Ροή
Οι χώροι γραφείων υψηλών προδιαγραφών σε προνομιακές τοποθεσίες, τα κέντρα logistics και οι κατοικίες προς μίσθωση, παραμένουν υψηλά στις προτιμήσεις αναφορικά με τους τομείς του real estate που αποτελούν τις βασικές τάσεις όσον αφορά σε επενδύσεις – αναπτύξεις.
Αν και το 2022 ξεκίνησε με θετικούς οιωνούς, η έναρξη του πολέμου στην Ουκρανία, οι πληθωριστικές πιέσεις, η επιβράδυνση της οικονομικής δραστηριότητας και η άνοδος των επιτοκίων διεθνώς, έχει μετριάσει τον αναπτυξιακό ρυθμό της χώρας. Όμως, υ αποστροφή των επενδυτών στο ρίσκο, ενδεχομένως να ωφελήσει τον κλάδο της Ακίνητης Περιουσίας ως ένα ασφαλές επενδυτικό καταφύγιο. Αυτά εκτιμά η διοίκηση της Noval Property, όπως αποτυπώνονται και στην έκθεση 6μήνου της θυγατρικής της Viohalco στο real estate, δίνοντας μια «γεύση» για την εικόνα και τις προοπτικές στον χώρο των ακινήτων.
Αντίρροπες δυνάμεις στο real estate
Ως γενικό συμπέρασμα η ΑΕΕΑΠ αναφέρει ότι «η ελληνική αγορά ακινήτων τους πρώτους μήνες του 2022 βρίσκεται υπό την επίδραση αντίρροπων δυνάμεων, με τις θετικές προσδοκίες να υπερισχύουν προς το παρόν των επιπτώσεων της διεθνώς δυσμενούς συγκυρίας. Οι θετικοί ρυθμοί μεταβολής στις αξίες των ακινήτων, η επενδυτική κινητικότητα και η ενίσχυση της κατασκευαστικής δραστηριότητας που καταγράφηκαν το 2021 αφήνουν ακόμη ισχυρό το αποτύπωμά τους στην αγορά.
Σημαντικές ωστόσο αβεβαιότητες που επηρεάζουν την ακίνητη περιουσία άμεσα, όπως το αυξημένο κατασκευαστικό και ενεργειακό κόστος, αλλά και έμμεσα, όπως οι ενδεχόμενες επιπτώσεις της γεωπολιτικής αστάθειας και των πληθωριστικών πιέσεων στον τουρισμό και την επενδυτική δραστηριότητα, εκτιμάται ότι θα οδηγήσουν εκ νέου την αγορά ακινήτων σε στάση αναμονής, ειδικά στην περίπτωση επενδύσεων σε νέα έργα ανάπτυξης ακινήτων».
Κατά το 1ο εξάμηνο του 2022, εντάθηκε η αβεβαιότητα που χαρακτηρίζει την αγορά ακινήτων, κυρίως λόγω του αυξημένου ενεργειακού και κατασκευαστικού κόστους, από την ευρύτερη γεωπολιτική αστάθεια και τις συνεχιζόμενες πληθωριστικές πιέσεις. Διαφαίνεται όμως ότι μεσοπρόθεσμα οι προσδοκίες για την αγορά ακινήτων παραμένουν θετικές, καθώς αποτυπώνεται στις αποδόσεις των ακινήτων εισοδήματος. Στα πλαίσια διαχείρισης και περιορισμού των κινδύνων, παραμένει εξαιρετικά σημαντική η επιλογή projects που στηρίζονται σε κριτήρια όπως: ο ορθολογικός σχεδιασμός, το location και η ποιότητα, ώστε να περιορισθούν τα ρίσκα.
