Ροή
Έχοντας σταθερά ως βασικό πυλώνα ανάπτυξης τον τομέα των logistics η BriQ Properties, συμφερόντων Φέσσα (όμιλος Quest), συνεχίζει την επενδυτική της πορεία με στόχο το «χτίσιμο» χαρτοφυλακίου άνω των 150 εκατ. ευρώ το προσεχές διάστημα μέσω και της ενίσχυσης της θέσης στο εν λόγω «κομμάτι» του real estate. Στην παρούσα φάση το portfolio της ΑΕΕΑΠ ανέρχεται σε περίπου 122 εκατ. ευρώ, με την κα Άννα Αποστολίδου, CEO της εισηγμένης, να αναφέρει χτες, κατά τη διάρκεια σχετικής παρουσίασης των οικονομικών μεγεθών του ομίλου σε αναλυτές, ότι υπάρχει μπροστά pipeline τουλάχιστον 30 εκατ. ευρώ.
Βασικός πυλώνας τα logistics
Οι βασικοί τομείς δράσης παραμένουν τα logistics, με την επικεφαλής του ομίλου να κάνει λόγο για «έξυπνη και σοφή κίνηση» του γκρουπ να επενδύσει και επεκταθεί στον χώρο αυτό, όπως βέβαια και τα γραφεία (π.χ. η τάση έχει αλλάξει μετά την πανδημία, υπάρχουν ευκαιρίες αλλά και ανάγκη για «πράσινα») μαζί με τα ξενοδοχεία (κυρίως σε νησιά και τουριστικές περιοχές). Σε κάθε περίπτωση, στο προσεχές διάστημα αναμένονται νέες κινήσεις από την BriQ Properties στους τομείς αυτούς με την κα Αποστολίδου όμως να σημειώνει ότι η ΑΕΕΑΠ «θα κινηθεί προσεκτικά, αναζητώντας αληθινές ευκαιρίες». Κατά την ίδια, δεδομένης της χαμηλής σχετικά μόχλευσης του γκρουπ υπάρχουν περιθώρια για νέες επενδύσεις αλλά και για συνέχιση του buy back μετοχών (χωρίς να επηρεαστεί η συναλλακτική δραστηριότητα), με στόχο την ενίσχυση του χαρτοφυλακίου της ΑΕΕΑΠ και της αξίας των μετοχών, δίχως να παραγνωρίζονται και άλλο τομείς, όπως ο οικιστικός, ο οποίος έχει μεν ενδιαφέρον και ευκαιρίες αλλά για την ώρα δεν είναι «στο ραντάρ» της BriQ, αλλά και η ανάπτυξη της ίδιας περιουσίας του ομίλου.
Αξίζει να αναφέρουμε ότι η CEO της ΑΕΕΑΠ έκανε λόγο και για τις επιπτώσεις του πληθωρισμού που ήδη από την αρχή της χρονιάς έχει αρχίζει να επηρεάζει την οικονομία άρα και τον τομέα του real estate. Πάντως, όπως αναφέρεται στην ετήσια οικονομική κατάσταση της ΑΕΕΑΠ, οι επιπτώσεις από τις εξελίξεις στις τιμές υλικών-ενέργειας, τον πληθωρισμό και στην Ουκρανία δεν επηρεάζουν ιδιαίτερα τον όμιλο καθώς τα μισθώματα σε όλες τις μισθώσεις αναπροσαρμόζονται με βάση τον πληθωρισμό, ενώ η εταιρεία δεν έχει αναλάβει μεγάλα κατασκευαστικά έργα για να επηρεαστεί σημαντικά και άμεσα από αυτές τις αυξήσεις.
Το gross yield συνολικά ανέρχεται σε 7%
Σύμφωνα με τη σχετική παρουσίαση, η εισηγμένη αναμένει εγγυημένα έσοδα από μισθώματα ύψους στα 8 εκατ. ευρώ το 2022 και το 2023, στα 7,9 εκατ. το 2024, στα 7,6 εκατ. το 2025, στα 7,1 εκατ. ευρώ το 2026. Μετά το 2026 η ΑΕΕΑΠ αναμένει εγγυημένα έσοδα 26,3 εκατ. ευρώ (βάσει συμβολαίων).
