Ροή
Αν και τα στελέχη των εταιρειών του τομέα ακινήτων παραμένουν αισιόδοξα για τη συνέχεια, εντούτοις, αναγνωρίζουν ότι ολοένα και… πυκνώνουν οι προκλήσεις που θα κληθεί να αντιμετωπίσει ο κλάδος από το 2024. Το κόστος χρήματος ή αξιών γης, η άνοδος των επιτοκίων, αλλά και η μεγάλη γεωπολιτική μεταβλητότητα ρίχνουν σκιές στη δραστηριότητα. Την ίδια ώρα, υπάρχει το πλεονέκτημα της υστέρησης της εγχώριας αγοράς έναντι των ώριμων που έχουν αρχίσει να υποχωρούν, αλλά, από την άλλη πλευρά, διαγράφεται και η ανησυχία για το κατασκευαστικό capacity. Ωστόσο, το θετικό επενδυτικό momentum εξακολουθεί να διατηρείται στην εγχώρια κτηματαγορά, όπως ανέφεραν οι εκπρόσωποι της αγοράς σε διάφορους κύκλους συζητήσεων στο πλαίσιο της 24ης Prodexpo, με τα στελέχη του κλάδου, ωστόσο, να αναδεικνύουν τους προβληματισμούς – προκλήσεις για την προσεχή διετία.
Μεταξύ αυτών, «η παραδοξότητα που ζούμε στην ελληνική αγορά ως μια εξαίρεση στο δυτικό κόσμο, την οποία δεν κατανοεί αυτός εξαιτίας του μεγέθους της ελληνικής αγοράς», για την οποία μίλησε ο Δημήτρης Ανδριόπουλος, διευθύνων σύμβουλος της Dimand, ο οποίος κατέληξε πως «ως εκ τούτου θα βρούμε δυσκολία στην προσέλκυση ξένων επενδύσεων». Η αλλαγή στη βιωσιμότητα έρχεται από την αλλαγή στις υποδομές και στη συμπεριφορά» σημείωσε, προσθέτοντας ότι ο δεύτερος κίνδυνος με τον οποίο έρχεται αντιμέτωπος ο κλάδος είναι το διαρκώς αυξανόμενο κατασκευαστικό κόστος και τα πολύ υψηλά επιτόκια.
Οι προβληματισμοί
Βασικός προβληματισμός των παραγόντων του κλάδου, όπως αποτυπώθηκε και κατά τη διάρκεια του Εxecutive Leaders Breakfast,που προηγήθηκε της έναρξης του συνεδρίου, είναι η αύξηση κόστους, το οποίο να καλύψει τις αποδόσεις των επενδύσεων, ενώ πονοκέφαλος παραμένει το κόστος χρήματος, το οποίο επηρεάζει τις επενδυτικές κινήσεις στην αγορά. «Εδώ και μήνες ζούμε στη χώρα συνθήκες περίεργες, έχουμε μεγάλη ζήτηση και λόγω αυτής οι τιμές ανεβαίνουν, όπως και τα επιτόκια, μέσα στο 2024 όλες οι εταιρείες του χώρου, εκτιμητές, μελετητές, developers θα πρέπει να είμαστε πολύ προσεκτικοί όσον αφορά τον συγχρονισμό των αριθμών. Πόσο αγοράζουμε, πόσο θα καθυστερήσει η παράδοση του έργου κ.λπ., υπάρχουν ασσυμετρίες, θα πρέπει να είμαστε πολύ προσεκτικοί αυτή τη στιγμή, αν και υπάρχει το καλό momentum», ανέφερε σε άλλο πάνελ ο Δ. Ανδριόπουλος.
Πάντως, η ελληνική αγορά εξακολουθεί να παραμένει συγκριτικά «φθηνή», να διατηρεί συνθήκες ζήτησης λόγω του ελλείμματος προσφοράς, ωστόσο παραμένει ρηχή και κατακερματισμένη, ενώ εξακολουθεί να «ταλαιπωρείται» από την έλλειψη σοβαρών μεταρρυθμίσεων όπως το Κτηματολόγιο, η αργή ψηφιοποίηση και η δυνατότητα χρήσης data, αλλά και σειρά άλλων παραμέτρων που αφορούν τόσο το φορολογικό καθεστώς όσο και την κοστοβόρα προσαρμογή στους νέους κλιματικούς κανονισμούς.