Οι τάσεις
Ειδικότερα, στις τάσεις της χρονιάς διαφαίνεται πως «χώροι γραφείων υψηλών προδιαγραφών σε προνομιακές τοποθεσίες, κέντρα logistics και κατοικίες προς μίσθωση, παραμένουν υψηλά στις προτιμήσεις αναφορικά με επενδύσεις-ανάπτυξη. Παράλληλα, το έργο του Ελληνικού, η προώθηση των έργων υποδομών, η αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας του Δημοσίου, η λειτουργία του Ταμείου Ανάκαμψης, αλλά και οι ανακοινωθείσες νέες επενδύσεις από πολυεθνικές επιχειρήσεις που δραστηριοποιούνται στους χώρους του φαρμάκου, της τεχνολογίας, του ηλεκτρονικού εμπορίου κ.ά., αναμένεται να έχουν σημαντική θετική επίδραση στην οικοδομική δραστηριότητα. Η ανάπτυξη νέων ακινήτων αναμένεται να διαμορφώσει νέες αγορές υψηλών προδιαγραφών, οι οποίες θα οδηγήσουν πιθανώς σε ανακατατάξεις σημαντικής εμβέλειας στην αγορά τόσο των οικιστικών, όσο και των επαγγελματικών ακινήτων. Κατά το 1ο τρίμηνο του 2022 επικράτησαν θετικές προσδοκίες, καθώς οι δείκτες σχετιζόμενοι με την αγορά κατοικιών παρέμειναν θετικοί (δείκτης οικοδομικής δραστηριότητας 35,7%, δείκτης επιχειρηματικών προσδοκιών 64%, και οι καθαρές άμεσες ξένες επενδύσεις 74,8% / €374 εκατ.), ωστόσο το κατασκευαστικό κόστος σημείωσε αύξηση σε ετήσια βάση κατά 7% για το α΄ τρίμηνο του 2022. Αντίστοιχα για τα επαγγελματικά ακίνητα σημειώθηκε έντονη επενδυτική δραστηριότητα αναφορικά με αγοραπωλησίες, ανακατασκευές ή νέες επενδύσεις. Σημειώνεται ότι μεγαλύτερη αισιοδοξία αποτυπώθηκε κυρίως στο χώρο των logistics και των ξενοδοχείων, προεξοφλώντας την άνοδο στους τομείς αυτούς λόγω της επιβράδυνσης της πανδημίας καθώς και της συνεχομένης ανόδου του ηλεκτρονικού εμπορίου».
Η γενική εικόνα στους επιμέρους κλάδους της αγοράς
Στην αγορά των κατοικιών, όπως αναφέρει η ΑΕΕΑΠ, «συμπερασματικά, μπορεί να ειπωθεί πως αναμένεται να υπάρξει μία διόρθωση της αγοράς σε διάστημα έξι έως δώδεκα μηνών, ωστόσο, η πίεση στις τιμές των ακινήτων δεν φαίνεται να είναι οριζόντια. Κατοικίες σε περιοχές με σταθερά υψηλή ζήτηση θα είναι πιο ανθεκτικές στην όποια διόρθωση, ενώ στα νεόδμητα ακίνητα καθοριστικό ρόλο θα έχουν τα μέτρα στήριξης προς τους κατασκευαστές, σχετικά με τα ανοικτά δάνεια και την τακτοποίησή τους».
Στην αγορά επαγγελματικών ακινήτων, το επενδυτικό ενδιαφέρον εμφανίζεται αυξημένο, με αρκετά νέα έργα ανάπτυξης και ανακατασκευής να δρομολογούνται. Σημειώνεται ότι οι ΑΕΕΑΠ κατά τη διάρκεια του 2021 εκτέλεσαν σωρευτικά επενδύσεις €500 εκατ. εκ των οποίων 36% σε γραφεία, 30% σε καταστήματα, 12% σε ξενοδοχεία και 10% σε επαγγελματικές αποθήκες, ενώ το υπόλοιπο ποσοστό σε άλλες κατηγορίες επενδύσεων. Οι ΑΕΕΑΠ συνέχισαν κατά τους πρώτους μήνες του 2022 την επενδυτική τους δραστηριότητα με τις συναλλαγές να εντοπίζονται σε νέα κτίρια σύγχρονων και βιοκλιματικών γραφείων, σε οικιστικά έργα, σε νέα ξενοδοχεία ή ανακαίνιση υφιστάμενων ξενοδοχειακών μονάδων και σε επαγγελματικές αποθήκες. Στην πλειονότητά τους, τα τρέχοντα έργα ανάπτυξης επαγγελματικών ακινήτων υψηλών προδιαγραφών στοχεύουν πλέον σε ενεργειακά και περιβαλλοντικά βιώσιμες λύσεις. Οι επενδυτές αναζητούν καλύτερες αποδόσεις, ενώ ταυτόχρονα οι χρήστες επιδιώκουν την εξοικονόμηση ενέργειας και αντίστοιχη μείωση του λειτουργικού κόστους. Ακίνητα με ανώτερες προδιαγραφές βιοκλιματικού σχεδιασμού, αερισμού, φωτισμού, αυξημένη ενεργειακή αυτονομία και σύγχρονες τεχνολογικά υποδομές ανταποκρίνονται καλύτερα, τόσο στις τρέχουσες υγειονομικές απαιτήσεις, όσο και στις νέες ενεργειακές προκλήσεις. Παράλληλα, νέες διεθνείς τάσεις δημιουργίας “ψηφιακών νομάδων” οδηγούν σε νέες ανάγκες για ανάπτυξη ευέλικτων –μη μόνιμων– εργασιακών χώρων, αλλά και οικιστικών ακινήτων υψηλών τεχνικών και τεχνολογικών προδιαγραφών, οι οποίες εκτιμάται ότι σταδιακά θα προσελκύσουν μια αναδυόμενη αγορά με εξαιρετικές δυνατότητες για τη χώρα.
