Η στεγαστική κρίση συνεχίζει να αλλάζει τις ισορροπίες στην αγορά κατοικίας, με ολοένα και περισσότερα νοικοκυριά να αναζητούν φθηνότερη ή ποιοτικότερη στέγη, χωρίς όμως να μπορούν να κάνουν το βήμα προς την ιδιοκατοίκηση. Ως αποτέλεσμα, η κινητικότητα συγκεντρώνεται πλέον σχεδόν αποκλειστικά στην αγορά ενοικίων, ενώ η ιδιοκατοίκηση ακολουθεί σταθερά πτωτική πορεία.
Αυτό είναι το βασικό συμπέρασμα της νέας τριμηνιαίας μελέτης του ΙΟΒΕ για την ελληνική οικονομία, σύμφωνα με την οποία 1 στους 4 ενοικιαστές βρίσκεται σε διαδικασία αναζήτησης νέας κατοικίας, κυρίως για να βελτιώσει τις συνθήκες διαβίωσης ή να μειώσει το κόστος στέγασης.
Η εικόνα αυτή αποτυπώνει μια αγορά όπου τα νοικοκυριά εξακολουθούν να μετακινούνται, όχι όμως προς την αγορά κατοικίας, αλλά μεταξύ διαφορετικών ενοικιαζόμενων ακινήτων, καθώς η απόκτηση ιδιόκτητης στέγης παραμένει δύσκολη υπόθεση για μεγάλο μέρος του πληθυσμού.
Γιατί αλλάζουν σπίτι οι ενοικιαστές
Σύμφωνα με τη μελέτη, ο σημαντικότερος λόγος μετακόμισης είναι η ανάγκη βελτίωσης των συνθηκών διαβίωσης. Η ανάγκη αυτή συνδέεται με υπερπλήρεις κατοικίες, προβλήματα θέρμανσης, την παλαιότητα ή τις φθορές των ακινήτων.
Ακολουθεί η προσπάθεια περιορισμού του κόστους στέγασης, καθώς οι Έλληνες ενοικιαστές εξακολουθούν να επιβαρύνονται με από τα υψηλότερα στεγαστικά κόστη στην Ευρώπη, σύμφωνα με τα στοιχεία της Eurostat.
Στους λόγους μετακίνησης περιλαμβάνονται ακόμη οι αλλαγές στη σύνθεση του νοικοκυριού, όπως η δημιουργία οικογένειας ή η αποχώρηση μελών, αλλά και η αλλαγή τόπου κατοικίας για επαγγελματικούς λόγους.
Υποχωρεί η ιδιοκατοίκηση
Η Ελλάδα, η οποία διαχρονικά συγκαταλεγόταν στις χώρες με τα υψηλότερα ποσοστά ιδιοκατοίκησης στην Ευρωπαϊκή Ένωση, καταγράφει αισθητή μεταβολή τα τελευταία χρόνια. Ειδικότερα, το ποσοστό ιδιοκατοίκησης υποχώρησε από το 77% το 2010 στο 69,4% το 2025, συγκλίνοντας πλέον με τον ευρωπαϊκό μέσο όρο.
Σύμφωνα με το ΙΟΒΕ, η εξέλιξη αυτή δεν συνιστά μόνο μια αλλαγή στη δομή της αγοράς κατοικίας, αλλά ενδέχεται να έχει και ευρύτερες οικονομικές επιπτώσεις για τα νοικοκυριά, καθώς η μείωση της ιδιοκατοίκησης συνεπάγεται μικρότερη συσσώρευση περιουσίας και μεγαλύτερη έκθεση στις συνεχείς αυξήσεις των ενοικίων.
Η μελέτη επισημαίνει ότι μετά το 2022, όταν τέθηκαν σε εφαρμογή νέα στεγαστικά μέτρα, το ποσοστό ιδιοκατοίκησης φαίνεται να έχει σταθεροποιηθεί. Ωστόσο, οι λόγοι που οδήγησαν στη μακροχρόνια υποχώρησή του παραμένουν αντικείμενο διερεύνησης.
