Αυξανόμενη καταγράφεται η πορεία των μισθωμάτων (Market Rents) παλαιών γραφείων το 1ο τρίμηνο 2026 σε σχέση με ένα χρόνο πριν. Είναι ενδεικτικό ότι και στις 6 περιοχές μελέτης που έθεσε η GEOAXIS σε Κολωνάκι, Σύνταγμα, Λ. Κηφισίας, Λ. Βουλιαγμένης, Λ. Συγγρού και Λ. Μεσογείων, διαπιστώθηκε αύξηση στα ζητούμενα ενοίκια, ενώ σε βάθος δεκαετίας τα στοιχεία δείχνουν εντυπωσιακή μέση άνοδο 74%.
Τα παλαιά γραφεία υπερβαίνουν το 90% του αποθέματος την ώρα που τα (λίγα) νεόδμητα ενεργειακά πιστοποιημένα κτίρια καταγράφουν πάνω από διπλάσια μισθώματα, περί τα 35 ευρώ/τμ/μήνα, δίχως στο μίσθωμα αυτό να υπολογίζονται θέσεις στάθμευσης και κοινόχρηστες δαπάνες.
Οι τιμές ενοικίων και οι 3 ταχύτητες
Σύμφωνα με σχετική έρευνα της πρώτης πιστοποιημένης εταιρείας εκτιμήσεων ακινήτων στην Ελλάδα, σήμερα, η αγορά γραφείων χαρακτηρίζεται από τρεις διαφορετικές ταχύτητες.
Ταχύτητα πρώτη: Ποιοτικά, σύγχρονα, πράσινα γραφεία, σχεδόν ανεξάρτητα θέσης, συγκεντρώνουν πολύ υψηλή ζήτηση και ενοίκια που κυμαίνονται περί τα 35 ευρώ/τμ/μήνα (δίχως θέσεις στάθμευσης) και αποδόσεις γύρω στο 6,0%. Στα κτίρια αυτά τα ενοίκια μπορεί να ανέλθουν για μικρούς χώρους μέχρι και 38-40 ευρώ/τμ/μήνα.
Ταχύτητα Δεύτερη: Παλαιά, ανακαινισμένα γραφεία στο Κολωνάκι και σε κεντρικούς οδικούς άξονες, σημειώνουν αξιοσημείωτη ανθεκτικότητα και μισθωτικές αξίες πέριξ των 25 ευρώ/τμ/μήνα με αποδόσεις κάτω από 7,0%.
Ταχύτητα Τρίτη: Παλαιότερα ή μη ανακαινισμένα γραφεία που δεν μπορούν να ενοικιαστούν ούτε προς 10-15 ευρώ/τμ/ μήνα σε δευτερεύουσες θέσεις στο κέντρο της Αθήνας, με αποδόσεις περί το 7,5%.
«Οι διαφορετικές αυτές ταχύτητες αναμένεται ότι θα συνεχιστούν για το υπόλοιπο 2026/2027 εφόσον δεν φαίνεται να ανακάμπτει η πραγματική οικονομία που θα βοηθούσε τις χιλιάδες των μικρομεσαίων επιχειρήσεων και ελεύθερων επαγγελματιών να αναπτυχθούν και να απορροφήσουν αρχικά το απόθεμα των γραφείων μη υψηλών προδιαγραφών», αναφέρεται στην έρευνα.
Η μεσοπρόθεσμη τάση
Η τάση για χρήση γραφείων ευέλικτης επιφάνειας και χρόνου δεν μπορεί να δείξει ακόμη την ποσοτική επίδρασή της στην πλευρά της ζήτησης αν και βαίνει σταθερά αυξανόμενος ο αριθμός από χρήστες που προτιμούν τέτοιους χώρους, παρά την μακροχρόνια μίσθωση. Ήδη στην Αθήνα καταγράφονται τουλάχιστον 20 υψηλού προφίλ ευέλικτοι χώροι ενώ και η πλατφόρμα Airbnb έχει εισέλθει στην συγκεκριμένη αγορά (ακόμη όχι στην Ελλάδα) σηματοδοτώντας μια πιθανά σημαντική μελλοντική αλλαγή στο περιβάλλον εργασίας.
Ο χειρισμός των κόκκινων δανείων (NPL’s) από τις τράπεζες και τα funds που αγοράζουν πακέτα με εξασφαλίσεις σε ακίνητα αποτελεί παράγοντα που δύσκολα μπορεί να προβλεφθεί αναφορικά με την περαιτέρω αύξηση της προσφοράς, αν και το ποσοστό των γραφείων στα μέχρι σήμερα πουλημένα χαρτοφυλάκια είναι πολύ μικρό. Παρόλα αυτά, η βιαστική και μη καλά προγραμματισμένη προώθηση γραφείων στην ήδη ρηχή και προβληματική αγορά θα μπορούσε πράγματι να επιφέρει μια νέα πίεση στις τιμές.
