Περιβαλλοντικό «πράσινο φως» στο Ειδικό Πολεοδομικό Σχέδιο (Ε.Π.Σ.) επί του ακινήτου της πρώην Βαμβακουργίας Βόλου έδωσε το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας, εξέλιξη που σχετίζεται και με την υλοποίηση του project με τις φοιτητικές εστίες του Πανεπιστημίου Θεσσαλίας, όπου προσωρινός ανάδοχος είναι ο AKTOR, όπου βέβαια, μέχρι πρότινος, υπήρχαν εκκρεμότητες με τεχνικά, πολεοδομικά και περιβαλλοντικά ζητήματα. Που συνήθως, μαζί με το χρηματοδοτικό σκέλος (κλείσιμο χρηματοοικονομικής σύμβασης), επηρεάζουν την πορεία έργων που προχωρούν μέσω ΣΔΙΤ, όπως είναι και το συγκεκριμένο.
Πάντως, προ ημερών πήρε ΦΕΚ η «Έγκριση Ειδικού Πολεοδομικού Σχεδίου (Ε.Π.Σ.) στο ακίνητο της πρώην Βαμβακουργίας Βόλου της Δημοτικής Ενότητας Νέας Ιωνίας του Δήμου Βόλου της Περιφερειακής Ενότητας Μαγνησίας της Περιφέρειας Θεσσαλίας, τροποποίηση του εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου της ίδιας περιοχής στο οικοδομικό τετράγωνο (Ο.Τ.) Γ384, καθορισμός χρήσεων γης, όρων και περιορισμών δόμησης και περιβαλλοντική έγκριση του Ε.Π.Σ.», με τη σχετική απόφαση του ΥΠΕΝ να δημοσιεύεται στην Εφημερίδα της Κυβέρνησης. Μένει να φανεί αν αυτό «ανοίξει τον δρόμο» για την υπογραφή της σύμβασης που… αναμένεται από καιρό, με το εν λόγω ΣΔΙΤ, βέβαια, να είναι λιγότερο ώριμο από άλλα (π.χ. Κρήτη όπου ήδη «μπήκαν μπουλντόζες»), όπως έχει και παλιότερα αναφέρει ο κ. Αλ. Εξάρχου, επικεφαλής του ομίλου AKTOR (που επίσης ήταν προσωρινός ανάδοχος και για τις ΣΔΙΤ φοιτητικές εστίες Θράκης).
Το project και η μακρά αναμονή για τη σύμβαση
Σε κάθε περίπτωση, για την ιστορία, και όσον αφορά στο έργο της Θεσσαλίας, ο Όμιλος AKTOR είναι προσωρινός ανάδοχος για το μεγάλο έργο ΣΔΙΤ των φοιτητικών εστιών του Πανεπιστημίου Θεσσαλίας, προϋπολογισμού 116 εκατ., που θα υλοποιηθεί στο βιομηχανικό ακίνητο της Βαμβακουργίας, στη Νέα Ιωνία Βόλου και βρίσκεται στη διαδικασία ολοκλήρωσης των χρηματοδοτικών συμβάσεων. Στο πλαίσιο του έργου, ο Όμιλος θα αναλάβει τη μελέτη, την κατασκευή και τη χρηματοδότησή, καθώς και τη συντήρηση και λειτουργία για 30 χρόνια, εξασφαλίζοντας έτσι υψηλού επιπέδου υπηρεσίες για τους φοιτητές του πανεπιστημίου και προσφέροντας λύση στην έλλειψη φοιτητικών εστιών στην πόλη του Βόλου. Συνολικά, θα δημιουργηθούν σχεδόν 1000 κλίνες (στις οποίες συμπεριλαμβάνονται κι εκείνες που θα δημιουργηθούν στις φοιτητικές εστίες του Πανεπιστημίου, στη Λαμία), καθώς και πολλά συνοδά έργα που θα αναβαθμίσουν την ευρύτερη περιοχή.
