Ροή
Στις 31.12.2022 η Premia Properties είχε υπό διαχείριση 50 ακίνητα με τη συνολική αξία επενδύσεων να διαμορφώνεται σε 272,6 εκατ. ευρώ, αυξημένη κατά 37% σε σχέση με το 2021, καθώς προχώρησε στην προσθήκη συνολικά είκοσι τριών νέων ακινήτων, με γνώμονα τη βελτιστοποίηση της σύνθεσης και διαφοροποίηση του χαρτοφυλακίου επενδύσεων του ομίλου.
Υπενθυμίζεται ότι η εισηγμένη έχει στόχο να «χτίσει» επενδυτικό χαρτοφυλάκιο ύψους 500 εκατ. ευρώ σε μεσοπρόθεσμο ορίζοντα.
Η επενδυτική στρατηγική
Η ΑΕΕΑΠ, υπό τον CEO, Κώστα Μαρκάζο, επικεντρώνει την επενδυτική της δραστηριότητα σε περιοχές και κατηγορίες ακινήτων (εμπορικά ακίνητα όπως ενδεικτικά κέντρα αποθήκευσης και διανομής, σούπερ μάρκετ, εξυπηρετούμενα διαμερίσματα κλπ.) για τα οποία αναμένεται επαρκής ζήτηση και εμπορικότητα τουλάχιστον σε μεσοπρόθεσμο ορίζοντα με βάση τα σημερινά δεδομένα και τις προβλέψεις. Σημαντικό τμήμα των εσόδων του Ομίλου από μισθώματα προέρχεται από 3 μισθωτές, που ανήκουν κυρίως στον κλάδο των βιομηχανικών ακινήτων, που συνολικά αντιπροσωπεύουν το 33% των συνολικών ετησιοποιημένων μισθωμάτων, με ημερομηνία αναφοράς την 31.12.2022.
Αναφορικά με τις πληθωριστικές πιέσεις, σημειώνεται ότι τα έσοδα της ΑΕΕΑΠ από μισθώματα βασίζονται στην πλειοψηφία τους σε μακροπρόθεσμες συμβάσεις και είναι συνδεδεμένα με ρήτρα αναπροσαρμογής σε σχέση με την μεταβολή του δείκτη τιμών καταναλωτή. Σε κάθε περίπτωση, επισημαίνεται ότι δεν είναι δυνατόν να προβλεφθεί η επίπτωση μιας παρατεταμένης περιόδου πληθωριστικών πιέσεων στην οικονομική κατάσταση των μισθωτών του ομίλου. Επίσης, σημειώνεται ότι ο όμιλος έχει περιορισμένη έκθεση σε έργα ανάπτυξης ακινήτων σε σχέση με το σύνολο του επενδυτικού χαρτοφυλακίου και συνεπώς αυξήσεις του κατασκευαστικού κόστους δεν εκτιμάται ότι θα επηρεάσουν ουσιωδώς την οικονομική κατάσταση.
Το χαρτοφυλάκιο
Το συνολικό χαρτοφυλάκιο επενδύσεων αποτελείται από:
- 40 επενδυτικά ακίνητα συνολικής εύλογης αξίας 229,07 εκατ. ευρώ, όπως αποτιμήθηκε από τους ανεξάρτητους εκτιμητές του Ομίλου (SAVILLS ΕΛΛΑΣ I.K.E.,GEOAXIS ΓΑΙΟΑΞΙΣ ΥΠΗΡΕΣΙΕΣ & ΕΚΤΙΜΗΣΕΙΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΜΟΝΟΠΡΟΣΩΠΗ ΕΠΕ), εκ των οποίων (α) 31 ακίνητα εισοδήματος συνολικής μικτής εκμισθώσιμης επιφανείας 272.625 τ.μ. η αξία των οποίων ανέρχεται σε 188,96 εκ. και (β) 9 ακίνητα προς μελλοντική αξιοποίηση, ήτοι (4) βιομηχανικά ακίνητα συνολικής επιφανείας 44.097 τ.μ. και αξίας 9,13 εκατ., (1) εμπορικό ακίνητο συνολικής επιφανείας 52.503 τ.μ. και αξίας 26,25 εκατ. και (4) οικόπεδα συνολικής επιφανείας 165.620 τ.μ. και αξίας 4,73 εκατ. , την 31.12.2022.
