Ροή
Σε εξέλιξη βρίσκεται το επενδυτικό πρόγραμμα, ύψους 600 εκατ. ευρώ (σε όρους κόστους), που προωθεί η Prodea Investments, η μεγαλύτερη ΑΕΕΑΠ της χώρας με αξία χαρτοφυλακίου (GAV) 2,3 δισ. ευρώ. Από το pipeline των 600 εκατ., επενδύσεις περίπου 100-150 εκατ. ευρώ προβλέπεται να υλοποιηθούν το 2022, είτε με εξαγορές ποσοστών συνεταίρων με τους οποίους η Prodea αναπτύσσει projects, είτε με νέες αναπτύξεις είτε με αγορές. Για την υλοποίηση των κινήσεων αυτών η ΑΕΕΑΠ υπολογίζει σε κεφάλαια από το «πράσινο» ομόλογο που έχει εκδώσει αλλά και σε γραμμές χρηματοδότησης από τραπεζικά ιδρύματα.
Όπως αναφέρθηκε χτες στο πλαίσιο της τακτικής γενικής συνέλευσης της Prodea, πρόκειται για νέες επενδύσεις – αναπτύξεις, που αφορούν σε περισσότερα από 417.000 τ.μ., εκ των οποίων συμβασιοποιημένο είναι ήδη το 66%, εγκεκριμένο (σχέδια στα οποία έχει συμφωνηθεί το εμπορικό πλαίσιο συνεργασίας και έχουν εγκριθεί από την Επιτροπή Επενδύσεων της Prodea) το 17% ενώ σε διαπραγμάτευση (οι όροι εμπορικής συνεργασίας σε διαπραγμάτευση, έγγραφα συναλλαγής υπό διαμόρφωση, οι τελικοί όροι δύναται να μεταβληθούν και είναι αβέβαιο το πότε ή αν η συναλλαγή θα ολοκληρωθεί) είναι το 17%.
Πρόκειται για γραφειακούς χώρους σε ποσοστό 62%, logistics σε ποσοστό 25%, ξενοδοχεία και οικιστικά κατά 9% και μικτής χρήσης (γραφεία & εμπορικά) 4%. Επίσης, το 87% έχουν «πράσινη» πιστοποίηση. Τα Συμβασιοποιημένα (Υπό Ανάπτυξη) είναι ακίνητα στα οποία η Prodea είναι ή θα γίνει συμβατικά αποκλειστικός ιδιοκτήτης με την ολοκλήρωσή τους & αποτελούνται από: (1) πλήρως ιδιόκτητα (38%), (2) κοινοπραξίες όπου η Prodea θα αποκτήσει πλήρη κυριότητα του αναπτυχθέντος ακινήτου(2) (52%), (3) συμβατικά δεσμευτικές μελλοντικές εξαγορές εξελισσόμενων ακινήτων σε ανάπτυξη (10%).
Πρόκειται γενικά για ακίνητα με ισχυρά επενδυτικά χαρακτηριστικά, δυναμική αύξησης μισθωμάτων και προοπτική αύξησης της αξίας τους, σε τοποθεσίες υψηλής προβολής, χαμηλού κινδύνου ως προς τη διαδικασία ανάπτυξή τους, με ελκυστική σχέση κινδύνου/απόδοσης, με περιβαλλοντική βιωσιμότητα, όπως αναφέρεται σε σχετική παρουσίαση.
Σχετικά με την εκτιμώμενη πιθανή εξέλιξη ετησιοποιημένων μισθωμάτων από τα projects σε ανάπτυξη, με την ολοκλήρωση και την πλήρη μίσθωση, αναμένεται ήδη μέσα στο β’ εξάμηνο να έχει επιπλέον ετησιοποιημένα μισθώματα της τάξης των 10,7 εκατ. ευρώ, ενώ έγινε αναφορά (καταγράφεται και σε σχετική παρουσίαση) για έσοδα 23,5 εκατ. ευρώ στο β εξάμηνο 2023 και το 2024 και για 26,1 εκατ. ευρώ το 2025 (Εκτιμήσεις της Διοίκησης για Ετησιοποιημένα Μισθώματα από μη-συμβολαιοποιημένα ακόμα μισθωτήρια των υπό κατασκευή έργων ύψους 16,6 εκατ. ευρώ συν Υπογεγραμμένα συμβόλαια / Συμφωνημένοι βασικοί όροι για Ετησιοποιημένα Μισθώματα με την ολοκλήρωση των υπό κατασκευή έργων ύψους 9,5 εκατ. ευρώ).