Η αγορά γραφείων χαρακτηρίζεται από διαφορετικές ταχύτητες. Τα ποιοτικά γραφεία, σχεδόν ανεξάρτητα θέσης, συγκεντρώνουν πολύ υψηλή ζήτηση και ενοίκια που μπορεί να ξεπεράσουν τα 30 €/τ.μ./μήνα και αποδόσεις γύρω στο 6,5%. Τα δε παλαιότερα ή μη ανακαινισμένα γραφεία, σε δευτερεύουσες θέσεις στο κέντρο της Αθήνας, δεν μπορούν να ενοικιαστούν με τιμές ανώτερες των 5 €/τ.μ./μήνα. Στον ενδιάμεσο χώρο βρίσκονται τα παλαιά γραφεία σε κεντρικούς οδικούς άξονες, όπου σημειώνουν αξιοσημείωτη ανθεκτικότητα και μισθωτικές αξίες περί τα 15 €/τ.μ./μήνα με αποδόσεις γύρω στο 7%-7,5%. Λαμβάνοντας υπόψη το γενικότερο οικονομικό περιβάλλον (αύξηση κατασκευαστικού-ενεργειακού κόστους, πληθωριστικές πιέσεις, κ.α.) σημειώνεται δε, ότι θα υπάρχει περαιτέρω υποχώρηση στις αξίες για τα παλαιότερα γραφεία, ενώ πιθανολογείται μία ανακοπή στο ρυθμό αύξησης αξιών στα σύγχρονα και πράσινα γραφεία.
Στην αγορά των καταστημάτων, ήδη διακρίνονται σημαντικές διαφοροποιήσεις στις επιπτώσεις της τρέχουσας κρίσης μεταξύ διαφόρων υποκατηγοριών, όπως τα μικρά καταστήματα λιανικής, τα εμπορικά κέντρα, οι μεγάλοι εμπορικοί χώροι (ακίνητα τύπου “big box”) και οι υπεραγορές τροφίμων (super market). Παράλληλα, η εξοικείωση με το ηλεκτρονικό εμπόριο που επιτυγχάνεται με ραγδαίους ρυθμούς το τελευταίο χρονικό διάστημα και η επιφυλακτικότητα των καταναλωτών να βρεθούν σε κλειστούς χώρους, όπου παρατηρείται μεγάλη προσέλευση πελατών, ενδέχεται να δημιουργήσει περαιτέρω πιέσεις στη ζήτηση και να οδηγήσει σε μεταβολή των απαιτούμενων προδιαγραφών των χώρων καταστημάτων, με αντίστοιχη αύξηση της ζήτησης για αποθηκευτικούς χώρους. Οι επιπτώσεις αναμένεται να είναι και στη συγκεκριμένη περίπτωση δυσμενέστερες για τις δευτερεύουσες αγορές καταστημάτων.
Στον τομέα των logistics, σύμφωνα πάντα με όσα αναφέρει η Noval, από τα τέλη του 2017 μέχρι και σήμερα, καταγράφηκε σημαντική αναθέρμανση της αγοράς κυρίως για αποθηκευτικά κτίρια σύγχρονων προδιαγραφών (logistics), για τα οποία πραγματοποιήθηκαν και δικαιοπραξίες, παρά για τυπικών προδιαγραφών και μεγάλης ηλικίας καθαρά βιομηχανικά κτίρια. Η πανδημία ευνόησε τα αποθηκευτικά ακίνητα σε σχέση με άλλα είδη ακινήτων, καθώς οι ανάγκες του e-commerce εκτοξεύθηκαν. Ειδικά σε περιοχές κοντά στην Αθήνα (Ασπρόπυργος, Μεσόγεια), υπάρχει αυτή τη στιγμή πολύ μεγάλη κινητικότητα και έχουν πραγματοποιηθεί σημαντικές συναλλαγές. Όπως προκύπτει από τις εκθέσεις αποτίμησης ακινήτων, για αποθήκες σύγχρονων προδιαγραφών, με ύψη πάνω από 9 μ. και κοντά σε κόμβο, οι αγοραίες αξίες καταγράφονται αρκετές φορές πάνω από 600-650 €/τ.μ., τα μισθώματα πλησιάζουν τα 5 €/τ.μ./μήνα και οι αποδόσεις κινούνται στο φάσμα 8,0%-8,50%. Συμπεραίνεται, ότι τα κέντρα διανομής (logistics centers) είναι η πιο ευνοημένη κατηγορία ακινήτων, μιας και φαίνεται ότι αυξάνει σημαντικά η ζήτησή τους, λόγω της σημαντικής αύξησης του ηλεκτρονικού εμπορίου στην εποχή του COVID-19. Με βάση την αυξητική πορεία του κλάδου, κρίνεται βέβαιο ότι στο άμεσο μέλλον θα αναπτυχθεί και μία νέα κατηγορία που αφορά στα city logistics, δηλ. πιο μικρά αποθηκευτικά ακίνητα, εντός ορίων του αστικού ιστού.
