Συνέντευξη του Managing Partner της Delfi Partners & CO., Δρ. Γιώργου Μούντη
1. Η Delfi Partners έχει καταξιωθεί ως μία από τις μεγαλύτερες εταιρίες διαχείρισης χαρτοφυλακίων ακινήτων των τραπεζών αλλά και επενδυτών, στην Ελλάδα και στην Ευρώπη. Πώς αποφασίσατε τώρα να κάνετε το επόμενο βήμα, μπαίνοντας στον Τουρισμό και πώς ακριβώς θα δραστηριοποιηθείτε;
Η Delfi Partners, όπως σωστά αναφέρατε, ειδικεύεται στη διαχείριση διαφόρων ειδών ακινήτων, ανάμεσά τους και ξενοδοχεία. Πλέον, με τη σύσταση Oniro Hotels Management εισερχόμαστε δυναμικά και στην επιχειρησιακή διαχείριση ξενοδοχειακών μονάδων. Ο Όμιλος ήδη διαχειρίζεται 14 ξενοδοχειακές μονάδες με περισσότερα από 200 άτομα προσωπικό σε όλη την Ελλάδα. Στόχος της έμπειρης 15-μελους διευθυντικής μας ομάδας είναι να εξελίξουμε περαιτέρω τις υπηρεσίες μας και να καταστούμε το πρώτο πλήρες one stop shop στον χώρο της διαχείρισης ακινήτων και ξενοδοχειακών μονάδων. Για εμάς είναι η φυσιολογική εξέλιξη, από τη διαχείριση ενός ξενοδοχειακού ακινήτου, την τακτοποίηση και τη διάθεση του στην αγορά, να αναλάβουμε τη διαχείριση και των λειτουργικών εργασιών των ξενοδοχειακών μονάδων παρέχοντας ένα ολοκληρωμένο πακέτο υπηρεσιών στους πελάτες μας. Αξίζει να αναφέρουμε ότι διαθέτουμε την ικανότητα και τα μέσα να διαχειριστούμε και ξενοδοχεία ιδιωτών χρησιμοποιώντας την τεχνολογία και αξιοποιώντας προγράμματα και στοχευμένο marketing. Κάτι που δύσκολα μπορούν να κάνουν μικρές οικογενειακές ξενοδοχειακές μονάδες από μόνες τους. Άρα μπορούμε να αυξήσουμε τα εισοδήματα αυτών των ξενοδοχειακών μονάδων, χωρίς όμως να αυξάνουμε το κόστος λειτουργίας τους. Ως αποτέλεσμα, η οικονομική τους κατάσταση αλλά και η κερδοφορία τους βελτιώνεται.
2. Μετά την πανδημική κρίση και την νέα κρίση με τον πόλεμο στην Ουκρανία, πώς βλέπετε τις προοπτικές για τον Τουρισμό;
Όλες οι ενδείξεις και οι διεθνείς έρευνες καταδεικνύουν ότι ο κόσμος έχει κουραστεί και θέλει να ταξιδέψει, να κάνει διακοπές, γι’ αυτό και είμαστε πολύ αισιόδοξοι για το μέλλον του Τουρισμού. Σίγουρα υπάρχουν προκλήσεις και δεν είναι όλα ρόδινα. Αυτό που χρειάζεται είναι σοβαρή διαχείριση των σημαντικών ζητημάτων που απασχολούν τον τομέα. Για παράδειγμα, υπάρχει τρομερό πρόβλημα έλλειψης προσωπικού, ειδικά σωστά καταρτισμένου. Τα τελευταία δύο χρόνια λόγω της πανδημίας του κορωνοϊού αρκετοί εργαζόμενοι αποχώρησαν από τον τομέα της Φιλοξενίας για να εργαστούν σε άλλους κλάδους κι αυτό κάνει το όλο εγχείρημα ακόμη πιο δύσκολο. Θα πρέπει επίσης να προσαρμοστούμε στις νέες συνήθειες και απαιτήσεις του τουρίστα. Μετά την πανδημία το μοντέλο του all–inclusive δεν είναι τόσο δημοφιλές ενώ κερδίζουν έδαφος τα πιο ανεξάρτητα τουριστικά καταλύματα. Βέβαια, τα all – inclusive ξενοδοχεία εξακολουθούν να αποτελούν μία βασική επιλογή αλλά για τα επόμενα χρόνια όλοι θα έχουν στο πίσω μέρος του μυαλού τους το θέμα του κορωνοϊού.
