Ροή
Ασθενική ζήτηση πίσω από την οποία δεν κρύβονται μόνο τα υψηλά επιτόκια, αλλά και η υψηλή φοροδιαφυγή, παρουσιάζει η στεγαστική πίστη.
Σε μία συγκυρία εκρηκτικής ανόδου των τιμών των ακινήτων και πολύ περισσότερο των ενοικίων, παραμένει εντυπωσιακά μικρό το ποσοστό όσων στρέφονται σε τραπεζικό δανεισμό για την αγορά στέγης. Ειδικά, μάλιστα, τη στιγμή που τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων είναι ελκυστικά και θεαματικά χαμηλότερα από τα επίπεδα στα οποία λογικά θα βρίσκονταν, ακολουθώντας τις μεγάλες αυξήσεις επιτοκίων στις οποίες έχει προχωρήσει η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα.
Εντυπωσιακό, όπως αναφέρουν στελέχη της στεγαστικής πίστης στο insider.gr, είναι και το γεγονός ότι πολύ μικρό ποσοστό (10% - 15%) των αγορών κατοικιών γίνεται με τραπεζικό δανεισμό, όταν παλαιότερα το ποσοστό αυτό ανερχόταν σε 40%. Η διαπίστωση αυτή συνδέεται από τις τράπεζες με την εκτεταμένη φοροδιαφυγή, η οποία επιτρέπει σε πολύ χρήμα να μένει εκτός τραπεζικού συστήματος, ενώ αποτρέπει παράλληλα σημαντική μερίδα υποψήφιων δανειοληπτών να εμφανιστούν στις τράπεζες για να ζητήσουν δάνειο, καθώς η λήψη του δεν θα δικαιολογούνταν από τα εισοδήματα που δηλώνουν.
Σημειώνεται ότι οι τράπεζες δανειοδοτούν αναλόγως των οικονομικών στοιχείων που τους παρουσιάζει ο δανειολήπτης και για ανώτατο ποσό έως το 80% της αξίας του ακινήτου (σ.σ. το σύνηθες είναι να ζητούν ίδια συμμετοχή του δανειολήπτη 30% - 35%).
Αποτρεπτικά για την αύξηση της ζήτησης στεγαστικών δανείων λειτουργούν και τα υψηλά επιτόκια. Ωστόσο, θα πρέπει να σημειωθεί ότι αφενός οι δανειολήπτες έχουν στραφεί στα σταθερά επιτόκια για νέα δάνεια (επομένως αποφεύγουν την συνεχή επιβάρυνση της μηνιαίας δόσης που συνεπάγεται το κυμαινόμενο επιτόκιο, ακολουθώντας τις αυξήσεις της ΕΚΤ), αφετέρου ότι τα σταθερά επιτόκια είναι σχεδόν επιδοτούμενα από τις τράπεζες. Ειδικότερα, τα σταθερά επιτόκια που προσφέρουν οι τράπεζες κινούνται από 3% στην τριετία μέχρι 4,50% στην τριακονταετία (σ.σ. τελικό κόστος γιατί δεν επιβαρύνονται με επιπλέον spread), σε χαμηλότερα επίπεδα, μάλιστα, από τα επίπεδα του Σεπτεμβρίου 2019, όταν οι τράπεζες άρχισαν να «προμοτάρουν» τα σταθερά επιτόκια γιατί η ΕΚΤ είχε ξεκινήσει από τον Ιούλιο να αυξάνει τα επιτόκια. Τότε, τα σταθερά επιτόκια που πρόσφεραν οι τράπεζες κινούνταν από 2,70% στην τριετία μέχρι 3,90% στην τριακονταετία, δηλαδή έκτοτε έχουν ανέβει μόλις κατά 0,30 – 0,60 μ.β. που συνιστά αμελητέα επιβάρυνση στη μηνιαία δόση. Και αυτό, όταν το Euribor έχει ανέβει στο 4% από -0,50%, αύξηση που θα δικαιολογούσε τώρα σταθερά επιτόκια ακόμη και στο 8% - 8,50%.
Εάν στους παραπάνω λόγους για την ασθενική ζήτηση στεγαστικών δανείων φέτος, προστεθούν οι πρόωρες αποπληρωμές δανείων σε όλη τη διάρκεια της φετινής χρονιάς, είναι σχεδόν «παρήγορο» ότι η πιστωτική επέκταση στη στεγαστική πίστη αναμένεται στα ίδια επίπεδα με πέρυσι (1,2 δισ. ευρώ). Σημειώνεται ότι δανειολήπτες στεγαστικών δανείων που είχαν συναφθεί μέχρι το 2019, με κυμαινόμενο επιτόκιο, έσπευσαν φέτος να αποπληρώσουν πρόωρα τα δάνειά τους για να απαλλαγούν από το αυξημένο κόστος των μηνιαίων δόσεων.
Οι τραπεζίτες, πάντως, αισιοδοξούν, έστω και συγκρατημένα, ότι η ζήτηση για στεγαστικά δάνεια θα αυξηθεί από το επόμενο έτος. Καταρχάς, διότι τα επιτόκια θα αρχίσουν από τα μέσα του 2024 να αποκλιμακώνονται. Κατά δεύτερον, επειδή προγράμματα όπως για την ενεργειακή αναβάθμιση των κατοικιών ή το πρόγραμμα «Σπίτι μου» θα τονώσουν την ζήτηση. Και κυρίως, διότι οι τιμές των ακινήτων θα συνεχίσουν να αυξάνουν μεσοπρόθεσμα, ενώ και τα υψηλά ενοίκια θα κάνουν ελκυστική την απόκτηση στέγης. Στο πλαίσιο αυτό, αναμένεται αύξηση των νέων στεγαστικών δανείων κατά 1,4 δισ. ευρώ το 2024.
Η αυξητική τάση στις τιμές των οικιστικών ακινήτων συνεχίστηκε και το α΄ εξάμηνο του 2023, όπως δείχνουν τα στοιχεία της ΤτΕ. Οι τιμές των διαμερισμάτων (σε ονομαστικούς όρους) αυξήθηκαν το β΄ τρίμηνο του 2023 κατά 13,9% σε ετήσια βάση, έναντι αύξησης κατά 11,8% το 2022. Οι τιμές των νέων διαμερισμάτων (ηλικίας έως 5 ετών) το β΄ τρίμηνο 2023 αυξήθηκαν με μέσο ετήσιο ρυθμό 13,8%, ενώ οι τιμές των παλαιών διαμερισμάτων κατά 14,1%. Με διάκριση κατά γεωγραφική περιοχή, ισχυροί ετήσιοι ρυθμοί αύξησης στις τιμές των διαμερισμάτων καταγράφηκαν στα μεγάλα αστικά κέντρα της χώρας και πιο συγκεκριμένα στη Θεσσαλονίκη (16,4%) και σε άλλες μεγάλες πόλεις (14,6%), οι οποίοι υπερβαίνουν τον αντίστοιχο μέσο ρυθμό αύξησης για το σύνολο της χώρας.
