Ροή
Ιδιαίτερα υψηλές και ομοιογενείς παραμένουν οι τιμές πώλησης διαμερισμάτων και στις 4 μεγάλες πόλεις της Κρήτης, αποτέλεσμα της περιορισμένης προσφοράς και της μεγάλης έλλειψης ελεύθερης γης για την ανέγερση νεόδμητων οικοδομών εντός του αστικού ιστού. Χαρακτηριστικό της περιορισμένη προσφοράς είναι και το γεγονός της σχετικά μικρής διαφοράς στις αξίες μεταξύ νεόδμητων και παλαιότερων διαμερισμάτων. Ωστόσο, πολύ μεγάλο μέρος της ζήτησης για διαμερίσματα (κυρίως παλαιότερα) είναι μονοδιάστατη και προέρχεται από ανθρώπους που σχετίζονται με τον τουρισμό, είτε ως τουρίστες-χρήστες Airbnb (δηλαδή καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης), είτε ως εργαζόμενοι σε ξενοδοχεία, εστιατόρια, bars και γενικότερα σε καταστήματα υγειονομικού ενδιαφέροντος. Ως εκ τούτου, είναι πιθανό πως αν η φετινή τουριστική χρονιά είναι προβληματική (όπως συνέβη και το 2020), οι τιμές και στις 4 τοπικές αγορές ακινήτων θα δεχθούν πιέσεις.
Αυτά αναφέρει, μεταξύ άλλων, ανάλυση της εταιρείας πιστοποιημένων εκτιμητών ακινήτων GEOAXIS στο σχετικό «παρατηρητήριο τιμών» για τον οικιστικό τομέα της Κρήτης (ά τρίμηνο, διαμερίσματα), με την έρευνα να καλύπτει τις 4 μεγάλες πόλεις του νησιού, δηλαδή το Ηράκλειο, τα Χανιά, το Ρέθυμνο και τον Άγιο Νικόλαο.
Ως γενικότερα συμπεράσματα προκύπτουν ότι, «από την επεξεργασία των στοιχείων φαίνεται πως τα διαμερίσματα δείχνουν να καταγράφουν αξίες σε αρκετά υψηλά και ομοιόμορφα επίπεδα ανεξαρτήτως παλαιότητας, καθώς η μέση διαφορά μεταξύ νεόδμητων και παλαιότερων διαμερισμάτων ανέρχεται μόλις στο 25%, όταν σε άλλες αγορές (π.χ. Αθήνα, Θεσσαλονίκη) η διαφορά αυτή μπορεί να είναι πάνω από 50%. Το γεγονός αυτό εξηγείται αφενός από την έλλειψη προσφοράς αλλά και από το δεδομένο ότι ένας πολύ μεγάλος αριθμός από παλαιότερα διαμερίσματα έχουν πρόσφατα ανακαινισθεί (λόγω Airbnb), καθιστώντας τα ιδιαίτερα ανταγωνιστικά, σε σχέση με τα νεόδμητα διαμερίσματα. Ο αριθμός των νεόδμητων διαμερισμάτων είναι πάρα πολύ μικρός καθώς σε καμία από τις 4 πόλεις δεν υπάρχει διαθέσιμη γη για την ανέγερση κατοικιών».
Όπως σημειώνεται στην έρευνα της GEOAXIS, «τα νεόδμητα διαμερίσματα καταλαμβάνουν πολύ κάτω από το 5% της συνολικής προσφοράς, καθώς οι όποιες νέες οικοδομές αναπτύσσονται περιφερειακά. Ένα πολύ μεγάλο μέρος της ζήτησης για διαμερίσματα (κυρίως παλαιότερα) είναι μονοδιάστατη και προέρχεται από ανθρώπους που σχετίζονται με τον τουρισμό, είτε ως τουρίστες-χρήστες Airbnb, είτε ως εργαζόμενοι σε ξενοδοχεία, εστιατόρια, bars κλπ. Ως εκ τούτου, είναι πιθανό πως αν και η φετινή τουριστική χρονιά είναι προβληματική, και οι 4 τοπικές αγορές ακινήτων να δεχθούν πιέσεις».
