Ανοδικές τάσεις καταγράφονται σε βασικές κατηγορίες επαγγελματικών ακινήτων στην Αθήνα και την ευρύτερη περιοχή της πρωτεύουσας, με τα ενοίκια σε τομείς όπως τα γραφεία και το retail να παραμένουν σε υψηλά επίπεδα.
Αυτό προκύπτει από σχετική ανάλυση της Danos, μέλος του δικτύου BNP Paribas Real Estate, για το real estate στην Ελλάδα, και ειδικότερα στην Αθήνα, την «εικόνα» της αγοράς στο πρώτο 6μηνο του 2025 και τις προοπτικές για τη συνέχεια.
Μεγάλη αύξηση στη γραφεία σε βάθος 10ετίας - Οι τοπ περιοχές και τα prime rents
Η αγορά γραφειακών χώρων παραμείνει ισχυρή καθώς η ζήτηση ωθεί ανοδικά τις τιμές. Σύμφωνα με την ανάλυση της Danos, σε ετήσια βάση το μέσο μίσθωμα έχει αυξηθεί κατά 15,4%. Στον τομέα των γραφείων, όπως προκύπτει και από την ανάλυση, τα ενοίκια σε prime περιοχές έχουν ξεπεράσει τα 35-36 ευρώ/τ.μ. τον μήνα, με το μέσο μίσθωμα να βρίσκεται πέριξ των 33 ευρώ/τ.μ. μηνιαίως.
Αξίζει να αναφέρουμε ότι οι τιμές έχουν σχεδόν υπερδιπλασιαστεί (και περισσότερο) μέσα στη δεκαετία καθώς, σύμφωνα με τη Danos, τα ενοίκια το 2015 ήταν μεταξύ 10-15 ευρώ/τ.μ., με τα prime rents να υπερβαίνουν τα 20 ευρώ το 2020, επίπεδο που «έπιασαν» οι μέσες τιμές ενοικίων 2 έτη μετά. Προ 2ετίας, το 2022, τα prime rents ανήλθαν σε 30 ευρώ/τ.μ. τον μήνα, ενώ πέρυσι ήταν στα ίδια επίπεδα με το 2025. Όσον αφορά βασικές περιοχές, η μέση τιμή ενοικίασης στην Αθήνα (κέντρο) ανήλθε στο πρώτο «μισό» του 2025 στα 33 ευρώ/τ.μ. τον μήνα, στην Λ. Κηφισίας στα 31 ευρώ/τ.μ., στη Λ. Βασιλίσσης Σοφίας στα 28 ευρώ/τ.μ., στη Συγγρού στα 19 ευρώ/τ.μ., στη Μεσογείων αλλά και σε άλλες περιοχές στα 18 ευρώ/τ.μ. τον μήνα.
Τα ποσοστά κενών χώρων παραμένουν εντυπωσιακά χαμηλά, ιδιαίτερα για τα κτίρια γραφείων υψηλής κατηγορίας (Grade A), όπου κινούνται κάτω από το 5%, γεγονός που καταδεικνύει μια «σφιχτή» προσφορά. Σε χώρους γραφείων Grade B-C, το ποσοστό ανεβαίνει σε περίπου 20%. Ο μέσος δείκτης κενών χώρων διαμορφώνεται στο 12%. Η επενδυτική δραστηριότητα διατηρείται ισχυρή, με τον όγκο συναλλαγών να φτάνει περίπου τα 58 εκατ. ευρώ στο πρώτο εξάμηνο του 2025. Οι επενδυτές προσελκύονται από αποδόσεις που κυμαίνονται από 5,7% έως 7% και την προοπτική σταθερού εισοδήματος από υψηλής ποιότητας γραφειακά περιουσιακά στοιχεία. Βάσει της ανάλυσης, τα yields ανέρχονται σε 5,7%-6,5% για Grade A Prime Locations, σε 7%-7,5% για Grade B Prime Locations και σε 7,5%-8,0% για Grade B Secondary Locations. Συνολικά, η προσφορά γραφειακών χώρων στην Αθήνα ανέρχεται σε 2,59 εκατομμύρια τ.μ..
Κοιτώντας μπροστά, η Αθήνα αναμένεται να προσθέσει περίπου 245.000 τετραγωνικά μέτρα νέων γραφειακών χώρων έως το 2027, εστιάζοντας σε βιώσιμες, ενεργειακά πιστοποιημένες αναπτύξεις που έχουν σχεδιαστεί για να ανταποκρίνονται στις εξελισσόμενες απαιτήσεις των σύγχρονων επιχειρήσεων. Οι προοπτικές της αγοράς παραμένουν θετικές για το υπόλοιπο του 2025, με προβλεπόμενη αύξηση ενοικίων 5-7% και συνεχιζόμενες επενδύσεις στην αναβάθμιση του υπάρχοντος γραφειακού αποθέματος για την ενίσχυση της ελκυστικότητας και της λειτουργικότητας.
Ειδικότερα, όπως σημειώνεται στην ανάλυση, η αγορά γραφείων στην Ελλάδα ανακάμπτει σταδιακά, με αυξημένη δραστηριότητα συγκεντρωμένη κυρίως στα μεγάλα αστικά κέντρα. Αν και η Αθήνα παραμένει η κυρίαρχη αγορά για γραφειακούς χώρους και επενδύσεις, τροφοδοτώντας το μεγαλύτερο μέρος της δραστηριότητας leasing και επενδύσεων, άλλες περιφερειακές πόλεις όπως η Θεσσαλονίκη και η Πάτρα επίσης βιώνουν σταθερή ανάπτυξη, υποστηριζόμενες από την εγχώρια ζήτηση και την επέκταση της διεθνούς επιχειρηματικής παρουσίας. Σε όλη τη χώρα, δίνεται αυξανόμενη έμφαση στη βιωσιμότητα, με νέες εξελίξεις που επικεντρώνονται σε ενεργειακά αποδοτικά και περιβαλλοντικά υπεύθυνα κτίρια.
