Ροή
Στα επίπεδα άνω των 4,6 δισ. ευρώ ανήλθαν οι συνολικές επενδύσεις σε ακίνητα 9 μεγάλων ΑΕΕΑΠ της χώρας στο τέλος πρώτου 6μήνου, όπως προκύπτει και από σχετικό πίνακα με στοιχεία που επεξεργάστηκε η Ένωση Θεσμικών Επενδυτών (ΕΘΕ), συμπεριλαμβανομένων τόσο των εισηγμένων Εταιρειών Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας (ΑΕΕΑΠ) όσο και αυτών που ετοιμάζονται ή σχεδιάζουν να «περάσουν το κατώφλι» του Ελληνικού Χρηματιστηρίου της Αθήνας. Σε σχέση με το αντίστοιχο νούμερο στο τέλος 2022, που ανέρχονταν συνολικά σε άνω των 4,43 δισ. ευρώ, οι επενδύσεις σε ακίνητα 9 ΑΕΕΑΠ σημείωσαν αύξηση κατά 3,9%, όπως φαίνεται και στον σχετικό πίνακα. Το δε συνολικό ενεργητικό των ομίλων έφτασε στο πρώτο «μισό» του έτους στα 5,36 δις ευρώ, ενισχυμένο κατά 2,73% έναντι τη 31ης Δεκεμβρίου 2022 που διαμορφώνονταν σε 5,218 δισ. ευρώ.
Όπως είναι γνωστό, η Prodea Investments έχει το μεγαλύτερο portfolio επενδύσεων με 2,574 δισ. ευρώ, ενισχυόμενο πάντως οριακά σε σχέση με το τέλος 2022, ενώ, βάσει των στοιχείων της ΕΘΕ, η μεγαλύτερη άνοδος καταγράφηκε σε ΑΕΕΑΠ όπως η Premia (282 εκατ. ευρώ στο 6μηνο, +23,21% έναντι τέλους 2002) και η Trade Estates (όμιλος Fourlis, 344 εκατ. ευρώ με +13,54%). Ωστόσο, όλες οι ΑΕΕΑΠ είχαν άνοδο στον τομέα επενδύσεων σε ακίνητα, με τη Noval Property (όμιλος Viohalco) να είναι στη δεύτερη θέση της λίστας με ποσό 511 εκατ. ευρώ, την Trastor να ακολουθεί με επενδύσεις 419 εκατ. ευρώ και να έπονται BriQ Properties (όμιλος Φέσσα) με σχεδόν 140 εκατ. ευρώ, Orilina με 103 εκατ. (Τρύφων Νάτσης κ.α.), ICI με 114,4 εκατ., Μπλε Κέδρος με 114,3 εκατ. και Orilina με 103 εκατ. ευρώ. Σε όρους συνολικού ενεργητικού και πάλι οι Prodea, Noval, Trastor, Trade Estates, Premia καταλαμβάνουν τις πρώτες 5 θέσεις. Υπενθυμίζεται ότι πέραν των επενδυτικών χαρτοφυλακίων και των κινήσεων που έκαναν οι ΑΕΕΑΠ, οι περισσότερες εμφάνισαν και άνοδο εσόδων τους τελευταίους μήνες.
Η γενική εικόνα και το Χρηματιστήριο
Τα παραπάνω έχουν το ενδιαφέρον τους όχι μόνο γιατί ο τομέα του real estate στην Ελλάδα παραμένει σε καλό τέμπο και άνοδο ή επειδή οι ΑΕΕΑΠ, όπως και άλλες εταιρείες ανάπτυξης ακινήτων, σχεδιάζουν projects εκατοντάδων ή δεκάδων εκατομμυρίων ευρώ η κάθε μία σε οικιστικά, «πράσινα» γραφεία, ανακαινίσεις, logistics, retail ή τουρισμό, αλλά και γιατί κάποιες εξ αυτών ετοιμάζουν την εισαγωγή του στο Χρηματιστήριο. Και μάλιστα, εν μέσω απαιτητικού και δύσκολου περιβάλλοντος λόγω προκλήσεων όπως η χρηματοοικονομική επιβάρυνση, το ενεργειακό κόστος, η άνοδος τιμών σε υλικά αλλά και – πλέον – η πολεμική ανάφλεξη με επίκεντρο τη Μέση Ανατολή.
Όπως είναι γνωστό, αναμένονται κινήσεις για την είσοδο στο ΧΑ των Trade Estates (IPO της τάξεως των 100 εκατ. ευρώ αλλά και ενδεχόμενα νέα placements, ενδεχομένως να δούμε κινήσεις Οκτώβριο – Νοέμβριο καθώς αναμένονται εγκρίσεις από Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς κ.α.), Noval Property (θεωρητικά έχει λάβει νέα ετήσια παράταση έως τον Οκτώβριο 2025 αλλά μένει να φανεί πότε ακριβώς «θα πατήσει το κουμπί» καθώς ήδη κινεί διαδικασίες προς την κατεύθυνση αυτή με ΑΜΚ, ομολογιακό με EBRD κ.α.) και Orilina (κανονικά τον Δεκέμβριο 2023, αν και υπάρχουν σενάρια για πιθανή μετάθεση διαδικασιών). Με τα μέχρι τώρα δεδομένα η πιο ώριμη είναι η περίπτωση της Trade Estates που αποκτά και το Smart Park από τη REDS, «ανοιχτή» είναι η Noval για άντληση περί τα 150 εκατ. ευρώ (δεν αποκλείεται η μετάθεση) ενώ αποτελεί ερωτηματικό το timing της εισόδου της Orilina που θυμίζουμε έχει συνάψει και συμφωνίες με τη Lamda για projects σε Ελληνικό για κατοικίες / ιδιωτική λέσχη (όπως και η Fourlis με retail park) και Θεσσαλονίκη.