Σίγουρα ο πόλεμος στην Ουκρανία επηρεάζει αρνητικά το εγχείρημα πλήρους επανεκκίνησης του τουριστικού τομέα αλλά καθοριστική παράγοντες θα είναι η διάρκεια, η έντασή του και οι νέες γεωπολιτικές ισορροπίες που θα δημιουργηθούν. Ευελπιστούμε ότι σύντομα θα βρεθεί μια ειρηνική λύση γιατί οποιαδήποτε ακραία εξέλιξη μπορεί να επηρεάσει δραματικά τη ροή τουριστών στην Ελλάδα αλλά και σε άλλες χώρες. Στην Κύπρο για παράδειγμα, που οι τουρίστες από Ρωσία αντιστοιχούν περίπου στο 20%-25% του συνόλου, φέτος το πρόβλημα θα είναι πολύ μεγάλο. Στην Ελλάδα, με τα μέχρι στιγμής δεδομένα από πλευράς κρατήσεων, πιθανόν να είναι η καλύτερη χρονιά των τελευταίων τριών ετών. Δυστυχώς δεν θα φτάσουμε στα επίπεδα του 2019 αλλά μπορεί να πλησιάσουμε. Γενικώς το 2022 θα είναι χρονιά προσαρμογής στα νέα δεδομένα. Οι επιχειρήσεις θα πρέπει να βελτιστοποιήσουν τον τρόπο λειτουργίας τους, να συμμαζέψουν το κόστος και να μεγιστοποιήσουν τα έσοδά τους, αισιοδοξώντας πως τα χειρότερα έχουν παρέλθει.
3. Πώς βλέπετε επενδυτικά το ελληνικό τουριστικό προϊόν; Τι δείχνουν οι μέχρι στιγμής συναλλαγές από ξένους επενδυτές και τι αναμένετε στο μέλλον;
Η Ελλάδα από μόνη της αποτελεί ένα branded προορισμό έχοντας κεφαλαιοποιήσει σε στοιχεία όπως τα νησιά, η Πελοπόννησος, η Βόρεια Ελλάδα, η θάλασσα, το καλό φαγητό, οι παραλίες, η ηλιοφάνεια και φιλοξενία. Η Ελλάδα είναι από τους πιο δημοφιλείς προορισμούς και υπάρχουν ακόμα πολλά εθνικά πλεονεκτήματα τα οποία μπορούμε να αξιοποιήσουμε προς όφελος μας χωρίς ιδιαίτερο marketing. Η κυβέρνηση έχει κάνει πολύ καλή δουλειά στην προώθηση του ελληνικού brand διεθνώς ενώ χρειάζεται και συνεχής προσπάθεια από τον ιδιωτικό τομέα. Υπάρχει ένα ζήτημα με την αναβάθμιση των ξενοδοχειακών μονάδων αλλά σίγουρα ο αναπτυξιακός νόμος θα βοηθήσει πάρα πολύ. Γενικότερα πιστεύω ότι η Ελλάδα είναι πολύ σωστά τοποθετημένη. Το σημαντικό είναι να παρέχουμε υψηλά επίπεδα ποιοτικής φιλοξενίας ώστε να ικανοποιήσουμε τον πελάτη καθώς ο ανταγωνισμός στην Ευρώπη αλλά και διεθνώς αυξάνεται συνεχώς. Υπό αυτά τα δεδομένα, υπάρχει τεράστιο ενδιαφέρον από επενδυτικά ταμεία, ξενοδοχειακούς ομίλους, ιδιώτες επενδυτές, και εξειδικευμένους επενδυτικούς οργανισμούς. Το ενδιαφέρον είναι απτό και συνεχές. Ως Delfi Partners Group λαμβάνουμε καθημερινά πάρα πολλά αιτήματα για αγορά πακέτων με ξενοδοχειακές μονάδες τα οποία όμως δεν υπάρχουν στην αγορά. Υπάρχουν πάρα πολλά μικρά ξενοδοχεία, αλλά δεν υπάρχουν μεγάλες μονάδες προς διάθεση, δυστυχώς ή ευτυχώς.
