Η οδός Ερμού παραμένει ακριβότερη «εμπορική πιάτσα», όπως και αναμένονταν, στην αγορά retail της Αθήνας με το prime ενοίκιο να ανέρχεται σε 310 ευρώ/τ.μ. τον μήνα, αυξημένο σε σχέση με την προηγούμενη 3ετία όταν και διαμορφώνονταν σε 290 ευρώ/τ.μ. μηνιαίως (ή 260 ευρώ την περίοδο 2020-2021), με το yield να «γράφει» 5,15% (μειωμένο από 5,25% την περασμένη 2ετία). Αυτό προκύπτει από τα στοιχεία της εταιρείας συμβούλων ακινήτων Cushman & Wakefield - Proprius για την αγορά του retail στον τομέα ακινήτων στην Αττική στο τέλος του 2025.
Πίσω από την Ερμού ακολουθεί η επίσης γνωστή για τις ακριβές ή πολυτελείς «μάρκες», οδός Βουκουρεστίου, με το prime ενοίκιο να ανέρχεται σε 300 ευρώ/τ.μ. τον μήνα και την απόδοση επίσης σε 5,15%. Στη Γλυφάδα οι τιμές ενοικίασης για prime χώρους ανέρχονται σε 160 ευρώ/τ.μ. τον μήνα (από 150 ευρώ το 2023 και 2024) και η απόδοση σε 6%, στην Κηφισιά οι τιμές ενοικίασης για prime χώρους ανέρχονται σε 120 ευρώ/τ.μ. τον μήνα (110 ευρώ/τ.μ. μηνιαίως το 2023 και 2024) και το yield σε 6,4%, στο Κολωνάκι το μέσο ενοίκιο για prime χώρους φτάνει σε 115 ευρώ/τ.μ. τον μήνα και η απόδοση σε 6,2%.
Εκτός Αθήνας, στον Πειραιά το prime ενοίκιο ανέρχεται σε 100 ευρώ/τ.μ. τον μήνα (95 ευρώ το 2023 και 75 ευρώ το 2021) και με το yield να «γράφει» 56,4%, στη Θεσσαλονίκη (Τσιμισκή) οι τιμές ενοικίασης για prime χώρους ανέρχονται κατά μέσο όρο σε 160 ευρώ/τ.μ. τον μήνα (από 150 και 145 ευρώ την προηγούμενη 2ετία) και η απόδοση σε 5,9% (έναντι yield 6% τα αμέσως προηγούμενα έτη), ενώ στην Πάτρα (Αγίου Νικολάου), οι τιμές ενοικίασης για prime χώρους ανέρχονται σε 90 ευρώ/τ.μ. τον μήνα και η απόδοση σε 6,5%.
Η διαχρονική εξέλιξη των yield την περίοδο 2018–2025, δείχνει συμπίεση έως το 2021–2022 και στη συνέχεια ήπια σταθεροποίηση στα τρέχοντα επίπεδα, αλλά και σταδιακή αύξηση των prime rents μετά το 2021, με πιο έντονη άνοδο στα κεντρικά high streets της Αθήνας. Σε σχέση με το υφιστάμενο και υπό ανάπτυξη απόθεμα εμπορικών κέντρων (σε τ.μ.), στην Αθήνα καταγράφεται 282.750 τ.μ. υφιστάμενο απόθεμα και 120.000 τ.μ. pipeline, στη Θεσσαλονίκη απόθεμα 99.800 τ.μ., στη Λάρισα απόθεμα 26.700 τ.μ., στην Κόρινθος 15.000 τ.μ. και σε λοιπές περιοχές απόθεμα 70.100 τ.μ.. Στο σύνολο χώρας καταγράφεται 494.350 τ.μ. υφιστάμενο απόθεμα και 120.000 τ.μ. υπό ανάπτυξη.
Οι επενδύσεις 294 εκατ. ευρώ - Οι «αφίξεις» και τα openings στο retail
Όπως αναφέρεται στην ανάλυση της Cushman & Wakefield - Proprius για την αγορά του retail στον τομέα ακινήτων στην Αττική στο τέλος του 2025, οι επενδύσεις σε ακίνητα λιανικής στην Ελλάδα κατά το τέταρτο τρίμηνο του 2025 ανήλθαν σε 294 εκατ. ευρώ, σημειώνοντας σημαντική αύξηση σε σύγκριση με προηγούμενα έτη και αντανακλώντας την ανανεωμένη εμπιστοσύνη στον κλάδο. Η σημαντικότερη συναλλαγή ήταν η πώληση του χαρτοφυλακίου γραφείων και λιανικής Milora από την Prodea ΑΕΕΑΠ στον Όμιλο Yoda, καθώς και η πώληση από την Dimand του ιστορικού, μικτής χρήσης (retail και οικιστικό), κτιρίου Μινιόν στην Alpha Bank.
