Ροή
Για άλλη μια φορά, όπως το 2007-2008, η αγορά ακινήτων και τα MBS (Mortgage Backed Securities), δηλαδή οι ασφάλειες ενυπόθηκων δανείων, βρίσκονται στο κέντρο των ανησυχιών για την πορεία της παγκόσμιας οικονομίας.
Τότε, έπαιξαν κυρίαρχο ρόλο στην κατάρρευση της Lehman Brothers και στην σπείρα της κρίσης που ξετυλίχθηκε με τις γνωστές συνέπειες.
Τώρα, μέσα από τη δαιδαλώδη πορεία της πανδημικής κρίσης και των προγραμμάτων QE που ακολούθησαν ως «απάντηση» των κεντρικών τραπεζών, οι εγγυήσεις των ενυπόθηκων δανείων δείχνουν να «πρωταγωνιστούν» στις μεγαλύτερες επίσημες και ανεπίσημες ανησυχίες για το που θα καταλήξει η οικονομία στο τέλος αυτής της διαδρομής.
Τι είναι τα MBS και πως επιδρούν στην αγορά ακινήτων
Τα MBS είναι επενδυτικά προϊόντα τα οποία εκδίδονται και πωλούνται στους επενδυτές στη δευτερογενή αγορά, στη βάση της συνένωσης και τιτλοποίησης ενυπόθηκων δανείων. Από αυτό συνεπάγεται πως τα MBS είναι τόσο «φερέγγυα» όσο «φερέγγυα» είναι και τα δάνεια που τα συναπαρτίζουν, κάτι που έγινε υπέρ του δέοντος κατανοητό στην κρίση του 2007-2008.
Όπως έχει αναφερθεί ξανά στο insider.gr, η τρέχουσα νομισματική πολιτική της Fed στα πλαίσια του προγράμματος ποσοτικής χαλάρωσης για την τόνωση της οικονομίας, υπαγορεύει την αγορά MBS αξίας 40 δισ. δολαρίων τον μήνα. Δεν είναι λίγοι οι αξιωματούχοι της ομοσπονδιακής τράπεζας των ΗΠΑ που έχουν εκφράσει επ’ αυτού τις ανησυχίες τους, κάνοντας παράλληλα έκκληση να περισταλεί αυτή η πρακτική όσο είναι νωρίς. Σύμφωνα με τους παραπάνω, η «πλημμύρα» χρήματος στην αγορά ακινήτων μέσω της υψηλής ζήτησης των MBS, έχει φτάσει τις τιμές των ακινήτων στα όρια της υπερθέρμανσης και την ζήτηση τους εξίσου ψηλά, καθώς «φθηναίνει» ο στεγαστικός δανεισμός από τις τράπεζες.
«Είναι απλά τρελό. Τα σπίτια βγαίνουν σε αγγελία την Πέμπτη και μέχρι την Κυριακή βράδυ έχουν 20 προσφορές», αναφέρει ο Ααρών Λέιμαν, μεσίτης και αναλυτής της αγοράς ακινήτων, σε μια συνέντευξη του που δημοσιεύει το SPglobal.com. Τα σπίτια στην περιοχή του Ντάλας στην οποία δραστηριοποιείται και ο ίδιος, πωλούνται κατά μέσο όρο μέσα σε έξι ημέρες, αντί για 45 ημέρες υπό φυσιολογικές συνθήκες. Αναφέρει επίσης, πως παρατηρείται στην αγορά μια μαζική «εισβολή» από κερδοσκόπους οι οποίοι πληρώνουν σε μετρητά, κάτι που έχει μειώσει τον αριθμό των διαθέσιμων προς πώληση ακινήτων κατά 15% από τα «κανονικά» επίπεδα. Την ίδια στιγμή, οι τιμές των σπιτιών αυξάνονται κατά 20% μέσα σε λίγες ώρες από την δημοσίευση της αγγελίας, υπογραμμίζει ο Λέιμαν.
Σύμφωνα με τα πιο πρόσφατα στοιχεία, ενώ η ζήτηση ακινήτων παραμένει υψηλή, παρατηρείται μείωση των επιτοκίων των υποθηκών, που, άλλωστε, είναι «συνδεδεμένες» με τις αποδόσεις των ομολόγων του αμερικανικού δημοσίου μεγαλύτερης διάρκειας, συμπεριλαμβανομένου του 10ετούς, οι οποίες, προς το παρόν, δείχνουν να συγκρατούνται χαμηλά. «Παρά τις αυξημένες πληθωριστικές πιέσεις και τις δημοσιεύσεις ισχυρών οικονομικών στοιχείων, τα επιτόκια των υποθηκών έπεσαν αυτή την εβδομάδα», σχολιάζει για το 7ήμερο έως την 1η Ιουλίου ο οικονομολόγος Μάθιου Σπίκμαν στο Marketwatch. Είναι το τελευταίο σημάδι, αναφέρει, πως «οι επενδυτές πείθονται από την ιδέα πως οι αυξητικές πιέσεις στις τιμές είναι παροδικές, και πως πιο ακριβείς μετρήσεις για τον πληθωρισμό θα προκύψουν όταν οι περιορισμοί στις εφοδιαστικές αλυσίδες χαλαρώσουν».
