Ροή
Εξαιρετικά αισιόδοξη πορεία καταγράφηκε και το 2023 στα Logistics, τόσο σε επίπεδο ζήτησης όσο και σε επίπεδο αξιών, σύμφωνα με την Geoaxis. «Πρόβλεψή μας για το 2024 είναι η συνεχιζόμενη αύξηση της ζήτησης και ενοικίων, κι ενώ βρισκόμαστε ήδη στα επίπεδα των 5,5 ευρώ/τ.μ./μήνα, με μικρότερη όμως ταχύτητα, και η σταθεροποίηση των αποδόσεων πέριξ του 7%. Οι μακροπρόθεσμες προοπτικές που ανοίγονται για τον κλάδο είναι μοναδικές εάν καταφέρει η Ελλάδα να αναδειχθεί συγκοινωνιακός κόμβος στη Νοτιοανατολική Ευρώπη και σημείο σύνδεσης μεταξύ της Δυτικής Ευρώπης και της Ασίας», αναφέρει σε σχετική της ανάλυση για τα logistics η πρώτη πιστοποιημένη εταιρεία εκτιμήσεων ακινήτων στην Ελλάδα. Το Θριάσιο πεδίο καταλαμβάνει την μερίδα του λέοντος στις νέες αναπτύξεις σε αντιδιαστολή με τις λοιπές περιοχές (Ελευσίνα, Μεσόγεια, Οινόφυτα, Θεσσαλονίκη) όπου η πλειοψηφία του κτιριακού αποθέματος είναι αρκετά παλαιά.
Επενδύσεις 500 εκατ. ευρώ
Όπως σημειώνεται, πολλά projects για νέους αποθηκευτικούς χώρους και εγκαταστάσεις logistics προχωρούν ή αναμένεται να ξεκινήσουν την υλοποίησή τους εντός του 2024 όπου υπολογίζεται να γίνουν επενδύσεις ως 500 εκ. ευρώ σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη. Στο πλαίσιο αυτό, εταιρείες AEEAΠ, όπως η Briq Properties, η Premia Properties, η Prodea Investments, η Trastor, η HIG Capital και εσχάτως και η Noval του ομίλου ΒΙΟΧΑΛΚΟ κινούνται ιδιαίτερα δυναμικά. Επενδύσεις logistics έχει υλοποιήσει τους τελευταίους 12 μήνες και η Dimand στη Βόρεια Ελλάδα. Σημαντικό πρόβλημα είναι ότι δεν υπάρχει προϊόν για αγορά καθώς οι νεόδμητες αποθήκες είτε κατασκευάστηκαν από τους ίδιους τους χρήστες τους, είτε τα συμβόλαια για την πώληση τους κλείστηκαν πριν ακόμη ολοκληρωθούν τα έργα. Είμαστε της άποψης ότι σήμερα, αρχές του 2024, μια νεόδμητη αποθήκη ξηρού φορτίου σε κομβικό σημείο, μπορεί να καταγράψει πώληση μεγαλύτερη των 1.000 euro/τμ.
Τα ενοίκια, οι τιμές πώλησης και οι επιφάνειες
Όπως αναφέρεται, σημαντικό πρόβλημα της αγοράς είναι ότι δεν υπάρχει προϊόν για ενοικίαση καθώς οι νεόδμητες αποθήκες είτε κατασκευάστηκαν από τους ίδιους τους χρήστες τους, είτε τα συμβόλαια για την μίσθωση τους κλείστηκαν πριν ακόμη ολοκληρωθεί το έργο. Είμαστε της άποψης ότι σήμερα, μια νεόδμητη αποθήκη ξηρού φορτίου σε κομβικό σημείο μπορεί να καταγράψει μίσθωμα στα επίπεδα των 5,5 euro/τμ/μήνα.
Με βάση την έρευνα αγοράς που πραγματοποιήσαμε τον Νοέμβριο-Δεκέμβριο 2023, και μετά από προσαρμογή με μείωση κατά 10% λόγω διαπραγμάτευσης, η υψηλότερη διάμεση ζητούμενη τιμή ενοικίασης καταγράφεται στον Ασπρόπυργο με 4,95 €/τμ/μήνα, δεύτερα έρχονται τα Μεσόγεια Αττικής με 4,33 €/τμ/μήνα, τρίτη είναι η Ελευσίνα με 3,65 €/τμ/μήνα. Χαμηλότερες διάμεσες ζητούμενες τιμές ενοικίασης εμφανίζει η ΒΙ.ΠΕ Σίνδου με 3,08 €/τμ/μήνα, τα Οινόφυτα με 2,74 €/τμ/μήνα και τέλος το Καλοχώρι με 2,70 €/τμ/μήνα.