Κατά το τέταρτο τρίμηνο του 2025 καταγράφηκε έντονη δραστηριότητα από διεθνείς αλυσίδες λιανικής σε ολόκληρη την Ελλάδα. Μεταξύ των σημαντικότερων εξελίξεων περιλαμβάνονται το άνοιγμα του νέου concept flagship καταστήματος της Massimo Dutti, επιφάνειας 1.100 τ.μ., στον Πειραιά, η λειτουργία του δεύτερου καταστήματος Taco Bell στο The Mall Athens, καθώς και το άνοιγμα νέου καταστήματος της Tesla στη Λεωφόρο Κηφισίας. Παράλληλα, προχώρησαν οι προετοιμασίες για το πρώτο flagship κατάστημα της Arket στην Αθήνα.
Επιπλέον, η Πλαίσιο ολοκλήρωσε τις προπαρασκευαστικές εργασίες για το νέο της κατάστημα στον Κηφισό, ενώ η COS επέκτεινε την παρουσία της στο κέντρο της Αθήνας, στο City Link. Ο τομέας του luxury retail ενίσχυσε περαιτέρω το αποτύπωμά του με το άνοιγμα νέας boutique της Chloé στο City Link, τη λειτουργία του πρώτου καταστήματος Jimmy Choo στην Ελλάδα, καθώς και αυξημένη δραστηριότητα από επιπλέον premium brands.
Νέες είσοδοι στην αγορά περιλάμβαναν καταστήματα KFC σε Λάρισα και Γέρακα, το άνοιγμα της Kiabi στο Smart Park, τη συνεχιζόμενη επέκταση της Sinsay, το πρώτο κατάστημα Mohito στη Θεσσαλονίκη, καθώς και περαιτέρω ενίσχυση του κλάδου αθλητικής ένδυσης μέσω του νέου flagship καταστήματος της JD Sports στην οδό Ερμού. Πρόσθετες επεκτάσεις μεγάλου μεγέθους και σε νησιωτικές αγορές περιλάμβαναν το άνοιγμα του IKEA Ρόδος και του νέου καταστήματος Monreal στη Μύκονο.
Σε σχέση με συναλλαγές που ξεχώρισαν, η έρευνα της C&W Proprius καταγράφει κινήσεις - μισθώσεις όπως των: Parfois, 480 τ.μ. στην οδό Ερμού (Αθήνα), New Yorker, 3.273 τ.μ., οδός Σταδίου (Αθήνα), LVMH, 2.161 τ.μ., οδός Βουκουρεστίου, Elpedison (445 τ.μ., Κηφισιά, αλλά και σε ακίνητο 250 τ.μ. στην Μεταξά - Γλυφάδα), Pandora (98 τ.μ., The Mall Athens), Pharmacie (Ερμού, 122 τ.μ.), Kamalion (148 τ.μ., Πάτρα). Στις μεγάλες πωλήσεις συγκαταλέγει την ρευστοποίηση από την Prodea ΑΕΕΑΠ του Milora Portfolio (μικτής χρήσης, πανελλαδικά) στην Yoda Group με τίμημα 676 εκατ. και του Μινιόν, όπου η Alpha Bank αγόρασε το ακίνητο από την Dimand (επιφάνεια 13.878 τ.μ., τίμημα 36,7 εκατ.).
Η «εικόνα» στα Logistics - Οι μισθώσεις, οι αποδόσεις, οι top περιοχές
Σύμφωνα με όσα καταγράφει η Cushman & Wakefield Proprius για τον industrial τομέα, απορρόφηση αποθηκευτικών και logistics χώρων ανήλθε σε 45.000 τ.μ. κατά το τέταρτο τρίμηνο του 2025, παραμένοντας σε γενικές γραμμές σταθερή σε ετήσια βάση, με τη συνολική δραστηριότητα για το έτος να διαμορφώνεται στα 330.000 τ.μ., περίπου 7% χαμηλότερα σε σχέση με το 2024.
