Στην φάση των 2 τιμών πώλησης, της «επίσημης» και της «άμεσης πώλησης», φαίνεται να εισέρχεται η αγορά παλιών ακινήτων στην Ελλάδα.
Η πρώτη τιμή θα είναι αυτή που είναι η «επίσημη», που θα ζητάει το μεγαλύτερο τμήμα της αγοράς. Σε αυτή θα γίνονται λιγότερες συναλλαγές, όμως αυτή θα καταγράφεται στα επίσημα στοιχεία, αυτή θα βλέπουμε στις περισσότερες αγγελίες κλπ. Με βάση αυτήν την τιμή θα βγαίνουν οι πάσης φύσεως δείκτες.
Η δεύτερη τιμή θα είναι η τιμή της «άμεσης πώλησης» (ή ρευστοποίησης). Αυτή θα είναι η τιμή που θα προσφέρουν οι περισσότεροι αγοραστές και θα αρνούνται οι περισσότεροι πωλητές, με εξαίρεση αυτούς που πραγματικά θα βιάζονται να πουλήσουν.
Αυτά προκύπτουν από στοιχεία που επεξεργάστηκε και παρουσίασε ο κ. Ηλίας Παπαγεωργιάδης στο πλαίσιο του 5ου Βαρόμετρου της Αγοράς Ακινήτων τον Ιανουάριο, στο πλαίσιο της εκδήλωσης «Ελλάδα 2026. Επιχειρείν, Ακίνητα, Επενδύσεις», μέρος του οποίου σχετικά πρόσφατα ανέδειξε το insider.gr.
Σύμφωνα με τον κ. Παπαγεωργιάδη, επιχειρηματία σύμβουλο επιχειρήσεων, με δραστηριότητα από το 1993, «ως και το 2024 ήμασταν στη φάση όπου συνήθως η τιμή ρευστοποίησης ήταν ίδια με την επίσημη τιμή πώλησης, ή είχε μικρή απόκλιση. Πέρσι περάσαμε στη φάση όπου οι περισσότεροι αγοραστές δεν βιάζονται να αγοράσουν και οι περισσότεροι πωλητές δεν βιάζονται να πουλήσουν. Πλέον πάμε και στο επόμενο βήμα, των παράλληλων κόσμων και τιμών, όπου π.χ. ο μεσίτης θα σου δίνει την τιμή που όντως θα μπορείς να πουλήσεις γρήγορα και αυτή θα είναι χαμηλότερη από αυτή που βλέπεις στις αγγελίες (ήδη για τα ακριβότερα ακίνητα το UNIKO μας είπε ότι η απόκλιση αγγελίας και συμφωνίας ήταν πέρσι 14%)».
Ποιες είναι οι εξαιρέσεις
Σύμφωνα με τον ίδιο, «δεν υπάρχει «ένα μέτρο για όλους».
Οι εξαιρέσεις εδώ θα είναι: α) τα παλιά ακίνητα σε περιοχές με μεγάλη έλλειψη προσφοράς, β) τα παλιά ακίνητα σε περιοχές με έλλειψη νεόδμητων, γ) τα παλιά ακίνητα με τιμή ως 150.000 και (υπό προϋποθέσεις) 200.000 Ευρώ, που δεν είχαν υπερτιμηθεί για να πουληθούν με το πρόγραμμα «Το Σπίτι μου, 2». (δηλαδή αν κάτι είχε 130.000 και ο ιδιοκτήτης προσπάθησε να το πουλήσει με 200.000, μάλλον δεν πουλήθηκε και η τιμή του θα πέσει για να γίνει πράξη, αν όμως το ακίνητο αυτό βγει στην αγορά με πχ 135.000, μάλλον θα κρατήσει την τιμή, δ) και άλλες, με βάση κατά τόπους ιδιαιτερότητες.
Άλλη κατηγορία τα νεόδμητα
Στο ερώτημα που μπαίνει «γιατί εξαιρούνται τα νεόδμητα;, επειδή θα κτίσεις και εσύ διαμερίσματα, θέλεις να μας πεις ότι όλα θα είναι καλά για αυτά;», ο ίδιος απαντά ότι «είναι μία ερώτηση που είδα να μου απευθύνεται σε ένα βίντεο στο youtube, από κάποιον που μάλλον ξεχνάει ότι ήμουν από τους πρώτους που εντόπισε πως υπάρχει πρόβλημα πωλήσεων με πχ τις νεόδμητες μεζονέτες στα Βόρεια Προάστια της Αττικής, στην ίδια περιοχή που θα κτίσω και εγώ επιφάνειες.
