηλεκτρολόγου, ανιχνευτές καπνού, ρελέ διαφυγής, πυροσβεστήρες και σήμανση εξόδου κινδύνου. Απαιτούνται επίσης πιστοποιητικά απεντόμωσης, φαρμακείο πρώτων βοηθειών και οδηγός με τηλέφωνα έκτακτης ανάγκης.
Όσο για την εφαρμογή και επαλήθευση των προαναφερθέντων όρων αναλαμβάνουν υπάλληλοι του Υπουργείου Τουρισμού ή μεικτά κλιμάκια με την συμμετοχή της ΑΑΔΕ. Οι ιδιοκτήτες ειδοποιούνται τουλάχιστον δέκα ημέρες πριν από τον έλεγχο, ενώ οι ελεγκτές φέρουν υπηρεσιακή ταυτότητα και γραπτή εντολή ελέγχου. Σε περίπτωση παραβάσεων δε, προβλέπεται διοικητικό πρόστιμο 5.000 ευρώ, το οποίο διπλασιάζεται σε υποτροπή μέσα σε έναν χρόνο και τετραπλασιάζεται σε τρίτη διαπίστωση, καθιστώντας σαφές ότι οι έλεγχοι δεν έχουν τυπικό χαρακτήρα.
Τελευταία ευκαιρία για επικαιροποιήσεις και διορθώσεις
Στο μεταξύ, μέχρι τις 28 Φεβρουαρίου έχουν προθεσμία οι ιδιοκτήτες και διαχειριστές ακινήτων τύπου Airbnb για να προβούν σε διορθώσεις τυχόν λαθών αλλά και σε απαραίτητες επικαιροποιήσεις των στοιχείων τους στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Διαμονής της ΑΑΔΕ. Το παραπάνω κρίνεται απαραίτητο ώστε να προσδιοριστεί σωστά το φορολογητέο εισόδημα και να αποφευχθούν πρόσθετοι φόροι και πρόστιμα.
Πρόκειται για επικαιροποιήσεις καταχωρήσεων που έχουν να κάνουν με πρόσθετους δικαιούχους εισοδήματος, ποσοστά εισοδήματος κ.λπ. Αν υπάρχουν περισσότεροι δικαιούχοι θα πρέπει να γίνει επιμερισμός στο εισόδημα με βάση τα αντίστοιχα ποσοστά.
Σε διαφορετική περίπτωση είναι υπαρκτός ο κίνδυνος για όποιον ή όποιαν δεν έχει προβεί σε διορθώσεις να αντιμετωπίσει φορολόγηση στο 100% των εισοδημάτων που έχουν δηλωθεί με τις αρχικές δηλώσεις ακόμα και εάν δεν είναι οι ίδιοι ο τελικός δικαιούχος όλων των εισπράξεων.