4. Έχουν μέλλον οι μικρές ξενοδοχειακές μονάδες; Ποιες τάσεις διαμορφώνονται και τι ζητά πλέον ο καταναλωτής;
Tον τελευταίο καιρό ακούγεται έντονα η άποψη ότι αν έχεις ένα μικρό ξενοδοχείο, κάτω των 50 δωματίων, οικονομικά το εγχείρημα είναι ασύμφορο. Ακόμη και από μία τράπεζα όταν επιχειρήσαμε να αντλήσουμε ρευστότητα για ένα επενδυτή-συνεργάτη, μας απάντησαν ότι κατά την εκτίμηση τους, αυτά τα ξενοδοχεία είναι ζημιογόνα και δεν μπορούν να επιτύχουν κερδοφορία. Προσωπικά διαφωνώ πλήρως με τη συγκεκριμένη άποψη. Η επιτυχία των μικρών ξενοδοχειακών επιχειρήσεων σχετίζεται άμεσα με τη διαχείριση των εισροών και του κόστους και από την αξιοποίηση συνεργειών που μπορεί να υπάρχουν για ένα μικρό ξενοδοχείο με άλλα ξενοδοχεία της περιοχής. Επειδή στο τέλος της μέρα, τα νούμερα πάντα λένε την αλήθεια, εμείς μπορούμε να αποδείξουμε πως με τα δεδομένα του 2022, με σωστό marketing και σωστή διαχείριση κόστους, τα μικρά ξενοδοχεία μπορούν να επιτύχουν μεικτός κέρδος άνω του 35%. Το σωστό branding είναι εξίσου σημαντικός παράγοντας. Εκ πείρας, γνωρίζουμε πως υπάρχουν πάρα πολλά boutique ξενοδοχεία τα οποία μπορεί να χρεώνουν τα διπλάσια και τριπλάσια από ένα μεγάλο ξενοδοχείο των 300 δωματίων και το οικονομικό τους μοντέλο όχι απλά λειτουργεί αλλά είναι και ιδιαίτερα κερδοφόρο. Άρα, οι μικρομεσαίες οικογενειακές ξενοδοχειακές επιχειρήσεις μπορούν να είναι κερδοφόρες. Ειδικά για τις περιπτώσεις που οι επιχειρήσεις βασίστηκαν σε προσωπικά δάνεια των μελών της οικογένειας, είναι απαραίτητο τα ακίνητα να τύχουν σωστής διαχείρισης και τα έξοδα και το κόστος να διατηρηθούν σε χαμηλά επίπεδα. Αντιλαμβανόμαστε πως οι ιδιοκτήτες τέτοιων επιχειρήσεων αναπτύσσουν συναισθηματικούς δεσμούς με τις επιχειρήσεις τους αλλά από ένα σημείο και μετά αν το επιχειρηματικό μοντέλο δεν είναι βιώσιμο, τότε καλό θα ήταν να εξετάσουν την περίπτωση διάθεσης των συγκεκριμένων ακινήτων εγκαίρως προτού αυξηθεί σε δυσβάσταχτα επίπεδα το όποιο χρέος. Πάντως, επιμένω ότι και οι μικρές οικογενειακές επιχειρήσεις του ξενοδοχειακού τομέα μπορούν να είναι κερδοφόρες.