«Παρατηρούμε πως οι μισθωτικές αξίες κινούνται σε ένα εύρος μεταξύ 2,7-4,95 euro/τμ/μήνα. Θεωρούμε πως μισθώσεις πάνω από 4,0 euro/τμ/μήνα αφορούν αποκλειστικά σε ακίνητα πολύ καλών προδιαγραφών. Οι μισθωτικές αξίες θα βαίνουν αυξανόμενες τα επόμενα χρόνια ως αποτέλεσμα του συνδυασμού της μικρής προσφοράς ποιοτικών κατασκευών και της έλλειψης διαθέσιμης γης», αναφέρει η Geoaxis.
Αναφορικά με τις επιφάνειες, η μεγαλύτερη διάμεση διαθέσιμη επιφάνεια καταγράφεται στον Ασπρόπυργο με 8.000τμ, δεύτερα σε σειρά είναι τα Οινόφυτα με 4.871τμ και τρίτα έρχονται τα Μεσόγεια Αττικής με 4.000τμ. Τις μικρότερες διάμεσες διαθέσιμες επιφάνειες εμφανίζουν η ΒΙ.ΠΕ Σίνδου με επιφάνεια 3.550τμ, η Ελευσίνα με 2.115τμ και το Καλοχώρι με επιφάνεια 1.686τμ. Είναι προφανές ότι η πολύ μικρή μέση επιφάνεια των ακινήτων που βρίσκονται στην αγορά σήμερα αφορά σε παλαιότερες κατασκευές που δεν μπορούν να εξυπηρετήσουν τις σύγχρονες ανάγκες της εφοδιαστικής αλυσίδας.
«Με βάση την έρευνα αγοράς που πραγματοποιήσαμε τον Νοέμβριο-Δεκέμβριο 2023, και μετά από προσαρμογή με μείωση κατά 10% λόγω διαπραγμάτευσης, η υψηλότερη διάμεση ζητούμενη τιμή πώλησης καταγράφεται στον Ασπρόπυργο με 765,96 €/τμ, δεύτερα σε σειρά είναι τα Μεσόγεια με 681,01 €/τμ και τρίτη έρχεται η ΒΙ.ΠΕ Σίνδου με 509,22 €/τμ. Χαμηλότερες διάμεσες τιμές πώλησης εμφανίζει η Ελευσίνα με 443,79 €/τμ, τα Οινόφυτα με 417,40 €/τμ και τελευταίο έρχεται το Καλοχώρι με τιμή 374,10 €/τμ», σημειώνεται.
Οι αξίες κινούνται σε ένα εύρος μεταξύ 374-766 euro/τμ. Θεωρούμε πως πωλήσεις πάνω από 650 euro/τμ αφορούν αποκλειστικά σε ακίνητα πολύ καλών προδιαγραφών. Οι αξίες θα βαίνουν αυξανόμενες τα επόμενα χρόνια ως αποτέλεσμα του συνδυασμού της μικρής προσφοράς ποιοτικών κατασκευών και της έλλειψης διαθέσιμης γης Αναφορικά με τις επιφάνειες, η μεγαλύτερη διάμεση διαθέσιμη επιφάνεια καταγράφεται στα Μεσόγεια Αττικής με 5.866τμ, δεύτερος σε σειρά είναι ο Ασπρόπυργος με 4.500τμ. και τρίτη έρχεται η Ελευσίνα με 4.142τμ. Τις μικρότερες επιφάνειες εμφανίζουν τα Οινόφυτα με διάμεση διαθέσιμη επιφάνεια 4.040τμ, το Καλοχώρι με διάμεση διαθέσιμη επιφάνεια 2.810τμ και τέλος η ΒΙ.ΠΕ Σίνδου με επιφάνεια 2.736 τ.μ..