Το gross yield συνολικά ανέρχεται σε 7%. Οσον αφορά στους επιμέρους τομείς, το gross yield των γραφείων εκτιμάται σε 6,7% των logistics σε 7,5% (χωρίς να υπολογίζονται οι νέες επενδύσεις), των ξενοδοχείων σε 6,5%.
Από το τωρινό portfolio των σχεδόν 122 εκατ. ευρώ, τα 35 εκατ. ευρώ αφορούν επενδύσεις σε γραφεία, τα 58,8 εκατ. σε logistics, τα 20,7 εκατ. ευρώ σε ξενοδοχεία και τα 6,3 εκατ. ευρώ στα υπόλοιπα ακίνητα (retail κ.α.).
Τα προσαρμοσμένα EBITDA προέρχονται κατά βάση από logistics (2,758 εκατ. ευρώ), γραφεία (1,739 εκατ. ευρώ), ξενοδοχεία (1,085 εκατ. ευρώ).
Αναφορικά με τον δανεισμό (μαζί με τόκους κ.α.), δάνεια 2,62 εκατ. ευρώ ωριμάζουν φέτος, ύψους 2,1 εκατ. ευρώ το 2023, άνω των 6,5 εκατ. ευρώ την περίοδο 2024-205, ενώ δάνεια 22,9 εκατ. ευρώ ωριμάζουν από το 2026 και μετά. Αρα, υπάρχει «χώρος» για νέες επενδύσεις τα προσεχή έτη.
Η μερισματική απόδοση φτάνει στο 3,6%. Σε σχέση με το free float, στην ελεύθερη διασπορά βρίσκεται το 45,6% των μετοχών της ΑΕΕΑΠ, εκ των οποίων 25% σε θεσμικά χαρτοφυλάκια (10,6% σε Α/Κ, 7% σε Ασφαλιστικές, σε Ταμεία άνω του 4%) και 20,6% σε άλλους ιδιώτες μετόχους. ο κ. Φέσσας ελέγχει το 37,6% και η κα Ευ. Κουτσουρέλη 16,8% (συν 1% ίδιες μετοχές). Ο μέσος όρος ημερήσιων συναλλαγών ανέρχεται σε 27,8 χιλ. τεμάχια.
Την 31η Ιανουαρίου 2022 ολοκληρώθηκε η κατασκευή και παραδόθηκε στην Εταιρεία ένα σύγχρονο κέντρο αποθηκών και διανομής, προδιαγραφών πυροπροστασίας κατηγορίας Ζ3 και συνολικής επιφανείας 20,8 χιλ. τ.μ. στον Ασπρόπυργο Αττικής (ανάπτυξη 7,6 εκατ. ευρώ, η επένδυση για τη γη ανήλθε σε 6,7 εκατ. ευρώ, δηλαδή 65 ευρώ/τ.μ. ενώ ήδη οι τιμές έχουν σχεδόν ενισχυθεί κατά 50%, Gross yield > 8,0%) το οποίο προβλέπεται να προσφέρει σημαντικά στα μελλοντικά αποτελέσματα της Εταιρείας. Το ακίνητο από την 01.02.2022 είναι πλήρως μισθωμένο στην Info Quest Technologies M.A.E.B.E.. Σημειώνεται ότι αναμένεται και επέκταση του χώρου κατά 4.460 τ.μ. (θα παραδοθεί στο τέλος του 2022). Από το σύνολο των δύο αυτών επενδύσεων η ΑΕΕΑΠ αναμένει ετήσια έσοδα 1,3 εκατ. ευρώ. Να σημειωθεί ότι η CEO της εισηγμένης έκανε αρκετές φορές στη χτεσινή παρουσίαση μνεία στον τομέα logistics, για τον οποίο σημείωσε ότι τα ακόμα πιο θετικά αποτελέσματα της δράσης του ομίλου σε αυτόν θα φανούν προσεχώς.