Συγκρατημένη αισιοδοξία για το 2024
Παρά το γεγονός του ότι οι ελληνικές αξίες παραμένουν «φθηνότερες» του ευρωπαϊκού μέσου όρου εν τούτοις η δραστική διόρθωση στην Ευρώπη, δημιουργεί συνθήκες σύγκλισης σημείωνε ο Ε. Αρώνες, διευθύνων σύμβουλος της Hellenic Properties, υπογραμμίζοντας πως δεν πρέπει να χαθεί το «παράθυρο» ευκαιρίας προσέλκυσης επενδύσεων. Ο ίδιος εξέφραζε τη συγκρατημένη αισιοδοξία του για το 2024, λέγοντας πως η ελληνική αγορά ακινήτων κινείται σε λογικές τιμές και παραμένει μία από τα φθηνότερες αγορές στην Ευρώπη στην τιμή ανά τ.μ. «Είναι μια χρονιά που πρέπει να πατήσουμε γκάζι στην προσέλκυση άμεσων ξένων επενδύσεων, γιατί το παράθυρο της ευκαιρία δεν θα μείνει για πολύ καιρό ανοιχτό» υποστήριξε ο κ. Αρώνες, εξηγώντας ότι προς αυτή την κατεύθυνση θα βοηθήσει η αντιμετώπιση του κατακερματισμού των επενδύσεων. Σε άλλο πάνελ σημείωνε ότι «θα πίστευα ότι η προσφορά είναι πολύ πάνω από το 2009, όμως είναι αρκετά κάτω από τη μέση. Η προσφορά ακινήτων παραμένει χαμηλή. Έχει δημιουργηθεί αγορά δύο ταχυτήτων». Σε ό,τι αφορά τις τιμές των ακινήτων, ανέφερε πως «βρισκόμαστε στο 15% με 18% κάτω από την τιμή του 2015», εκτιμώντας πως «δεν έχουν ανέβει ακόμα πιο πολύ απ' ό,τι πρέπει». Σημείωσε πως το κατασκευαστικό κόστος «έχει αυξηθεί πάνω από 25% τα τελευταία 2 χρόνια» όπως και «το κόστος δανεισμού σε 1,5 μόλις χρόνο».
Ευκαιρίες και αρρυθμίες
Στο σύνολο τους ωστόσο οι επενδυτές ακίνητης περιουσίας υπογράμμισαν την «εύθραυστη» ισορροπία κόστους - αποδόσεων και την διατήρηση υγιούς χρηματοοικονομικής θέσης, όπως ανάφερε η κ. Τ. Μεσσάρη, COO/CFO της Prodea Investments. Παράμετρος που επίσης διακυβεύει το μέλλον των επενδύσεων στην ακίνητη περιουσία είναι το capacity της ελληνικής αγοράς κατασκευαστών να ανταποκριθεί στον όγκο έργων. O Γιώργος Βιτούλας, Εταίρος της Arbitrage RE σημείωνε πως η Ελλάδα εξακολουθεί να προσελκύει το ενδιαφέρον ξένων επενδυτών, με εταιρείες να μισθώνουν χώρους γραφείων, ενώ τα τελευταία 2-3 χρόνια πραγματοποιούνται greenfield projects. Αναφέρθηκε και αυτός στις αρρυθμίες που παρατηρούνται στη συμμετοχή εργολάβων σε δημοπρατήσεις έργων ανά την χώρα. «Καταγράφεται μεγάλη δυσκολία στην ανάληψη των έργων και στην τήρηση των χρονοδιαγραμμάτων» προσέθεσε ο κ. Βιτούλας.
O Κώστας Μαρκάζος Διευθύνων Σύμβουλος της Premia, επισήμανε ότι στην Ελλάδα υπάρχει διαφορετικό καθεστώς από την υπόλοιπη Ευρώπη, με τις τιμές των ακινήτων να ανεβαίνουν. «Για να ανταγωνιστούμε τους ξένους δεν πρέπει να συμβιβαστούμε με αυτά που μας τραβάνε πίσω, π.χ. δεν έχουμε κτηματολόγιο αλλά μας ταλαιπωρεί» είπε ο κ. Μαρκάζος.