Αξίζει επίσης να σημειωθεί ότι ο πρόεδρος της εταιρείας, κ. Παπαχριστοφόρου, ανέφερε, απαντώντας σε σχετικό ερώτημα, ότι για την ώρα δεν υπάρχει θέμα μετοχικής αλλαγής στην Prodea μέσω πώλησης σημαντικού μεριδίου της Castlelake L.P. (ελέγχει έμμεσα το 98,15%), ενώ ο κ. Αρ. Καρυτινός, σημείωσε ότι η απόφαση για παροχή εξουσιοδότησης για διενέργεια ΑΜΚ δεν σημαίνει ότι υπάρχει κάποιο σχέδιο για άμεση υλοποίησή της αλλά δίνει ευελιξία στο Δ.Σ. να κινηθεί εάν προκύψει κάποιο τέτοιο ενδεχόμενο ή ανάγκη, αναλόγως συνθηκών. Αναφορικά με όσα έχουν κυκλοφορήσει περί ενίσχυσης της μετοχικής διασποράς (υπήρχαν παλιότερα σενάρια για placement έως και 15%), η διοίκηση της Prodea ανέφερε ότι υπάρχουν σκέψεις, όταν έρθει η ώρα θα υπάρξουν ανακοινώσεις, αλλά όταν και αν γίνει κάτι τέτοιο θα πρόκειται για απόφαση του μετόχου και όχι της διοίκησης της εταιρείας.
«Θέλουμε να εκμεταλλευθούμε την τρέχουσα θετική δυναμική στην ελληνική αγορά ακινήτων γι’ αυτό και συνεχίζουμε τις επενδύσεις με έμφαση σε χαρτοφυλάκιο κτιρίων γραφείων με ‘’πράσινα’’ χαρακτηριστικά και στόχο την εξέλιξη της εταιρείας ως το μεγαλύτερο επενδυτή πράσινων γραφείων της ευρύτερης γεωγραφικής περιοχής», ανέφερε ο κ. Αρ. Καρυτινός.
Η ΑΕΕΑΠ στοχεύει στην αξιοποίηση της τρέχουσας θετικής δυναμικής (momentum) στην ελληνική αγορά που χαρακτηρίζεται από:
▪ Χαμηλή προσφορά ακινήτων σύγχρονων κατασκευαστικών χαρακτηριστικών
▪ Αυξημένη ζήτηση για μίσθωση ποιοτικών χώρων
▪ Αυξητική τάση μισθωμάτων
▪ Τάση συρρίκνωσης των αποδόσεων.
Δίνει έμφαση σε χαρτοφυλάκιο κτηρίων γραφείων με «πράσινα» χαρακτηριστικά με στόχο την εξέλιξη της εταιρείας ως τον μεγαλύτερο επενδυτή πράσινων γραφείων της ευρύτερης γεωγραφικής περιοχής, ενώ σχεδιάζει τη μείωση της επενδυτικής έκθεσης σε ακίνητα που δεν εμπίπτουν στην τρέχουσα επενδυτική στρατηγική της εταιρείας (non-core assets) και τη σημαντική αύξηση των επενδύσεων σε ακίνητα logistics, διατήρηση της επενδυτικής έκθεσης στον ξενοδοχειακό κλάδο και επιλεκτικές τοποθετήσεις σε οικιστικά ακίνητα.