Την 18η Ιανουαρίου 2022 η θυγατρική «Plaza Hotel Skiathos M.A.E» υπέγραψε συμφωνία με την διεθνή αλυσίδα ξενοδοχείων “Radisson Hospitality” και την μισθώτρια εταιρεία Hotel Brain A.E. για την αξιοποίηση σύγχρονης ξενοδοχειακής μονάδας της Εταιρείας που βρίσκεται στην περιοχή Καναπίτσα της Σκιάθου, η οποία θα λειτουργήσει με την επωνυμία «Radisson Resort Plaza Skiathos».
Το portfolio
Όπως σημειώνονταν στα οικονομικά αποτελέσματα του ομίλου αλλά και στην ετήσια χρηματοοικονομική έκθεση, την 31η Δεκεμβρίου 2021, το χαρτοφυλάκιο του Ομίλου περιλάμβανε 27 ακίνητα συνολικής επιφάνειας 302.298 τ.μ. έναντι 28 ακινήτων την 31η Δεκεμβρίου 2020 συνολικής επιφανείας 283.281 τ.μ.. Ο αριθμός των ακινήτων εμφανίζεται μειωμένος κατά ένα, διότι η Εταιρεία πούλησε ένα ακίνητο ενώ προχώρησε σε αγορά δύο νέων ακινήτων και τεσσάρων νέων οικοπέδων τα οποία ενσωμάτωσε στις υπάρχουσες ιδιοκτησίες της.
Το χαρτοφυλάκιο των ακινήτων του Ομίλου αποτελείται από 10 ακίνητα γραφείων και μικτής χρήσης (γραφεία με ισόγεια καταστήματα), 6 κτίρια αποθηκευτικών χώρων (logistics) στα οποία περιλαμβάνεται και το υπό-ανέγερση κτίριο αποθήκευσης και διανομής στον Ασπρόπυργο Αττικής, 5 ξενοδοχεία, 2 καταστήματα, 2 ακίνητα ειδικής χρήσης και 2 οικόπεδα.
H εύλογη αξία των ακινήτων του Ομίλου, συμπεριλαμβανομένων επενδυτικών και ιδιοχρησιμοποιούμενων ακινήτων, όπως αποτιμήθηκε από τους ανεξάρτητους εκτιμητές των εταιρειών «ΑΘΗΝΑΙΚΗ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗ Ε.Π.Ε.», «HVS HOSPITALITY CONSULTING SERVICES Α.Ε.» και «Cushman & Wakefield Proprius Ε.Π.Ε.» ανήλθε σε € 122.017 χιλ. έναντι αξίας € 106.186 χιλ. την 31.12.2020, ήτοι αύξηση € 15.831 χιλ. ή 14,9%
Η εύλογη αξία των Επενδύσεων σε Ακίνητα κατά την 31η Δεκεμβρίου 2021 ανερχόταν σε € 120.768 χιλ. (μη συμπεριλαμβανομένης της αξίας των ιδιοχρησιμοποιούμενων ιδιοκτησιών γραφείων της Εταιρείας αξίας € 1.249 χιλ.) έναντι αξίας € 106.001 χιλ. (μη συμπεριλαμβανομένης της αξίας του ιδιοχρησιμοποιούμενου χώρου γραφείων της Εταιρείας αξίας € 185 χιλ.) κατά την 31η Δεκεμβρίου 2020.