Πωλήσεις Γηπέδων
Με βάση την έρευνα αγοράς που πραγματοποίησε η εταιρεία τον Νοέμβριο-Δεκέμβριο 2023, και μετά από προσαρμογή με μείωση κατά 10% λόγω διαπραγμάτευσης, η υψηλότερη διάμεση ζητούμενη τιμή πώλησης καταγράφεται στα Μεσόγεια Αττικής με 167,71 €/τμ, δεύτερος σε σειρά είναι ο Ασπρόπυργος με 124,24 €/τμ, τρίτη έρχεται η εντός ΒΙ.ΠΕ Σίνδου με 99,72 €/τμ και η Ελευσίνα με 86,40 €/τμ. Χαμηλότερες διάμεσες τιμές πώλησης εμφανίζει το Καλοχώρι με 59,40 €/τμ, τα Οινόφυτα με 47,25 €/τμ και τελευταία έρχεται η περιοχή εκτός της ΒΙ.ΠΕ Σίνδου με 23,36 €/τμ. Αναφορικά με τις επιφάνειες, η μεγαλύτερη διάμεση διαθέσιμη επιφάνεια κατα-γράφεται στον Ασπρόπυργο με 15.750τμ, ακολουθούν τα Οινόφυτα με 15.500τμ, η ΒΙ.ΠΕ Σίνδου με 13.500τμ, το Καλοχώρι με 13.450τμ, η Σίνδος (εκτός ΒΙ.ΠΕ) με επιφάνεια 11.990τμ, τα Μεσόγεια με διαθέσιμη επιφάνεια 10.150τμ, και τέλος η Ελευσίνα με επιφάνεια 9.300τμ.
Χαρακτηριστικά προσφοράς - ζήτησης & αποδόσεις, κόστος κατασκευής
Σήμερα, κάθε νέος χώρος logistics επιφανείας πάνω από 15.000 τ.μ. μπορεί να μισθωθεί άμεσα καθώς υπάρχει συσσωρευμένη ζήτηση και ανύπαρκτη προσφορά. Η ανισορροπία της αγοράς οδηγεί σε αυξήσεις στις αξίες και μείωση των συντελεστών απόδοσης στο φάσμα του 7,0% για καλά ποιοτικά ακίνητα, ανάλογα την θέση και τα χαρακτηριστικά κατασκευής. Όσες εταιρείες τοποθετήθηκαν στην αρχή του παρόντος ανοδικού κύκλου εξασφάλισαν ακόμα χαμηλότερες τιμές αγορές, με σχεδόν διψήφιες ετήσιες αποδόσεις. Οι αποδόσεις στην Ελλάδα είναι από τις πιο ανταγωνιστικές σε Ευρωπαϊκό επίπεδο καθώς μια τυπική απόδοση στην Μεγάλη Βρετανία, στη Γαλλία ή στην Γερμανία για προνομιούχα ακίνητα, κυμαίνεται σήμερα περί το 5,0% – 5,5%, με αυξανόμενες τάσεις για το 2024.
Οι μελλοντικές προοπτικές και η υψηλή απόδοση τόσο σε σχέση με άλλους κλάδους του Real Estate, όσο και με άλλα επενδυτικά προϊόντα (βλ. μετοχές, ομόλογα, καταθέσεις) οδηγεί θεσμικούς και μη επενδυτές στην όλο ένα και μεγαλύτερη τοποθέτηση σε κτίρια αποθηκών/logistics.
Ενδεικτικό κόστος κατασκευής σύγχρονης αποθήκης logistics (Ξηρό φορτίο): 50-80 ευρώ/m2 μονάδας: για τις εγκαταστάσεις και όλες τις διαμορφώσεις περιβάλλοντος χώρου. 500-600 ευρώ/m2 μονάδας: για το βασικό κτίριο που περιλαμβάνει τα κόστη σχεδιασμού, μελετών, αδειοδοτήσεων, επιβλέψεων. 300-400 ευρώ/m2 μονάδας επιπλέον: για τις εγκαταστάσεις διοίκησης -γραφεία, ηλεκτρομηχανολογικούς χώρους. Με βάση τα παραπάνω ένα ενδεικτικό κόστος μπορεί να κυμανθεί μεταξύ: 550€/τμ – 650€τμ (αποθήκες ξηρού φορτίου τύπου Ζ3) που αφορά κατασκευή με το κλειδί στο χέρι για το σύνολο της μονάδας. Σημειώνουμε πως στο κόστος αυτό περιλαμβάνονται μόνο οι εργασίες που αφορούν στην κατασκευή του κτιρίου και κανένα κόστος εξοπλισμού.