Η ζήτηση συνεχίζει να καθοδηγείται από επιχειρήσεις λιανικού εμπορίου και παρόχους τρίτων υπηρεσιών logistics (3PL), με τις απαιτήσεις να εστιάζουν ολοένα και περισσότερο σε ακίνητα κατηγορίας Grade A, με μεγάλα καθαρά ύψη (>10 μ.) και υποδομές κατάλληλες για αυτοματοποίηση. Παράλληλα, καταγράφεται αυξανόμενο ενδιαφέρον για αστικά δίκτυα logistics και υποδομές τελευταίου μιλίου. Λόγω της περιορισμένης ανάπτυξης νέων κερδοσκοπικών έργων, η χαμηλή διαθεσιμότητα οδηγεί σε αύξηση των μισθωμάτων για αποθήκες υψηλού ύψους, ενώ οι περισσότεροι επενδυτές δίνουν προτεραιότητα στην απόκτηση γης.
Σημαντικές εξελίξεις στις υποδομές περιλαμβάνουν τη σύμβαση ύψους 306 εκατ. για το Εμπορευματικό και Logistics Κέντρο Θριασίου, καθώς και την επέκταση του τεχνολογικού κόμβου M Technologies της Metlen στον Βόλο σε έξι βιομηχανικές μονάδες. Ο Πειραιάς και η Θεσσαλονίκη διατήρησαν σταθερούς ρυθμούς ανάπτυξης, καθώς αυξήθηκαν οι προσεγγίσεις πλοίων και η δραστηριότητα μεταφόρτωσης, μετά την επιστροφή των mega-containerships στη διαδρομή της Διώρυγας του Σουέζ. Οι αυξανόμενες ενεργειακές ανάγκες και η ανάπτυξη των ΑΠΕ στηρίζουν έργα μεγάλης κλίμακας και ενεργοβόρες βιομηχανικές εγκαταστάσεις, ενώ τα data centers αποκτούν ολοένα και πιο στρατηγικό ρόλο, διαμορφώνοντας τη ζήτηση για γη, ενεργειακή ισχύ και εξειδικευμένες υποδομές.
Σύμφωνα με την ανάλυση, κατά μέσο όρο το prime yield ανήλθε σε 6,8% με πτωτική πρόβλεψη για το προσεχές 12μηνο και το μέσο ενοίκιο σε 6 ευρώ/τ.μ. τον μήνα για prime logistics χώρους. Όπως καταγράφεται σε σχετικό πίνακα για την εξέλιξη των ενοικίων από το 2008 και μετά, παρατηρείται αρχικά πτωτική τάση (από 6 ευρώ το 2028 προς τα 4-5 ευρώ στα μέσα της περασμένης δεκαετίας), αλλά εκ νέου ανοδική πορεία σε βάθος χρόνου, επιτάχυνση της αύξησης στα πιο πρόσφατα έτη, με την τάση να συνδέεται με τη χαμηλή διαθεσιμότητα και την εστίαση της ζήτησης σε ακίνητα υψηλών προδιαγραφών. Σε σχέση με τα yields, καταγράφεται ιστορική συμπίεση αποδόσεων έως το σημείο χαμηλότερων επιπέδων, στη συνέχεια ήπια ανοδική διόρθωση και πρόσφατη σταθεροποίηση γύρω στο 6,8%. Την περίοδο 2005 – 2009 ήταν στο 8%-9%, εν συνεχεία εκτοξεύθηκαν σε 12%-14%, πριν μειωθούν σε μονοψήφιο ποσοστό μετά το 2017-2018 και ακολουθήσουν σταδιακή πορεία αποσυμπίεσης.
Οι βασικές υπο-αγορές στην Αττική εντοπίζονται στα Δυτικά (Ασπρόπυργος, Ελευσίνα, Μάνδρα, Μαγούλα, Θριάσιο), στον Πειραιά, στα Μεσόγεια (Spata, Peania, Koropi, Pallini, Markopoulo) και στα Βόρεια προάστια (Agios Stefanos, Metamorfosis , Kryoneri, Kifisia), ενώ ξεχωρίζει, προφανώς, και η Βοιωτία (Avlonas, Shimatari, Oinofyta).
