Ροή
Πάνω από 50 ακίνητα, συγκεκριμένα 51, και περίπου 384 χιλιάδες τ.μ. κτιρίων βρίσκονται υπό διαχείριση από τον όμιλο Premia Properties με τη συνολική αξία επενδύσεων να διαμορφώνεται σε 307,2 εκατ. ευρώ (2023) αυξημένη κατά 13% σε σχέση με το 2022. Όπως αναφέρεται και στην χρηματοοικονομική έκθεση της ΑΕΕΑΠ για το 2023, τα συνολικά έσοδα από διαχείριση ακινήτων του Ομίλου κατά το 2023 ανήλθαν σε 18,99 εκ. έναντι 15,08 εκ. κατά την προηγούμενη χρήση, παρουσιάζοντας αύξηση 26%. Η αύξηση αυτή, οφείλεται κυρίως σε μισθώματα που προήλθαν από τις νέες επενδύσεις που πραγματοποιήθηκαν κατά τη διάρκεια του 2023, από νέους μισθωτές καθώς και από αναπροσαρμογές μισθωμάτων. Κατά το 2023, τα κέρδη από αναπροσαρμογή επενδυτικών ακινήτων σε εύλογες αξίες ανήλθαν σε 2,31 εκ. έναντι 16,94 εκ. την προηγούμενη χρήση παρουσιάζοντας μείωση 86%. Η μείωση αυτή οφείλεται κατά κύριο λόγο στο ότι κατά την προηγουμένη χρήση προστέθηκαν στο χαρτοφυλάκιο του Ομίλου 23 επενδυτικά ακίνητα τα οποία αύξησαν σημαντικά τα κέρδη από αναπροσαρμογή επενδυτικών ακινήτων σε εύλογες αξίες. Η ΑΕΕΑΠ, υπό τον Κ. Μαρκάζο, παρουσίασε αύξηση λειτουργικής κερδοφορίας (Adjusted EBITDA) κατά 62%. σε ενοποιημένη βάση, σε σχέση με το 2022, στα 12,2 εκατ. ευρώ.
Πώς προχωρά το Athens Heart
Ο όμιλος προχώρησε στην προσθήκη νέων ακινήτων και έναρξη σημαντικών έργων εντός του 2023. Αποκτήθηκαν δύο νέα επενδυτικά ακίνητα (εγκαταστάσεις ΙΟΛΗ και κτίριο προς μετατροπή σε φοιτητική εστία στην Ξάνθη) καθώς και ένα όμορο με το Athens Heart οικόπεδο το οποίο εντάσσεται στο σχεδιασμό αξιοποίησης του ακινήτου. Εντός του 2023, ξεκίνησαν και βρίσκονται σε εξέλιξη με ορίζοντα ολοκλήρωσης το πρώτο εξάμηνο του 2024, η μετατροπή του εμπορικού κέντρου Athens Heart σε πράσινο συγκρότημα γραφείων περ. 26.500 τ.μ. που θα στεγάσει τις κεντρικές υπηρεσίες της ΑΑΔΕ καθώς και η προαναφερθείσα μετατροπή του ακινήτου στην Ξάνθη σε σύγχρονη φοιτητική εστία δυναμικότητας 102 δωματίων. Να αναφέρουμε ότι προχωρά με εντατικό ρυθμό η μετατροπή του πρώην εμπορικού κέντρου (Πειραιώς 180 – 186) Athens Heart, σε γραφεία και η κατασκευή ενός ακόμα κτιρίου δίπλα, επένδυση συνολικού ύψους, 60 εκατ. ευρώ. Η ανακατασκευή του Athens Heart και κατασκευή του νέου κτιρίου δίπλα είναι συνολικού κόστους 40 εκατ. ευρώ. Περί τα 20 εκατ. ευρώ ήταν το κόστος αγοράς κτιρίου και οικοπέδων. Τις κατασκευαστικές εργασίες έχει αναλάβει η θυγατρική της Μέτκα (όμιλος Μυτιληναίου) ΕΛΕΜΚΑ. Τμήμα του κόστους των κατασκευαστικών εργασιών καλύπτεται με δάνειο από το Ταμείο Ανάκαμψης (18 εκατ. ευρώ). H σύμβαση μίσθωσης είναι 12ετούς διάρκειας και το ετήσιο συνολικό μίσθωμα ανέρχεται σε 4,382 εκατ. για τους γραφειακούς χώρους, συμπεριλαμβανομένων 92 θέσεων στάθμευσης.