Ειδικότερα, σύμφωνα με τα αποτελέσματα της έρευνας και αναφορικά με τις τιμές για τα νεόδμητα διαμερίσματα, στα νέα σε ηλικία διαμερίσματα διάμεσης επιφανείας 90 τ.μ., ηλικίας 8 ετών και 2ου ορόφου, η έρευνα αγοράς οδήγησε στο συμπέρασμα ότι η μέση τιμή για ένα απολύτως τυπικό διαμέρισμα βρίσκεται στα 1.840 ευρώ/τ.μ. Οι υψηλότερες αξίες καταγράφονται στο Ηράκλειο (1.980 euro/τ.μ.) και εν συνεχεία κατά σειρά στην περιοχή του Αγίου Νικολάου (1.884 ευρώ/τ.μ.), στο Ρέθυμνο (1.788 ευρώ/τ.μ.) και τέλος στα Χανιά (1.707 ευρώ/τ.μ.). «Με βάση τα παραπάνω, βλέπουμε ότι οι αξίες για πιθανές δικαιοπραξίες κυμαίνονται σε πάρα πολύ κοντινά επίπεδα ανεξάρτητα πόλης, φανερώνοντας σημαντική ομοιογένεια. Το Ηράκλειο, ως το κυριότερο αυτοδιοικητικό κέντρο και πύλη εισόδου της Κρήτης, δικαιολογεί το υψηλότερο των αξιών, με τον Άγιο Νικόλαο να ακολουθεί ως η πλέον περιορισμένης προσφοράς περιοχή», σημειώνεται σχετικά.
Αναφορικά με τις διαθέσιμες επιφάνειες, με δεδομένο τη διάμεση επιφάνεια των 90 τ.μ., η μεγαλύτερη διάμεση διαθέσιμη προς πώληση καταγράφεται στον Άγιο Νικόλαο με 105 τ.μ., και έπειτα στα Χανιά 90 τ.μ., στο Ρέθυμνο 85 τ.μ. και τέλος στο Ηράκλειο 80 τ.μ. Και στις επιφάνειες είναι χαρακτηριστική η ομοιογένεια της προσφοράς, η οποία αναλύεται σε τυπικό διαμέρισμα με σαλόνι, τραπεζαρία και δύο (ή τρία μικρά) υπνοδωμάτια.
Όσον αφορά στις τιμές για διαμερίσματα παλαιότητας διάμεσης επιφανείας 99 τμ, διάμεσης ηλικίας 37 ετών και 2ου ορόφου, η έρευνα αγοράς οδήγησε στο συμπέρασμα ότι η μέση τιμή για ένα απολύτως τυπικό διαμέρισμα βρίσκεται στα 1.360 ευρώ/τ.μ., δηλαδή στο 74% της αξίας ενός νεόδμητου διαμερίσματος. Οι υψηλότερες αξίες καταγράφονται στον Άγιο Νικόλαο (1.714 ευρώ/τ.μ.) και εν συνεχεία στο Ρέθυμνο (1.525 ευρώ/τ.μ.), στα Χανιά (1.143 ευρώ/τ.μ.) και τέλος στο Ηράκλειο (1.053 ευρώ/τ.μ.). «Με βάση τα παραπάνω, ο Άγιος Νικόλαος συνεχίζει να κινείται σε υψηλά επίπεδα τιμών σε σχέση με τις υπόλοιπες πόλεις. Αυτό δικαιολογείται από την πολύ μεγάλη έλλειψη διάθεσης ακινήτων και το γεγονός ότι σε τέτοιου είδους μικρή πληθυσμιακά πόλη, οι κάτοικοι επιλέγουν την ιδιοκατοίκηση και την ανοικοδόμηση ιδιόκτητων και οικογενειακών ακινήτων και σε κοντινές περιοχές και όχι στο αμιγώς αστικό κέντρο», σημειώνεται στην έρευνα της Geoaxis.
Ανθεκτική η κτηματαγορά της Θεσσαλονίκης – Πως διαμορφώθηκαν στο πρώτο δίμηνο μεταβιβάσεις και μέσο τίμημα
Ακίνητα: Πώς «μπήκε» το πρώτο δίμηνο για μεταβιβάσεις, τιμές, ζήτηση και δημοφιλείς κατοικίες στην Αθήνα
Ποια είναι η εικόνα των ενοικίων στο real estate της Πάτρας – Τι «παίζει» σε άλλες μεγάλες πόλεις
Με δεδομένο τη διάμεση επιφάνεια των 99τμ, φαίνεται ότι τα παλαιότερα σε ηλικία διαμερίσματα καταλάμβαναν μεγαλύτερη επιφάνεια ακολουθώντας την τάση της τότε εποχής. Η μεγαλύτερη διάμεση διαθέσιμη προς πώληση επιφάνεια καταγράφεται στα Χανιά με 105 τμ και έπειτα στο Ηράκλειο 104 τ.μ., στο Ρέθυμνο 98 τ.μ. και τέλος στον Άγιο Νικόλαο 90 τ.μ. Και στις επιφάνειες είναι χαρακτηριστική η ομοιογένεια της προσφοράς, η οποία αναλύεται σε τυπικό διαμέρισμα με σαλόνι, τραπεζαρία και δύο (ή τρία μικρά) υπνοδωμάτια.
Αξίζει να αναφερθεί ότι η έρευνα αγοράς πραγματοποιήθηκε με επί τόπου συλλογή στοιχείων μέσω αυτοψιών που διενεργήθηκαν καθώς και μέσω αγγελιών που δημοσιεύθηκαν σε εφημερίδες και στο διαδίκτυο, για τις 4 μεγαλύτερες πόλεις της Κρήτης, στο διάστημα του 1ου τριμήνου 2021.