- 10 σχολικές μονάδες συνολικής επιφάνειας 36.505 τ.μ., που βρίσκονται υπό τη διαχείριση της θυγατρικής εταιρείας JPA AEEΣ μέσω Σύμβασης ΣΔΙΤ, με τη συνολική αξία των χρηματοοικονομικών περιουσιακών στοιχείων από τη Σύμβαση ΣΔΙΤ να ανέρχονται σε 38,07 εκατ. ευρώ.
Η χρηματοοικονομική εικόνα
Τα συνολικά έσοδα από διαχείριση ακινήτων του Ομίλου κατά το 2022 ανήλθαν σε €15,08 εκ. έναντι € 9,52 εκ. κατά την προηγούμενη χρήση, παρουσιάζοντας αύξηση € 5,56 εκ. ή 58%. Η αύξηση αυτή, οφείλεται κυρίως σε μισθώματα που προήλθαν από τις νέες επενδύσεις που πραγματοποιήθηκαν κατά τη διάρκεια του 2021-2022 καθώς και από αναπροσαρμογές μισθωμάτων. Τα συνολικά έσοδα περιλαμβάνουν έσοδα από μισθώματα ακινήτων ύψους € 12,15 εκ. και έσοδα από παροχή υπηρεσιών ύψους € 2,93 εκ. τα οποία κατά κύριο λόγο αφορούν έσοδα της θυγατρικής JPA ΑΕΕΣ καθώς και € 0,75 εκ. έσοδα κοινοχρήστων.
Κατά το 2022, τα κέρδη από αναπροσαρμογή επενδυτικών ακινήτων σε εύλογες αξίες ανήλθαν σε € 16,94 εκ. (έναντι € 7,10 εκ. την προηγούμενη χρήση). Ο Όμιλος για το 2022 παρουσίασε λειτουργικά κέρδη προ φόρων τόκων και αποσβέσεων (EBITDA) ύψους € 24,43 εκ. έναντι €10,84 εκ την 31.12.2021 παρουσιάζοντας αύξηση €13,59 εκ. ή 125%. Η αύξηση προέκυψε από τα κέρδη από αναπροσαρμογή επενδύσεων σε ακίνητα σε εύλογη αξία καθώς και από την αύξηση των εσόδων από μισθώματα. Τα λειτουργικά κέρδη προ φόρων τόκων και αποσβέσεων του Ομίλου, μη συμπεριλαμβανομένων κερδών από αναπροσαρμογή των επενδυτικών ακινήτων σε εύλογη αξία (Adjusted EBITDA), ανήλθαν σε € 7,48 εκ., έναντι € 3,73 εκ. την 31.12.2021, παρουσιάζοντας αύξηση € 3,76 εκ. ή 100%.
Τα κέρδη μετά από φόρους διαμορφώθηκαν σε € 15,86 εκ. έναντι € 14,63 εκ. την 31.12.2021, παρουσιάζοντας αύξηση € 1,23 εκ. ή 8% και αντικατοπτρίζουν τη μεγέθυνση του επενδυτικού χαρτοφυλακίου του Ομίλου. Επισημαίνεται ότι τα κέρδη μετά φόρων του 2022 ενσωματώνουν την απομείωση της υπεραξίας ύψους € 4,41 εκ., ενώ τα αντίστοιχα του 2021, ενσωματώνουν τη θετική επίδραση της αναπροσαρμογής των αναβαλλόμενων φορολογικών υποχρεώσεων λόγω της μετατροπής της Εταιρείας σε ΑΕΕΑΠ, ύψους €5,06 εκ.
Ο συνολικός δανεισμός του Ομίλου (συμπεριλαμβανομένων υποχρεώσεων από μισθώσεις επενδυτικών ακινήτων (σημ.6.20)) ανήλθε σε € 176,63 εκ. έναντι € 103,04 εκ. την 31.12.2021. Η μεταβολή οφείλεται κυρίως στην αύξηση του δανεισμού της Εταιρείας κατά € 64εκ. σε συνέχεια έκδοσης ομολόγου, διαπραγματεύσιμου στο Χρηματιστήριο Αθηνών, ύψους €100 εκ. τον Ιανουάριο του 2022 και στην αποπληρωμή υφιστάμενου ομολογιακού δανείου αξίας € 39,4 εκ.