Αν και δεν είναι όλοι τόσο «εύπιστοι», σε πείσμα των ανησυχούντων εντός κι εκτός Fed, ο πρόεδρος της Τράπεζας Τζερόμ Πάουελ, δεν θέλει ακόμα να δείξει σημάδια στροφής στην αμερικανική νομισματική πολιτική. Δεν έχει περάσει, άλλωστε, πολύς καιρός, από όταν και μόνο οι ερμηνείες ανακοινώσεων της Fed και δηλώσεων αξιωματούχων όπως ο Τζέιμς Μπούλαρντ, για μελλοντική αύξηση των επιτοκίων, οδήγησαν σε επενδυτική υποχώρηση και σε απώλειες 500 μονάδων για τον Dow Jones, καταγράφοντας, στις 18 Ιουνίου, την χειρότερη ημέρα για την Wall Street από τον Οκτώβριο 2020. Προς στιγμήν, ο Πάουελ, προτιμά να καθησυχάζει τις αγορές τονίζοντας πως είναι «πολύ νωρίς» για την οποιαδήποτε μείωση της ποσοτικής χαλάρωσης.
Τι μπορεί να φοβούνται συγκεκριμένα για τα MBS;
Η αύξηση των βασικών επιτοκίων οδηγεί σε συνολική αύξηση του κόστους δανεισμού, που μετακυλίεται στον καταναλωτή, με τη μορφή της αύξησης της πίστωσης, συμπεριλαμβανομένων των υποθηκών.
Πρακτικά αυτό σημαίνει, πως όταν η Fed, αναπόφευκτα, αυξήσει τα επιτόκια, το να πάρει ένας καταναλωτής ένα ενυπόθηκο δάνειο, γίνεται «ακριβότερο», όπως επισημαίνει ο Ρίτσαρντ Στάλεϊ, στέλεχος της τράπεζας Angel Oak Home Loans της Ατλάντα.
«Μικρές διακυμάνσεις στα επιτόκια μπορούν να έχουν μεγάλες επιπτώσεις στα κόστη των αγοραστών σπιτιών», τονίζει χαρακτηριστικά.
Την ίδια στιγμή, καθώς τα υψηλότερα επιτόκια κάνουν πιο ακριβά τα ενυπόθηκα δάνεια, πιέζουν προς τα κάτω την αξία των ακινήτων, με τους πωλητές να ρίχνουν τις τιμές με σκοπό να προσελκύσουν αγοραστές. Και αυτό, είναι ένα φαινόμενο που όλοι, στην Fed, στις τράπεζες, στους επενδυτές σε MBS, απεύχονται, διότι η πτώση της αξίας των ακινήτων, σε επίπεδα που καθιστούν μη-συμφέρουσα την αποπληρωμή των δανείων από τους δανειζόμενους, μπορεί να οδηγήσει σε μαζική κήρυξη χρεοστασίων, συνυπολογίζοντας το γεγονός ότι τα MBS έχουν μεταβλητά επιτόκια, τα οποία αυξάνονται όσο η Fed αυξάνει τα βασικά επιτόκια δανεισμού. Με βάση αυτό το «σενάριο», οι εξυπηρετήσεις των δανείων δεν γίνονται απλά μη συμφέρουσες, αλλά και… αδύνατες, ακόμα και για τους πιο «καλοπληρωτές», θυμίζοντας έντονα τις ημέρες του 2007.
«Δεν αποτελεί απαραίτητα φούσκα αν τα επιτόκια παραμείνουν χαμηλά επ’ αόριστον», λέει σε διεθνή μέσα ο επενδυτής Στίβεν Γιαριζλόφσκι. «Αλλά με όλο αυτό το καινούριο χρήμα το οποίο ανταλλάσσεται ως αποτέλεσμα της ενίσχυσης των κυβερνήσεων… Αν σε κάποιο σημείο χρειαστεί να αυξήσουμε τα βασικά επιτόκια, θα υπάρξουν μαζικά χρεοστάσια στις υποθήκες, αν οι υποθήκες είναι ποσοστιαία πολύ υψηλές για τη σημερινή τους αξία», συνεχίζει.
Αν λοιπόν, «τα MBS είναι τόσο φερέγγυα όσο φερέγγυα είναι και τα δάνεια που τα συναπαρτίζουν», γίνεται εύκολα κατανοητό γιατί τόση συζήτηση γύρω από αυτά τα προϊόντα. Ιδιαίτερα, αν αναλογιστεί κανείς πως αυτή τη στιγμή η Ομοσπονδιακή Τράπεζα των ΗΠΑ κατέχει στο χαρτοφυλάκιο της περί τα 2,3 τρισ. δολάρια σε MBS, δηλαδή το μισό περίπου από ότι κατέχει σε ομόλογα του αμερικανικού δημοσίου, και ακόμα και αν ανακοίνωνε αύριο την σταδιακή απομείωση της αγοράς τους, θα συνέχιζε να τα αγοράζει με μανιώδεις ρυθμούς μηνιαίως για τουλάχιστον ένα χρόνο ακόμα.
Και αυτό, χωρίς να υπολογίζεται καν η έτερη μεγάλη συνέπεια ενός ενδεχόμενου καλπάζοντος πληθωρισμού, που θα «ψαλιδίσει» την αξία των χρημάτων που επενδύθηκαν σε προηγούμενο χρόνο, μειώνοντας έτσι και την αξία τίτλων όπως είναι τα MBS.
Με αυτά κατά νου, οι φωνές των ανησυχούντων για την υπερέκθεση και τις τρομακτικές αγορές των MBS από πλευράς Fed, δεν ακούγονται και τόσο… παράλογες.
Photo: @AssociatedPress
