Ροή
Τα πολυετή μέτρα καταστολής που εφαρμόζει η κινεζική κυβέρνηση στη στεγαστική της βιομηχανία φτάνουν επιτέλους στο τέλος τους. Στην επίσημη δήλωσή του μετά την τελευταία σύσκεψη του Politburo στις 24 Ιουλίου, ο Κινέζος Πρόεδρος Σι Τζινπίνγκ παρέλειψε το σλόγκαν του «η στέγαση πρέπει να κατοικείται, όχι να κερδοσκοπείται». Η κυβέρνηση ζητά μέτρα για την ενθάρρυνση των αγορών κατοικιών και τη σταθεροποίηση της αγοράς ακινήτων.
Καιρός ήταν. Ο κλάδος των ακινήτων, ο οποίος αντιπροσωπεύει περίπου το ένα τέταρτο της οικονομίας της Κίνας, βιώνει νέα ύφεση μετά τη σύντομη ανάκαμψη που πυροδότησε η άρση των περιορισμών της Covid-19. Οι καταναλωτές έχουν σφίξει το ζωνάρι. Οι ενάρξεις ανέγερσης κατοικιών μειώνονται. Οι δοκιμαζόμενοι εργολάβοι αθετούν και πάλι τις υποχρεώσεις τους.
Τώρα που ο Σι έχει υποχωρήσει, η χειρότερη ύφεση στην αγορά ακινήτων της Κίνας αναμένεται να τελειώσει. Όταν η κυβέρνηση αποφασίσει να στηρίξει με δανεισμό, ο κλάδος είναι σχεδόν βέβαιο ότι θα σταματήσει να συρρικνώνεται. Το Bloomberg αναρωτιέται σε τι είδους αγορά κατοικίας θα κατασταλάξει η Κίνα, ας πούμε, σε 5 έως 10 χρόνια από σήμερα.
Πρώτον, όσοι ελπίζουν ότι τα χαμηλότερα επιτόκια στεγαστικών δανείων ή οι απαιτήσεις προκαταβολής θα επιφέρουν αύξηση των αγορών πρώτης κατοικίας ή περισσότερες ανακαινίσεις θα απογοητευτούν. Στις μεγάλες πόλεις, η ενοικίαση ενός διαμερίσματος εξακολουθεί να είναι συνήθως φθηνότερη από την εξυπηρέτηση της μηνιαίας δόσης του στεγαστικού δανείου. Το μεγαλύτερο κίνητρο για αγορά ήταν ανέκαθεν η ελπίδα ότι οι τιμές των ακινήτων θα αυξηθούν, αλλά οι έρευνες δείχνουν ότι ο κόσμος είναι πλέον απαισιόδοξος για την πορεία της αξίας των ακινήτων.
Δεύτερον, η «ανάγνωση» του Politburo δείχνει ότι η στεγαστική πολιτική της Κίνας θα είναι αποκεντρωμένη, με τους αξιωματούχους των πόλεων να αποφασίζουν για θέματα όπως οι περιορισμοί στην αγορά κατοικιών ή οι μέγιστοι λόγοι δανείου προς αξία. Αυτό σημαίνει ότι οι εργολάβοι είναι πιθανό να περιορίσουν γεωγραφικά τις δραστηριότητές τους. Η China Evergrande Group και άλλες εταιρείες επεκτείνονταν για δεκαετίες, ελπίζοντας να επιτύχουν ένα είδος too-big-to-fail καθεστώτος.
Αυτός ο σχεδιασμός είχε άσχημη κατάληξη. Η αγορά κατοικίας της Κίνας βασίζεται σε μεγάλο βαθμό στο μοντέλο των προπωλήσεων, όπου τα διαμερίσματα συχνά αγοράζονται 18 μήνες έως δύο χρόνια πριν από την αποπεράτωσή τους. Η προκαταβολή ενός αγοραστή κατοικίας και τα έσοδα από το ενυπόθηκο δάνειο μεταφέρονται σε έναν λογαριασμό μεσεγγύησης. Ένας εργολάβος μπορεί να έχει πρόσβαση σε αυτά τα χρήματα μόλις ξεκινήσει η κατασκευή. Φέτος, τα χρήματα της προπώλησης αντιπροσωπεύουν περίπου το 20% των συνολικών πηγών χρηματοδότησης των κατασκευαστών.
Όταν η αγορά ακινήτων άρχισε να παραπαίει πριν από δύο χρόνια και οι εργολάβοι άρχισαν να αθετούν τις υποχρεώσεις τους, οι τοπικές αρχές άρχισαν να βάζουν στο μικροσκόπιο αυτούς τους λογαριασμούς μεσεγγύησης, μη θέλοντας να αποδεσμεύσουν τα χρήματα με κανονικό ρυθμό. Και γιατί να το κάνουν; Οι κατασκευαστές δεν ήταν τοπικές επιχειρήσεις και η ευθύνη των ημιτελών έργων θα βάραινε τους υπαλλήλους των δήμων.
Ιδού λοιπόν ένα πιθανό μέλλον: Οι εργολάβοι θα επικεντρωθούν στις δικές τους περιοχές, όπου θα συνεισφέρουν στα δημοτικά ταμεία, ελπίζοντας ότι σε δύσκολους καιρούς οι τοπικοί αξιωματούχοι θα είναι πιο πρόθυμοι να τους βοηθήσουν. Οι αγοραστές θα παραμείνουν επιφυλακτικοί και έτσι θα υπάρξουν λιγότερο έντονα πάνω κάτω στο χρηματοπιστωτικό σύστημα. Η αγορά ακινήτων της Κίνας θα είναι βαρετή, αλλά ίσως καλύτερα.
