Την ώρα που σε όλη τη χώρα «τρέχουν» τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια, οι εκκρεμότητες γύρω από τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό παραμένουν ανοιχτές και οι επενδυτές αναζητούν μεγαλύτερη ασφάλεια Δικαίου για τις χρήσεις γης και τους όρους δόμησης, η κυβέρνηση φέρνει στη Βουλή ένα από τα μεγαλύτερα εγχειρήματα κωδικοποίησης της τελευταίας δεκαετίας.
Την Τρίτη εισάγεται προς επεξεργασία στην Επιτροπή Παραγωγής και Εμπορίου το νομοσχέδιο του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας για την κύρωση του νέου Κώδικα Χωροταξίας και Πολεοδομίας, ενός ενιαίου κειμένου 477 άρθρων που συγκεντρώνει για πρώτη φορά τη διάσπαρτη πολεοδομική και χωροταξική νομοθεσία σχεδόν ενός αιώνα.
Στον νέο Κώδικα ενσωματώνονται περισσότερα από 170 νομοθετήματα, με διατάξεις που εκτείνονται χρονικά από το 1923 έως το 2025. Πρόκειται ουσιαστικά για μια πενταετή προσπάθεια κωδικοποίησης, στην οποία συμμετείχαν 25 μέλη ειδικής επιτροπής, μεταξύ των οποίων ανώτατοι δικαστικοί, καθηγητές πανεπιστημίων, στελέχη του ΥΠΕΝ και ειδικοί στο πολεοδομικό και χωροταξικό δίκαιο.
Το υπουργείο περιγράφει το εγχείρημα ως τη δημιουργία ενός ενιαίου «οδηγού κανόνων» για τον χωροταξικό και πολεοδομικό σχεδιασμό, με στόχο να αντιμετωπιστεί ένα από τα μεγαλύτερα προβλήματα της ελληνικής πολεοδομικής νομοθεσίας: η πολυδιάσπαση των κανόνων σε δεκάδες διαφορετικούς νόμους, τροποποιήσεις, εξαιρέσεις και μεταβατικές διατάξεις που συχνά δημιουργούσαν ερμηνευτικές συγκρούσεις, γραφειοκρατία και δικαστικές αμφισβητήσεις.
Τι αλλάζει στην πράξη
Το βασικό στοιχείο του νέου Κώδικα είναι ότι δεν εισάγει νέους κανόνες δόμησης ούτε νέες πολεοδομικές ρυθμίσεις. Όπως έχει επισημάνει το ίδιο το ΥΠΕΝ, ο Κώδικας δεν δημιουργεί νέο θεσμικό πλαίσιο, αλλά οργανώνει, ενοποιεί και αναδιαρθρώνει το ήδη υπάρχον. Με άλλα λόγια, δεν αλλάζει από μόνος του τους όρους δόμησης μιας περιοχής, ούτε θεσπίζει νέα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια.
Ωστόσο, η σημασία του συνδέεται άμεσα με τη μεγάλη πολεοδομική μεταρρύθμιση που βρίσκεται σε εξέλιξη. Τα Τοπικά και Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια που εκπονούνται σε όλη τη χώρα θα εφαρμοστούν μέσα στο θεσμικό πλαίσιο που συγκεντρώνεται πλέον στον νέο Κώδικα. Υπό αυτή την έννοια, το νομοσχέδιο λειτουργεί ως η κοινή βάση κανόνων πάνω στην οποία θα στηριχθεί η νέα γενιά χωρικού σχεδιασμού.
Η κωδικοποίηση περιλαμβάνει νομοθετήματα - σταθμούς για την πολεοδομία, όπως το νομοθετικό διάταγμα του 1923 για τα σχέδια πόλεων, τον νόμο Τρίτση του 1983, τον Γενικό Οικοδομικό Κανονισμό του 1985, τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό του 2012, τον νόμο 4447/2016 για τον χωρικό σχεδιασμό και τον νόμο 4759/2020 για τον εκσυγχρονισμό της χωροταξικής και πολεοδομικής νομοθεσίας.