Όσον αφορά τον τομέα του τουρισμού, παρά το δυσμενές 2020, από πλευράς οικονομικών αποτελεσμάτων, η φετινή θερινή σεζόν δείχνει ότι η επαναφορά στα έσοδα του 2019, ιδιαίτερα στα resort hotels, θα είναι πιθανότατα αρκετά πιο γρήγορη απ’ ό,τι αναμενόταν. Οι συναλλαγές που πραγματοποιήθηκαν πρόσφατα, σε τιμήματα ιδιαίτερα υψηλά, δείχνουν ότι οι επενδυτές του εξωτερικού εξακολουθούν να δίνουν «ψήφο εμπιστοσύνης» στη δυναμική του ελληνικού τουρισμού. Σημαντικό, δε, είναι το γεγονός ότι το ενδιαφέρον προέρχεται και από νέους επενδυτές, που επιθυμούν να εισέλθουν στη χώρα και όχι μόνο από αυτούς που δραστηριοποιούνται εδώ αρκετά έτη.
Τι «βλέπει» η Trastor
Η δε Trastor ΑΕΕΑΠ από την πλευρά της σημείωνε ότι «η αγορά επαγγελματικών ακινήτων συνέχισε να απορροφά υψηλές κεφαλαιακές ροές κατά το α’ εξάμηνο του έτους, δείχνοντας σαφή στροφή προς την ανάπτυξη ακινήτων με βιοκλιματικά χαρακτηριστικά, που υιοθετούν τις αρχές της αειφορίας και εξασφαλίζουν σύγχρονες προδιαγραφές υψηλής υγειονομικής ασφάλειας στο νέο μεταπανδημικό περιβάλλον.
Οι κλάδοι των γραφείων και των διαμετακομιστικών αποθηκών (logistics), συνέχισαν να έλκουν σε επαναλαμβανομένη βάση, τον κύριο όγκο των επενδυτικών κεφαλαίων καθώς παρουσιάζουν ισχυρά θεμελιώδη προσφοράς/ζήτησης αλλά και σημαντική απόκλιση (spread) αποδόσεων έναντι των υπόλοιπων χωρών της Ευρωζώνης.
Ο κλάδος του λιανικού εμπορίου (off-line retail), παρά την ανάκαμψη της ιδιωτικής κατανάλωσης υστερεί σε ρυθμούς αύξησης ενοικίων σε σχέση με τους υπόλοιπους κλάδους, ενώ καλείται να αντιμετωπίσει μετά την έξοδο από την πανδημία και το υψηλότερο ενεργειακό κόστος λειτουργίας αλλά και την αναμενόμενη επίδραση στο διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών προς κατανάλωση. Ωστόσο, στο συγκεκριμένο κλάδο παρατηρείται έντονη μισθωτική αλλά και επενδυτική δραστηριότητα σε ακίνητα big-box retail λόγω της μισθωτικής τους ανθεκτικότητας και των υψηλών εισοδηματικών αποδόσεων που προφέρουν.
Τέλος, όπως καταδεικνύουν οι κεφαλαιακές ροές, το α’ εξάμηνο, οι έντονες πληθωριστικές πιέσεις δεν επηρέασαν την ανταγωνιστικότητα της ελληνικής κτηματαγοράς και τα επαγγελματικά ακίνητα δείχνουν να αποτελούν βασικό όχημα αντιστάθμισης του πληθωρισμού. Παράλληλα, η σημαντική αύξηση του κατασκευαστικού κόστους δείχνει να μετακυλίεται, προς το παρόν, και στο σκέλος των μισθωτών αλλά και των επενδυτών, δείγμα της ανισορροπίας προσφοράς/ζήτησης, των περαιτέρω περιθωρίων ανόδου των ενοικίων αλλά και των θετικών προσδοκιών για την πορεία της αγοράς».