Το σύνολο των ταμειακών διαθεσίμων του Ομίλου (συμπεριλαμβανομένων των δεσμευμένων καταθέσεων) ανήλθε σε €47,75 εκ. έναντι € 29,30 εκ. την 31.12.2021. Η μεταβολή οφείλεται κυρίως στην προσθήκη των νέων θυγατρικών και στην έκδοση του προαναφερθέντος ομολόγου. Οι δεσμευμένες καταθέσεις του Ομίλου διαμορφώθηκαν σε €6,96 εκ. έναντι €7,43 εκ. την 31.12.2021.
Η τάση του real estate και οι προοπτικές
Παρά την αυξημένη αβεβαιότητα λόγω των συνθηκών που διαμορφώθηκαν εντός του 2022 και βρίσκονται υπό εξέλιξη, η Ελληνική αγορά ακινήτων εξακολούθησε να αναπτύσσεται, συνεχίζοντας την πορεία ανάκαμψης του 2021, και διαφαίνεται ότι μεσοπρόθεσμα οι προσδοκίες παραμένουν θετικές, ιδίως όσον αφορά τους βασικούς κλάδους στους οποίους δραστηριοποιείται ο όμιλος όπως τα logistics και τα εξυπηρετούμενα διαμερίσματα. Αναγνωρίζοντας τις προκλήσεις που διαμορφώνονται, η εταιρεία συνεχίζει με συνέπεια το επενδυτικό της πρόγραμμα αποσκοπώντας στη βελτιστοποίηση της σύνθεσης και στη διαφοροποίηση του επενδυτικού χαρτοφυλακίου της καθώς και στην ενίσχυση των ποιοτικών χαρακτηριστικών του.
Στο πλαίσιο αυτό, επιδιώκει περαιτέρω ισχυροποίηση στους βασικούς κλάδους ενδιαφέροντος της όπως logistics, εξυπηρετούμενα διαμερίσματα, κτίρια κοινωνικών υποδομών και βιομηχανικά ακίνητα, ενώ παράλληλα εισέρχεται με προσεκτικά βήματα σε νέους κλάδους όπως τα οινοποιία και οι γραφειακοί χώροι, αξιολογώντας συνεχώς τις συνθήκες της αγοράς με στόχο τον εντοπισμό των κατάλληλων επενδυτικών ευκαιριών που συνάδουν με την επενδυτική στρατηγική της. Στόχος της Διοίκησης είναι η προσθήκη στο χαρτοφυλάκιο επενδύσεων του Ομίλου, ποιοτικών ακινήτων με χαρακτηριστικά βιωσιμότητας, η επίτευξη υψηλών μισθωτικών αποδόσεων και η συνεργασία με φερέγγυους μισθωτές μέσω μακροχρόνιων συμβάσεων.
Παράλληλα, επιδιώκεται η ενεργειακή αναβάθμιση επιλέξιμων υφιστάμενων ακινήτων της καθώς και η αξιοποίηση των προς ανάπτυξη ακινήτων που διαθέτει ο Όμιλος.
Σε ποια χαρακτηριστικά στηρίζεται
Η διοίκηση της Premia Properties εκτιμά ότι είναι σε θέση να συνεχίσει ομαλά την υλοποίηση του επενδυτικού της πλάνου παραμένοντας σε τροχιά ανάπτυξης στο εγγύς μέλλον καθώς διαθέτει χαρακτηριστικά που θα της επιτρέψουν να ανταποκριθεί αποτελεσματικά στις προκλήσεις:
- Μικτή απόδοση των ακινήτων εισοδήματος (gross yield) 7,3%
- Μέση σταθμισμένη διάρκεια μισθώσεων ακινήτων (WALT) 7,5 έτη με περίπου 69% των σχετικών μισθωμάτων να υπόκειται σε αναπροσαρμογή τουλάχιστον βάσει του πληθωρισμού. Tα υπόλοιπα μισθώματα υπόκεινται μεσοπρόθεσμα σε συμβασιοποιημένες ετήσιες αναπροσαρμογές ενώ μελλοντικά αναπροσαρμόζονται κατά κανόνα τουλάχιστον βάσει του πληθωρισμού. Επιπλέον, η σύμβαση ΣΔΙΤ για τα δέκα (10) σχολεία έχει διάρκεια έως το 2041 με μέρος των εσόδων να ακολουθεί επίσης πληθωριστική αναπροσαρμογή.