Το έργο αναπτύσσεται σε δύο βασικούς άξονες. Ο πρώτος αφορά σε μια ολοκληρωμένη παρέμβαση αστικής ανάπλασης και αξιοποίησης του πρώην βιομηχανικού ακινήτου της Βαμβακουργίας στη Νέα Ιωνία Βόλου. Στον χώρο αυτόν προβλέπεται η δημιουργία φοιτητικών εστιών, σύγχρονων εκπαιδευτικών και ερευνητικών εγκαταστάσεων, καθώς και κοινωνικών υποδομών του Πανεπιστημίου Θεσσαλίας, δίνοντας «ζωή» σε ένα εγκαταλελειμμένο βιομηχανικό συγκρότημα. Ο δεύτερος άξονας του έργου αφορά τη δημιουργία φοιτητικών εστιών, καθώς και εκπαιδευτικών και ερευνητικών υποδομών του Πανεπιστημίου Θεσσαλίας στη Λαμία. Στο συγκρότημα της Βαμβακουργίας στον Βόλο προβλέπεται η δυνατότητα φιλοξενίας έως και 785 ατόμων, ενώ στο αντίστοιχο συγκρότημα της Λαμίας η δυναμικότητα ανέρχεται σε 123 φοιτητές.
Τι αναφέρεται στο ΦΕΚ
Για να επανέλθουμε στην απόφαση για το Ειδικό Πολεοδομικό Σχέδιο, το ακίνητο είναι συνολικής επιφάνειας 88.402,77 τ.μ.. Στην περιοχή του Ε.Π.Σ. του άρθρου 1 επιτρέπονται oι ακόλουθες χρήσεις γης του π.δ. 59/2018, ανά Ζώνες:
1. Στη Ζώνη 1, έκτασης 1.871,00 τ.μ. καθορίζεται η ειδική χρήση (16.1) Στάθμευση (μόνο γήπεδα) αυτοκινήτων μέχρι 3,5 τόνους κοινής χρήσης, μοτοσικλετών και μοτοποδηλάτων.
2. Στη Ζώνη 2, έκτασης 86.531,77 τ.μ., η οποία αποτελείται από τις Υποζώνες 2Α και 2Β, καθορίζονται οι εξής χρήσεις: α. Στην Υποζώνη 2Α καθορίζονται οι παρακάτω χρήσεις γης του άρθρου 4 του π.δ. 59/2018 «Πολεοδομικό Κέντρο - Κεντρικές Λειτουργίες Πόλης - Τοπικό Κέντρο Συνοικίας - Γειτονιάς»: (1) Κατοικία. (1α) Κοινωνική κατοικία. (2) Κοινωνική πρόνοια. (3) Εκπαίδευση. (4.1) Μικρές αθλητικές εγκαταστάσεις (κατηγορίες Α1, Α2, Β1, Δ, Ε1). (6) Πολιτιστικές εγκαταστάσεις. (7) Διοίκηση. (8) Περίθαλψη. (9) Χώροι συνάθροισης κοινού/Συνεδριακά κέντρα. (10) Εμπόριο και παροχή προσωπικών υπηρεσιών. (11) Γραφεία/Κέντρα Έρευνας/Θερμοκοιτίδες επιχειρήσεων. (12) Εστίαση. (13) Αναψυκτήρια. (16.1) Στάθμευση (κτίρια - γήπεδα) αυτοκινήτων μέχρι 3,5 τόνους κοινής χρήσης, μοτοσικλετών και μοτοποδηλάτων. (20) Αποθήκες. Επιτρέπονται μόνον αποθήκες χαμηλής όχλησης μέχρι 500 τ.μ. συνολικής επιφάνειας δόμησης των κατηγοριών. Δεν επιτρέπονται οι αποθήκες με κωδικό (20.1) του άρθρου 17 του ν. 3982/2011, Α’143. (26) Εγκαταστάσεις Μέσων Μαζικής Μεταφοράς. Επιτρέπονται μόνο: (26.12) Γραμμικές υποδομές μεταφορών. (26.12.1) Οδοί (κίνησης μηχανοκίνητων οχημάτων) (δυνατότητα εξειδίκευσης βάσει της οικείας νομοθεσίας). (26.12.2) Οδοί ήπιας κυκλοφορίας. (26.12.3) Πεζόδρομοι. (26.12.4) Ποδηλατόδρομοι. (26.12.5) Πλατείες. (30) Γωνιές ανακύκλωσης και πράσινα σημεία (άρθρο 29 του ν. 4819/2021, Α’129). Επιτρέπονται μόνο Γωνιές ανακύκλωσης. (48) Κατασκευές. (48.1) Κατασκευές σε δημόσιους κοινόχρηστους χώρους.