Σε σχέση με τον ξενοδοχειακό τομέα, η Prodea διατηρεί ποσοστό 25% στο επενδυτικό όχημα «MHV» για επενδύσεις σε ξενοδοχειακά ακίνητα- κυρίως μεγάλες ξενοδοχειακές μονάδες υψηλών προδιαγραφών σε Ελλάδα και Κύπρο με μία αξία επενδύσεων μέχρι σήμερα στα 374 εκατ. ευρώ κι έναν στόχο να φτάσει το 1,5 δισ. ευρώ μελλοντικά. Η διοίκηση του ομίλου ανέφερε πάντως ότι τα νούμερα έχουν να κάνουν με τον απώτερο στόχο της εταιρείας υπό την προϋπόθεση ότι θα βρεθούν πρόσθετα ξενοδοχεία με ενδιαφέρον επενδυτικό, μεγάλες μονάδες high end πέραν φυσικά ότι προβλέπεται και η επέκταση και βελτίωση των υφιστάμενων ξενοδοχειακών μονάδων. Η Mediterranean Hospitality Venture (MHV), επενδύει κυρίως σε μεγάλες ξενοδοχειακές εγκαταστάσεις υψηλών προδιαγραφών με σημαντικές προοπτικές ανάπτυξης. Κύριες ξενοδοχειακές αγορές της MHV είναι η Ελλάδα και η Κύπρος. Και οι δύο διαθέτουν αξιόλογη «τουριστική βιομηχανία», υψηλής ποιότητας υποδομές μεταφορών και ελκυστικά επενδυτικά χαρακτηριστικά. Τα 4 ξενοδοχεία που διαχειρίζεται έχουν αθροιστικά 924 δωμάτια, περισσότερα των 42.000 τμ. οικιστικής ανάπτυξη, περισσότερα των 17.000 τμ. για ανάπτυξη κτηρίων γραφείων, 1 βραβευμένο γήπεδο γκολφ, 22 ξεχωριστά εστιατόρια & μπαρ.
Οι αποδόσεις στις επενδύσεις ακινήτων παραμένουν ελκυστικές, παρά τη μείωσή τους τα τελευταία 5-6 χρόνια, καθώς ακολουθούν με χρονική υστέρηση τις αντίστοιχες άλλων χωρών της ΕΕ. Αναφερόμενος στις αποδόσεις στην ελληνική αγορά και ειδικότερα για την Prodea, με βάση τις υφιστάμενες επενδύσεις ο διευθύνων σύμβουλος της ΑΕΕΑΠ επεσήμανε ότι «η αγορά έχει αρκετό- θετικό- δρόμο ακόμη να διανύσει». Τα ποσοστά αποδόσεων για την Αθήνα και για την Prodea ειδικότερα κινούνται υψηλότερα από την υπόλοιπη Ευρώπη σε όλες τις κατηγορίες ακινήτων. Ειδικότερα, είναι στο 7% για την Prodea και στο 5,8% για την Αθήνα, όταν στις υπόλοιπες ευρωπαϊκές αγορές είναι στο 2,6-3% για τα γραφεία. Στα καταστήματα για την Prodea είναι στο 5,9% και για την Αθήνα στο 5,5% έναντι άλλων ευρωπαϊκών αγορών που είναι στο 3-3,5%. Στα logistics οι αποδόσεις της Prodea είναι στο 7,7% και της Αθήνας στο 7,3% (έναντι 3%- 3,4%). «To 67% των ακινήτων της Prodea είναι στην Αττική- όπως θα έπρεπε άλλωστε γιατί εδώ συγκεντρώνεται η κύρια δραστηριότητα του real estate», δήλωσε χαρακτηριστικά ο κ. Καρυτινός.
Το χαρτοφυλάκιο της Prodea περιλαμβάνει 373 ακίνητα, εύλογης αξίας επενδύσεων ύψους 2,3 δισ. ευρώ, με ποσοστό πληρότητας σχεδόν 95%, ετησιοποιημένα μικτά μισθώματα ύψους 145,6 εκατ. ευρώ και μικτή μισθωτική απόδοση 6,8%. Από το σύνολο των ακινήτων 49% να αντιστοιχεί σε γραφεία, 19% σε τραπεζικά καταστήματα, 20% σε εμπορικά καταστήματα και 12% λοιπά, συμπεριλαμβανομένων και των ξενοδοχειακών μονάδων και των logistics. Η συνολική μικτή αξία των πράσινων κτιρίων στο τέλος του 2022 θα είναι πάνω από 500 εκατ. ευρώ, φθάνοντας το 38% και με πρόβλεψη σύντομα να ξεπεράσει το 50%.
