Οικοδομικές άδειες που έκαναν χρήση των μπόνους του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ) αλλά είχαν ακυρωθεί ή είχαν προσβληθεί δικαστικά ενώ είχαν ξεκινήσει οικοδομικές εργασίες έως την 11η Δεκεμβρίου του 2024 θα μπορούν να υλοποιηθούν με την προϋπόθεση προελέγχου ενώ χάνουν το δικαίωμα χρήσης των ευνοϊκών κινήτρων του ΝΟΚ οι περιπτώσεις οικοδομικών αδειών που δεν είχαν αποδεδειγμένα ξεκινήσει εργασίες πριν από το ορόσημο της 11ης Δεκεμβρίου του 2024.
Στην τελευταία αυτή περίπτωση, οι άδειες θα πρέπει να αναθεωρηθούν χωρίς να κάνουν χρήση των μπόνους του ΝΟΚ (επιπλέον ύψος ή τετραγωνικά που μπορεί να προβλέπονταν στις αρχικές άδειες). Μάλιστα, για την αναθεώρησή τους, για την οποία έχει δοθεί χρονικό περιθώριο μέχρι τις 16 Νοεμβρίου 2025, το ΥΠΕΝ έχει αποστείλει εγκύκλιο στις Αποκεντρωμένες Διοικήσεις ζητώντας την προτεραιοποίηση της έκδοσης αναθεωρήσεων προεγκρίσεων οικοδομικών αδειών για την αφαίρεση των κινήτρων των άρθρων 66 και 71 του ν.5197/2025.
Το ΣτΕ ολοκλήρωσε την επεξεργασία του σχεδίου του ΠΔ του ΥΠΕΝ για τη χρήση των κινήτρων του ΝΟΚ και την πρόβλεψη για το Ειδικό Σχέδιο Περιβαλλοντικού Ισοδυνάμου Αναβάθμισης Πόλεων (ΕΣΠΙΑΠ) κρίνοντάς το συνταγματικό και νόμιμο. Το ΠΔ που είχε κατατεθεί τον Ιούνιο για επεξεργασία στο ΣτΕ επιχειρούσε να διαλευκάνει το πεδίο στον κλάδο της οικοδομής μετά από την ακυρωτική απόφαση της οριζόντιας εφαρμογής των κινήτρων του ΝΟΚ (μπόνους σε ύψος, τετραγωνικά κλπ ως αντιστάθμισμα σε πράσινες παρεμβάσεις).
Πλέον, το ΣτΕ δίνει το πράσινο φως να προχωρήσουν οι οικοδομικές άδειες που είχαν «κολλήσει», ενώ προσδιορίζει τις παραμέτρους του Ειδικού Σχεδίου Περιβαλλοντικού Ισοδυνάμου Αναβάθμισης Πόλεων (ΕΣΠΙΑΠ), το οποίο προβλέπει την καταβολή οικονομικού ισοδύναμου ως αντιστάθμισμα για την πρόσθετη δόμηση. Πρόκειται για ένα θεσμό ο οποίος έχει κοινωφελή στόχευση και εισάγει την οικονομική ανταπόδοση στο δημόσιο (στους δήμους) για την επιβάρυνση της πόλης από τον επιπλέον όγκο της δόμησης.
Οι προϋποθέσεις για τη χρήση των μπόνους του ΝΟΚ
Προκειμένου να υλοποιηθούν οι οικοδομικές άδειες που είχαν ξεκινήσει εργασίες πριν από την 11η Δεκεμβρίου 2024 και είχαν ακυρωθεί ή παγώσει θα πρέπει να υποβάλλονται σε προέλεγχο και να καταβάλλεται το περιβαλλοντικό ισοδύναμο. Στο ίδιο πλαίσιο υπάγονται και οι περιπτώσεις για τις οποίες έχουν υποβληθεί αιτήματα χρηματοδότησης για ένταξη στο ΕΣΠΑ ή το Ταμείο Ανάκαμψης. Η προϋπόθεση αυτή αναφέρεται ρητά στην ανακοίνωση του ΣτΕ: «Κρίθηκε, όμως, ότι, κατά την έννοια των εξουσιοδοτικών διατάξεων, η, τυχόν, επανέκδοση των παραπάνω οικοδομικών αδειών προϋποθέτει την ολοκλήρωση περιβαλλοντικού προελέγχου του σχεδίου, που εκπονείται, κατά τα προαναφερόμενα, σε τοπικό επίπεδο, ή, εάν χρειάζεται, στρατηγικής μελέτης περιβαλλοντικών επιπτώσεων».
Υπενθυμίζεται ότι το σχέδιο του ΠΔ επιχειρούσε να διασαφηνίσει τι ορίζεται ως έναρξη οικοδομικών εργασιών. Σε αυτές περιλαμβάνονται οι χωματουργικές εργασίες, εργασίες σκυροδέτησης σε περίπτωση προσθήκης, κατεδαφίσεις που έλαβαν χώρα μετά τις 11 Ιουνίου 2024, καθώς και αρχαιολογικές εκσκαφές βάσει υφιστάμενης άδειας που πραγματοποιήθηκαν έως τις 11 Δεκεμβρίου 2024. Αυτές οι εργασίες θα πρέπει να τεκμηριώνονται μέσω εγγράφων, γνωστοποιήσεων στις αρμόδιες αρχές, αεροφωτογραφιών ή συμβάσεων.
