Ροή
Οι χώροι σύγχρονων αποθηκών (logistics), ο τουρισμός, τα νέα και σύγχρονα κτήρια γραφείων σε συνδυασμό με χώρους μικτών αναπτύξεων φαίνεται να αναδεικνύονται ως ισχυροί επενδυτικοί κλάδοι για τις εγχώριες Ανώνυμες Εταιρείες Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία. Κάτι τέτοιο αποτυπώνεται στην ετήσια χρηματοοικονομική έκθεση (2023) της Noval Property, της ΑΕΕΑΠ του ομίλου Viohalco, της δεύτερης σε μέγεθος και ενεργητικό τέτοιας εταιρείας στην Ελλάδα με χαρτοφυλάκιο άνω των 550 εκατ. ευρώ.
Σύμφωνα με όσα αναφέρει η διοίκηση της Noval, που θεωρητικά σε έναν μεγάλο βαθμό απηχούν και τις εκτιμήσεις των άλλων ΑΕΕΑΠ, η ελληνική αγορά ακινήτων προσελκύει σημαντικό επενδυτικό ενδιαφέρον, παρά τις αρνητικές εξελίξεις στο διεθνές περιβάλλον και τις αβεβαιότητες που ανακύπτουν κατά την τελευταία διετία από την εντεινόμενη γεωπολιτική αστάθεια. Οι τιμές των ακινήτων συνέχισαν την ανοδική πορεία τους, καθώς η αυξημένη ζήτηση από το εξωτερικό και το εσωτερικό της χώρας για ακίνητα καλών προδιαγραφών δεν καλύπτεται από την τρέχουσα περιορισμένη προσφορά και συντηρεί υψηλούς ρυθμούς αύξησης, αν και ηπιότερους σε σχέση με τα προηγούμενα τρίμηνα. Οι εισροές των Ξένων Άμεσων Επενδύσεων (ΞΑΕ) το 1ο εννεάμηνο του 2023 ανήλθαν σε €3,9δις (2,3% του ΑΕΠ), μεγάλο μέρος των οποίων κατευθύνθηκαν στον κλάδο της Ελληνικής Κτηματαγοράς. Η απόκτηση επενδυτικής βαθμίδας από διεθνώς αναγνωρισμένους επενδυτικούς οίκους, σε συνδυασμό με την υφιστάμενη πολιτική σταθερότητα, έχει ήδη επηρεάσει σημαντικά το επενδυτικό περιβάλλον. Αυτό έχει οδηγήσει σε μια ευρύτερη έλξη επενδυτών στον τομέα της Ακίνητης Περιουσίας, καθώς και στις μεγάλες εταιρείες που μπορεί να ενδιαφέρονται να ενοικιάσουν χώρους.
Τα οικιστικά, τα δάνεια και «Generation Rent»
Σε σχέση με τα οικιστικά, σε γενική αναφορά γίνεται λόγος για μεγάλους ρυθμούς αύξησης σε Θεσσαλονίκη, Αθήνα και σε άλλες μεγάλες πόλεις (πάνω από 15%) αν και, παρά το αυξημένο ενδιαφέρον για οικιστικά ακίνητα, η τραπεζική χρηματοδότηση βαίνει μειούμενη σημειώνοντας μείωση κατά 4,9% για το δεκάμηνο του 2023. «Σημειώνεται δε, ότι το διάστημα από το 2005 έως το 2021, το ποσοστό ιδιοκατοίκησης στη χώρα μας υποχώρησε από το 84,6% στο 73,3%, χάνοντας 11,3 ποσοστιαίες μονάδες. Η μείωση του ποσοστού ιδιοκατοίκησης κατά 2,1 ποσοστιαίες μονάδες το χρονικό διάστημα 2019-2021, σε απόλυτα νούμερα, αντιστοιχεί περίπου σε 82.947 κατοικίες», αναφέρεται στην ετήσια οικονομική έκθεση. Στην οποία επίσης σημειώνεται ότι διαφαίνεται «ότι η άνοδος των επιτοκίων, σε συνδυασμό με τις πληθωριστικές πιέσεις και την άνοδο του κατασκευαστικού κόστους, έχει δυσχεράνει τη δυνατότητα αγοράς νέων κατοικιών για μεσαία και χαμηλά εισοδήματα οδηγώντας σε μία νέα γενιά ενοικιαστών (Generation Rent). Η δυναμική των οικιστικών ακινήτων διατηρείται κατά κύριο λόγο από το αυξημένο επενδυτικό ενδιαφέρον από το εξωτερικό για αγορά ακινήτων, συμπεριλαμβανομένου του προγράμματος “Χρυσή Βίζα”, καθώς και, εν μέρει, από τα επιχορηγούμενα στεγαστικά προγράμματα για νέους».
