Σημαντικά περιθώρια ανόδου στην αγορά ακινήτων, ιδίως σε συγκεκριμένους κλάδους, «βλέπουν» στελέχη των ΑΕΕΑΠ που μάλιστα ετοιμάζουν προσεχώς επενδύσεις εκατοντάδων εκατομμυρίων ευρώ σε τομείς – αιχμής και ενδιαφέροντός τους, με τους χώρους γραφείων, τα ξενοδοχεία και τον τουρισμό, τα μεγάλα logistics, τα retail parks, τις φοιτητικές κατοικίες να είναι εξ αυτών που ξεχωρίζουν.
Οι άνθρωποι του real estate διαπιστώνουν ότι υπάρχουν προοπτικές λόγω των θετικών macro στη χώρα και της αναβάθμισής του αξιόχρεου (investment grade), λόγω της «ανόδου» του Χρηματιστηρίου σε ώριμη αγορά αλλά και εν όψει, όπως διαφαίνεται, της συγχώνευσης με το Euronext που ίσως προσελκύσει και διεθνές ενδιαφέρον. Ωστόσο, δεν παραγνωρίζουν ότι υπάρχουν σημαντικά προβλήματα λόγω μικρού μεγέθους της αγοράς, ελλείψεων στο φορολογικό πλαίσιο των ΑΕΕΑΠ αλλά και των γνωστών παθογενειών της χώρας (γραφειοκρατία, κτηματολόγιο, ΝΟΚ κ.α.).
Αυτά προκύπτουν, ανάμεσα σε άλλα, από όσα καταγράφηκαν σε σχετικό πάνελ για τις επενδύσεις στον τομέα ακινήτων, στο πλαίσιο του 6ου Συνεδρίου Θεσμικής Διαχείρισης της Ε.Θ.Ε. (Ένωση Θεσμικών Επενδυτών), στο οποίο συμμετείχαν οι Δ. Παπούλης (Διευθύνων Σύμβουλος Trade Estates ΑΕΕΑΠ, Πρόεδρος της Επενδυτικής Επιτροπής), Κ. Μαρκάζος (Διευθύνων Σύμβουλος, Premia ΑΕΕΑΠ), Ιωάννης Γκάνος (Διευθύνων Σύμβουλος, Alpha Real Estates Services A.E.), Γ. Ελεκίδης (Managing Director, Bain Capital) αλλά και η κα. Δέσποινα Χαμηλάκη (Managing Partner Grivalia management, Asset management - Eurobank). Τη συζήτηση συντόνισε ο κ. Αρ. Καρυτινός (Διευθύνων Σύμβουλος, Prodea Investments – Αντιπρόεδρος Δ.Σ., Ένωση Θεσμικών Επενδυτών).
Επενδυτικό come back των Τραπεζών
Μάλιστα, αξίζει να αναφέρουμε, σχετικά με όσα ειπώθηκαν από πλευράς των δύο «εκπροσώπων» του Τραπεζικού τομέα, ότι η μεν Alpha Bank έχει ως στόχο το «χτίσιμο» χαρτοφυλακίου προσεχώς συνολικού ύψους άνω του 1 δισ. ευρώ, με εστίαση σε γραφεία, retail (π.χ. super markets), logistics κ.α., η δε Eurobank στοχεύει σε επενδυτικό portfolio της τάξεως των 2 δισ. ευρώ έχοντας projects 300 εκατ. ευρώ για την προσεχή 3ετία (και χαρτοφυλάκιο ήδη 1,5 δισ.).
Δ. Παπούλης (Trade Estates): «Υπάρχει upside… επί δύο ή και επί τρία» - Οι εξελίξεις στο ΧΑ
Ειδικότερα, όπως ανέφερε ο κ. Παπούλης (Trade Estates), η ΑΕΕΑΠ εστιάζει σε κλάδους ανθεκτικούς με δυναμική και προοπτικές, όπως τα μεγάλα retail parks (με πελάτες π.χ. τα ΙΚΕΑ κ.α.) που συνδυάζουν «πράσινα» χαρακτηριστικά, μεγάλο parking, εύκολη πρόσβαση και άλλα ποιοτικά στοιχεία. Επιπλέον, ως γνωστόν, έχει μεγάλη παρουσία σε logistics με μεγάλες επιφάνειες και με single tenants, ήτοι πελάτες του λιανικού εμπορίου, καθώς υπάρχει η τάση για συγκέντρωση σε μία «στέγη» (όχι διάσπαρτα). Όπως σημείωσε, η Ελλάδα έχει το μικρότερο ποσοστό σε επιφάνειες άνω των 30-35.000 τ.μ. logistics, το 7% στην Ευρώπη. «Υπάρχει upside… επί δύο ή και επί τρία τόσο για τα retail parks όσο και τα logistics», σημείωσε, ο ίδιος. Η ΑΕΕΑΠ προωθεί επενδύσεις 250 εκατ. ευρώ (ήδη έχουν γίνει τα 100 εκατ.), ενώ στόχος είναι στην προσεχή 5ετία (έως το 2031) να έχει επενδυτικό χαρτοφυλάκιο άνω του 1 δισ. ευρώ.