5. Ο ξενοδοχειακός κλάδος έχει από το παρελθόν αυξημένο ποσοστό μη εξυπηρετούμενων δανείων. Μπορούν να εξυγιανθούν τα δάνεια αυτά και με ποια μοντέλα διαχείρισης;
Υπάρχουν αρκετές ξενοδοχειακές επιχειρήσεις που έχουν μη εξυπηρετούμενα δάνεια. Κάποιες εξ’ αυτών έχουν τόσο υψηλό δανεισμό που θα είναι πολύ δύσκολο να ανταπεξέλθουν. Οι ιδιοκτήτες αυτών των μονάδων θα πρέπει να διαπραγματευτούν με τους πιστωτές τους κάποιους καλύτερους όρους ή στην ύστατη περίπτωση να διαθέσουν τις συγκεκριμένες μονάδες γιατί αυτήν την περίοδο υπάρχουν πάρα πολλοί ενδιαφερόμενοι αγοραστές. Παρατηρούμε επίσης ξενοδόχους να πουλάνε άλλα περιουσιακά στοιχεία για να μπορέσουν να μειώσουν τον δανεισμό των ξενοδοχειακών τους μονάδων. Αν το ξενοδοχειακό κομμάτι των εργασιών ενός Ομίλου είναι θετικό, τότε μπορεί να διατεθούν άλλα περιουσιακά στοιχεία, αν υπάρχουν, για τη μείωση του δανεισμού. Μία επίσης αρκετά καλή λύση η οποία έχει εφαρμοστεί τα τελευταία χρόνια σε χώρες με υψηλά επίπεδα μη εξυπηρετουμένων δανείων αφορά στο γνωστό sale and lease back. Δηλαδή η ξενοδοχειακή επιχείρηση να πουλά το ξενοδοχείο στην τράπεζα για να μειώσει το χρέος της και στη συνέχεια να το ενοικιάζει πίσω από την τράπεζα και να το διαχειρίζεται. Με αυτόν τον τρόπο, ο ξενοδόχος νιώθει πιο άνετα με τις δανειστικές του υποχρεώσεις και η τράπεζα μπορεί στη συνέχεια να διαθέσει το ξενοδοχείο σε επενδυτή με το πλεονέκτημα ότι το εισόδημα αυτό είναι ήδη εξασφαλισμένο.
Κάποιες άλλες επιλογές είναι να συνεργαστούν με επαγγελματίες διαχειριστές, να μισθώσουν τα ξενοδοχεία ή να συμφωνήσουν με επενδυτές οι οποίοι θα αποκτήσουν ένα σημαντικό μερίδιο σε όλη την ιδιοκτησία. Ξέρετε, πολλοί ιδιοκτήτες μικρών ξενοδοχείων καταπιάνονται επαγγελματικά με άλλους τομείς, και έτσι δεν μπορούν να αφιερωθούν πλήρως στην ξενοδοχειακή επιχείρηση και ενδεχομένως να μην έχουν και την σχετική εμπειρία. Ειδικά σε τέτοιες περιπτώσεις θα πρέπει να συνεργαστούν με εξειδικευμένες εταιρείες διαχείρισης ξενοδοχειακών μονάδων οι οποίες έχουν την σχετική τεχνογνωσία για να μετατρέψουν την επένδυσή τους σε βιώσιμη και κερδοφόρα.
Αυτά τα μοντέλα είναι εφαρμόσιμα και μπορούν να δουλέψουν, φτάνει να υπάρχει ρεαλισμός και οι εμπλεκόμενοι να αναγνωρίζουν τις πραγματικές αξίες των ακινήτων τους, γιατί είναι στη νοοτροπία μας ως Έλληνες να πιστεύουμε ότι τα ακίνητα μας αξίζουν περισσότερο. Άρα, αν είμαστε αντικειμενικοί και αποδεχθούμε ότι το ακίνητο μας έχει μία συγκεκριμένη αξία, βασισμένη σε επαγγελματικές εκτιμήσεις, τότε δεν υπάρχει περίπτωση να μην γίνει κάποιας μορφής συμφωνία. Στο τέλος της μέρας, όπως λέμε, «πρέπει να βγαίνουν τα νούμερα».