Κατά τον ίδιο, με τα νεόδμητα τα πράγματα είναι απλά:
- Έχουν το δικό τους κοινό.
- Οι άδειες μειώθηκαν.
- Οι επιφάνειες των αδειών μειώθηκαν πολύ περισσότερο.
- Οι τιμές τους σε πολλές περιοχές είναι κοντά σε αυτές των παλιών, ανακαινισμένων και μη.
- Όταν είναι σε περιοχές με υψηλή ζήτηση, δεν είναι μεγάλες μεζονέτες και είναι σωστά τιμολογημένα, πωλούνται γρήγορα.
- Όταν υπάρχουν υπερβολές, ήδη η αγορά άρχισε να τις διορθώνει.
Υπενθυμίζεται ότι, βάσει ευρημάτων του 5ου Βαρόμετρου Αγοράς Ακινήτων, είχαν προκύψει και τα εξής:
«Η διαφορά ανάμεσα σε νεόδμητο και παλιό διαμέρισμα να είναι 25 - 30%». Σε ερώτηση προς αυτούς που δηλώνουν αγοραστές για το τι θα επέλεγαν αν είχαν να διαλέξουν ανάμεσα σε δύο διαμερίσματα με τα ίδια χαρακτηριστικά, ένα νεόδμητο και ένα παλιό, απάντησαν ότι αν η τιμή του παλιού ήταν 20% φθηνότερη από το νεόδμητο, τότε η πλειοψηφία θα επέλεγε το νεόδμητο, ενώ αν η διαφορά στην τιμή τους ήταν 30%, τότε η πλειοψηφία θα επέλεγε το παλιό. Οι πρώτες συναλλαγές της χρονιάς στην Αττική σε ποσά άνω των 200.000 ευρώ δείχνουν να επιβεβαιώνουν αυτή την τάση.
Επιπλέον, προκύπτει ότι «οι πωλητές είναι πλέον σχεδόν διπλάσιοι από τους πραγματικούς αγοραστές» Μπορεί ονομαστικά αγοραστές να δηλώνουν 19 στους 100 πολίτες και πωλητές οι 8 στους 100, όμως αν δούμε πόσοι αγοραστές θέλουν να αγοράσουν «τώρα, σε 6 ή 12 μήνες», τότε το 19% γίνεται 4,37% = περίπου το μισό από το 8% των πωλητών.
Επίσης, επιβεβαιώνεται ότι το στεγαστικό πρόβλημα παραμένει πολύ μεγάλο. Το 89% των πολιτών θεωρούν ότι το Στεγαστικό πρόβλημα είναι μεγάλο ή πολύ μεγάλο. Το 10% θεωρεί το πρόβλημα μικρό (αλλά υπαρκτό). Την ίδια ώρα οι λύσεις που ζητούν οι ιδιοκτήτες που έχουν κλειστά σπίτια είναι είτε γενναίες επιδοτήσεις, μειώσεις φορολογίας ενοικίων και προστασία των ιδιοκτητών (το μόνο μέτρο που δεν κοστίζει είναι το τρίτο).
Το δε πρόγραμμα «Το Σπίτι μου, 2» ανέβασε τις τιμές πώλησης και ενοικίασης των ακινήτων.
Ποιο είναι το προφίλ του αγοραστή ακινήτου το 2026;
«Είδαμε ότι μπορεί το 19% του πληθυσμού να δηλώνει αγοραστής, όμως πλέον περίπου τα 3/4 από αυτούς ανήκουν στην κατηγορία “κοιτάω τη βιτρίνα και φεύγω”, μόλις το 23% θέλει να αγοράσει τώρα, σε 6 ή 12 μήνες», αναφέρει ο κ. Παπαγεωργιάδης.
Ποια όμως είναι τα χαρακτηριστικά όσων δηλώνουν αγοραστές στην Ελληνική αγορά ακινήτου το 2026;
Α. Το 61% (!) όσων δηλώνουν αγοραστές είναι γυναίκες: Τον Ιανουάριο του 2026 το 61% όσων δηλώνουν αγοραστές είναι γυναίκες! Το ποσοστό αυτό είναι αισθητά μεγαλύτερο από αυτό που βρήκαμε με την ομάδα του κ. Σιάκα στα προηγούμενα Βαρόμετρα (52 – 54%).