β. Στην Υποζώνη 2Β, καθορίζονται οι παρακάτω χρήσεις γης του άρθρου 3 του π.δ. 59/2018 «Γενική Κατοικία»: (1) Κατοικία. (1α) Κοινωνική κατοικία. (2) Κοινωνική πρόνοια. (3) Εκπαίδευση: Τα κτίρια εκπαιδευτηρίων και τριτοβάθμιας εκπαίδευσης πρέπει να έχουν μέγιστη συνολική επιφάνεια δόμησης μέχρι 1.500 τ.μ. (4.1) Μικρές αθλητικές εγκαταστάσεις. (6) Πολιτιστικές εγκαταστάσεις μέχρι 1200 τ.μ. συνολικής επιφάνειας δόμησης. (8) Περίθαλψη. Επιτρέπονται μόνο Πρωτοβάθμιες υπηρεσίες υγείας χωρίς νοσηλεία (8.1). (11) Γραφεία/Κέντρα Έρευνας/Θερμοκοιτίδες επιχειρήσεων. Επιτρέπονται μόνο Γραφεία και Κέντρα έρευνας. (12) Εστίαση μέχρι 300 τ.μ. συνολικής επιφάνειας δόμησης. (13) Αναψυκτήρια μέχρι 200 τ.μ. συνολικής επιφάνειας δόμησης. (16.1) Στάθμευση (κτίρια-γήπεδα) αυτοκινήτων μέχρι 3,5 τόνους, κοινής χρήσης, μοτοσικλετών και μοτοποδηλάτων. (26) Εγκαταστάσεις Μέσων Μαζικής Μεταφοράς με καθορισμό θέσης από το εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο. (30) Γωνιές ανακύκλωσης και πράσινα σημεία (άρθρο 29 του ν. 4819/2021, Α’129). (46) Αστική γεωργία - λαχανόκηποι. (48) Κατασκευές. (48.1) Κατασκευές σε δημόσιους κοινόχρηστους χώρου.
Η δόμηση και οι χώροι
Στη Ζώνη 2 του Ε.Π.Σ. τίθενται οι παρακάτω όροι και περιορισμοί δόμησης: α. Μέγιστος συντελεστής δόμησης: εξήντα οκτώ εκατοστά (0,68), συμπεριλαμβανομένης της δόμησης των υφιστάμενων κτιρίων που διατηρούνται. β. Μέγιστο ποσοστό κάλυψης: σαράντα πέντε τοις εκατό (45%) της επιφάνειας του ακινήτου. γ. Μέγιστο ύψος ανεγερθησομένων κτιρίων: δεκατέσσερα (14) μ. Μεταξύ άλλων, προβλέπεται δόμηση ως εξής: Σε υφιστάμενο κέλυφος με χρήση Φοιτητικής Λέσχης - Εκθεσιακού Πολυχώρου - Αναψυχής επιτρέπεται η προσθήκη κατ’ επέκταση του περιγράμματος δόμησης ή και καθ’ ύψος, συνολική δόμηση: 1.560 τ.μ., τα υφιστάμενα κελύφη ή τμήματα αυτών, τα οποία διατηρούνται, μετατρέπονται σε κτίρια τριτοβάθμιας εκπαίδευσης με: συνολική δόμηση: 12.150 τ.μ., νέο κτίριο με χρήση Τεχνολογικό κέντρο: 3.960 τ.μ., Νέο κτίριο με χρήση Εμπορικό - Αθλητικό κέντρο: 2.700 τ.μ., τα υφιστάμενα κελύφη ή τμήματα αυτών, τα οποία διατηρούνται, μετατρέπονται σε φοιτητικές εστίες με συνολική δόμηση: 13.410 τ.μ., Νέα κτίρια για φοιτητικές εστίες με συνολική δόμηση: 16.000 τ.μ., Νέα κτίρια για κατοικίες Erasmus: 1.970 τ.μ., Νέο κτίριο για χρήση Κέντρου Εκπαίδευσης Ατόμων με Αναπηρία (ΑμεΑ): 1.200 τ.μ., Νέα κτίρια για χρήση Σχολής κατάρτισης ΑμεΑ: 2.000 τ.μ., Νέα κτίρια για χρήση Βρεφονηπιακού Σταθμού και Κέντρου Δημιουργικής Απασχόλησης Παιδιών (ΚΔΑΠ): 1.450 τ.μ. κ.α..