Παράλληλα, αφαιρούνται διατάξεις που έχουν καταργηθεί ή δεν έχουν πλέον πρακτική εφαρμογή, επικαιροποιούνται οι αναφορές στα αρμόδια όργανα του κράτους και επαναδιατυπώνονται παλαιότερα κείμενα με στόχο να περιοριστούν οι παρερμηνείες.
Τα 9 μέρη του νέου Κώδικα
Ο νέος Κώδικας χωρίζεται σε εννέα μέρη και καλύπτει όλο το φάσμα του χωρικού και πολεοδομικού σχεδιασμού. Περιλαμβάνει τον χερσαίο και θαλάσσιο χωρικό σχεδιασμό, τις αστικές αναπλάσεις, τους πολεοδομικούς μηχανισμούς, την εφαρμογή πολεοδομικών σχεδίων και τις απαλλοτριώσεις, τους κανόνες δόμησης και τις χρήσεις γης εντός και εκτός σχεδίου, το πλαίσιο έκδοσης οικοδομικών αδειών και ελέγχων, τα ζητήματα αυθαίρετης δόμησης, τις επικίνδυνες οικοδομές, την αστική πολιτική και τα συλλογικά όργανα.
Στόχος είναι να ενισχυθεί η ασφάλεια δικαίου, να μειωθεί η γραφειοκρατία και να δημιουργηθεί ένα πιο σταθερό περιβάλλον για πολίτες, μηχανικούς, επενδυτές και δημόσιες υπηρεσίες. Στο πλαίσιο αυτό προβλέπεται και η λειτουργία ψηφιακής πλατφόρμας, μέσω της οποίας θα είναι διαθέσιμο το σύνολο του Κώδικα με δυνατότητα αναζήτησης και συνεχούς επικαιροποίησης.
Πάντως, παρά τη γενική αποδοχή ότι η κωδικοποίηση της πολεοδομικής νομοθεσίας αποτελούσε πάγιο αίτημα της αγοράς και των μηχανικών, δεν λείπουν οι επιφυλάξεις για το κατά πόσο το νέο εγχείρημα θα λύσει τα προβλήματα που έχουν αναδειχθεί τα τελευταία χρόνια. Στελέχη της αγοράς ακινήτων, νομικοί και μηχανικοί επισημαίνουν ότι η μεγαλύτερη πρόκληση δεν είναι πλέον η συγκέντρωση των διατάξεων σε ένα ενιαίο κείμενο, αλλά η αντιμετώπιση των αβεβαιοτήτων που έχουν δημιουργηθεί από τις αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας για τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό, την εκτός σχεδίου δόμηση και την εφαρμογή των νέων πολεοδομικών σχεδίων.
Παράλληλα, στην τοπική αυτοδιοίκηση διατυπώνονται προβληματισμοί ότι, παρά τη νέα κωδικοποίηση, ο καθοριστικός ρόλος στον χωρικό σχεδιασμό εξακολουθεί να παραμένει στην κεντρική διοίκηση και κυρίως στο ΥΠΕΝ, ενώ οι δήμοι διατηρούν περιορισμένο βαθμό παρέμβασης στις τελικές αποφάσεις. Για πολλούς, επομένως, το κρίσιμο ερώτημα δεν είναι αν χρειαζόταν ένας ενιαίος Κώδικας, αλλά αν θα καταφέρει να προσφέρει μεγαλύτερη ασφάλεια δικαίου και λιγότερες δικαστικές εμπλοκές σε μια περίοδο που η χώρα επιχειρεί να ολοκληρώσει τη μεγαλύτερη πολεοδομική μεταρρύθμιση των τελευταίων δεκαετιών.
Eκεί θα κριθεί τελικά και η επιτυχία του νέου εγχειρήματος. Γιατί πέρα από την κωδικοποίηση σχεδόν ενός αιώνα νομοθεσίας, το ζητούμενο είναι αν ο νέος Κώδικας θα μπορέσει να λειτουργήσει ως το σταθερό θεσμικό υπόβαθρο πάνω στο οποίο θα εφαρμοστούν τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια, οι νέες χρήσεις γης και οι κανόνες δόμησης των επόμενων δεκαετιών, περιορίζοντας την αβεβαιότητα που εδώ και χρόνια συνοδεύει κάθε μεγάλη πολεοδομική και επενδυτική πρωτοβουλία στη χώρα.
