Ροή
Η βιομηχανική/εφοδιαστική αγορά γνώρισε μια εντυπωσιακή αύξηση τόσο του όγκου των συναλλαγών όσο και σε σχέση με τα επίπεδα ενοικίασης τα τελευταία χρόνια. Η ώθηση για την οργανωμένη αγορά logistics έγινε εμφανής ιδίως με την αύξηση των μεταφορικών υπηρεσιών και τον αντίκτυπο της πανδημίας στην κατανάλωση. Γενικότερα, το 2020 καταγράφηκαν υπό κατασκευή χώροι συνολικής έκτασης περίπου 64.000 τετραγωνικών μέτρων, κάτι που μεταφράζεται σε συνολικές επενδύσεις περίπου 120 εκατ. ευρώ, με μέσο ενοίκιο για prime αποθηκευτικά/βιομηχανικά ακίνητα στα 4,25 ευρώ/τ.μ. τον μήνα, με τη διαθεσιμότητα να προσεγγίζει το 15% κατά μέσο όρο. Προσεχώς δε, αναμένονται σημαντικές επενδύσεις από τις μεγάλες μεταφορικές εταιρείες, με την Ε.Ε. να υποστηρίζει αυτή την τάση της αγοράς.
Αυτά τα συμπεράσματα προκύπτουν σε σχετική ανάλυση της Danos/An alliance member of BNP Paribas Real Estate. Η διεθνώς αναγνωρισμένη εταιρεία συμβούλων και εκτίμησης ακινήτων, αναφέρει, όσον αφορά την ευρύτερη εικόνα στον τομέα, ότι τα μεγάλα έργα υποδομής και οι προγραμματισμένες σημαντικές επενδύσεις από την κινεζική COSCO στο λιμάνι του Πειραιά δημιουργούν ένα περιβάλλον, όπου η Αθήνα θα μπορούσε να χαρακτηριστεί ως σημαντικό κέντρο διέλευσης στην Ευρώπη, έχοντας την πρόκληση να διαχειριστεί μεγάλες ποσότητες αγαθών που διοχετεύονται στην Ευρωπαϊκή αγορά από την Ανατολή και τη Μέση Ανατολή στην αγορά.
Οι prime περιοχές για Logistics όπως ο Ασπρόπυργος και η Μαγούλα έχουν μπει στο στόχαστρο των επενδυτών και ήδη προσελκύουν τη ζήτηση, που αναμένεται να αυξηθεί περαιτέρω, ενισχύοντας, παράλληλα, και το ενδιαφέρον για δευτερεύουσες περιοχές όπως τα Οινόφυτα και το Μαρκόπουλο.
Σε γενικές γραμμές, κατά το report της Danos/PNBPRE, στους Grade A χώρους logistics είχαμε άνοδο της ζήτησης και των ενοικίων αλλά καθοδική τάση στα yields, ενώ στους Grade B χώρους καθοδική τάση στις αποδόσεις και σταθερή σε ενοίκια και ζήτηση.
Σύμφωνα με την ανάλυση της DANOS/BNPPRE, τη διετία 2018 και 2019 καταγράφηκε αύξηση βιομηχανικών χώρων κατά περίπου 230 χιλ. και 270 χιλ. τετραγωνικά μέτρα αντίστοιχα ετησίως, όταν το διάστημα 2015-2017 η αύξηση ήταν της τάξεως λίγο κάτω ή λίγο άνω των 100.000 τ.μ. κάθε χρόνο.
Αναφορικά με τη διαθεσιμότητα αποθηκευτικών/βιομηχανικών χώρων, το 2015 για Grade B+C ακίνητα έφτανε στα επίπεδα του 20%-25% ενώ σταδιακά μειώθηκε το 2020 σε κάτω του 15%. Για χώρους Grade A το 2015 το ποσοστό κενών χώρων έφτανε στο 10% και πέρυσι έπεσε στο 5% περίπου.
Σε σχέση με τις τιμές ενοικίασης, το 2015 σε περιοχές πρώτης προβολής (prime locations) ήταν στα 3,5 ευρώ/τ.μ. τον μήνα και σταδιακά το 2020 έφτασαν σε 4,5-5 ευρώ/τ.μ. Κατά μέσο όρο πάντως στο σύνολο των αποθηκευτικών/βιομηχανικών χώρων οι τιμές ενοικίασης προ 5ετία ανέρχονταν σε 2 ευρώ/τ.μ. τον μήνα και να προσεγγίσουν την προηγουμένη διετία τα 3-3,5 ευρώ/τ.μ. τον μήνα. Για τους χώρους β΄ διαλογής τα ενοίκια ανήλθαν στα 2 ευρώ/τ.μ. τον μήνα.
Η εφοδιαστική αγορά έχει υπερβολική απόδοση τα τελευταία χρόνια και συγκεντρώνει την προσοχή των επενδυτών, σημείωσε το report. Η έλλειψη σύγχρονων χώρων logistics υψηλής ποιότητας, Grade A, πυροδοτούν το ενδιαφέρον των επενδυτών, οι οποίοι αναζητούν κατάλληλους χώρους για να επενδύσουν.
Όσον αφορά τη ζήτηση, υπήρξε σημαντική δραστηριότητα στην αγορά, με νέες συμφωνίες μίσθωσης, με μεγέθη επιφάνειας προς ενοικίαση που κυμαίνονται μεταξύ 500 τ.μ. και 2.000 τ.μ. σε σχετικά αστικές περιοχές αλλά και ζήτηση για μεγαλύτερες επιφάνειες έως 10.000 τ.μ. στις περιοχές, όπου εταιρείες 3PL (προμηθευτές ως επί το πλείστον ειδικεύονται στον τομέα της ολοκληρωμένης παροχής υπηρεσιών λειτουργίας, αποθήκευσης και μεταφοράς) επιθυμούν να αναπτύξουν νέα έργα (με πρόσθετες χρήσεις με χώρους γραφείου).
Η έλλειψη εξειδικευμένης εφοδιαστικής αγοράς απεικονίστηκε σαφώς κατά τη διάρκεια άνθησης του ηλεκτρονικού εμπορίου στην περίοδο του lockdown. Και ο στόχος των περισσότερων εταιρειών courier και μεταφορών ήταν η ανάπτυξη επαρκών χώρων logistics στον τομέα του «last mile».
