Ροή
Ιδιόκτητες Εταιρείες Διαχείρισης Ακινήτων προετοιμάζουν οι Εταιρείες Διαχείρισης προκειμένου να αντιμετωπίσουν την επόμενη και πιο απαιτητική φάση διαχείρισης των κόκκινων δανείων και των εμπράγματων εξασφαλίσεών τους. H προετοιμασία αυτή θα επιτρέψει στο leasing ακινήτων να «περπατήσει», αλλά θα είναι και ζωτικής σημασίας για την ευχερέστερη λειτουργία του Φορέα Απόκτησης & Επαναμίσθωσης Ακινήτων του πτωχευτικού νόμου.
H ολοκλήρωση των τιτλοποιήσεων της δεύτερης φάσης του «Ηρακλή» μέχρι τον Οκτώβριο, μαζί και οι πωλήσεις που απομένουν για να επιτευχθεί φέτος ο μονοψήφιος δείκτης μη εξυπηρετούμενων δανείων καθολικά από τις τράπεζες, επιτάσσει λύσεις από τις εταιρείες διαχείρισης για τη διαχείριση του μεγάλου όγκου εμπράγματων εξασφαλίσεων των κόκκινων δανείων. Πρόκειται για δεκάδες χιλιάδες ακίνητα, αν αναλογιστεί κανείς ότι μόνο το τελευταίο μεγάλο επικείμενο προς πώληση χαρτοφυλάκιο – το «Αριάδνη» της PQH -, περιλαμβάνει περίπου 95.000 ακίνητα.
Το ύψος των ακινήτων που διαθέτουν οι servicers και η κατηγοριοποίησή τους, πόσω μάλλον το στάδιο ωριμότητας του καθενός για αξιοποίηση είναι αυτή τη στιγμή αχαρτογράφητα. Οι εταιρείες διαχείρισης διατηρούν συνεργασίες με εξειδικευμένες εταιρείες διαχείρισης ακινήτων. Οι συνεργασίες αυτές θα συνεχίσουν να λειτουργούν και θα επεκταθούν, αλλά αυτό δεν μπορεί να γίνει εάν προηγουμένως δεν έχει μπει τάξη στο χάος των collaterals που διαθέτουν και πρέπει να διαχειριστούν οι servicers.
Το κενό αυτό που είναι απαραίτητο να καλυφθεί καθώς από φέτος αναμένεται να ενεργοποιηθεί έντονα η δευτερογενής αγορά NPLs, θα καλύψουν οι ιδιόκτητες εταιρείες διαχείρισης ακινήτων (REOCOs) που θα συστήσουν οι εταιρείες διαχείρισης. Οι πρώτες REOCOs αναμένονται μέσα στο α' τρίμηνο του 2022 (σημειώνεται ότι η Intrum έχει ήδη συστήσει την Intrum REO Solutions). Έργο τους θα είναι η καταγραφή, ανάλυση, ταξινόμηση και τμηματοποίηση των ακινήτων που συνοδεύουν ως collaterals τα υπό διαχείριση χαρτοφυλάκια δανείων (κόκκινα και προσεχώς πράσινα) προκειμένου ακολούθως να χαράσσεται η στρατηγική διαχείρισης για το κάθε ακίνητο. Στη συνέχεια είτε οι ίδιες οι REOCOs είτε οι εξειδικευμένες εταιρείες διαχείρισης ακινήτων με τις οποίες συνεργάζονται οι servicers θα υλοποιούν τη στρατηγική διαχείρισης, με τελικό στόχο την εύρεση επενδυτών για τα ακίνητα. Σημειώνεται ότι μέχρι το στάδιο αυτό μεσολαβούν οι νομικές και πολεοδομικές τακτοποιήσεις των ακινήτων, η εύρεση ενοικιαστών, οι συμβολαιοποιήσεις και μεσιτικές εργασίες που σήμερα εκτελούνται από τις συνεργαζόμενες εταιρείες real estate.
Η σύσταση και λειτουργία ιδιόκτητων εταιρειών διαχείρισης ακινήτων από τους servicers θα συμβάλει καταρχάς στη βελτίωση των ανακτήσεων από χαρτοφυλάκια που έχουν τιτλοποιηθεί και μεταβιβαστεί στον «Ηρακλή». Παράλληλα, ωστόσο, κρίνεται απαραίτητη για να μπορέσει να «περπατήσει» το leasing ακινήτων, το οποίο εισήγαγε νομοθετικά η κυβέρνηση με τροπολογία στον νέο αναπτυξιακό νόμο.
Η δυνατότητα που ανοίγεται ώστε το leasing να μην περιορίζεται στην επαγγελματική χρήση, αλλά να χρησιμοποιείται και από τον ιδιώτη και να αφορά ακίνητα, ανοίγει τον δρόμο για καλύτερες, μακροπρόθεσμες λύσεις ρύθμισης των κόκκινων δανείων. Καθιστά πρακτικά εύκολη την εθελοντική παράδοση ακινήτων ως οριστική λύση για την διευθέτηση μη εξυπηρετούμενων δανείων, καθώς η εταιρεία διαχείρισης μπορεί να νοικιάζει στον οφειλέτη το ακίνητο που αποτελεί την εμπράγματη εξασφάλιση του δανείου και το συμφωνημένο μίσθωμα να συνιστά την μηνιαία δόση του ρυθμισμένου δανείου.
Στην ίδια λογική θα δουλέψει και ο Φορέας Ακινήτων του πτωχευτικού νόμου, ο οποίος όταν λειτουργήσει (υπολογίζεται στις αρχές του 2023) θα εκμισθώνει στους αδύναμους δανειολήπτες που θα πτωχεύουν την πρώτη κατοικία τους για 12 χρόνια.
Και στις δύο παραπάνω περιπτώσεις, η «χαρτογράφηση» των πολλών δεκάδων χιλιάδων ακινήτων – collaterals δανείων που θα κάνουν οι ιδιόκτητες εταιρείες ακινήτων των servicers, θα είναι καθοριστικός παράγοντας επιτυχίας. Όπως είναι προφανές, τα αποτελέσματα της λειτουργίας των REOCOs θα είναι εμφανή και στην κτηματαγορά στην οποία θα προσδώσουν βάθος και μεγαλύτερη ορατότητα, με θετικό αντίκτυπο στην ορθολογική διαμόρφωση των τιμών.