Επίσης, εντός του 2023: α) ολοκληρώθηκαν οι εργασίες στο ακίνητο της Εταιρείας στο Ωραιόκαστρο Θεσσαλονίκης με μισθωτή τη Leroy Merlin, β) η επέκταση ακινήτου στην Παιανία με μισθωτή την Pepco και γ) η επέκταση ακινήτου στον Ασπρόπυργο με μισθωτή την Friesland. Επιπλέον, το Οκτώβριο 2023 ολοκληρώθηκε η πώληση ακινήτου της Εταιρείας στο Βοτανικό με σημαντικό κέρδος.
Το SkyLine
Ο όμιλος ως γνωστόν ξεχωρίζει και για τη συμμετοχή σε μια από τις μεγαλύτερες συναλλαγές ακινήτων των τελευταίων ετών στην Ελληνική αγορά, αξίας σχεδόν 500 εκατ. ευρώ. Τον Φεβρουάριο 2023 υπεγράφη δεσμευτική συμφωνία για την μεταβίβαση του 65% του μετοχικού κεφαλαίου της εταιρείας «Skyline Ακίνητα Μονοπρόσωπη Α.Ε.» («Skyline») από τον όμιλο ALPHA BANK στο επενδυτικό σχήμα «P&E INVESTMENTS ΑΝΩΝΥΜΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΑΞΙΟΠΟΙΗΣΗΣ ΚΑΙ ΑΝΑΠΤΥΞΗΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ» στο οποίο η PREMIA συμμετέχει με ποσοστό 25% ενώ με 75% συμμετέχει ο όμιλος DIMAND. Η σύναψη συνεργασιών με εγνωσμένου κύρους συνεταίρους αποτελεί βασική προτεραιότητα της PREMIA όπως αποδεικνύει και η πρόσφατη στρατηγική συνεργασία με την ΤΕΜΕΣ Α.Ε. στον κλάδο των οινοποιιών τον Ιανουάριο 2024.
Οι πρόσφατες μπίζνες
Στις 07.02.2024 η Premia προχώρησε σε πρόωρη λύση της χρηματοδοτικής μίσθωσης απόκτηση της κυριότητας του ακινήτου που βρίσκεται στη Α’ Πάροδο Δημοτικού Σταδίου 2, Κατερίνη με εξόφληση της υπολειπόμενης υποχρέωσης ύψους € 0,68 εκ. Στις 01.03.2024 η Εταιρεία προχώρησε σε αγορά αγροτεμαχίου στην Μαντίνεια Αρκαδίας 2.135 τ.μ. έναντι τιμήματος € 0,02εκ. αλλά και σε υπογραφή προσυμφώνου για την πώληση δύο οικοπέδων στην Πάρο έναντι τιμήματος € 0,6 εκ., που αποτελούν «προίκα» της Μπουτάρης.
Την 15.03.2024 η Εταιρεία προχώρησε σε αγορά δύο ακινήτων στην Τρίπολη και στην Αθήνα έναντι τιμήματος € 1,55 εκ, μέσω της νεοσυσταθείσας την 31.01.2024 θυγατρικής εταιρείας PANFIN A.E.. Πρόκειται για δύο καταστήματα μισθωμένα στην Alpha Bank, που αποτελούν μέρος της ευρύτερης συμφωνίας, που αν και βρίσκεται εκτός της περιμέτρου του χαρτοφυλακίου Skyline, εντούτοις σχετίζεται με αυτή. Ειδικότερα, η Premia Properties έχει συμφωνήσει – πέραν του μέρους που της αναλογεί στη διαχείριση του Skyline- την απόκτηση επενδυτικής θέσης σε ακίνητα συνολικής αγοραίας αξίας ύψους 30 εκατ. ευρώ. Στο πλαίσιο αυτό, υλοποιήθηκε το Μάρτιο του 2024 η εξαγορά των παραπάνω ακινήτων, ενώ σταδιακά θα εκδηλώνονται και οι υπόλοιπες εξαγορές.
Να σημειωθεί επίσης ότι η εταιρεία αναμένει την αξιολόγηση της δεσμευτικής οικονομικής προσφοράς που έχει καταθέσει για την εξαγορά και εξυγίανση της Οινοποιείας Τσάνταλη (προς τους servicers κατόχους των δανείων), από κοινού με την Ελληνικά Οινοποιία ΑΕ, μέλος του ομίλου Sterner Stenhus ο οποίος είναι και ο κύριος μέτοχος της εισηγμένης ΑΕΕΑΠ.