- Καθαρός συντελεστής μόχλευσης (Net LTV) 47,27%%, μέση σταθμισμένη διάρκεια δανείων 6,4 έτη και ανθεκτικότητα έναντι μελλοντικών αυξήσεων επιτοκίων (περίπου 55% του υφιστάμενου δανεισμού με σταθερό επιτόκιο 2,8%).
Την 31.12.2022, το μέσο σταθμικό κόστος δανεισμού του Ομίλου ανερχόταν σε 3,7%, ενσωματώνοντας αυξημένο Euribor της τάξεως 0,973%.
Το project SKYLINE
Υπενθυμίζεται ότι στις 04.02.2023 υπεγράφη δεσμευτική συμφωνία για την μεταβίβαση του 65% του μετοχικού κεφαλαίου της εταιρείας Skyline Real Estate Single Member S.A. («Skyline») από την Alpha Group Investments Ltd του Ομίλου ALPHA BANK, στο επενδυτικό σχήμα «P & E INVESTMENTSΑΝΩΝΥΜΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΑΞΙΟΠΟΙΗΣΗΣ ΚΑΙ ΑΝΑΠΤΥΞΗΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ» («Επενδυτική Κοινοπραξία»). Η Εταιρεία συμμετέχει στην Επενδυτική Κοινοπραξία με ποσοστό 25% ενώ με 75% συμμετέχει ο Όμιλος DIMAND. Η Επενδυτική Κοινοπραξία θα αποκτήσει το 65% του μετοχικού κεφαλαίου της Skyline και η ALPHA BANK θα διατηρήσει συμμετοχή 35%.
Η Skyline θα είναι ιδιοκτήτης χαρτοφυλακίου 573 ακινήτων διαφόρων χρήσεων (όπως γραφεία, εμπορικά καταστήματα, κατοικίες, βιομηχανικές εγκαταστάσεις/logistics). Σημαντικός αριθμός ακινήτων παραδίδονται μισθωμένα, με σημαντικότερο μισθωτή την ALPHA BANK, ενώ τα υπόλοιπα προορίζονται, εν μέρει για ανακατασκευή και επανατοποθέτηση στην αγορά προς εκμετάλλευση, και εν μέρει προς πώληση. Η συνολική αξία του χαρτοφυλακίου ακινήτων ανέρχεται € 438 εκατ., η δε μεταβίβασή τους στη Skyline θα πραγματοποιηθεί σταδιακά σε φάσεις. Στόχος είναι η ολοκλήρωση της συναλλαγής να πραγματοποιηθεί μέχρι το τέλος του 2ου τριμήνου του 2023.
Επίσης, στις 11.1.2023, η PRIMALAFT ATHENS A.E., 100% θυγατρική της PREMIA προχώρησε στην απόκτηση όμορου με το Athens Heart οικοπέδου επιφανείας 1,849 τ.μ. το οποίο εντάσσεται στο σχεδιασμό μετατροπής του ακινήτου σε γραφείο, έναντι τιμήματος € 1,5 εκ.
Στις 15.03.2023, η ΑΘΗΝΑΪΚΗ ΖΥΘΟΠΟΙΙΙΑ, η Εταιρεία και η STERNER STENHUS GREECE συμφώνησαν τη μεταβίβαση της ακίνητης περιουσίας, της επιχείρησης και του brand του Φυσικού Μεταλλικού Νερού ΙΟΛΗ. Με βάση τη συμφωνία, το οικόπεδο συνολικής επιφάνειας 99.209 τ.μ. και οι εντός αυτού κτιριακές εγκαταστάσεις επιφάνειας 12.230 τ.μ., στην περιοχή του Μοσχοχωρίου Φθιώτιδος περιέρχονται στην κυριότητα της Εταιρείας. Μισθωτής του ακινήτου και ανάδοχος της επιχείρησης θα είναι η νεοσυσταθείσα εταιρεία ΙΟΛΗ ΠΗΓΗ, θυγατρική της STERNER STENHUS GREECE.