«Ως γενική τάση, πιστεύουμε πως οι διαφορετικές ταχύτητες στην αγορά των γραφείων θα συνεχίσουν και το 2026/2027, α) με σταθεροποίηση στις αξίες για τα παλαιότερα γραφεία σε δευτερεύοντα σημεία, β) αύξηση για τα παλαιότερα ανακαινισμένα γραφεία προβολής και γ) ανακοπή στο ρυθμό αύξησης αξιών στα μοντέρνα, πράσινα γραφεία, ανεξάρτητα θέσης», σημειώνει η GEOAXIS.
Η «μεγάλη εικόνα»
Όπως αναφέρεται στην έρευνα, «ξεκίνησε η εποχή της αποκαθήλωσης του αγαπημένου σλόγκαν location-location-location και της αντικατάστασης του από το sustainability-digitalization-ESG. Η μεγάλη πλειοψηφία χρηστών και επενδυτών αναζητά πλέον αειφορία, ψηφιοποιημένα/αυτοματοποιημένα συστήματα, προσφορά στο περιβάλλον και μετρήσιμη συνεισφορά στο κοινωνικό γίγνεσθαι, ανεξάρτητα της θέσης του ακινήτου. Ιστορικά, η δύναμη της τοποθεσίας κυριάρχησε μονοδιάστατα μέχρι που το διαδίκτυο και ο κορωνοϊός άλλαξε τα δεδομένα και η εικονική πραγματικότητα μας οδηγεί στο μέλλον.
Όλο και περισσότερο ψωνίζουμε δίχως να επισκεπτόμαστε τα καταστήματα (ακόμη και η μαναβική απέχει ένα κλικ), οι τραπεζικές συναλλαγές δεν απαιτούν γκισέ, η εργασία επεκτείνεται σε υβριδικές μορφές και η διασκέδαση & ενημέρωση ψηφιοποιήθηκαν δίχως επιστροφή. Η δύναμη του ανήκειν παρόλα αυτά εξακολουθεί να είναι ισχυρή και τα τελευταία στοιχεία δείχνουν πως σε Ευρώπη και Αμερική η τάση της δουλειάς από το σπίτι μειώνεται και τα γραφεία αποκτούν ξανά ζωηρό ενδιαφέρον για χρήστες και επενδυτές».
Τα χαρακτηριστικά της αγοράς
Σύμφωνα με την ιστορική βάση δεδομένων για την εξέλιξη των αξιών των γραφειακών χώρων στην Αττική, έρευνες που έχουν διενεργηθεί αλλά και σχετικές ημερίδες που έχουν πραγματοποιηθεί από το RICS και το ΕΛΙΕ για την πορεία της κτηματαγοράς, στην αγορά επαγγελματικών ακινήτων (γραφείων) τα τελευταία χρόνια καταγράφονται:
- Εξαιρετικά περιορισμένο απόθεμα και μεγάλη ζήτηση για σύγχρονα, υψηλής ποιότητας, πράσινα γραφεία, ανεξάρτητα θέσης, που καταγράφουν ενοίκια μέχρι και 38 ευρώ/τμ/μήνα.
- Απουσία ξένων κεφαλαίων που σχετίζεται κυρίως με το μέγεθος του διαθέσιμου προϊόντος και το δύσκαμπτο πλαίσιο της αγοράς.
- Συνεχιζόμενη ανάκαμψη αξιών Βορείων Προαστίων (Δακτυλίδι Μαρούσι-Κηφισιά).
- Σημαντική αύξηση νεόδμητου αποθέματος στα Βόρεια Προάστεια (Noval, PwC, ΤΕΕ, Αηδονάκια) τα επόμενα χρόνια, Αναμονή/Δυσκολία πλασαρίσματος του Πειραιά, ως τοποθεσία πιθανής εγκατάστασης νέων γραφείων.
- Αυξανόμενος αριθμός παλαιών γραφείων που μετατρέπονται σε διαμερίσματα στο κέντρο της Αθήνας καθώς η χρήση Airbnb αποδεικνύεται προς ώρας ως προσφορότερη, ενώ και το πρόγραμμα χρυσής visa ευνοεί την μετατροπή.
- Σχετική αύξηση ζήτησης για ανακαινισμένα γραφεία προβολής στο κέντρο, με παράλληλη στροφή μικρομεσαίων επιχειρήσεων προς μικρότερη και φθηνότερη επαγγελματική στέγη σε αποκεντρωμένες θέσεις.