6. To πρόγραμμα «Ελλάδα 2.0» που αποτελεί την εθνική μας στρατηγική ως χώρα για την αξιοποίηση των πόρων του Ταμείου Ανάκαμψης & Ανθεκτικότητας ενθαρρύνει την καινοτομία και τη μεγέθυνση των επιχειρήσεων. Πώς αφορά η στόχευση αυτή τις τουριστικές επιχειρήσεις; Και τι χρειάζεται να κάνουν οι τουριστικές επιχειρήσεις για να γίνουν βιώσιμες και περισσότερο ανταγωνιστικές;
Η προσπάθεια αναβάθμισης του τομέα της Φιλοξενίας πρέπει να είναι συλλογική. Ο ιδιωτικός τομέας έχει βαρυσήμαντο ρόλο να διαδραματίσει και δεν μπορεί να αναμένονται τα πάντα από το πολύ χρήσιμο, κατ’ τα άλλα, «Ελλάδα 2.0». Για παράδειγμα, η χρήση ανανεώσιμων πηγών ενέργειας είναι αδήριτη ανάγκη. Η Ελλάδα έχει 360 ημέρες το χρόνο ηλιοφάνεια και δεν γίνεται οι τουριστικές επιχειρήσεις να εξαρτούνται από τον όποιο πάροχο ηλεκτρικής ενέργειας και να χρησιμοποιούν επιβλαβείς για το περιβάλλον λύσεις. Πρέπει να εφαρμοστούν άμεσα εναλλακτικοί τρόποι παραγωγής ενέργειας, όπως τα φωτοβολταϊκά και η ενέργεια από αιολικά πάρκα. Απαραίτητη είναι και η κτιριακή αναβάθμιση των τουριστικών μονάδων, αρχίζοντας από τα πιο απλά, όπως είναι η χρήση λαμπτήρων LED και η τοποθέτηση θερμοπροσόψεων. Πρέπει σταδιακά να κάνουμε τα κτίρια μας πιο «πράσινα». Πλέον υπάρχουν ευρωπαϊκά προγράμματα χρηματοδότησης από διάφορα Ταμεία και πρέπει να αξιοποιηθούν στο μέγιστο βαθμό. Απ’ εκεί και πέρα, πρέπει να γίνουμε και λίγο πιο ευρηματικοί όσον αφορά διαχειριστικά θέματα. Σε ένα πρόσφατο ταξίδι μου στο Λονδίνο, η διεύθυνση του ξενοδοχείου με ρώτησε τρεις φορές αν επιθυμούσα να καθαριστεί το δωμάτιό μου. Αν τους απαντούσα αρνητικά, το ξενοδοχείο με κερνούσε ένα ποτό ως αντάλλαγμα επειδή τους απάλλασσα από το σημαντικό κόστος του καθημερινού πλυσίματος σεντονιών. Πρέπει και στην Ελλάδα να ξεκινήσουμε να καθοδηγούμε τον πελάτη προς αυτή την κατεύθυνση, μέσω διαφόρων κινήτρων, ώστε η στροφή προς ένα πράσινο και βιώσιμο τομέα φιλοξενίας να είναι πραγματική και πολύπλευρη. Θα πρέπει να αναλάβουμε το αρχικό κόστος που αυτή η μετάβαση μπορεί να συνεπάγεται γιατί τα οφέλη μεσοπρόθεσμα θα είναι τεράστια. Όχι μόνο οικονομικά αλλά και από πλευράς branding και φήμης για ολόκληρη τη χώρα. Δεν πρέπει να ξεχνάμε πως μετά την πανδημία έχουν αλλάξει οι συνήθειες των πελατών μας οι οποίοι πλέον είναι πιο απαιτητικοί και θα θέλουν να δουν αλλαγές στην πράξη. Η Ελλάδα κινείται μεν προς τη σωστή κατεύθυνση, αλλά χρειάζεται ακόμα μεγαλύτερη και πιο συντονισμένη προσπάθεια για να πάμε στο επόμενο επίπεδο.