Οι ελεύθεροι χώροι, το κυκλοφοριακό, το ενεργειακό αποτύπωμα
Οι ελεύθεροι χώροι κοινής χρήσης μεταξύ των Περιοχών Δόμησης δύναται να διαμορφώνονται ενιαία με τον συνολικό ελεύθερο χώρο των Περιοχών Δόμησης, με τον οποίο έχουν φυσική και λειτουργική συνέχεια. Επιτρέπεται η υπέρβαση της επιτρεπόμενης δόμησης στις Περιοχές Δόμησης μέχρι την εξάντληση του μέγιστου συντελεστή δόμησης (0,68), για τη λειτουργική βελτιστοποίηση των κτιρίων. Εντός των Περιοχών Δόμησης επιτρέπονται οι απαραίτητες συνοδές χρήσεις αναψυκτηρίων, κυλικείων, χώρων εστίασης και χώρων συνάθροισης, για την καλύτερη λειτουργία των εγκαταστάσεων.
Όπως, επίσης, αναφέρεται, η ένταξη νέων χρήσεων και η αναδιοργάνωση της περιοχής καθιστά επιβεβλημένη, στις επερχόμενες φάσεις σχεδιασμού, την εξειδικευμένη ανάλυση της πρόσθετης κυκλοφοριακής φόρτισης και της αυξημένης ζήτησης χώρων στάθμευσης, για την ελαχιστοποίηση των επιπτώσεων και την αντιμετώπιση των όποιων κυκλοφοριακών δυσχερειών στο σύνολο της περιοχής επιρροής του Ε.Π.Σ., λαμβάνοντας υπόψη και τις προτάσεις του υπό εκπόνηση Σχεδίου Βιώσιμης Αστικής Κινητικότητας (Σ.Β.Α.Κ.) του Δήμου Βόλου. Ειδικότερα, η κυκλοφοριακή μελέτη περιλαμβάνει την καταγραφή των κυκλοφοριακών ρυθμίσεων και των υφιστάμενων φόρτων, βάσει της υφιστάμενης ιεράρχησης των οδών, ενώ διατυπώνονται προτάσεις σε σχέση με τον κυκλοφοριακό και συγκοινωνιακό σχεδιασμό για την αποσυμφόρηση της περιοχής.
Για την προστασία της αρχιτεκτονικής κληρονομιάς αλλά και για τη διατήρηση και ενσωμάτωση της ιστορικής μνήμης - δεδομένου ότι τα υφιστάμενα κτίρια αποτελούν, τόσο μεμονωμένα όσο και ως σύνολο, δείγματα βιομηχανικής αρχιτεκτονικής - προηγείται της τελικής απόφασης για την κατεδάφισή τους η καταγραφή, αποτύπωση και αξιολόγησή τους. Η δημιουργία χώρων πρασίνου εντός του Ε.Π.Σ. αποτελεί βασικό στοιχείο περιβαλλοντικής βελτίωσης της περιοχής επέμβασης αλλά και της ευρύτερης περιοχής.
Οι λειτουργικές απαιτήσεις σε ενέργεια κάθε κτιρίου ελαχιστοποιούνται με τον βέλτιστο κάθε φορά τρόπο, μέσω κατάλληλου συνδυασμού μεθόδων που αναφέρονται κυρίως στον βιοκλιματικό σχεδιασμό, τα υλικά, τις μονώσεις, τις σκιάσεις κ.ά. Εφαρμόζεται σύστημα σχεδιασμού και ενεργειακής διαχείρισης, πιστοποιημένο σύμφωνα με το διεθνώς αναγνωρισμένο σύστημα πιστοποίησης κτιρίων LEED.
Προωθείται η μείωση του ενεργειακού αποτυπώματος και των εκπομπών αερίων του θερμοκηπίου, με εφαρμογή βιοκλιματικού σχεδιασμού των κτιριακών εγκαταστάσεων, χρήση ΑΠΕ για την παραγωγή ηλεκτρικής ενέργειας και ζεστού νερού χρήσης και αξιοποίηση της τεχνολογίας των γεωθερμικών αντλιών θερμότητας για την κάλυψη των αναγκών ψύξης και θέρμανσης.
