Ο τομέας των ακινήτων logistics επέδειξε σημαντική ανθεκτικότητα και δυναμική ανάπτυξης κατά τη διάρκεια του 2025. Η αγορά logistics της Αθήνας άκμασε ως βασικός κόμβος με συνεισφορά 9,2 δισ. ευρώ (βάση 2023, με συνεχή ανάπτυξη έως το 2025), τροφοδοτούμενη από την επέκταση του λιμανιού του Πειραιά, την άνθηση του ηλεκτρονικού εμπορίου και τις επενδύσεις στις αποθήκες της Αττικής.
Η ζήτηση επικεντρώνεται σε σύγχρονες αποθήκες για αποτελεσματική διανομή, αυτοματοποίηση και βιωσιμότητα, με μελλοντική ανάπτυξη από αναβαθμίσεις υποδομών και πάρκα logistics. Αυτό αναφέρει η γνωστή εταιρεία συμβούλων ακινήτων Danos σε ανάλυσή της για τον τομέα.
Ενοίκια και αποδόσεις
Όπως αναφέρει, οι τιμές ενοικίασης συνέχισαν την ανοδική τους πορεία εν μέσω αυστηρότερων συνθηκών προσφοράς. Οι αποθήκες prime logistics σε βασικές αγορές, όπως η Αθήνα, παρουσιάζουν ισχυρή ζήτηση ενοικίασης με τιμές €5,5–€6,5/τ.μ./μήνα, αυξημένες κατά 7% σε ετήσια βάση λόγω περιορισμένης προσφοράς. Οι δευτερεύουσες τοποθεσίες διατηρούν πιο προσιτά ενοίκια €3,5–€4,5/τ.μ./μήνα εν μέσω ισορροπημένης ζήτησης και υψηλότερων κενών θέσεων.
Η περιορισμένη προσφορά από το υψηλό κόστος κατασκευής και τη σπανιότητα γης συνεχίζει να ωθεί τα prime ενοίκια υψηλότερα σε όλη την Ευρώπη, αν και η ανάπτυξη μετριάζεται σε περίπου 1,8% στις προβλέψεις για το 2026. Οι αποδόσεις κυμαίνονται περίπου στο 7%, ξεπερνώντας το τυπικό 4-5% της Δυτικής Ευρώπης και παρέχοντας αξιόπιστο εισόδημα με πραγματική άνοδο από τα ενοίκια του 2025 που προβλέπονται πάνω από 5,5 €/τ.μ./μήνα.
Έρχονται 800 χιλ. τ.μ., τα 110 χιλ. το 2026
Το επενδυτικό ενδιαφέρον στην αγορά logistics της Αθήνας εντάθηκε σημαντικά, με περίπου 800.000 τ.μ. νέων σύγχρονων αποθηκευτικών χώρων να αναμένεται να παραδοθούν τα επόμενα δύο χρόνια στην περιοχή της Αθήνας. Οι θεσμικοί επενδυτές (ΑΕΕΑΠ) και τα ιδιωτικά επενδυτικά κεφάλαια στοχεύουν σε περιουσιακά στοιχεία logistics για τα «ανθεκτικά προφίλ εισοδήματός τους», με αποτέλεσμα τη συμπίεση της απόδοσης των ομολόγων prime στο εύρος 6,5% - 6,8%. Αυτή η τάση σηματοδοτεί αυξημένη εμπιστοσύνη στα μακροπρόθεσμα θεμελιώδη στοιχεία του τομέα.
Οι ανοδικές τάσεις ενοικίων υπογραμμίζουν την ανθεκτικότητα της Αττικής, δημιουργώντας μια «εξαιρετική ισορροπία κινδύνου/απόδοσης καθώς η οικονομία της Ελλάδας ενισχύεται» και ο τομέας logistics ωριμάζει. Το 2025 ήταν μια χρονιά σαφούς στροφής προς σύγχρονες, μεγάλης κλίμακας εγκαταστάσεις logistics εξοπλισμένες με προηγμένη τεχνολογία και βιώσιμα χαρακτηριστικά, ανταποκρινόμενες στις εξελισσόμενες ανάγκες της εφοδιαστικής αλυσίδας και στην αυξανόμενη ζήτηση ηλεκτρονικού εμπορίου.
«Κοιτάζοντας μπροστά, περίπου 110.000 τ.μ. νέου χώρου logistics αναμένονται έως το 2026, κυρίως προμισθωμένοι και σχεδιασμένοι με γνώμονα τη βιωσιμότητα», σημειώνεται στην ανάλυση.
- Πόσα «έριξαν» οι επενδυτές στα γραφεία - Έρχονται 350.000 τ.μ., πού φτάνουν τα ενοίκια
- Πόσο (και γιατί) «ξεφούσκωσε» το διεθνές ενδιαφέρον για απόκτηση κατοικιών στην Ελλάδα
Το επενδυτικό ενδιαφέρον και οι βασικοί «κόμβοι»
Οι τιμές ενοικίασης έχουν αυξηθεί κατά 4-6% μέχρι το τέλος του 2025, υποστηριζόμενες από τα περιορισμένα επίπεδα κενών θέσεων κατά μέσο όρο 4,5%. Το ενδιαφέρον των επενδυτών παραμένει ισχυρό, λόγω των σταθερών αποδόσεων και της συνεχιζόμενης συμπίεσης των αποδόσεων, επιβεβαιώνοντας την logistics ως βασικό τομέα στην αγορά ακινήτων της Αθήνας. Οι δευτερεύουσες αγορές προσφέρουν σταθερότητα με βραδύτερες αυξήσεις, ελκυστικές για τους ενοίκους που λαμβάνουν υπόψη το κόστος. Η αγορά logistics της Αττικής δείχνει μια σαφή διαίρεση μεταξύ σύγχρονων, εγκαταστάσεων Βαθμού Α’ που συμμορφώνονται με τα πρότυπα ESG με πολύ λίγες κενές θέσεις και παλαιότερων αποθηκών, που δυσκολεύονται να βρουν ενοικιαστές.