Τι θα ισχύει για το Ειδικό Σχέδιο Περιβαλλοντικού Ισοδυνάμου Αναβάθμισης Πόλεων
Το Ειδικό Σχέδιο Περιβαλλοντικού Ισοδυνάμου Αναβάθμισης Πόλεων (ΕΣΠΙΑΠ) προβλέπει την καταβολή οικονομικού ισοδύναμου ως αντιστάθμισμα για την πρόσθετη δόμηση. Εκπονείται σε επίπεδο δημοτικής ενότητας ή δήμου (για τα μητροπολιτικά συγκροτήματα Αττικής και Θεσσαλονίκης) και ως προϋπόθεση για την εκκίνηση της διαδικασίας εκπόνησής του τίθεται ο περιβαλλοντικός προέλεγχος ή η εκπόνηση Στρατηγικής Μελέτης Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων. Με τον τρόπο αυτό, επιχειρείται να διασφαλιστεί ότι τα μέτρα περιβαλλοντικού ισοδυνάμου όπως κατεδαφίσεις αυθαιρέτων, δημιουργία δικτύων πρασίνου, αναβάθμιση κοινόχρηστων χώρων, αποκατάσταση διατηρητέων θεωρούνται κατάλληλα.
Στο ΠΔ καθορίζονται και οι φορείς εκπόνησης και οι πηγές χρηματοδότησης και ο τρόπος υπολογισμού και καταβολής του περιβαλλοντικού ισοδυνάμου. Όπως προβλέπει το σχέδιο του ΠΔ, το ποσό που θα καταβάλλεται θα ανέρχεται στο 8% της αξίας των πρόσθετων τετραγωνικών για ακυρωμένες άδειες που είχαν εκδοθεί νόμιμα ή στο 15% για ακίνητα που επιδιώκουν χρηματοδότηση από ευρωπαϊκούς πόρους ενώ η αξία του ακινήτου υπολογίζεται βάσει της τιμής ζώνης που ίσχυε την 11η Δεκεμβρίου 2024. Τα έσοδα από το ισοδύναμο θα κατατίθενται σε ειδικό λογαριασμό στο Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων και θα διατίθενται στο δικαιούχο δήμο για να υλοποιεί τις παρεμβάσεις μέσω του Ειδικού Σχεδίου που θα εκπονείται και θα εγκρίνεται από το Κεντρικό Συμβούλιο Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων (εφόσον θα έχει προηγηθεί περιβαλλοντική προεκτίμηση).
Τι είναι η περιβαλλοντική προεκτίμηση – Οι προκλήσεις της νέας απαίτησης
Η περιβαλλοντική προεκτίμηση είναι η αξιολόγηση πιθανών επιπτώσεων του έργου στο περιβάλλον προτού αυτό εγκριθεί και υλοποιηθεί. Εξετάζει πως θα επηρεάσει το φυσικό, κοινωνικό και πολιτιστικό περιβάλλον (ρύπανση, θόρυβος, τοπίο, βιοποικιλότητα, υδάτινοι πόροι, κυκλοφορία κλπ) και προσδιορίζει μέτρα πρόληψης/περιορισμού ως αντιστάθμιση στις επιπτώσεις. Ο φάκελος υποβάλλεται στις αρμόδιες αρχές ώστε να εκδοθεί περιβαλλοντική έγκριση ενώ μεταξύ άλλων αποφασίζεται εάν το έργο απαιτεί Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων. Σε περίπτωση που κριθεί απαραίτητο, η ΜΠΕ υποβάλλεται μαζί με τα σχέδια του έργου, αξιολογείται από τις αρμόδιες αρχές και εάν εγκριθεί, εκδίδεται απόφαση που καθορίζει τους περιβαλλοντικούς όρους.
Η απαίτηση για προέλεγχο και η πιθανή ανάγκη για ΣΜΠΕ εκτιμάται ότι θα αυξήσουν το διοικητικό και τεχνικό βάρος ειδικά την ώρα που οι δυνατότητες των Υπηρεσιών Δόμησης (Πολεοδομίες) είναι περιορισμένες λόγω υποστελέχωσης ενώ οι προβλέψεις για το περιβαλλοντικό ισοδύναμο μπορεί να οδηγήσουν σε καθυστερήσεις και δεν αποκλείεται και το ενδεχόμενο νέων προσφυγών μετά από την κατάρτιση - μέσα στο επόμενο διάστημα - του οριστικού ΠΔ, το οποίο αναμένεται να υπογραφεί από τον Πρόεδρο της Δημοκρατίας ώστε να τεθεί σε ισχύ.