Όπως σημειώνεται στο παρατηρητήριο αξιών για την Κρήτη, «η ποσοτική και ποιοτική ανάλυση των συγκριτικών στοιχείων βασίστηκε αποκλειστικά σε τρέχουσες ζητούμενες τιμές πώλησης, τόσο νεόδμητων, όσο και παλαιότερων (+35ετίας) διαμερισμάτων, με σκοπό να καταλήξουμε σε ένα γενικό συμπέρασμα του εύρους που κινούνται σήμερα οι πιθανές τιμές μονάδας (ευρώ/τ.μ.). Αναφορικά με την επιλογή των περιοχών μελέτης, σημειώνουμε ότι σκοπός μας ήταν η ενδεικτικότερη κάλυψη της αστικής φυσιογνωμίας της Περιφέρειας Κρήτης. Έτσι, επιλέχθηκαν μόνο οι μεγαλύτερες πόλεις τον άξονα Ανατολή – Δύση, λαμβάνοντας υπόψη αφενός την ομοιογένεια των χαρακτηριστικών κάθε περιοχής και αφετέρου την δυνατότητα εύρεσης κατάλληλων και αξιόπιστων συγκριτικών στοιχείων.
Αναλυτικότερα, στα Χανιά επιλέχθηκε το κέντρο καθώς συγκεντρώνει και τις διοικητικές δραστηριότητες της ΠΕ και όχι κάποια περιφερειακή περιοχή (Χαλέπα, Πολυτεχνείο Κρήτης, Αγία Μαρίνα κ.λπ.). Στα Ρέθυμνο επιλέχθηκε το κέντρο, λόγω της σαφέστερης ομοιογένειας στο εσωτερικό του σε σχέση με τις περιφερειακές περιοχές του (Πανεπιστήμιο Ρεθύμνου, Σκαλέτα κ.λπ.). Στο Ηράκλειο επιλέχθηκε επίσης το κέντρο (εντός των Ενετικών Τειχών έως και ένα οικοδομικό τετράγωνο πέριξ αυτών) θεωρώντας ότι η συγκεκριμένη περιοχή πληροί τα μέσα κριτήρια (ποιότητα κτιρίων, πρόσβαση, πληθυσμιακή ταυτότητα κ.λπ.) που παρουσιάζει ένα αστικό και αυτοδιοικητικό κέντρο. Τέλος, στον Άγιο Νικόλαο επιλέχθηκε το σύνολο του αστικού ιστού της πόλης (πυκνού ή μη) λόγω της έλλειψης ικανοποιητικών συγκριτικών στοιχείων στο κέντρο, της μικρής πληθυσμιακής συγκέντρωσης και της διασποράς της ανοικοδόμησης σε μεγάλη έκταση εκτός του παλαιού κέντρου που εντοπίζεται πέριξ της Λίμνης».
Για να μπορέσουν να εξαχθούν συγκρίσιμα αποτελέσματα, όλα τα συγκριτικά στοιχεία αφορούν σε οριζόντιες ιδιοκτησίες – διαμερίσματα μέσης, τυπικής ποιότητας κατασκευής βάσει της ηλικίας τους και στεγασμένα σε απολύτως τυπικές πολυκατοικίες δίχως ιδιαιτερότητες στην αρχιτεκτονική, στη θέα, στις παροχές κλπ. Για τα νέα διαμερίσματα, η ηλικία τους δεν ξεπερνάει για κανένα συγκριτικό στοιχείο και σε καμία περιοχή μελέτης τα 15 έτη, ενώ για τα παλαιά διαμερίσματα η ηλικία για κάθε συγκριτικό στοιχείο και σε κάθε περιοχή μελέτης είναι με ελάχιστο τα 20 έτη. Αποκλείστηκαν τα διαμερίσματα υπό κατασκευή, με παράδοση εντός 2021. Στα πλαίσια της έρευνας, αναζητήθηκαν ιδιοκτησίες εμβαδού από 70 τ.μ. έως 120 τ.μ., αποκλείοντας διαφορετικής φύσεως και λειτουργίας ιδιοκτησίες (γκαρσονιέρες, studio, φοιτητική στέγη κ.λπ.). Με στόχο να προσεγγίσει όσο το δυνατόν πιο αξιόπιστα και με μεγαλύτερη ασφάλεια το πιθανό επίπεδο δικαιοπραξίας (πώλησης) σε σχέση με την αρχική ζήτηση που καταγράφηκε από τις αγγελίες, η GEOAXΙS εφάρμοσε μειωτικό συντελεστής διαπραγμάτευση -20% σε όλες τις ζητούμενες τιμές.
