Ροή
Με τέσσερις τελικά, από τους πέντε υποψήφιους επενδυτές που έχουν εκδηλώσει ενδιαφέρον για την ανάληψη του Φορέα Απόκτησης & Επαναμίσθωσης Ακινήτων του Πτωχευτικού Νόμου 4738/2020, προχωρά η διαγωνιστική διαδικασία για τη σύσταση του Φορέα, ο οποίος θα αγοράζει από τους πλειστηριασμούς τα ακίνητα πτωχευμένων ευάλωτων οφειλετών και θα τους τα επαναμισθώνει, προστατεύοντας το δικαίωμα στέγασης και αποτρέποντας τις εξώσεις.
Η φάση του Ανταγωνιστικού Διαλόγου που διεξάγει η Ειδική Γραμματεία Διαχείρισης Ιδιωτικού Χρέους θα ολοκληρωθεί στις 16 Μαΐου, ενώ δεν αποκλείεται να υπάρξει και ένας δεύτερος γύρος των κατ' ιδίαν διαπραγματεύσεων που έχει ο κάθε υποψήφιος επενδυτής με την Διοίκηση της ΕΓΔΙΧ. Σημειώνεται ότι καταρχήν ενδιαφέρον για τον Φορέα είχαν εκδηλώσει έξι επενδυτές (Fortress, Davidson Kempner, Bain, Bracebridge, Bayview και CRC), στον Ανταγωνιστικό Διάλογο εισήλθαν πέντε και χθες ένας ενημέρωσε την ΕΓΔΙΧ ότι αποσύρει το ενδιαφέρον του.
Ο Ανταγωνιστικός Διάλογος που διεξάγει η Ειδική Γραμματεία Διαχείρισης Ιδιωτικού Χρέους με επικεφαλής την Ειδική Γραμματέα κ. Θεώνη Αλαμπάση είναι διεξοδικός με κάθε έναν από τους επενδυτές. Στόχος είναι να εντοπισθούν τα ζητούμενα που θα κάνουν το εγχείρημα του Φορέα Ακινήτων πιο ελκυστικό για τους επενδυτές και να συνδυαστούν με τον απώτερο κοινωνικό στόχο του Φορέα. Όπως αναφέρει στο insider.gr η κ. Αλαμπάση, η ΕΓΔΙΧ «τρέχει» σενάρια για την βιωσιμότητα του project, αναζητώντας την χρυσή ισορροπία μεταξύ της ελκυστικότητας του έργου για τους επενδυτές, ώστε αυτό να είναι βιώσιμο, και να γίνει παράλληλα με έναν κοινωνικά δίκαιο τρόπο.
Τα βασικότερα σημεία που θέτουν οι επενδυτές στη φάση του Ανταγωνιστικού Διαλόγου και προ της υποβολής δεσμευτικών προσφορών εκ μέρους τους, έχουν να κάνουν καταρχάς με την τιμή στην οποία ο Φορέας θα αγοράζει τα ακίνητα από τους πλειστηριασμούς. Οι πληροφορίες αναφέρουν ότι οι επενδυτές ζητούν να υπάρξει έκπτωση της τάξεως του 30% - 35% στην τιμή αγοράς, αν και βάσει των ενδείξεων από τις συζητήσεις με την ΕΓΔΙΧ, θα θεωρούσαν επαρκές discount σε ποσοστό 20%.
Άλλο βασικό σημείο του Ανταγωνιστικού Διαλόγου είναι το ποιος θα επιβαρύνεται με τα κόστη του ακινήτου κατά την επαναπώλησή του από τον επενδυτή στον οφειλέτη. Σημειώνεται ότι ο νόμος προβλέπει πως ο οφειλέτης που πτωχεύει και η κατοικία του καταλήγει στον Φορέα Ακινήτων (ο οποίος παρεμβαίνει ως αγοραστής στη διαδικασία του πλειστηριασμού), θα μπορεί να επαναγοράσει το ακίνητο μετά από 12 χρόνια (ή και νωρίτερα εφόσον αποκτήσει τη δυνατότητα) που θα διαρκεί η περίοδος στην οποία ο Φορέας θα νοικιάζει το ακίνητο στον οφειλέτη.