Ο κ. Παπούλης θεωρεί σημαντική εξέλιξη και την αναβάθμιση του ΧΑ ή την ένταξή του υπό το Euronext, μιλώντας για θετική προοπτική, που βέβαια θέλει χρόνο, καθώς οι ΑΕΕΑΠ θα αποκτήσουν καλύτερη ορατότητα στις τάξεις διεθνών επενδυτών αλλά και θα βρεθούν στο «μικροσκόπιο» αναλύσεων. Υπενθύμισε ότι η ΑΕΕΑΠ διακρίνεται για την μερισματική απόδοση, τους καλούς μισθωτικούς όρους, σημείωσε ότι αποδίδει returns στους long επενδυτές. Με τα νέα δεδομένα στο ΧΑ θα μπορούσε να προσελκύσει καλούς και ξένους επενδυτές, με το νέο περιβάλλον να βοηθάει και στην εμπορευσιμότητα. Τέλος σημείωσε ότι η ΑΕΕΑΠ έχει ενισχύσει το free float με τον όμιλο Fourlis να έχει 48% και άλλους μεγάλους επενδυτές 11% (Autohellas) και 8% (Latsco).
Κ. Μαρκάζος (Premia): «Το μέγεθος μετράει για τις ΑΕΕΑΠ» - Τα θετικά και τα αρνητικά του κλάδου
Από την πλευρά του, ο κ. Μαρκάζος (Premia) αφού μίλησε για μια μικρή αγορά (η ελληνική), αναφέρθηκε στους 4-5 πυλώνες στους οποίους πατάει η ΑΕΕΑΠ. Ανάμεσα σε αυτούς προφανώς τα ξενοδοχεία, όπου χτες ανακοίνωσε και δύο σημαντικά deals, με στόχο τη δημιουργία χαρτοφυλακίου 2.500 δωματίων (όχι high luxury, σε πιο κάτω επίπεδο), τα logistics όπου ήδη έχει συνολική επιφάνεια άνω των 200.000 τ.μ. (τα yields από 12% έχουν πέσει κάτω του 7%, άρα βλέπει προοπτικές), τις φοιτητικές κατοικίες (ήδη 7 projects, αναπτύσσει 5 ενώ έπονται και νέα), τα οινοποιεία κ.α.. Όπως σημείωσε, στο τέλος του 2025 το επενδυτικό χαρτοφυλάκιο εκτιμάται ότι θα ανέλθει σε 700 εκατ. ευρώ ενώ παραμένει ο στόχος για ενεργητικό 1 δισ. ευρώ προσεχώς «για να είμαστε ορατοί στους ευρωπαίους», όπως χαρακτηριστικά ανέφερε.
Ο κ. Μαρκάζος αναφέρθηκε και στις αλλαγές στο πλαίσιο των ΑΕΕΑΠ, κάνοντας θετικά σχόλια για τις παρεμβάσεις στο θεσμικό κομμάτι αλλά για μία ακόμα φορά δήλωσε απογοητευμένος για το φορολογικό πλαίσιο, για το οποίο προσδοκά από το ΥΠΟΙΚ προσεχώς αλλαγές. Μάλιστα, ανέφερε το παράδειγμα της Ισπανίας όπου επιτρέπεται η ίδρυση θυγατρικών π.χ. στα ξενοδοχεία. «Το θέμα είναι το… μέγεθος, πρέπει να μεγαλώσουμε», κατέληξε ο ίδιος.
Γ. Γκάνος (Alpha Real Estate): Ποια είναι η στρατηγική επιλογή – Στοχεύει σε χαρτοφυλάκιο 1 δις
Ο κ. Γκάνος υπενθύμισε ότι αρχικά οι τράπεζες ταλαιπωρήθηκαν από την κρίση, το real estate «ήταν κακή κουβέντα» προ ετών, όπως χαρακτηριστικά είπε, προχώρησαν σε απομόχλευση και πωλήσεις του στοκ ακινήτων, με συναλλαγές σχεδόν 900 εκατ. με 1 δισ ευρώ. Σταδιακά όμως η οικονομία και η αγορά ανέκαμψαν και οι τράπεζες επανήλθαν με στρατηγική επιλογή να επενδύσουν σε assets όπως και το real estate (αν και πωλούνται ακίνητα με πλειστηριασμούς, τιτλοποιήσεις κ.α.). η επενδυτική στρατηγική της Alpha Bank εστιάσει σε core ακίνητα, χωρίς μεγάλο ρίσκο, πλήρως μισθωμένα με καλούς ενοικιαστές, ενώ υπάρχουν και οι συμμετοχές όπως π.χ. με σχεδόν 10% στην Prodea.