Οι κύριοι κόμβοι όπως η Δυτική και η Βόρεια Αττική (Ασπρόπυργος & Κρυονέρι) προηγούνται με περίπου 5% έως 6% κενές θέσεις, υποστηριζόμενες από άριστη πρόσβαση σε αυτοκινητόδρομους και σιδηροδρομικό δίκτυο και συγκέντρωση νέου ή καλοδιατηρημένου αποθέματος, όπου στην ευρύτερη περιοχή της Αθήνας, περίπου το 40% του βιομηχανικού και logistics χώρου αποτελείται από παλαιωμένα κτίρια, συχνά πρώην εργοστάσια που χρησιμοποιούνται απλώς ως βασική αποθήκευση, υπογραμμίζοντας την κλίμακα του απαρχαιωμένου αποθέματος.
Σύμφωνα με την Danos, τα πρότυπα κενών θέσεων καθορίζονται από την ποιότητα και τον εκσυγχρονισμό του αποθέματος και την εγγύτητα σε βασικούς κόμβους μεταφορών, και αυτή η πόλωση αναμένεται να ενταθεί, καθιστώντας την ανακαίνιση και την ανακατασκευή απαρχαιωμένων αποθηκών κεντρική στρατηγική για τους επενδυτές
Στα σημεία – «κλειδί» για το β’ εξάμηνο 2025 η Danos ξεχωρίζει ότι τα ενοίκια σε primary περιοχές ανέρχονται σε 5,75 ευρώ/τ.μ., ενώ στις δευτερεύουσες περιοχές σε 3,9 ευρώ/τ.μ., ενώ έγιναν επενδύσεις 23 εκατ. ευρώ.
Οι αποδόσεις και τα ενοίκια στο Retail
Σε ανάλυση της Danos για το retail στην Αθήνα, για τις αποδόσεις αναφέρεται ότι στην αγορά των εμπορικών δρόμων το 2025 οι υψηλότερες καταγράφονται στα shopping malls, στο εύρος 6,75% έως 7,75%, ενώ οι χαμηλότερες στην οδό Ερμού, στο εύρος 5% έως 5,5%. Προστίθεται ότι οι prime τοποθεσίες μέχρι στιγμής φαίνονται ανθεκτικές και παρουσιάζουν σταθερότητα βραχυπρόθεσμα.
Οι κορυφαίες τοποθεσίες μέχρι στιγμής φαίνεται να είναι ανθεκτικές και να παρουσιάζουν σταθερότητα βραχυπρόθεσμα. Για τα ενοίκια διαπιστώνει τιμές από 150 έως και σχεδόν 300 ευρώ/τ.μ./μήνα. Επίσης, «βλέπει» αποδόσεις 8% στα SHOPPING MALLS Max, λίγο άνω του 6% στα SHOPPING MALLS Min, 6% στην Γλυφάδα, μεταξύ 5% και 6% στην Ερμού.
Στα βασικά στοιχεία του 2025, ξεχωρίζουν τα ενοίκια 13/τμ./μήνα στα super markets, μισθώματα ύψους 40 ευρώ/τ.μ. (κατά μέσο όρο) στα Malls μηνιαίως, στα 25-30 ευρώ/τ.μ./μήνα σε secondary high streets, ενώ το μέσο ποσοστό κενών χώρων διαμορφώνεται στο 9%.
Στο σχετικό διάγραμμα με τα «Retail Average Rents» για την περίοδο 2017-2025 το κάτω εύρος ενοικίων κινείται περίπου ως εξής: 2017 περί τα 135 ευρώ/τ.μ./μήνα, 2018 περί τα 155 ευρώ/τ.μ./μήνα, το 2019 περί τα 175 ευρώ, το 2020 περί τα 185 ευρώ/τ.μ./μήνα, το 2021 περίπου 185 ευρώ, το 2022 περίπου 190 ευρώ/τ.μ., το 2023 περίπου 190 ευρώ/τ.μ./μήνα, το 2024 περίπου 190 ευρώ/τ.μ. και το 2025 περίπου 185-190 ευρώ/τ.μ./μήνα. Το πάνω εύρος διαμορφώνεται περίπου ως εξής: το 2017 περί τα 265 ευρώ/τ.μ./μήνα, από το 2018 έως το 2021 περί τα 275 ευρώ/τ.μ./μήνα, το 2022 περί τα 285 ευρώ, το 2023 περί τα 295 ευρώ/τ.μ., το 2024 περί τα 300 ευρώ και το 2025 περίπου 305 ευρώ/τ.μ./μήνα.
Σε διάγραμμα για τα «Retail Market Vacancy Rates» προκύπτει κατά προσέγγιση ότι τα prime locations ξεκινούν το 2015 γύρω στο 12%, υποχωρούν περίπου στο 10,5% το 2016, στο 9% το 2017, στο 6,5% το 2018, στο 4% το 2019, μένουν περίπου στο 4% το 2020 και το 2021, υποχωρούν στο 3% το 2022, στο 2% το 2023, παραμένουν γύρω στο 2% το 2024 και διαμορφώνονται επίσης περίπου στο 2% το 2025. Για τις δευτερεύουσες τοποθεσίες, το γράφημα δείχνει περίπου 25,5% το 2015, 24,5% το 2016, 23% το 2017, 20% το 2018, 17% το 2019, 18% το 2020, 18% το 2021, 15% το 2022, 15% το 2023, 15% το 2024 και περίπου 13% το 2025.
