Ροή
Τη δημιουργία χαρτοφυλακίου ακινήτων αξίας 550 εκατ. ευρώ, με διπλασιασμό του αριθμού ακινήτων και της μισθωτικής επιφάνειας σε σχέση με το υφιστάμενο portfolio, σε βάθος 4ετίας αλλά και την αξιολόγηση νέων projects που έχουν τη δυνατότητα να αυξήσουν το ύψος χαρτοφυλακίου στα επίπεδα των 700 εκατομμύριων ευρώ έως το 2028, έχει θέσει ως στόχο η διοίκηση της Trade Estates ΑΕΕΑΠ, μέλος του ομίλου Fourlis στον τομέα ακινήτων.
Σύμφωνα με το αναπτυξιακό πλάνο της εταιρείας, το 2027 θα διαθέτει συνολικά 18 εμπορικά ακίνητα, χαμηλού περιβαλλοντικού αποτυπώματος, με υψηλές αποδόσεις και ισχυρούς μακροχρόνιους μισθωτές.
Το επενδυτικό της πλάνο για την επόμενη 4ετία, περιλαμβάνει τη δημιουργία νέων εμπορικών πάρκων σε όλη την Ελλάδα (με ναυαρχίδα το εμπορικό πάρκο «The Ellinikon Commercial Hub»), αλλά και συμμετοχές σε εταιρείες σύμπραξης για ανάπτυξη εμπορικών πάρκων σε νέες περιοχές όπως η Πάτρα, η Κρήτη και τα Σπάτα, καθώς και τη δημιουργία Logistics Centers σε Ελευσίνα και Ασπρόπυργο.
Η χρηματοοικονομική εικόνα
Χτες, η ΑΕΕΑΠ, ως γνωστόν δημοσιοποίησε τα αποτελέσματα οικονομικής χρήσης 2022, σύμφωνα με τα οποία πέρυσι εμφάνισε έσοδα από μισθώματα 18,9 εκατ. ευρώ (αυξημένα κατά 184,2% σε σύγκριση με τη χρήση 2021), καθαρά κέρδη 24 εκατ. ευρώ (+207,8%), adjusted-EBITDA 14,8 εκατ. ευρώ (+149,8%), σύνολο ενεργητικού 344,3 εκατ. ευρώ (αύξηση 38,8%), μεικτή Εύλογη Αξία Επενδύσεων σε ακίνητα (συμπεριλαμβανομένων μακροχρόνιων δικαιωμάτων γης και προκαταβολών επενδυτικών ακινήτων) 303,6 εκατ. ευρώ (+35,2%).
Το προτεινόμενο μέρισμα ανά μετοχή για τη χρήση του 2022 ανέρχεται στα 0,11 ευρώ. Ο Δείκτης Απόδοσης Χαρτοφυλακίου για το 2022, διαμορφώθηκε στο 7,3%.
Η εσωτερική λογιστική αξία (Net Asset Value) την 31η Δεκεμβρίου 2022 ήταν 210,9 εκατ. ευρώ ή 2,41 ευρώ ανά μετοχή, σημειώνοντας αύξηση 14,1% σε σύγκριση με την 31/12/2021. Η εισαγωγή της εταιρείας στην αγορά του Χρηματιστηρίου Αθηνών εντός του τρέχοντος έτους, παραμένει βασικός στόχος του ομίλου, όπως πρόσφατα είχε αναφέρει η διοίκηση του γκρουπ σε ενημέρωση στην Ένωση Θεσμικών Επενδυτών. Ωστόσο ότι η κίνηση αυτή θα εξαρτηθεί από το κλίμα στις αγορές, τον «ανταγωνισμό» των IPO’s του κλάδου αλλά και την εκλογική αναμέτρηση, καθώς και την πολυαναμενόμενη επενδυτική βαθμίδα, είχε σημειωθεί χαρακτηριστικά προ μηνός.
Τα έσοδα του ομίλου κατά την περίοδο 1/1 – 31/12/2022 προκύπτουν κατά 68% από τη δραστηριότητα στην Ελλάδα και κατά 32% από τις άλλες χώρες της Νοτιοανατολικής Ευρώπης που αναλύεται σε 17% από την Βουλγαρία και σε 15% από την Κύπρο.
«Βλέπει» Big Bοxes και υποδομές ηλεκτρονικού εμπορίου
Σύμφωνα με την ετήσια οικονομική έκθεση της ΑΕΕΑΠ, ο όμιλος συνεχίζει να υλοποιεί το επενδυτικό του πρόγραμμα σε όλους τους κλάδους που δραστηριοποιείται, κυρίως στις επενδύσεις ακινήτων και διαχείρισης εμπορικών κέντρων όπου εκτιμάται ότι υπάρχουν περιθώρια επέκτασης στις παρούσες συνθήκες.
Τα εμπορικά πάρκα αποτελούν σήμερα την ισχυρότερη τάση στις νέες αναπτύξεις λιανικού εμπορίου παγκοσμίως, καθώς οι καταναλωτές έχοντας στη διάθεσή τους λιγότερο διαθέσιμο χρόνο αλλά και στη μετά Covid εποχή θα αναζητούν συνεχώς εύκολη, ασφαλή και άμεση πρόσβαση σε αγορές και υπηρεσίες.
Σκοπός της TRADE ESTATES ΑΕΕΑΠ είναι να δραστηριοποιηθεί αμιγώς σε ακίνητα λιανικής αγοράς μεγάλης επιφάνειας («Big Bοxes») και υποδομών ηλεκτρονικού εμπορίου, μέσω της απόκτησης νέων ακινήτων και εκτός Ομίλου, δημιουργώντας ένα χαρτοφυλάκιο υψηλής ποιότητας και απόδοσης.