Η γενική τάση
Σύμφωνα με τη Noval Property, οι τάσεις του μεσοπρόθεσμου μέλλοντος, αντανακλώνται σε συγκεκριμένους κλάδους. Ειδικότερα, οι χώροι σύγχρονων αποθηκών (logistics), ο τουρισμός και τα νέα και σύγχρονα κτήρια γραφείων αναδεικνύονται ως ισχυροί επενδυτικοί κλάδοι. Η αγορά κατοικιών, παρά τις τρέχουσες αβεβαιότητες, διατηρεί τη δυναμική της και χαρακτηρίζεται από ισχυρή επενδυτική ζήτηση και χαμηλή προσφορά, ενώ το λιανεμπόριο αντιμετωπίζει έντονες πιέσεις από την αύξηση των τιμών και των επιτοκίων. Ιδιαίτερα, οι χώροι logistics υψηλών προδιαγραφών παραμένουν υψηλά στις προτιμήσεις των μισθωτών λόγω της περιορισμένης προσφοράς, ενώ το ηλεκτρονικό εμπόριο συνεχίζει να αναπτύσσεται. Επιπλέον, ο τουρισμός έχει ενισχυθεί, συνεχίζεται η ανοδική πορεία των επενδύσεων σε γραφεία Α΄ Κατηγορίας, ενώ παρατηρείται αύξηση στην κατασκευή νέων κατοικιών.
Στην έκθεση σημειώνεται ότι «οι εξελίξεις της τρέχουσας οικονομικής συγκυρίας, ήτοι, η αύξηση των επιτοκίων και το αυξημένο κατασκευαστικό και ενεργειακό κόστος, έχουν επηρεάσει το επενδυτικό κλίμα, με εξαίρεση, όμως, τις επενδύσεις που λαμβάνουν χώρα σε prime assets (σύγχρονα και βιοκλιματικά γραφεία, νέες σύγχρονες εγκαταστάσεις αποθήκευσης με βιώσιμα χαρακτηριστικά, πολυτελείς κατοικίες, πολυτελές τουριστικό προϊόν). Εκτιμάται ότι οι αναπλάσεις μεγάλης εμβέλειας που πραγματοποιούνται ή προγραμματίζονται, η βελτίωση των υποδομών, η σταδιακή ενεργειακή αναβάθμιση των κτηρίων (με τη συμβολή του Ταμείου Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας) και οι ελκυστικές αποδόσεις των ακινήτων υψηλών προδιαγραφών αναμένεται να λειτουργήσουν αντισταθμιστικά στην τρέχουσα δυσμενή συγκυρία, συντηρώντας τη θετική δυναμική της αγοράς».
