Σε φάση ωρίμανσης εισέρχεται πλέον η αξιοποίηση της Ιαματικής Πηγής (και Κάμπινγκ) Κονιαβίτη στα Καμένα Βούρλα, μετά και την δημοσίευση του ΦΕΚ για την «Έγκριση Ειδικού Σχεδίου Χωρικής Ανάπτυξης του Δημοσίου Ακινήτου (ΕΣΧΑΔΑ) «Ιαματικών Πηγών Κονιαβίτη Kαμένων Βούρλων», καθορισμός ζωνών προστασίας ιαματικών πηγών και περιβαλλοντική έγκριση του ΕΣΧΑΔΑ βάσει της οικείας Στρατηγικής Μελέτης Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων».
Υπενθυμίζεται ότι εδώ και περίπου 2 χρόνια το (τότε) ΤΑΙΠΕΔ είχε ανακηρύξει ως προτιμητέο επενδυτή τον ισπανικό όμιλο «Inmo Parck Invest S.A.», με τον τελευταίο να έχει υποβάλει τη μοναδική προσφορά, καταθέτοντας εν συνεχεία βελτιωμένη πρόταση.
Όπως είχε γίνει γνωστό, ο επενδυτής αναμένεται να υλοποιήσει τα επόμενα έτη σημαντικές επενδύσεις, αξίας τουλάχιστον 200 εκατ. ευρώ για την αναβάθμιση και την αξιοποίηση του ακινήτου, του παραλιακού μετώπου και των ιαματικών πηγών, με τη δημιουργία πολυτελούς ξενοδοχείου, κατοικιών, μαρίνας, εγκαταστάσεων ευεξίας και καταστημάτων. Οι επενδύσεις συνάδουν με τη μελέτη ΕΣΧΑΔΑ που έχει εκπονηθεί, ενώ ο επενδυτής προτίθεται να ακολουθήσει μια βιώσιμη αναπτυξιακή στρατηγική, με ισχυρό «πράσινο» αποτύπωμα για την ευρύτερη περιοχή.
Το ακίνητο έχει συνολική έκταση 593.061,75 τ.μ. και αποτελείται από δύο περιοχές (Α και Β). Σύμφωνα με τους όρους του Διαγωνισμού, προβλέπεται πώληση της περιοχής Α και μακροχρόνια μίσθωση διάρκειας 50 ετών της περιοχής Β. Το τίμημα, που προσέφερε η εταιρεία Inmo Parck Invest SA ήταν (σε παρούσα αξία): για την περιοχή Α: 9.338.842,98 ευρώ και για την περιοχή Β: 1.679.341,76 ευρώ.
Η περιοχή Α είναι γεωτεμάχιο εκτός σχεδίου με έκταση 520.515,65 τμ και έχει μέτωπο στη θάλασσα που ανέρχεται σε περίπου 1.200 μέτρα. Σύμφωνα με τη μελέτη ΕΣΧΑΔΑ που έχει εκπονηθεί προβλέπεται χρήση Τουρισμού - Αναψυχής, ήτοι τουριστικά καταλύματα, ειδικές τουριστικές υποδομές και λοιπές τουριστικές εγκαταστάσεις εξυπηρέτησης των Ιαματικών Πηγών, τουριστικοί λιμένες, κατοικία προσωπικού εγκαταστάσεων, εμπορικά καταστήματα, καταστήματα παροχής υπηρεσιών, κοινωνική πρόνοια, αθλητικές εγκαταστάσεις, πολιτιστικές εγκαταστάσεις, θρησκευτικοί χώροι, περίθαλψη, χώροι συνάθροισης κοινού, εστίαση, αναψυκτήρια, κέντρα διασκέδασης και αναψυχής, στάθμευση, εγκαταστάσεις εκθεσιακών χώρων, ελικοδρόμιο, εγκατάσταση επεξεργασίας λυμάτων κλπ.
Η περιοχή Β είναι γεωτεμάχιο εκτός σχεδίου με έκταση 72.546,10 τετραγωνικών μέτρων, το οποίο περιλαμβάνει και τις δύο ιαματικές πηγές (Μύλος και Καλλυντικά). Η ιαματική πηγή Καλλυντικών είναι αναγνωρισμένη. Η περιοχή Β καθορίζεται ως περιοχή ανάδειξης των ιαματικών πηγών και σύμφωνα με την μελέτη ΕΣΧΑΔΑ ορίζονται ειδικές χρήσεις, ήτοι χώροι προσωπικής υγιεινής, αποδυτήρια, φυλάκιο, κυλικείο, δεξαμενές, αντλιοστάσια κλπ καθώς και υπαίθριος χώρος στάθμευσης.
