Το έλλειμμα νέας προσφοράς οικιστικών ακινήτων, σε συνδυασμό με το σημαντικό απόθεμα κατοικιών που δεν χρησιμοποιούνται ως κύρια κατοικία (34,5% του συνόλου), κατατάσσουν την Ελλάδα ψηλά στη λίστα των χωρών που μαστίζονται από την στεγαστική κρίση.
Το έλλειμμα αυτό τροφοδοτεί την ακρίβεια στη στέγαση (οι τιμές των ακινήτων αυξήθηκαν κατά 11,6% μέσα σε ένα χρόνο), ενώ ολοένα αυξάνεται η ζήτηση για νέα σπίτια παρότι ο συνολικός πληθυσμός μειώνεται.
Η άνοδος των τιμών κατοικίας στην Ελλάδα φαίνεται να οφείλεται πρωτίστως σε ένα δομικό έλλειμμα προσφοράς που είναι αποτέλεσμα αφενός μιας δεκαπενταετούς αποεπένδυσης, και αφετέρου της ταχείας επανενεργοποίησης της ζήτησης από πολλαπλές πηγές, υποστηρίζει το ΚΕΦΙΜ.
Μεταξύ 2007 και 2017, οι επενδύσεις σε κατοικίες μειώθηκαν κατά 95%, ενώ οι οικοδομικές άδειες κατά 84%. Παρά την ανάκαμψη των τελευταίων ετών, η οικοδομική δραστηριότητα δεν έχει επιστρέψει στα προ κρίσης επίπεδα, με αποτέλεσμα το έλλειμμα νέας προσφοράς να παραμένει σημαντικό.
Παράλληλα, το υφιστάμενο απόθεμα κατοικιών δεν μπορεί να καλύψει άμεσα το κενό. Αν και στην Ελλάδα καταγράφεται υψηλό ποσοστό κατοικιών που δεν χρησιμοποιούνται ως κύρια κατοικία, μεγάλο μέρος τους δεν είναι πραγματικά διαθέσιμο για μακροχρόνια μίσθωση ή αγορά, λόγω παλαιότητας, ανάγκης ανακαινίσεων, νομικών ή πολεοδομικών εκκρεμοτήτων, αλλά και γεωγραφικής αναντιστοιχίας με τη ζήτηση.
Στην έρευνα του ΚΕΦίΜ με τίτλο «Ο ρόλος της ψαλίδας προσφοράς - ζήτησης στην άνοδο του κόστους κατοικίας» επισημαίνεται ότι το βάρος της στεγαστικής κρίσης πέφτει σχεδόν εξ ολοκλήρου:
- σε όσους δεν προστατεύονται ήδη από μια ιδιόκτητη κατοικία, δηλαδή κυρίως στους ενοικιαστές και στα νοικοκυριά που επιχειρούν να αποκτήσουν πρώτη κατοικία
- στους νέους και τους κατοίκους των μεγάλων αστικών κέντρων, όπου οι τιμές αγοράς και τα ενοίκια αυξήθηκαν ταχύτερα από τα εισοδήματα.
Κενές κατοικίες - Το ελληνικό παράδοξο
Το απόθεμα κατοικιών που δεν χρησιμοποιούνται σήμερα ως κύρια κατοικία (34,5% του συνόλου), περιλαμβάνει εξοχικές, δευτερεύουσες και περιστασιακής χρήσης κατοικίες, οι οποίες δεν είναι απαραίτητα διαθέσιμες για μόνιμη κατοίκηση ή μακροχρόνια μίσθωση. Στην πράξη, το ποσοστό των πραγματικά ανενεργών ακινήτων είναι σημαντικά χαμηλότερο, περιορίζοντας τη δυνατότητα άμεσης αξιοποίησής τους για την κάλυψη στεγαστικών αναγκών.
Ανεξάρτητα από το ακριβές μέγεθος του ανενεργού αποθέματος, μεγάλο μέρος των κενών κατοικιών δεν μπορεί να διατεθεί άμεσα στην αγορά λόγω παλαιότητας, χαμηλής ενεργειακής απόδοσης, ανάγκης εκτεταμένων ανακαινίσεων, νομικών ή ιδιοκτησιακών εκκρεμοτήτων, καθώς και γεωγραφικής ασυμφωνίας με τη ζήτηση. Ακόμη και σε περιοχές υψηλής ζήτησης, όπως η Αττική, ένα σημαντικό τμήμα του αποθέματος παραμένει εκτός αγοράς για τους παραπάνω λόγους.
Παράλληλα, ένα σημαντικό μέρος των κενών κατοικιών αφορά ακίνητα μεγαλύτερης επιφάνειας ή παλαιότερης κατασκευής σε περιοχές με χαμηλή ζήτηση, ενώ παράλληλα η ζήτηση αφορά κυρίως μικρότερα και νεότερα διαμερίσματα στα μεγάλα αστικά κέντρα. Ως εκ τούτου, ο συνολικός αριθμός των κενών κατοικιών δεν μεταφράζεται αυτόματα σε διαθέσιμη προσφορά για τις στεγαστικές ανάγκες που υπάρχουν σήμερα.