Πάντως, όπως έχουμε αναφέρει, η μεγαλύτερη ΑΕΕΑΠ της χώρας, Prodea Investments, θα προχωρήσει να περαιτέρω αύξηση του free float από το 13% που βρίσκεται τώρα η διασπορά (μέσω νέων ρυθμίσεων θα πρέπει από το 2024 μίνιμουμ στο 15% καθώς είναι εισηγμένη με κεφαλαιοποίηση άνω των 200 εκατ.), θα «τρέξει» η δημόσια πρόταση της Invel ενώ δεν αποκλείονται αλλαγές στη μετοχική σύνθεση, μείωση της συμμετοχής του βασικού μετόχου – fund Castlelake (που έχει κρατήσει δικαιώματα ψήφου) ή και προσφορά μετοχών στο ΧΑΑ – ΑΜΚ. Επιπρόσθετα, μεγάλη είναι η συγκέντρωση και στην Trastor ΑΕΕΑΠ όπου η Τράπεζα Πειραιώς σήμερα κατέχει το 97,8% του μετοχικού της κεφαλαίου, οπότε, προσεχώς αναμένονται και εδώ μετοχικές διεργασίες.
Επιπρόσθετα, BriQ Properties και International Intercontinental είναι σε διαδικασία συγχώνευσης δια απορροφήσεως φάση (προς το παρόν γίνεται η μεταβίβασης των 17 ακινήτων της ICI στην BriQ) που αναμένεται να ολοκληρωθεί το 2024, άρα θα έχουμε μία παρουσία λιγότερη στο ΧΑ με συνολική αξία 260 εκατ. ευρώ.
Το (διεθνές) φαινόμενο με το «βαθύ» discount και η συγκυρία
Αυτό που πάντως πρέπει να καταγραφεί, ίσως και να συνεκτιμηθεί από τους εμπλεκόμενους με τον κλάδο ακινήτων αλλά και την αγορά γενικότερα, είναι ότι διεθνώς οι ΑΕΕΑΠ διαπραγματεύονται στα χρηματιστήρια με σημαντικό discount έναντι της εσωτερικής τους αξίας (NAV), «χάσμα» που σε κάποιες περιπτώσεις ξεπερνά το 30%. Μάλιστα, σε πρόσφατη Γ.Σ. της Lamda Development (Σεπτέμβριος 2023), ο CEO της εισηγμένης, Οδυσσέας Αθανασίου αναφέρθηκε στο θέμα αυτό (αν και η Lamda δεν είναι ΑΕΕΑΠ, δραστηριοποιείται όμως στον χώρο ανάπτυξης – επενδύσεων σε ακίνητα) σημειώνοντας ότι παγκοσμίως οι μετοχές του real estate διαπραγματεύονται την τελευταία 3ετία με discount 40% έως 50% έναντι της εσωτερικής τους αξίας.
Αναφέρθηκε μάλιστα και σε λόγους που κρατούν καθηλωμένες τις μετοχές του κλάδου διεθνώς, όπως η άνοδος των επιτοκίων που συνήθως μειώνουν την αξία των ακινήτων, ή την αύξηση του κόστους ενέργειας, των υλικών ή ακόμα και τις παρενέργειες της πρόσφατης πανδημίας (δεδομένου ότι η Lamda έχει retail με τα Malls). Το θέμα αυτό υπό μία έννοια αφορά τόσο τις ήδη εισηγμένες όσο και αυτές που ετοιμάζονται να εισέλθουν στο ΧΑ, αλλά και τις ΑΕΕΑΠ που πρέπει να θα υποχρεωθούν το 2024 να διευρύνουν την ελεύθερη διασπορά τους με βάση τον δρομολογούμενο νέο κανονισμό του ΧΑ. Προφανώς, εν όψει έκδοσης νέων μετοχών, IPO’s, placements, διεύρυνσης διασποράς, ακόμα και μιας πιθανής διενέργειας ΑΜΚ, το θέμα της «έκπτωσης» παίζει τον ρόλο του. Ιδίως, αν υπάρχει ενδεχόμενο να διατεθούν μετοχές με αξία χαμηλότερη από την «πραγματική» τους αξία (Net Asset Value - Καθαρή Αξία Ενεργητικού), έστω και θεωρητικά. Σε γενικές γραμμές υπάρχουν ΑΕΕΑΠ με discount έως και 30% στην ελληνική αγορά, αν και κατά βάση η εμπορευσιμότητα των μετοχών είναι χαμηλή.
Βέβαια, οι εγχώριες ΑΕΕΑΠ έχουν δείξει ότι μπορούν να ελέγξουν το θέμα του δανεισμού, προωθούν μεγάλες επενδύσεις σε «πράσινα» κτήρια, προσελκύουν –όπως έχει φανεί –σημαντικούς εγχώριους επιχειρηματικούς «συμπαίκτες», σχεδιάζουν projects με συμμετοχή και τον πόρων του RRF κ.α.