Τα συνοδά έργα
Στα συνοδά έργα που προτείνονται στο πλαίσιο υλοποίησης της επένδυσης, περιλαμβάνεται η δημιουργία - διάνοιξη κοινόχρηστων δρόμων στα δυτικά και ανατολικά όρια του Τμήματος Α, εκτός ορίων ΕΣΧΑΔΑ, εντός ακινήτου ιδιοκτησίας ΤΑΙΠΕΔ, με μέγιστο πλάτος 10 μ., καθώς και οι τυχόν απαιτούμενες κυκλοφοριακές συνδέσεις των δύο οδών με το υφιστάμενο οδικό δίκτυο, όπως θα εξειδικευθούν στο στάδιο της απόφασης της παρ. 1 του άρθρου 13 του ν. 3986/2011, μετά από την εκπόνηση ειδικής κυκλοφοριακής μελέτης.
Οι διατρέχοντες σήμερα το ακίνητο ασφαλτόδρομοι και χωματόδρομοι θα καταργηθούν εάν δεν εξυπηρετούν την αξιοποίηση του ακινήτου στο πλαίσιο των όρων του ΕΣΧΑΔΑ, ενώ διασφαλίζεται στη δυτική πλευρά του ακινήτου νέα οδική σύνδεση της Παλαιάς Εθνικής Οδού (περιοχής υφιστάμενου ποδοσφαιρικού γηπέδου) με την οδό του ΒΔ ορίου του ακινήτου, για τη διευκόλυνση της κίνησης από Καμένα Βούρλα προς οικισμό και παραλία Καινούργιου και αντίστροφα και στην ανατολική πλευρά οδική σύνδεση της παραλιακής οδού της εντός σχεδίου περιοχής των Καμένων Βούρλων με τον κυκλικό κυκλοφοριακό κόμβο.
Η επιμέλεια, ευθύνη και δαπάνη για την κατασκευή και συντήρηση των συνοδών έργων ανήκει αποκλειστικά στον φορέα υλοποίησης του σχεδίου.
Τι αναφέρεται στο ΦΕΚ
Όπως αναφέρεται στο ΦΕΚ, στο τμήμα Α, ΕΝΟΤΗΤΑ Ι - Περιοχή Τουρισμού – Αναψυχής, στην εκτός σχεδίου περιοχή αυτή, εμβαδού 65.462,19 τ.μ., επιτρέπεται η γενική χρήση Τουρισμού - Αναψυχής, που προβλέπεται στην περίπτωση 1 της παρ. Β του άρθρου 11 του ν. 3986/2011 και ορίζονται οι προβλεπόμενες στην ίδια διάταξη ειδικές χρήσεις ως εξής: ειδικές τουριστικές υποδομές και λοιπές τουριστικές εγκαταστάσεις εξυπηρέτησης ιαματικών πηγών, κατοικία (προσωπικού εγκαταστάσεων), εμπορικά καταστήματα και καταστήματα παροχής υπηρεσιών, αθλητικές εγκαταστάσεις, πολιτιστικές εγκαταστάσεις, θρησκευτικοί χώροι, χώροι συνάθροισης κοινού, εστίαση, αναψυκτήρια και στάθμευση (κτίρια - γήπεδα).
Οι κατηγορίες χρήσεων γης κατοικία, εμπορικά καταστήματα και καταστήματα παροχής υπηρεσιών, αθλητικές εγκαταστάσεις, πολιτιστικές εγκαταστάσεις, θρησκευτικοί χώροι, χώροι συνάθροισης κοινού, εστίαση, αναψυκτήρια, στάθμευση, καταλαμβάνουν ποσοστό μικρότερο ή ίσο με το 20% επί της συνολικής δομούμενης επιφάνειας των κτιριακών εγκαταστάσεων. Με τον τρόπο αυτό διασφαλίζεται η λειτουργία τους ως υποστηρικτικών χρήσεων. Οι όροι και περιορισμοί δόμησης ορίζονται ως εξής: Μέγιστος επιτρεπόμενος συντελεστής δόμησης (Σ.Δ.): 0,10, Μέγιστο ποσοστό κάλυψης: 15%, Μέγιστο ύψος κτιρίων: κατά τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό (ΝΟΚ), όπως ισχύει.