Η σύνθεση του υφιστάμενου αποθέματος αποκλίνει σε σημαντικό βαθμό από τη σύνθεση της ζήτησης, με αποτέλεσμα μέρος των κατοικιών να παραμένει εκτός αγοράς όχι μόνο λόγω διοικητικών ή τεχνικών εμποδίων, αλλά και λόγω δομικής αναντιστοιχίας μεταξύ προσφοράς και ζήτησης.
Η άνοδος των τιμών δημιουργεί κίνητρα σταδιακής αξιοποίησης μέρους αυτών των ακινήτων, είτε μέσω μακροχρόνιας μίσθωσης είτε μέσω τουριστικής χρήσης. Ωστόσο, η διαδικασία αυτή είναι εγγενώς αργή και εξαρτάται από επενδύσεις, διοικητικές διαδικασίες και συνθήκες αγοράς, με αποτέλεσμα να μην επαρκεί για να καλύψει το υφιστάμενο έλλειμμα προσφοράς στο βραχυπρόθεσμο ορίζοντα.
Η κατανομή των κενών κατοικιών ανά περίοδο κατασκευής αποκαλύπτει ένα ενδιαφέρον μοτίβο: τα υψηλότερα ποσοστά κενών κατοικιών εμφανίζονται στα δύο άκρα, δηλαδή στις κατοικίες που χτίστηκαν πριν από το 1960 και στις νεόδμητες, αν και ο απόλυτος αριθμός κατοικιών και στις δύο αυτές κατηγορίες είναι σημαντικά μικρότερος από εκείνον της περιόδου 1960–2010, που αποτελεί τον κορμό του ελληνικού κτιριακού αποθέματος.
«Κλειδωμένο» απόθεμα
Ξεχωριστή κατηγορία αποτελούν τα ακίνητα που έχουν περιέλθει σε τράπεζες και εταιρείες διαχείρισης απαιτήσεων (servicers) μέσω πλειστηριασμών. Σύμφωνα με στοιχεία της αγοράς, το χαρτοφυλάκιο περιλαμβάνει περίπου 20.000 κατοικίες από πλειστηριασμούς. Παρότι οι εταιρείες δηλώνουν πρόθεση διάθεσης, οι ρεαλιστικές εκτιμήσεις πωλήσεων δεν ξεπερνούν τις λίγες χιλιάδες ετησίως, καθώς η συντριπτική πλειονότητα φέρει νομικά βάρη ή πολεοδομικές εκκρεμότητες.
Το «κλειδωμένο» αυτό απόθεμα αποτυπώνει σε μικρογραφία το ίδιο πρόβλημα που χαρακτηρίζει το σύνολο των κενών κατοικιών: υπάρχει, αλλά δεν είναι άμεσα διαθέσιμο. Η αδυναμία ταχείας αξιοποίησης αυτού του χαρτοφυλακίου, σύμφωνα με το ΚΕΦΙΜ, αντικατοπτρίζει τα ίδια εμπόδια που αντιμετωπίζει το σύνολο του υφιστάμενου αποθέματος. Από τα περίπου 11.000 ακίνητα που διαχειρίζονται οι servicers, μόνο 2.000 θεωρούνται ώριμα για άμεση διάθεση στην αγορά, ενώ τα υπόλοιπα φέρουν νομικά βάρη ή πολεοδομικές εκκρεμότητες που μπλοκάρουν τη μεταβίβαση.
Οι παρεμβάσεις στην αγορά
Η κυβέρνηση έχει ανακοινώσει ένα ευρύ πακέτο στεγαστικών μέτρων, με έμφαση στην ενίσχυση της προσφοράς μέσω αξιοποίησης δημόσιων ακινήτων, επαναφοράς κενών κατοικιών στην αγορά και κινήτρων για μετατροπή βραχυχρόνιων μισθώσεων σε μακροχρόνιες. Κεντρικό μέτρο αποτελεί η «κοινωνική αντιπαροχή», η οποία θεσμοθετήθηκε με τον ν.
5229/202513, μέσω της οποίας δημόσια ακίνητα παραχωρούνται σε ιδιώτες για την ανάπτυξη κατοικιών, με την υποχρέωση μέρος αυτών να διατίθεται με προσιτούς όρους σε συγκεκριμένες ομάδες του πληθυσμού. Ο ίδιος νόμος εισάγει και το εργαλείο της «κοινωνικής μίσθωσης».
Παράλληλα, προβλέπονται φορολογικά και άλλα κίνητρα για την επαναφορά κενών κατοικιών στην αγορά και τη μετατροπή βραχυχρόνιων μισθώσεων σε μακροχρόνιες. Η Δράση του ΕΣΠΑ «Ανακαίνιση Κατοικίας» που στοχεύει στην ανακαίνιση και την ήπια ενεργειακή αναβάθμιση 25.000 παλαιών κατοικιών, συγκέντρωσε ήδη 6.700 βεβαιώσεις επιλεξιμότητας.
«Παρά τη θετική κατεύθυνση, η κλίμακα των παρεμβάσεων παραμένει περιορισμένη σε σχέση με το μέγεθος του προβλήματος» επισημαίνει στην έρευνά του το ΚΕΦΙΜ. «Επιπλέον, η υλοποίησή τους απαιτεί χρόνο, καθώς εξαρτάται από διαδικασίες αδειοδότησης και κατασκευής, με αποτέλεσμα οι επιδράσεις στην προσφορά να εκδηλώνονται με σημαντική καθυστέρηση».