Τα γραφεία... μικτών αναπτύξεων και τα καταστήματα
Όπως αναφέρεται, στον κλάδο των επαγγελματικών ακινήτων, η αύξηση στις τιμές σύγχρονων γραφείων στην Αθήνα κυμαίνεται πέριξ του 7,2% το α΄ εξάμηνο 2023 σε σχέση με το αμέσως προηγούμενο εξάμηνο για την Αθήνα και 7,3% για την υπόλοιπη Ελλάδα. Οι αποδόσεις των γραφείων υψηλών προδιαγραφών κυμάνθηκαν μεταξύ 5,5% - 6,6%. Διαφαίνεται επίσης, ότι οι σύγχρονοι χώροι γραφείων κινούνται προς τη κατεύθυνση των μικτών αναπτύξεων, ενσωματώνοντας πρόσθετες ανέσεις για τους τελικούς χρήστες (F&B, γυμναστήρια). Παρατηρείται έντονο επενδυτικό ενδιαφέρον για παλαιά κτήρια με στόχευση την ανακατασκευή, σε συνάρτηση με τη βιώσιμη ανάπτυξη.
Η αγορά των καταστημάτων, την τριετία 2020-2022, επηρεάστηκε σημαντικά από την Πανδημία λόγω των κρατικών περιορισμών, αλλά και την άνοδο του ηλεκτρονικού εμπορίου (e-commerce). Πλέον, διαφαίνεται ότι η αγορά των καταστημάτων έχει σχεδόν ανακάμψει από τις επιπτώσεις των παραγόντων αυτών, κυρίως της πανδημίας. Στις τιμές για καταστήματα υψηλών προδιαγραφών σημειώθηκε αύξηση 8,4% στην Αθήνα και 9,8% στη Θεσσαλονίκη. Οι αποδόσεις των καταστημάτων υψηλών προδιαγραφών στις εμπορικότερες θέσεις του κέντρου της Αθήνας κυμαίνονται μεταξύ 5,3%-6%. Επιπλέον, οι επαγγελματίες του λιανεμπορίου διαβλέπουν θετικές προοπτικές για την περαιτέρω ανάπτυξη των εμπορικών χώρων, συμπεριλαμβανομένων των ανοιχτών εμπορικών πάρκων, που διαθέτουν κατάλληλο αρχιτεκτονικό σχεδιασμό.
Ο ωφελημένος τομέας των logistics
Σύμφωνα με τη Noval, ο τομέας των logistics αποτελεί τον πλέον ωφελημένο κλάδο της αγοράς ακινήτων, τόσο σε επίπεδο ζήτησης, όσο και αξιών, με επιταχυντή την άνοδο του e-commerce διεθνώς. Η ελληνική αγορά logistics εξακολουθεί και προσφέρει υψηλότερες αποδόσεις από τις ώριμες Ευρωπαϊκές Αγορές που αρχίζουν όμως να βρίσκονται σε μία σχετική πορεία σύγκλισης4 . Η περιοχή της Αττικής κατέχει περίπου το 60 -70% της συνολικής επιφάνειας (τ.μ.) του κλάδου, ενώ η υπόλοιπη επικεντρώνεται κυρίως στη Θεσσαλονίκη και άλλες περιοχές της χώρας. Αναμένεται ότι ο κλάδος θα αντιμετωπίσει προκλήσεις, όπως η έλλειψη διαθέσιμης γης για νέες αναπτύξεις, η χωροταξική οριοθέτηση και οργάνωση, αυξήσεις στο κατασκευαστικό κόστος, συμβατότητα με τις αρχές του ESG και η ανάγκη βελτίωσης των υποδομών και του δικτύου μεταφορών. Από τα δεδομένα των πρόσφατων συναλλαγών προκύπτει ότι οι νεόδμητες αποθήκες μπορούν να ενοικιαστούν σε μισθώματα άνω των €5,25 ανά τετραγωνικό μέτρο. Επίσης, υπάρχει έντονη ζήτηση για πιστοποιήσεις, όπως το LEED για τις νεόδμητες αποθήκες, καθώς και για αποθήκες με επιφάνεια άνω των 10.000 τ.μ.. Τέλος, η απόδοση των επενδύσεων κυμαίνεται πλέον κάτω από το 6,80% για καλής ποιότητας ακίνητα, παρουσιάζοντας αρκετά ανταγωνιστικές αποδόσεις σε σύγκριση με τον Ευρωπαϊκό μέσο όρο που κυμαίνεται από 4,75% έως 5,10%.
