Καθεστώς non – dom «εναντίον» Golden Visa… σημειώσατε «1». Αυτό προκύπτει, με τα μέχρι τώρα δεδομένα των τελευταίων ετών, από τα στοιχεία της Greece Sotheby’s International Realty, βάσει των οποίων προκύπτει ότι η αξία των αγορών πολυτελών κατοικιών που συνδέονται με το καθεστώς non-dom από το 2024 έως το τέλος του πρώτου εξαμήνου του 2026 ανήλθε στα 58,2 εκατ. ευρώ, υπερβαίνοντας κατά πολύ τα 18,9 εκατ. ευρώ των συναλλαγών μέσω της Χρυσής Βίζας (Golden Visa). Τα στοιχεία της Greece Sotheby’s International Realty καταγράφουν την ταχεία εμφάνιση μιας νέας ομάδας αγοραστών στην ελληνική αγορά ακινήτων υψηλών προδιαγραφών. Οι υπαγόμενοι στο άρθρο 5Α του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος εμφανίστηκαν για πρώτη φορά στο μητρώο της εταιρείας το 2024 και ήδη το 2025 αντιπροσώπευαν το 29% του όγκου των συναλλαγών της.
Ως προς την διάμεση αξία των αγοραπωλησιών non-dom, αυτή διαμορφώθηκε στα 2,95 εκατ. ευρώ, έναντι 1,50 εκατ. ευρώ για τη Χρυσή Βίζα. Αισθητή είναι η διαφορά και στο χαμηλότερο τίμημα που καταγράφηκε, καθώς ανήλθε αντιστοίχως σε 2,33 εκατ. και 900.000 ευρώ.
Αξίζει να σημειωθεί ότι στο 29% του όγκου συναλλαγών της Greece Sotheby’s International Realty διαμορφώθηκε το 2025 το μερίδιο των αγορών πολυτελών κατοικιών από πρόσωπα που έχουν ενταχθεί στο καθεστώς εναλλακτικής φορολόγησης non-dom. Το κέντρο βάρους μετατοπίζεται από την επενδυτική άδεια στη φορολογική κατοικία. Οι non-dom συναλλαγές υπερβαίνουν πλέον τις συναλλαγές Golden Visa σε συνολική αξία, με διπλάσια διάμεση αξία συναλλαγής. Η διαφορά αποτυπώνει δύο διαφορετικά προφίλ: ο αγοραστής Golden Visa αποκτά δικαίωμα διαμονής, ενώ ο non-dom αγοραστής μεταφέρει στην Ελλάδα τη φορολογική του κατοικία, την οικογένειά του και τη φορολογική του βάση, με ετήσιο κατ' αποκοπή φόρο €100.000 και υποχρέωση επένδυσης €500.000. Επιλέγει κατοικία κύριας χρήσης — εξ ου και η σχεδόν αποκλειστική συγκέντρωση στην Αθηναϊκή Ριβιέρα. Το σύνολο των non-dom συναλλαγών του μητρώου πραγματοποιήθηκε σε αξίες άνω των €2,3 εκατ., σε τμήμα της αγοράς με αμιγώς διεθνή χαρακτηριστικά. Πρόκειται για κεφάλαια που εισέρχονται στη χώρα, δημιουργούν μόνιμους κατοίκους υψηλής φορολογικής συνεισφοράς και τροφοδοτούν την τοπική οικονομία σε όλο τον κύκλο ζωής της κατοικίας.
Στον «αφρό» η Αθηναϊκή Ριβιέρα
Η Αθηναϊκή Ριβιέρα συγκέντρωσε το 88% της δραστηριότητας των νέων φορολογικών κατοίκων και το σύνολο των αγορών μέσω της Χρυσής Βίζας. Οι Βρετανοί είχαν μερίδιο 53% στην πρώτη περίπτωση, ποσοστό που ο οίκος συνδέει με την κατάργηση του αντίστοιχου φορολογικού πλαισίου στο Ηνωμένο Βασίλειο τον Απρίλιο του 2025.
Η Χρυσή Βίζα εξασφαλίζει δικαίωμα διαμονής μέσω επένδυσης, ενώ το άρθρο 5Α αφορά φυσικά πρόσωπα που μεταφέρουν τη φορολογική τους κατοικία στην Ελλάδα. Η ένταξη στο καθεστώς προϋποθέτει επένδυση τουλάχιστον 500.000 ευρώ και προβλέπει ετήσιο κατ’ αποκοπή φόρο 100.000 ευρώ, καθώς και επιπλέον 20.000 ευρώ για κάθε συγγενικό πρόσωπο.
Σύμφωνα με την Greece Sotheby’s International Realty, οι αγοραστές non-dom αναζητούν κατοικίες κύριας χρήσης, καθώς μαζί με τη φορολογική τους βάση μεταφέρουν στην Ελλάδα και την οικογένειά τους.
«Για πρώτη φορά διαθέτουμε στοιχεία συναλλαγών, αντί για εκτιμήσεις, που τεκμηριώνουν ότι η Ελλάδα έχει καταστεί χώρα υποδοχής στη μεγάλη ανακατανομή ιδιωτικού πλούτου που συντελείται στην Ευρώπη. Η κατηγορία αυτή απουσίαζε πλήρως από τα αρχεία μας πριν από το 2024. Σήμερα είναι ο δεύτερος σημαντικότερος πυλώνας της αγοράς μας», δήλωσε ο πρόεδρος και διευθύνων σύμβουλος της Greece Sotheby’s, Σάββας Σαββαΐδης.
Το πλαίσιο
Το θεσμικό πλαίσιο τροποποιήθηκε πρόσφατα με τον νόμο 5313/2026. Ο κατ’ αποκοπή φόρος καταβάλλεται πλέον έως την τελευταία εργάσιμη ημέρα του Δεκεμβρίου, ενώ καταργήθηκε η υποχρέωση εξόφλησης του ποσού του πρώτου έτους μέσα σε 30 ημέρες από την έγκριση της αίτησης.
Έπαψε επίσης να ισχύει η προθεσμία της 31ης Μαρτίου. Η εφαρμοστική απόφαση Α.1147/2026 της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ) προβλέπει ψηφιακή υποβολή μέσω της πύλης myAADE, αίτηση έως τις 30 Σεπτεμβρίου και προσκόμιση των δικαιολογητικών έως τις 31 Οκτωβρίου.
«Η ταχύτητα της υλοποίησης του νέου θεσμικού πλαισίου είναι από μόνη της μήνυμα προς τη διεθνή αγορά. Ο νόμος δημοσιεύθηκε στις 25 Ιουνίου και σε λιγότερο από έναν μήνα η ΑΑΔΕ παρέδωσε πλήρη ψηφιακή διαδικασία. Οι οικογένειες που επιλέγουν φορολογική κατοικία συγκρίνουν δικαιοδοσίες με κριτήριο την προβλεψιμότητα και τη διοικητική ετοιμότητα και σε αυτό το κριτήριο η Ελλάδα μόλις έδωσε ένα πολύ πειστικό δείγμα γραφής», ανέφερε ο κ. Σαββαΐδης.
Τα δεδομένα προέρχονται από το μητρώο της Greece Sotheby’s και περιλαμβάνονται στην έκθεση «Η κατάσταση της ελληνικής αγοράς πολυτελών ακινήτων – Α΄ εξάμηνο 2026» (The State of Greek Luxury Property — Mid-Year 2026). Καλύπτουν αποκλειστικά τις αγοραπωλησίες στις οποίες μεσολάβησε ο οίκος και όχι το σύνολο της ελληνικής αγοράς.