Η αύξηση αυτή ποσού € 14.767 χιλ. αναλύεται σε α) ποσό € 3.234 χιλ. από την προσθήκη δύο (2) νέων ακινήτων γραφείων που πραγματοποιήθηκε εντός του 2021, β) ποσό € 1.067 χιλ. από την προσθήκη οικοπέδων με σκοπό την ανάπτυξη κτιρίου αποθήκευσης και διανομής και ποσό € 208 χιλ. από την προσθήκη οικοπέδου με σκοπό την ανάπτυξη ξενοδοχειακής μονάδας, γ) ποσό € 7.819 χιλ. από μεταγενέστερες κεφαλαιουχικές δαπάνες για ανακαίνιση και ανάπτυξη ακινήτων, δ) ποσό € 4.431 χιλ. από αναπροσαρμογή του υφισταμένου χαρτοφυλακίου, ενώ ε) μείωση ποσού € 948 χιλ. αφορά την πώληση ενός (1) ακινήτου και στ) μείωση ποσού € 1.044 αφορά με την μεταφορά ενός (1) ακινήτου από επενδύσεις σε ακίνητα, σε ιδιοχρησιμοποιούμενο για τις λειτουργικές ανάγκες της Εταιρείας.
Έσοδα από μισθώματα – Μεγέθη
Τα Έσοδα από Μισθώματα του Ομίλου για τη χρήση 2021 ανήλθαν σε € 6.064 χιλ. έναντι € 3.681 χιλ. για τη χρήση 2020 παρουσιάζοντας αύξηση ποσού € 2.383 χιλ. ή 64,7%. Η αύξηση αυτή οφείλεται κυρίως στην ενσωμάτωση των εσόδων προερχόμενων από τις νέες επενδύσεις της Εταιρείας και κυρίως των εσόδων από τις επενδύσεις στον τομέα των logistics.
Τα έσοδα από Μισθώματα του Ομίλου για τη χρήση 2021 προκύπτουν μετά την μείωση ποσού € 877 χιλ. που αφορά την μείωση ενοικίου στις πληττόμενες επιχειρήσεις λόγων των μέτρων κατά της εξάπλωσης του Covid-19 έναντι μείωσης € 954 για τη χρήση 2020. Κατά την ημερομηνία έγκρισης των οικονομικών καταστάσεων της χρήσης 2021, το ποσοστό των ετησιοποιημένων εσόδων από μισθώματα που προέρχεται από θυγατρικές και συνδεδεμένες εταιρείες του Ομίλου Quest Συμμετοχών Α.Ε. ανερχόταν σε 37,6% έναντι 28,7% στις 31.12.2020 των συνολικών εσόδων από μισθώματα.
Σημειώνεται επίσης ότι το ποσοστό των ετησιοποιημένων εσόδων από μισθώματα που προέρχεται την εταιρεία Sarmed Logistcs ΑΕ ανέρχεται σήμερα σε 27,7%. Την 31η Δεκεμβρίου 2021 το συνολικό ποσοστό πληρότητας (το σύνολο των μισθωμένων χώρων δια του συνόλου της εκμισθώσιμης επιφάνειας μη συμπεριλαμβανομένων των οικοπέδων, κτιρίων υπό-ανέγερση και ιδιοχρησιμοποιούμενου ακινήτου) των ακινήτων του Ομίλου ήταν 98,5% ενώ την 31.12.2020 ήταν 98,8%.
Η συνολική μείωση των εσόδων του Ομίλου από ενοίκια για τη χρήση 2021 λόγω της πανδημίας Covid-19 ανήλθε σε € 877 χιλ., ποσό που αντιστοιχεί σε περίπου 13% επί των αναμενόμενων εσόδων από ενοίκια του 2021, ενώ για την αντίστοιχη περσινή περίοδο η μείωση ανήλθε σε € 954 χιλ. (20% επί των αναμενόμενων εσόδων από ενοίκια του 2020).
Τα κέρδη του Ομίλου από αναπροσαρμογή των επενδύσεων σε ακίνητα σε εύλογη αξία για τη χρήση 2021 ανήλθαν σε € 4.431 χιλ. έναντι € 416 χιλ. για τη χρήση 2020. Από τα € 4.431 χιλ., ποσό € 2.611 χιλ. αφορά τον κλάδο των αποθηκευτικών χώρων (Logistics).