Τα κόστη κατά την επαναπώληση του ακινήτου αφορούν κατά κύριο λόγο σε έξοδα για τυχόν νομιμοποίηση αυθαίρετων κατασκευών (σ.σ. οι οποίες θα πρέπει να θεωρούνται σχεδόν δεδομένες σε μικρά ακίνητα οικονομικά ευάλωτων πολιτών στην προστασία των οποίων στοχεύει ο Φορέας). Σύμφωνα με τις πληροφορίες, εξετάζεται να μην υπάρχουν κόστη νομιμοποίησης από τη στιγμή που το ακίνητο θα επαναγοράζεται από τον οφειλέτη. Στη συζήτηση έχουν τεθεί και θέματα εξόδων όπως π.χ. ποιος θα πληρώνει τον ΕΝΦΙΑ (ο επενδυτής ή ο ευάλωτος οφειλέτης που θα παραμένει ως ενοικιαστής στην πρώτη κατοικία του;) ή π.χ. αν ο επενδυτής που θα «τρέξει» τον Φορέα θα επιβαρύνεται με τον Φόρο Μεγάλης Ακίνητης Περιουσίας (δεδομένου ότι θα αποκτά μαζικά ακίνητα με στόχο να τα επαναπωλήσει στους οφειλέτες).
Θέμα που απασχολεί τους επενδυτές είναι και τι θα γίνεται στην περίπτωση που ο πτωχευμένος ευάλωτος οφειλέτης δεν πληρώσει τη συμμετοχή του στο ενοίκιο. Σημειώνεται ότι ο νόμος προβλέπει επιδότηση του ενοικίου από το κράτος, ύψους μέχρι 210 ευρώ μηνιαίως, ενώ το υπόλοιπο ποσό του μισθώματος που θα οριστεί θα πρέπει να το καταβάλλει ο οφειλέτης/ενοικιαστής. Οι πληροφορίες αναφέρουν ότι οι επενδυτές ζήτησαν ο Φορέας να λαμβάνει την επιδότηση ενοικίου ακόμη και στην περίπτωση που ο πτωχευμένος ευάλωτος οφειλέτης αποβληθεί από την οικία επειδή δεν καταβάλλει τη συμμετοχή του στο ενοίκιο. Το αίτημα αυτό, ωστόσο, απορρίφθηκε από την ΕΓΔΙΧ.
Στη συζήτηση τέθηκε και το αντίστοιχο κυπριακό μοντέλο για την προστασία των ευάλωτων. Ωστόσο, αυτό έχει απορριφθεί καθώς αφενός τα κεφάλαια για τη σύσταση και λειτουργία του κυπριακού Φορέα υπολογίζονται όλα στο δημόσιο χρέος, αφετέρου η προστασία που προσφέρεται στον ευάλωτο με το να παραμείνει ως ενοικιαστής στην κατοικία του, έχει διάρκεια μόλις 5 ετών.
Με ανοιχτό το ενδεχόμενο να υπάρξει και δεύτερος γύρος στον Ανταγωνιστικό Διάλογο της ΕΓΔΙΧ με τους υποψήφιους επενδυτές, όταν αυτός ολοκληρωθεί, οι ενδιαφερόμενοι θα υποβάλουν δεσμευτικές προσφορές, τις οποίες θα αξιολογήσουν το Υπουργείο Οικονομικών και η ΕΓΔΙΧ για να καταλήξουν στην υπογραφή της Σύμβασης Παραχώρησης με τον προτιμητέο επενδυτή.
Κριτήριο ανάθεσης της Σύμβασης Παραχώρησης θα είναι η πλέον συμφέρουσα από οικονομική άποψη προσφορά. Τα κριτήρια ανάθεσης της Σύμβασης Παραχώρησης θα οριστικοποιηθούν στην επόμενη φάση του Διαγωνισμού και θα περιλαμβάνουν κατ’ ελάχιστον τα ακόλουθα: α) Το ύψος ανάληψης κινδύνου από πλευράς του Δημοσίου, β) τον τρόπο υπολογισμού του τιμήματος επαναγοράς της κύριας κατοικίας κατά τη λήξη της μίσθωσης, γ) το ζητούμενο ύψος του μισθώματος επιπλέον της απόδοσης που προκύπτει από το άρθρο 220 του ν.4738/2020, δ) τη διασφάλιση επαρκούς χρηματοδότησης του επιχειρηματικού σχεδίου, ε) την ειδική τεχνογνωσία και την εμπειρία του υποψήφιου παραχωρησιούχου. Οι υποψήφιοι επενδυτές θα αξιολογηθούν σε όλα τα παραπάνω και η συνολική τους βαθμολογία θα προκύψει από μαθηματικό τύπο που πρόκειται να εξειδικευτεί.
Σημειώνεται ότι ο επενδυτής θα πρέπει να δεσμευτεί για τα ποσά που θα επενδύει ετησίως για την αγορά κατοικιών. Το Ελληνικό Δημόσιο έχει συμφωνήσει το όριο της συνολικής επένδυσης από τον επενδυτή σε 1,5 – 2 δισ. ευρώ, προκειμένου να τον θεωρήσει κατάλληλο για να αναλάβει να «τρέξει» τον Φορέα.