Οι λύσεις ευέλικτου χώρου εργασίας, συμπεριλαμβανομένων των συνεργατικών γραφείων και των εξυπηρετούμενων γραφείων, κερδίζουν δημοτικότητα σε εθνικό επίπεδο, καθώς οι εταιρείες προσαρμόζονται στις σύγχρονες εργασιακές τάσεις. Παρόλο που το μέγεθος και η δραστηριότητα της αγοράς ποικίλλουν μεταξύ των περιοχών, οι συνολικές προοπτικές για τον γραφειακό τομέα της Ελλάδας είναι συγκρατημένα αισιόδοξες, υποστηριζόμενες από τη βελτίωση των οικονομικών συνθηκών και την αυξανόμενη εταιρική ζήτηση.
Εστιάζοντας στην Αθήνα, που συνεχίζει να προσελκύει το μεγαλύτερο μέρος της ζήτησης λόγω του ρόλου της ως κύριου επιχειρηματικού και οικονομικού κόμβου της Ελλάδας, η αγορά γραφείων της πόλης έχει επιδείξει ισχυρή δυναμική κατά το πρώτο εξάμηνο του 2025, με αυξανόμενες τιμές ενοικίασης και υψηλή ζήτηση για ποιοτικούς χώρους γραφείων. Αυτό αντανακλά μια ευρύτερη τάση προς βιώσιμα, ενεργειακά αποδοτικά κτίρια, τα οποία έχουν γίνει η προτιμώμενη επιλογή για πολλούς ενοικιαστές. Η Αθήνα έχει σημειώσει σημαντική αύξηση στις τιμές ενοικίασης, με τις τιμές να αυξάνονται κατά περίπου 15,4% σε ετήσια βάση. Η ζήτηση επικεντρώνεται σε προνομιακές τοποθεσίες στο κέντρο της πόλης, όπως η Λεωφόρος Βασ. Σοφίας και η οδός Σταδίου, όπου τα ενοίκια μπορούν να φτάσουν έως και τα 33 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο το μήνα.
Αναδυόμενες προαστιακές επιχειρηματικές περιοχές, όπως το Ελληνικό, η Γλυφάδα και η Κηφισιά, επίσης, αντιμετωπίζουν αυξανόμενο ενδιαφέρον, με τα επίπεδα ενοικίασης να κυμαίνονται συνήθως μεταξύ 20 και 26 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, ενώ στο Μαρούσι τα επίπεδα ενοικίασης για πράσινα, πιστοποιημένα κτίρια πλησιάζουν ή και ξεπερνούν (για μικρότερες μονάδες) τα 35 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο το μήνα. Επιπλέον, οι ευέλικτες λύσεις χώρου εργασίας, όπως το co-working και τα εξυπηρετούμενα γραφεία, συνεχίζουν να κερδίζουν έδαφος, ειδικά μεταξύ τεχνολογικών εταιρειών και νεοσύστατων επιχειρήσεων που εκτιμούν την προσαρμοστικότητα και την οικονομική αποδοτικότητα.
Υψηλά μισθώματα στο Retail - Ποιες είναι οι αποδόσεις σε Ερμού και Malls
Οι αποδόσεις για το 2025 είναι 6,75%-7,75% στα εμπορικά κέντρα και 5%-5,5% στην οδό Ερμού, αναφέρει η Danos. Οι κορυφαίες τοποθεσίες μέχρι στιγμής φαίνεται να είναι ανθεκτικές και αναμένεται να είναι σταθερές βραχυπρόθεσμα. Ο δείκτης κενών χώρων έχει υποχωρήσει σε αρκετά κάτω του 5% το 2025, από περίπου 12-13% το 2015 για prime locations, και σε κάτω του 15% για περιοχές δεύτερης προβολής (από 25% προς 10ετίας). Τα ενοίκια διατηρούν ανοδική τάση.
Σύμφωνα με τη Danos, το υψηλότερο μίσθωμα ανέρχεται σε σχεδόν 300 ευρώ/τ.μ. τον μήνα, με το χαμηλότερο να φτάνει περί τα 180 ευρώ, στο πρώτο 6μηνο 2025. Τα αντίστοιχα υψηλά rents τα αμέσως προηγούμενα έτη έφταναν στα 280-290 ευρώ/τ.μ./μήνα, όταν το 2017 ήταν στα 250 ευρώ/τ.μ., πάντα ως προς τα υψηλότερα επίπεδα. Το μέσο χαμηλότερο ενοίκιο ανέρχονταν σε 130-140 ευρώ/τ.μ./μήνα το 2017 για να κινηθεί στη συνέχεια προς 170-180 ευρώ/τ.μ./μήνα.
Τα prime yields βρίσκονται σε 6% με 8% για τα shopping malls, προσεγγίζουν το 6% στη Γλυφάδα και, όπως είπαμε, έως 5%-5,5% στην Ερμού, που παραμένει ο hot προορισμός με τα υψηλότερα ενοίκια. Όπως, επίσης, προκύπτει από την ίδια ανάλυση, το μέσο ενοίκιο στα malls ανέρχεται σε 40 ευρώ/τ.μ. και στα 13 ευρώ/τ.μ. στα super markets, ενώ στις περιοχές – δρόμους δεύτερης προβολής στα 25-30 ευρώ/τ.μ./μήνα. Το ποσοστό των κενών χώρων ανέρχεται κατά μέσο όρο σε 11%.