Ένα από τα πλέον ενδιαφέροντα ευρήματα της έρευνας αφορά τις προθέσεις των ίδιων των νοικοκυριών. Παρότι οι ενοικιαστές εμφανίζονται ιδιαίτερα δραστήριοι στην αναζήτηση νέας κατοικίας, ελάχιστοι σχεδιάζουν να αγοράσουν σπίτι. Αντίθετα, η κινητικότητα καταγράφεται σχεδόν αποκλειστικά εντός της αγοράς ενοικίων.
Το ΙΟΒΕ επισημαίνει ότι η πρόθεση μετάβασης από την ενοικίαση στην ιδιοκατοίκηση είναι εξίσου χαμηλή –και σε ορισμένες περιπτώσεις ακόμη χαμηλότερη– από την πρόθεση των ιδιοκτητών να εγκαταλείψουν την ιδιοκατοίκηση. Το εύρημα αυτό δείχνει ότι η «δεξαμενή» νέων ιδιοκτητών κατοικίας παραμένει περιορισμένη, γεγονός που επηρεάζει τόσο τη ζήτηση στεγαστικών δανείων όσο και συνολικά τη λειτουργία της αγοράς.
Την ίδια στιγμή, ούτε οι ιδιοκτήτες εμφανίζονται πρόθυμοι να διαθέσουν τα ακίνητά τους στην αγορά. Περίπου το 85% θεωρεί απίθανο να πουλήσει την κατοικία του, ενώ κατά μέσο όρο μόλις το 5,7% δηλώνει πρόθεση πώλησης την περίοδο 2023-2026. Παρότι το ποσοστό αυτό είναι από τα υψηλότερα στην Ευρώπη, η συνολική προσφορά ιδιοκατοικούμενων κατοικιών παραμένει περιορισμένη.
Τα εμπόδια για την αγορά κατοικίας
Το ΙΟΒΕ αποδίδει τη διαχρονική πτώση της ιδιοκατοίκησης κυρίως στα εμπόδια που αντιμετωπίζουν οι ενοικιαστές όταν επιχειρούν να αποκτήσουν δική τους κατοικία.
Μεταξύ αυτών ξεχωρίζουν η επιδείνωση της προσιτότητας των τιμών, η περιορισμένη προσφορά κατοικιών, αλλά και η δυσκολία πρόσβασης σε στεγαστική χρηματοδότηση.
Παρότι οι ενοικιαστές αξιολογούν την πρόσβασή τους στις τράπεζες ελαφρώς καλύτερα από όσους ήδη διαθέτουν στεγαστικό δάνειο, η Ελλάδα εξακολουθεί να καταγράφει τη χαμηλότερη αξιολόγηση πρόσβασης σε στεγαστική πίστη μεταξύ των ευρωπαϊκών χωρών που συμμετέχουν στην έρευνα της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας.
Το βασικό συμπέρασμα της μελέτης είναι ότι η υποχώρηση της ιδιοκατοίκησης δεν οφείλεται τόσο στην πρόθεση των ιδιοκτητών να εγκαταλείψουν την κατοχή κατοικίας, όσο στη δυσκολία των ενοικιαστών να αποκτήσουν το πρώτο τους σπίτι.
Η υψηλή κινητικότητα που καταγράφεται στην αγορά αφορά κυρίως μετακινήσεις από ένα ενοίκιο σε ένα άλλο και όχι μεταβάσεις προς την ιδιοκατοίκηση. Η εξέλιξη αυτή συνδέεται με τη μειωμένη προσιτότητα της κατοικίας, την ασθενή στεγαστική πίστη και τη σταδιακή μετατροπή ολοένα μεγαλύτερου μέρους του οικιστικού αποθέματος σε επενδυτικό προϊόν.
Κατά το ΙΟΒΕ, η σταθεροποίηση της ιδιοκατοίκησης μετά το 2022 και η αποτελεσματικότητα των μέτρων στεγαστικής πολιτικής που εφαρμόστηκαν τα τελευταία χρόνια αποτελούν ζητήματα που θα πρέπει να παρακολουθούνται στενά, καθώς θα κρίνουν σε σημαντικό βαθμό την πορεία της ελληνικής αγοράς κατοικίας τα επόμενα χρόνια.