Οι τάσεις στο real estate
Αναφορικά με τις πρόσφατες τάσεις που επικράτησαν και αναμένονται στην αγορά ακινήτων συνοπτικά αναφέρονται τα ακόλουθα ανά κύρια κατηγορία ακινήτου:
Εμπορικά Πάρκα: Τα εμπορικά πάρκα αποτελούν σήμερα την ισχυρότερη τάση στις νέες αναπτύξεις λιανικού εμπορίου παγκοσμίως, καθώς οι καταναλωτές έχοντας στη διάθεσή τους λιγότερο διαθέσιμο χρόνο αλλά και στη μετά COVID-19 εποχή θα αναζητούν συνεχώς εύκολη, ασφαλή και άμεση πρόσβαση σε αγορές και υπηρεσίες. Σκοπός της Εταιρείας είναι να δραστηριοποιηθεί αμιγώς σε ακίνητα λιανικής αγοράς μεγάλης επιφάνειας («Big Bοxes») και υποδομών ηλεκτρονικού εμπορίου, μέσω της απόκτησης νέων ακινήτων, δημιουργώντας ένα χαρτοφυλάκιο υψηλής ποιότητας και απόδοσης.
Logistics: Στον τομέα των logistics, η ραγδαία ανάπτυξη της εφοδιαστικής δραστηριότητας τα τελευταία χρόνια, εν μέρει συνδέεται με την επέκταση του ηλεκτρονικού εμπορίου και αναμένεται να συνεχιστεί, καθώς το ηλεκτρονικό εμπόριο ενισχύεται περαιτέρω, ενώ η εμπιστοσύνη των καταναλωτών ολοένα και αυξάνεται.
Το χαρτοφυλάκιο
Η εικόνα του χαρτοφυλακίου επενδύσεων του Ομίλου σε Ελλάδα, Βουλγαρία και Κύπρο την 31η.12.2022, περιλαμβάνει 10 εμπορικά ακίνητα συνολικής επιφάνειας 255.798 τ.μ. και συνολική αξία αποτίμησης που ανέρχεται στα 288,7 εκατ. ευρώ, καθώς και την κατά 50% συμμετοχή σε τέσσερις αναπτύξεις ακινήτων, με την τρέχουσα αποτίμηση των συμμετοχών αυτών σε 11,1 εκατ. Ευρώ.
Το Χαρτοφυλάκιο ακινήτων του Ομίλου κατά την 31/12/2022 περιλαμβάνει i) εμπορικά πάρκα και εμπορικά καταστήματα μεγάλης επιφάνειας (big boxes) αντιπροσωπεύοντας το 86,9% με βάση τη συνολική Εκτιμηθείσα Αξία και 86,4% με βάση τα Ετησιοποιημένα Μισθώματα και ii) logistics τα οποία αντιπροσωπεύουν το 13,1% με βάση τη συνολική Εκτιμηθείσα Αξία και 13,6% με βάση τα Ετησιοποιημένα Μισθώματα. Επιπλέον, σημειώνεται ότι τα τρία σημαντικότερα ακίνητα του Ομίλου (ακίνητο Θεσσαλονίκης (ΙΚΕΑ), ακίνητο Σόφιας (ΙΚΕΑ Βουλγαρίας) και εμπορικό πάρκο FLORIDA1), κατά την 31.12.2022, αντιστοιχούν σε ποσοστό 51,5% σε όρους Εκτιμηθείσας Αξίας και σε 52,7% σε όρους Ετησιοποιημένου Μισθώματος.
Η εκτίμηση της εύλογης αξίας κατά την ημερομηνία εισφοράς καθώς και κατά την 31/12/2022 διενεργήθηκε τον Φεβρουάριο του 2023 από πιστοποιημένους εκτιμητές, ήτοι της εταιρείας "ΚΕΝΤΡΙΚΗ – ΕΚΤΙΜΗΤΕΣ & ΣΥΜΒΟΥΛΟΙ ΑΚΙΝΗΤΩΝ Ι.Κ.Ε." με δ.τ. "SAVILLS ΕΛΛΑΣ Ι.Κ.Ε." και της εταιρείας "ΑΞΙΕΣ Α.Ε.". Από την εκτίμηση προέκυψε καθαρό κέρδος από την αναπροσαρμογή των επενδύσεων σε ακίνητα στην εύλογη αξία ποσού 13,575 εκατ. ευρώ για τον όμιλο (3,033 εκατ. το 2021).
Η μόχλευση
Κατά την 31/12/2022, ο συνολικός δανεισμός του Ομίλου ανήλθε σε 113,3 εκατ. ευρώ. Ο Όμιλος παρακολουθεί τη διαχείριση κεφαλαίου μέσω της χρήσης του δείκτη μόχλευσης (καθαρός δανεισμός προς σύνολο ενεργητικού). Στον καθαρό δανεισμό συμπεριλαμβάνονται τα τοκοφόρα δάνεια μείον τα ταμειακά διαθέσιμα. Στρατηγικός στόχος του ομίλου είναι ο παραπάνω δείκτης να κυμαίνεται μεταξύ 30% και 45%. Την 31/12/2022 ο δείκτης ανήλθε σε ποσοστό 35%. Επιπλέον, σημειώνεται ότι το νομικό καθεστώς που διέπει τις ΑΕΕΑΠ στην Ελλάδα, επιτρέπει τη σύναψη δανείων και παροχή πιστώσεων σε αυτές με ποσά που στο σύνολο τους δεν υπερβαίνουν το 75% του ενεργητικού τους, για την απόκτηση και αξιοποίηση ακινήτων.