Στην τράπεζα επιθυμούν σταθερό cash flow (έγινε λόγος για 40 εκατ. ευρώ) ενώ εστιάζουν σε γραφεία, retail και logistics με στόχο, όπως αναφέραμε, χαρτοφυλάκιο 1 δις ευρώ μοιρασμένο στους τομείς με ενδιαφέρον. Κατά τον ίδιο, μελλοντικά η αγορά θα ωφεληθεί από το investment grade της χώρας και την ωρίμανση του Χρηματιστηρίου, με τα θετικά μάκρο να επηρεάζουν ανάλογα τους ξένους επενδυτές. Ωστόσο, ο κ. Γκάνος προέτρεψε και εγχώρια θεσμικά χαρτοφυλάκια, όπως Ασφαλιστικά Ταμεία, να «μπούνε» στην αγορά ακινήτων. Σημείωσε ότι από το 2019 έχει γίνει reprising και αναβάθμιση της αγοράς, τα fundamentals είναι καλά, υπάρχουν ανοδικά περιθώρια, αλλά πρέπει να δώσουμε στους επενδυτές και αντίστοιχα προϊόντα.
Δ. Χαμηλάκη (Eurobank): Σε ποιος τομείς υπάρχει ενδιαφέρον και με ποιος όρους – Portfolio 2 δισ.
Η κα. Χαμηλάκη συμφώνησε ότι οι τράπεζες, μετά τον covid ιδίως, έχουν επιστρέψει αναζητώντας deals με νόημα, ενώ σημείωσε ότι ο όμιλος έχει χαρτοφυλάκιο 1,5 δισ. ευρώ και πλέον για επιπλέον επενδύσεις 300 εκατ. στην προσεχή 3ετία (όχι μόνο ακίνητα για ίδια χρήση). Εστιάζει σε χώρους γραφείων, ενώ κοιτάζει logistics αλλά και big boxes (πιο κάτω στη σειρά προτεραιοτήτων). Κατά την ίδια, ο όμιλος δεν επιθυμεί την ανάληψη ρίσκου, αναζητάει long term μισθωτές και μεγάλους σε μέγεθος, με φυσιολογικά, όπως τα είπε, ενοίκια και όχι μισθώματα της τάξεως των 30-35 ευρώ/τ.μ.. Στο υφιστάμενο χαρτοφυλάκιο η απόδοση φτάνει στο 7,2%, με το portfolio να είναι μοιρασμένο 50%-50% σε γραφεία και commercial ακίνητα, ποσοστά που ο όμιλος θέλει να διατηρήσει.
Στόχος είναι να δημιουργηθεί χαρτοφυλάκιο έως 2 δισ. ευρώ (θα ανανεώνεται με τις αγορές και πωλήσεις). Ως προς το αν, μέσω της Grivalia, θα «χτιστεί» εκ νέου ΑΕΕΑΠ, η κα. Χαμηλάκη ανέφερε ότι δεν αποκλείεται, ωστόσο δεν είναι στην άμεση στρατηγική της Eurobank, αν και υπάρχει η δομή. Η ίδια φάνηκε λιγότερο αισιόδοξη για την προσέλκυση ξένων επενδυτών, καθώς θεωρεί ότι λείπει το προϊόν που θα τους ενδιαφέρει, όπως διαπιστώνει από επαφές. Πάντως, βλέπει διεθνές ενδιαφέρον για εμπορικά κέντρα, student houses, residential σε επαφές π.χ. με ξένα (βρετανικά) pension funds.
Γ. Ελεκίδης (Bain): Απουσιάζουν από την αγορά εγχώρια θεσμικά – ασφαλιστικά χαρτοφυλάκια
Τέλος, ο εκπρόσωπος της BAIN, που βρίσκεται στην Ελλάδα από το 2014 με έκθεση άνω του 1 δισ. στην αγορά (κατά βάση δανειακά χαρτοφυλάκια), σημείωσε το ενδιαφέρον για ξενοδοχεία, γραφεία και οικιστικά, αλλά και την επενδυτική τακτική άμεσων ή έμμεσων συναλλαγών. Ως θετικά στοιχεία βρίσκει τα καλά μακροοικονομικά μεγέθη, την πολιτική σταθερότητα, ενώ η BAIN κοιτάζει τόσο άμεσα το real estate όσο και άμεσα μέσω απόκτηση δανειακών χαρτοφυλακίων με ακίνητα (εν συνεχεία τα μεταβιβάζει σε τρίτους).
Και ο ίδιος ανέφερε ότι απουσιάζουν από την αγορά εγχώρια θεσμικά, π.χ. ασφαλιστικά, χαρτοφυλάκια, ενώ βασικό θέμα είναι το μέγεθός της. Για τον κ. Ελεκίδη προβλήματα υπάρχουν με την γραφειοκρατία, τις τακτοποιήσεις, τον ΝΟΚ ή την εκτός σχεδίου δόμηση, ενώ σημείωσε ότι λείπουν το liquidity και η προβλεψιμότητα, όπως και το σταθερό θεσμικό πλαίσιο που επηρεάζουν τους ξένους επενδυτές.