Όσον αφορά στο Τμήμα Α - Ενότητα ΙΙ - Περιοχή Τουρισμού - Αναψυχής, στην εκτός σχεδίου πόλεως περιοχή αυτή, εμβαδού 455.053,46 τ.μ., επιτρέπεται η γενική χρήση Τουρισμού - Αναψυχής, που προβλέπεται στην περίπτωση 1 της παραγράφου Β του άρθρου 11 του ν. 3986/2011 και ορίζονται οι προβλεπόμενες στην ίδια διάταξη ειδικές χρήσεις ως εξής: τουριστικά καταλύματα (κύρια και μη κύρια, σύνθετα τουριστικά καταλύματα κ.λπ.), ειδικές τουριστικές υποδομές και λοιπές τουριστικές εγκαταστάσεις εξυπηρέτησης των ιαματικών πηγών, τουριστικοί λιμένες, όπως μαρίνες, αγκυροβόλια, καταφύγια τουριστικών σκαφών, κατοικία (προσωπικού εγκαταστάσεων), εμπορικά καταστήματα, καταστήματα παροχής υπηρεσιών, κοινωνική πρόνοια, αθλητικές εγκαταστάσεις, πολιτιστικές εγκαταστάσεις, θρησκευτικοί χώροι, περίθαλψη, χώροι συνάθροισης κοινού, εστίαση, αναψυκτήρια, κέντρα διασκέδασης και αναψυχής, στάθμευση (κτίρια - γήπεδα), εγκαταστάσεις εκθεσιακών χώρων, ελικοδρόμιο, εγκατάσταση επεξεργασίας λυμάτων (ΕΕΛ) και κάθε άλλη συναφής χρήση, η οποία δεν μεταβάλλει τον γενικό προορισμό του ακινήτου. Οι όροι και περιορισμοί δόμησης ορίζονται ως εξής: Μέγιστος επιτρεπόμενος συντελεστής δόμησης (Σ.Δ.): 0,15, Μέγιστο ποσοστό κάλυψης: 20%, Μέγιστο ύψος κτιρίων: κατά ΝΟΚ, όπως ισχύει.
Περιοχή προστασίας παράκτιας ζώνης
Καθορίζεται περιοχή προστασίας παράκτιας ζώνης ακινήτου κυμαινόμενου εύρους (με μέγιστο τα 90μ. από τη γραμμή αιγιαλού) στο όριο της γεωλογικά ακατάλληλης Ζώνης Γ.Α. 1, όπως αυτή καθορίστηκε στην Μελέτη Γεωλογικής Καταλληλότητας, έτους 2021, που εκπονήθηκε στο πλαίσιο του ΕΣΧΑΔΑ. Η παράκτια ζώνη προστασίας εντάσσεται στην αξιοποιήσιμη έκταση του ακινήτου, αντλείται από αυτή δόμηση (δηλ. συνυπολογίζεται στις εκτάσεις επί των οποίων εφαρμόζεται ο προτεινόμενος Σ.Δ.), αλλά δεν αποτελεί υποδοχέα δόμησης, ήτοι οικοδομήσιμη έκταση εξαιτίας της γεωλογικής της ακαταλληλότητας.