Υ.Γ. Διαχρονικά οι γυναίκες έχουν τον πρώτο ρόλο στο θέμα της ιδιοκτησίας, στην Ελλάδα και διεθνώς.
Β. Το 78% έχουν «καλή» ή «πολύ καλή» οικονομική κατάσταση
Το 56% των ερωτώμενων δηλώνει ότι έχει «καλή» οικονομική κατάσταση και το 22% δηλώνει ότι έχει «πολύ καλή». Αυτά τα ποσοστά είναι περίπου τα ίδια και στις προηγούμενες έρευνες (μόνο οι έχοντες «μέτρια» οικονομική κατάσταση αυξήθηκαν από το 16% του Νοεμβρίου 2024 στο 21% σήμερα). Περίπου 4 στους 5 αγοραστές δηλώνουν πως είναι άνετοι οικονομικά, κάτι που συμβαδίζει και με τα ποσοστά αυτών που έχουν καλές σπουδές (στοιχείο που σύμφωνα με τους ειδικούς είναι ένδειξη μεγαλύτερου διαθέσιμου εισοδήματος).
Ποια είναι τα χαρακτηριστικά όσων θέλουν να αγοράσουν ακίνητο και έχουν οικονομική άνεση;
Βασικά, δύο: Διαλέγουν αυτό που πραγματικά τους αρέσει ή ψάχνουν κάτι στην τιμή που θεωρούν σωστή.
Πολλά ακίνητα που να αρέσουν πραγματικά στους αγοραστές συνήθως δεν βρίσκουμε στην Ελλάδα, για πολλούς και διάφορους λόγους.
Έτσι οδηγούμαστε στο δεύτερο χαρακτηριστικό: Οι περισσότεροι αγοραστές αναζητούν την τιμή που θεωρούν σωστή.
Η σχέση όλων αυτών με τα παλιά και νεόδμητα διαμερίσματα
«Και εδώ έχουμε κάτι που “κουμπώνει” και με το εύρημα για το πόση πρέπει να είναι η διαφορά τιμής του νεόδμητου με το παλιό ακίνητο, για να επιλέξει κάποιος το παλιό: Η πλειοψηφία είπε 30%. Με δεδομένο ότι σε πολλές περιοχές της Ελλάδας η απόκλιση ενός παλιού σπιτιού (που θα ανακαινιστεί) με ένα νεόδμητο είναι πλέον κάτω του 20%, το μήνυμα του Βαρομέτρου είναι ξεκάθαρο: Με εξαίρεση περιοχές με τεράστια έλλειψη προσφοράς ακινήτων, για τα υπόλοιπα παλιά σπίτια θα χρειαστεί «πιο προσεκτική τιμολόγηση» για να γίνουν πωλήσεις. Αλλιώς οι περισσότεροι αγοραστές δεν θα βιαστούν να αγοράσουν…», σημειώνει ο ίδιος.
Ποιο είναι το προφίλ του πωλητή ακινήτου το 2026;
Μόλις πριν 20 μήνες η οικονομική κατάσταση των πωλητών ακινήτου στην Αττική και τη Θεσσαλονίκη ήταν η εξής: Κακή 7%, Μέτρια 36%, Καλή 34%, Πολύ καλή 23%.
Τον Ιανουάριο του 2026 η σύνθεση των πωλητών είναι εντελώς διαφορετική: Κακή 3%, Μέτρια 20%, Καλή 66%, Πολύ καλή 11%.
Ποια είναι τα χαρακτηριστικά όσων θέλουν να πουλήσουν ακίνητο και έχουν οικονομική άνεση;
Το 77% των πωλητών ακινήτων έχουν καλή ή πολύ καλή οικονομική κατάσταση (την ίδια ώρα το 58% των πωλητών είναι γυναίκες).
Ποιο είναι το βασικό χαρακτηριστικό όσων θέλουν να πουλήσουν ακίνητο και έχουν οικονομική άνεση;
«Δεν βιάζονται! Ψάχνουν την τιμή που έχουν στοχεύσει (η οποία συνήθως είναι αρκετά μεγάλη). Έτσι πλέον οι περισσότεροι πωλητές δεν επείγονται να πουλήσουν και αναζητούν μία συνήθως μεγάλη τιμή πώλησης», σημειώνεται στην έρευνα.