Η διοίκηση της ΑΕΕΑΠ αναφέρθηκε και σε μεγάλες επενδύσεις που υλοποιεί ο όμιλος, κάνοντας αναφορά ότι αναμένει σημαντικό όφελος από το δεύτερο κτίριο (το πρώτο έχει πουληθεί ήδη στην Generali) του συγκροτήματος της Importex στη Συγγρού (Γραφεία: 30,631 τμ.), το οποίο γίνεται σε συνεργασία με την Dimand, και θα κρατήσει η εταιρεία ως ακίνητο εισοδήματος για μίσθωση (αναμενόμενη Ολοκλήρωση: Q4 2022 Κτήριο ΙΙ). Επίσης, προμισθωμένο επίσης είναι και το έτερο ακίνητο επί της λεωφόρου Συγγρού, γνωστό και ως «Τhe Wave» (πλήρης ανακαίνιση & εμπορική επανατοποθέτηση προϋφιστάμενου κτηρίου γραφείων με την μετατροπή σε πράσινο κτήριο γραφείων 5.600 τ.μ., πλησίον του σταθμού μετρό Συγγρού, με υπέροχη θέα στην Ακρόπολη, έχουν υπογραφεί οι βασικοί όροι για όλο το ακίνητο και η συμφωνία μίσθωσης βρίσκεται σε διαπραγμάτευση).
Αντίστοιχα, ο Πύργος Πειραιά (αποτελείται από 22 ορόφους συνολικής επιφάνειας περίπου 30.000 τμ.) θα μετατραπεί σε ένα από τα καλύτερα κτίρια στην Ελλάδα με μικτή χρήση. «Βρισκόμαστε στη διαδικασία της έρευνας αγοράς, με το εμπορικό κομμάτι να έχει κλείσει’ όλο ενώ υπάρχει μεγάλο ενδιαφέρον για προμισθώσεις γραφείων», αναφέρθηκε χαρακτηριστικά. Επισημαίνεται ότι το εν λόγω κτίριο (από την κοινοπραξία των Dimand- EBRD και Prodea) θα παραδοθεί το 2023.
Αναφορά έγινε και για το συγκρότημα γραφείων IQ Hub – Μαρούσι (τελευταίας τεχνολογίας & ύψιστης διαβάθμισης - Grade Α, Κτήριο Γραφείων στο Εμπορικό Κέντρο στο Μαρούσι. Πλήρως προμισθωμένο, συνολικής επιφάνειας 14.700 τμ., με την ολοκλήρωσή του στο Q4 2022 θα λάβει πιστοποίηση LEED διαβάθμισης Gold ή Platinum), στο eLement – Μαρούσι (ολοκληρώθηκε και ενοικιάστηκε πλήρως, συνολικής επιφάνειας 13.900 τμ., το οποίο έλαβε πιστοποίηση κατά LEED Platinum), στο ξενοδοχείο Moxy Athens City που προέκυψε από την πλήρη ανακαίνιση και αλλαγή χρήσης προϋφιστάμενου κτηρίου γραφείων (Σαρόγλειο Μέγαρο) ώστε να γίνει το πρώτο Πράσινο Ξενοδοχείο στην Ελλάδα κ.α.
Η Prodea δίνει μεγάλη έμφαση στην κατασκευή σύγχρονων αλλά και «πράσινων» γραφειακών χώρων, πιστοποιημένων με LEED Gold ή LEED Platinum «σφραγίδα». Όσον αφορά στα πράσινα πιστοποιημένα κτήρια, την 31.12.2021 η αξία τους ανέρχονταν σε €333 εκατ. (περίπου 29% της GAV Γραφείων). Ενώ όσον αφορά σε Πράσινα Κτήρια ολοκληρωμένα ή/και σε εξέλιξη (2022-2023) θα έχουν GAV €172 εκατ.
Όπως αναφέρθηκε, η εταιρεία διαχειρίζεται ενεργά τα στοιχεία ισολογισμού της με τρόπο ώστε να βελτιστοποιείται το κόστος μόχλευσης & αποπληρωμής χρεών μέσω πρόσβασης σε πολλαπλούς τρόπους χρηματοδότησης. Το κόστος χρηματοδότησης βελτιώθηκε κατά 155 bps τα τελευταία 4 χρόνια και κατά 19 bps τα τελευταία 2 χρόνια (στο 2,66%).Η επίδρασή του στον Όμιλο και την Εταιρεία ήταν ασήμαντη, με τη μείωση στο εισόδημα από μισθώματα για το 2020 και το 2021, σε σύγκριση με τo 2019 και το 2020 αντίστοιχα, να διαμορφώνεται μόνο σε ένα μικρό ποσοστό των ετησιοποιημένων μισθωμάτων (περίπου 2%).