Στην εν λόγω περιοχή επιτρέπονται οι κάτωθι επιτρεπόμενες χρήσεις γης: μη μόνιμες κατασκευές εξυπηρέτησης λουόμενων (προσωπική υγιεινή, αποδυτήρια κ.λπ.), εξοπλισμός παραλίας (ομπρέλες, ξαπλώστρες, κ.λπ.), ποδηλατόδρομοι, πεζόδρομοι, υπαίθριοι χώροι στάθμευσης (μόνο στα ανατολικά και δυτικά άκρα της Ενότητας ΙΙ του Τμήματος Α), ελαφρές εγκαταστάσεις και ήπια τεχνικά έργα προστασίας των ακτών (π.χ. από διάβρωση ή από φυσικές καταστροφές περιλαμβανομένων των πλημμυρών), λιμένες, εγκαταστάσεις μεταφόρτωσης, λιμενικών ζωνών και ναυπηγικών εγκαταστάσεων, που χωροθετούνται μαζί με τα συνοδά τους έργα σε διακριτές ζώνες συμβατών χρήσεων, όπως π.χ. ελαφρές/προσωρινές εγκαταστάσεις εστίασης/αναψυχής και ελαφρές κατασκευές που προβλέπονται από τα οικεία Διαχειριστικά Σχέδια των περιοχών προστασίας της φύσης και του τοπίου (ν. 1650/1986, Α’ 160)
Τμήμα Β - Περιοχή Προστασίας και Ανάδειξης ιαματικών πηγών: Η περιοχή αυτή, εμβαδού 37.211,37 τ.μ., καθορίζεται ως περιοχή προστασίας ανάδειξης της Ιαματικής Πηγής «Μύλος Κονιαβίτη» με σκοπό την αξιοποίησή της και ορίζονται σε αυτή ειδικές χρήσεις ως εξής: χώροι προσωπικής υγιεινής (WC), αποδυτήρια, φυλάκιο φύλαξης/επιτήρησης, κυλικείο, δεξαμενές, αντλιοστάσια, στέγαστρα, έργα ανάδειξης ιαματικών πηγών και υπαίθριος χώρος στάθμευσης. Οι ως άνω εγκαταστάσεις, πλην των τεχνικών υποδομών, πρέπει να είναι ελαφρές κατασκευές και η χωροθέτησή τους γίνεται κατόπιν χορήγησης άδειας από το οικείο Δασαρχείο, λόγω ύπαρξης Καταφυγίου Άγριας Ζωής. Τα ως άνω κτίσματα/ελαφρές κατασκευές πρέπει να είναι ισόγεια, ύψους μέχρι 3μ. και να έχουν αρχιτεκτονική μορφολογία που να συνάδει με το ευαίσθητο περιβάλλον. Το Τμήμα Β δενδροφυτεύεται υποχρεωτικά. Στα τμήματα του ακινήτου, εντός του Τμήματος Β, που βρίσκονται μέσα στο διάδρομο δουλείας ΑΔΜΗΕ, είναι δυνατό να ανεγερθεί κτίσμα ή να αναπτυχθεί εγκατάσταση των οποίων το πιο ψηλό σημείο να μην υπερβαίνει τα τρία (3) μέτρα πάνω από το σημείο που βρίσκεται στο κέντρο του τετραγώνου εδράσεως του Πύργου ΛΛΣ 12, η στάθμη του οποίου λαμβάνεται ως υψομετρική αφετηρία μέτρησης του επιτρεπόμενου ύψους. Επιτρέπεται η ελεύθερη προσπέλαση επί 24αώρου προς τα τετράγωνα εδράσεως των πύργων του εναερίου δικτύου υψηλής τάσης ηλεκτρικού ρεύματος της ΔΕΗ.
Τμήμα Γ - Περιοχή Προστασίας και Ανάδειξης ιαματικών πηγών: Η περιοχή αυτή, εμβαδού 35.334,73 τ.μ., καθορίζεται ως περιοχή προστασίας ανάδειξης της Ιαματικής Πηγής «Καλλυντικά» με σκοπό την αξιοποίησή της και ορίζονται σε αυτή ειδικές χρήσεις ως εξής: χώροι προσωπικής υγιεινής (WC), αποδυτήρια, φυλάκιο φύλαξης/επιτήρησης, κυλικείο, δεξαμενές, αντλιοστάσια, στέγαστρα, έργα ανάδειξης ιαματικών πηγών και υπαίθριος χώρος στάθμευσης. Οι ως άνω εγκαταστάσεις, πλην των τεχνικών υποδομών, πρέπει να είναι ελαφρές κατασκευές και η χωροθέτησή τους γίνεται κατόπιν χορήγησης άδειας από το οικείο Δασαρχείο, λόγω ύπαρξης Καταφυγίου Άγριας Ζωής. Τα ως άνω κτίσματα/ελαφρές κατασκευές πρέπει να είναι ισόγεια, ύψους μέχρι 3μ., και να έχουν αρχιτεκτονική μορφολογία που να συνάδει με το ευαίσθητο περιβάλλον. Ο όρος «ελαφρές κατασκευές» έχει την έννοια της περ. 24 του άρθρου 2 του ν. 4067/2012, όπως ισχύει. Το Τμήμα Γ δενδροφυτεύεται υποχρεωτικά.
Γενικοί όροι για το Τμήμα Β και το Τμήμα Γ: Οι όροι και περιορισμοί δόμησης ορίζονται ως εξής: Μέγιστη επιτρεπόμενη δόμηση: 400 τ.μ. (συνολικά και στα δύο τμήματα), Μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος: 3 μ..