Τα λειτουργικά κέρδη του Ομίλου για τη χρήση 2021 ανήλθαν σε € 8.686 χιλ. έναντι € 2.649 χιλ. της περσινής χρήσης, ενώ τα λειτουργικά κέρδη μη συμπεριλαμβανομένων των κερδών από αναπροσαρμογή των επενδύσεων σε ακίνητα σε εύλογη αξία ανήλθαν σε ποσό € 4.255 χιλ. έναντι ποσού € 2.233 χιλ. της προηγούμενης χρήσης, εμφανίζοντας αύξηση ποσού € 2.022 χιλ. ή 90,6%.
Τα καθαρά κέρδη του Ομίλου για τη χρήση 2021, βάση των ανωτέρω ανήλθαν σε € 8.296 χιλ. έναντι κερδών € 2.070 χιλ. της χρήσης 2020. Τα καθαρά κέρδη μη συμπεριλαμβανομένων των κερδών από την αναπροσαρμογή των επενδύσεων σε ακίνητα σε εύλογη αξία ανήλθαν σε ποσό € 3.865 χιλ. έναντι ποσού € 1.654 χιλ. της χρήσης 2020 εμφανίζοντας αύξηση ποσού € 2.211 χιλ. 133,7%.
Στοιχεία Κατάστασης Χρηματοοικονομικής θέσης
Το σύνολο των ιδίων κεφαλαίων του Ομίλου που αντιστοιχούν σε μετόχους της Εταιρείας για τη χρήση που έληξε την 31η Δεκεμβρίου 2021 ανέρχεται σε € 89.259 χιλ. από € 84.016 χιλ..
Τα ταμειακά διαθέσιμα του Ομίλου την 31η Δεκεμβρίου 2021 ανέρχονται σε € 4.277 χιλ. έναντι € 2.067 χιλ. ταμειακών διαθεσίμων την 31η Δεκεμβρίου 2020.
Την 31η Δεκεμβρίου 2021 οι δανειακές υποχρεώσεις του Ομίλου ανέρχονταν σε € 30.153 χιλ. έναντι € 18.313 χιλ. την 31η Δεκεμβρίου 2020.
Ο δείκτης μόχλευσης του Ομίλου (Δάνεια / Επενδύσεις σε ακίνητα) την 31η Δεκεμβρίου 2021 ανερχόταν σε 25,0% και το Net Debt Ratio (Δάνεια – Ταμειακά Διαθέσιμα)/Επενδύσεις σε ακίνητα) σε 21,4%, ενώ την 31η Δεκεμβρίου 2020 ανερχόταν σε 17,3% και 15,3% αντίστοιχα.
Η Εσωτερική Λογιστική Αξία (N.A.V.) που αντιστοιχεί σε μετόχους της Εταιρείας την 31η Δεκεμβρίου 2021 ανερχόταν σε € 89.259 χιλ. και η Εσωτερική Λογιστική Αξία (N.A.V.) ανά μετοχή σε € 2,52 ενώ την 31η Δεκεμβρίου 2020 ανερχόταν σε € 84.016 χιλ. και € 2,37 αντίστοιχα που αντιστοιχεί σε αύξηση 6,3% της Εσωτερικής Λογιστικής Αξίας (NAV). Το discount, βάσει της προ ημερών τιμής της μετοχής στο ταμπλό, έφτανε στο 17%.
Σε συνέχεια της έγκρισης των Οικονομικών Αποτελεσμάτων, το Διοικητικό Συμβούλιο της Εταιρείας αποφάσισε να εισηγηθεί προς την Τακτική Γενική Συνέλευση των μετόχων, που θα συνέλθει την 19η Απριλίου 2022, τη διανομή μερίσματος ύψους € 0,075 ανά μετοχή (καθαρό) από τα κέρδη της χρήσης 2021 και προηγουμένων χρήσεων.