- Αυξημένη προσφορά και ιδιαίτερα χαμηλές τιμές σε παλαιών προδιαγραφών οριζόντιες ιδιοκτησίες σε δευτερεύουσες θέσεις.
- Παγιοποίηση ανοίγματος ψαλίδας μεταξύ ΑΑΑ γραφείων και γραφείων χαμηλής ποιότητας ή σε δευτερεύουσες θέσεις.
- Συνεχόμενη αύξηση κόστους κατασκευής / χρηματοδότησης και επιφυλακτικότητα ως προς την ανάπτυξη νέων επενδυτικών σχεδίων μικρής κλίμακας.
Αυτοτελή κτήρια
Σημειώνεται στην έρευνα ότι στο διαδίκτυο, στις μικρές αγγελίες εφημερίδων και στα site μεσιτικών γραφείων βρίσκονται ως επί τω πλείστων παλιά και δίχως σύγχρονες προδιαγραφές γραφεία.
Παλαιά Αυτοτελή κτίρια γραφείων, δίχως θέσης στάθμευσης, στο κέντρο της Αθήνας: στο κέντρο της Αθήνας, στην περιοχή πέριξ (όχι επί) της πλατείας Συντάγματος οι τιμές που καταγράφονται είναι στα 17,87 ευρώ/τμ/ μήνα και στην περιοχή του Κολωνακίου στα 24,99 ευρώ/τμ/μήνα.
Παλαιά Αυτοτελή κτίρια γραφείων, δίχως ή με περιορισμένο αριθμό θέσεων στάθμευσης, σε βασικούς οδικούς άξονες: στον οδικό άξονας της Λ. Κηφισίας οι τιμές που διαμορφώνονται είναι στα 14,40 ευρώ/τμ/μήνα, στον άξονα της Λ. Μεσογείων 12,15 ευρώ/τμ/μήνα, στον άξονα της Λ. Βουλιαγμένης 11,49 ευρώ/τμ/ μήνα και στον άξονα της Λ. Συγγρού 9,96 ευρώ/τμ/μήνα.
«Ιδιαίτερα σημαντικά είναι τα αποτελέσματα της χρονικά βαθύτερης ανάλυσης που προχωρήσαμε κατά τα τελευταία 10 χρόνια. Από την επεξεργασία των στοιχείων φαίνεται πως υπάρχει αύξηση κατά μέσο 63% στα αυτοτελή κτίρια γραφείων δίχως ή με περιορισμένο αριθμό θέσεων στάθμευσης σε σχέση με τις αξίες του 2017», σημειώνεται στην ανάλυση.
Οριζόντιες ιδιοκτησίες
Παλαιές Οριζόντιες ιδιοκτησίες, δίχως θέσεις στάθμευσης: την υψηλότερη πιθανή τιμή μίσθωσης παρουσιάζει η περιοχή του Συντάγματος (όχι επί της Πλατείας) με 17,65 ευρώ/τμ/μήνα, ακολουθούν η περιοχή του Κολωνακίου με 15,60 ευρώ/τμ/μήνα, ο άξονας της Λ. Κηφισίας με 12,55 ευρώ/τμ/μήνα, ο άξονας της Λ. Βουλιαγμένης με 11,37 ευρώ/τμ/μήνα, και τέλος ο άξονας της Λ. Μεσογείων και της Λ. Συγγρού με 9,18 και 9,14 ευρώ/τμ/μήνα αντίστοιχα.
Παλαιές Οριζόντιες ιδιοκτησίες, με θέσεις στάθμευσης: τις υψηλότερες πιθανές τιμές μίσθωσης παρουσιάζουν το Κολωνάκι με 18,87 ευρώ/τμ/μήνα και ο άξονας της Λ. Κηφισίας με 18,72 ευρώ/ τμ/μήνα. Ακολουθεί ο άξονας της Λ. Βουλιαγμένης με 14,53 ευρώ/ τμ/μήνα, ο άξονας της Λ. Μεσογείων με 11,11 ευρώ/τμ/μήνα και τέλος ο άξονας της Λ. Συγγρού με 10,76 ευρώ/τμ/μήνα.
Από τα αποτελέσματα της επεξεργασίας των στοιχείων κατά τα τελευταία 10 χρόνια φαίνεται πως υπάρχει αύξηση κατά μέσο 78% στις οριζόντιες ιδιοκτησίες δίχως θέσεις στάθμευσης και 81% στις οριζόντιες ιδιοκτησίες με θέσεις στάθμευσης, σε σχέση με τις αξίες του 2017.