Δανεισμός και ταμειακά διαθέσιμα
Ο συνολικός δανεισμός του Ομίλου (συμπεριλαμβανομένων υποχρεώσεων από μισθώσεις επενδυτικών ακινήτων και των επιχορηγήσεων ανήλθε σε € 199,60 εκ. έναντι € 176,63 εκ. την 31.12.2022. Η μεταβολή οφείλεται κυρίως εκταμίευση δανείων ύψους € 26,1 εκ. για την κατασκευή των ακινήτων στην Πειραιώς 180 και την Ξάνθη. Το σύνολο των ταμειακών διαθεσίμων του Ομίλου (συμπεριλαμβανομένων των δεσμευμένων καταθέσεων) ανήλθε σε € 45,03 εκ. έναντι € 47,75 εκ. την 31.12.2022. Ο καθαρός δανεισμός του Ομίλου (σύνολο δανειακών υποχρεώσεων συμπεριλαμβανομένων και των υποχρεώσεων από μισθώσεις επενδυτικών ακινήτων και των επιχορηγήσεων μείον ταμειακά διαθέσιμα, συμπεριλαμβανομένων των δεσμευμένων καταθέσεων) την 31.12.2023 διαμορφώθηκε σε € 154,58 εκ. έναντι € 128,87 εκ. την 31.12.2022.
Οι προοπτικές
Όπως αναφέρει η διοίκηση της Premia Properties, οι προοπτικές της Ελληνικής οικονομίας παραμένουν θετικές, ωστόσο το διεθνές μακροοικονομικό περιβάλλον είναι ρευστό καθώς εξακολουθεί να υφίσταται σημαντική αβεβαιότητα εν μέσω υψηλών επιτοκίων και γεωπολιτικών αναταραχών με τους εν εξελίξει πολέμους σε Ουκρανία και Μέση Ανατολή. Στο περιβάλλον που διαμορφώνεται, βασική προτεραιότητα της Διοίκησης παραμένει η συνεπής και αποτελεσματική υλοποίηση του business plan της εταιρείας, αποσκοπώντας στη βελτιστοποίηση της σύνθεσης και στη διαφοροποίηση του επενδυτικού χαρτοφυλακίου της καθώς και στην ενίσχυση των ποιοτικών χαρακτηριστικών του. Η εισηγμένη παραμένει επικεντρωμένη σε κλάδους στους οποίους μεσοπρόθεσμα οι προσδοκίες παραμένουν θετικές, όπως τα logistics και τα εξυπηρετούμενα διαμερίσματα, ενώ παράλληλα αξιολογεί συνεχώς τις συνθήκες της αγοράς με στόχο τον εντοπισμό των κατάλληλων ευκαιριών που συνάδουν με την επενδυτική στρατηγική της. Ιδιαίτερη έμφαση δίδεται επίσης στην χρηματοδότηση με ανταγωνιστικούς όρους, αξιοποιώντας όλα τα κατάλληλα χρηματοδοτικά εργαλεία όπως χρηματοδοτήσεις στο πλαίσιο του Ταμείου Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας.
Η ΑΕΕΑΠ προσβλέπει σε μια ακόμη χρονιά ανάπτυξης βασιζόμενη στην ολοκλήρωση σημαντικών επενδύσεων εντός του 2024 οι οποίες σταδιακά θα ενισχύσουν τις οικονομικές της επιδόσεις καθώς και σε χαρακτηριστικά που διαθέτει όπως:
- Μικτή απόδοση των ακινήτων εισοδήματος (gross yield) 7,6%
- Μέση σταθμισμένη διάρκεια μισθώσεων ακινήτων (WALT) 7 έτη με περίπου 89% των σχετικών μισθωμάτων να υπόκειται σε αναπροσαρμογή τουλάχιστον βάσει του πληθωρισμού. Tα υπόλοιπα μισθώματα υπόκεινται μεσοπρόθεσμα σε συμβασιοποιημένες ετήσιες αναπροσαρμογές ενώ μελλοντικά αναπροσαρμόζονται κατά κανόνα τουλάχιστον βάσει του πληθωρισμού. Επιπλέον, η σύμβαση ΣΔΙΤ για τα δέκα (10) σχολεία έχει διάρκεια έως το 2041 με μέρος των εσόδων να ακολουθεί επίσης πληθωριστική αναπροσαρμογή.
- Καθαρός συντελεστής μόχλευσης (Net LTV) 50,32%, μέση σταθμισμένη διάρκεια δανείων 8 έτη και ανθεκτικότητα έναντι μελλοντικών αυξήσεων επιτοκίων (περίπου 54% του υφιστάμενου δανεισμού με σταθερό επιτόκιο συμπεριλαμβανομένου του διαπραγματεύσιμου ομολογιακού δανείου ύψους 100 εκ. με σταθερό επιτόκιο 2,8%). Την 31.12.2023, το μέσο σταθμικό κόστος δανεισμού του ομίλου ανερχόταν σε 4,3%, ενσωματώνοντας αυξημένο Euribor της τάξεως 3,923%.