O Σωτήρης Μπακαγιάννης, Διευθύνων Σύμβουλος της Intracom Properties υποστήριξε πως η Ελλάδα είναι σε διαφορετική θέση σε σχέση με τον υπόλοιπο κόσμο λόγω της σταθερότητας που έχει δημιουργηθεί τα τελευταία χρόνια. «Η Ελλάδα υπεραποδίδει γιατί αποτελεί έναν παγκόσμια προορισμό για τουρισμό και επενδύσεις» είπε ο κ. Μπακαγιάννης, εκτιμώντας ότι η αγορά θα εξακολουθήσει τη θετική της πορεία, παρά το αυξημένο κόστος κατασκευής και τα υψηλά επιτόκια. Σε άλλο πάνελ σημείωνε ότι πρέπει «να ξαναδούμε τα κτίρια, υπάρχει μεγάλο απόθεμα, να τα κάνουμε πράσινα, και θα μας δώσει και την απάντηση στο θέμα του κόστους παρασκευής. Σαν εγχώριος όμιλος βλέπουμε δυναμική στο real estate και θεωρούμε ότι έχουμε know how και δυνατότητα να λύνουμε προβλήματα. Με το κόστος κατασκευής και δανεισμού εκεί που βρίσκεται ο ρόλος μιας εταιρείας σαν και εμάς είναι να δημιουργήσει υπεραξίες. Δεν θα πάμε να αγοράσουμε έτοιμα ακίνητα στις τιμές που υπάρχουν, αλλά νομίζουμε ότι θα βρίσκουμε projects με τα οποία θα δημιουργούμε υπεραξία».
Από την πλευρά του ο Θανάσης Καραγιάννης, Επικεφαλής Επενδύσεων και Χαρτοφυλακίου της Prodea, ανέφερε πως «στην Ευρώπη παρατηρούμε δυσκολίες σε πολλές αγορές. Δεν είναι τα πράγματα πιο εύκολα εκτός Ελλάδας, αντιθέτως είναι πιο δύσκολα. Βλέπουμε συνεχώς ακυρωμένες μεγάλες συναλλαγές σε Γερμανία και Αγγλία». Τόνισε πάντως πως στην Ελλάδα «δεν έχει δημιουργηθεί ακόμα υπερπροσφορά. Γι' αυτό δεν βλέπουμε μεγάλη αλλαγή στα ενοίκια. Δεν υπάρχει μια κανονικότητα, μια καθημερινότητα που θα ξέρεις τι πρόκειται να αντιμετωπίσεις. Γι' αυτό κοιτάμε με προσοχή τα επόμενα βήματα». Ερωτώμενος σχετικά με ευκαιρίες στο real estate, σημείωσε πως «εταιρείες που είναι θεσμικές είναι καλό να ασχολούνται με τον τουρισμό. Υπάρχει οικογενειοκρατία στη βιομηχανία. Δεν πάει άσχημα, αλλά θέλουμε να δώσουμε πρόσβαση στους επενδυτές. Από 11% που έχουμε στη φιλοξενία αυτό να διπλασιαστεί. Σκεφτόμαστε και άλλους κλάδους».
Ο Ιωάννης Ορφανός, Διευθύνων Εταίρος της Arbitrage, σημείωσε πως η γενικευμένη αίσθηση υψηλών τιμών στα ακίνητα οφείλεται στο γεγονός ότι «έχουμε υψηλές διεκδικήσεις γιατί βλέπουν ακίνητα γειτονικά τους να κάνουν trade πολύ ψηλά. Μας βάζουν σε μια εντύπωση ότι έχουν ανέβει πάρα πολύ οι τιμές. Ακόμα είμαστε όμως σε λογικά πλαίσια, που κάποιος θα τα θεωρούσε ρεαλιστικά». Ο ίδιος σημείωσε ότι στο κομμάτι του κόστους δανεισμού «η απάντηση δεν είναι εύκολη. Μέσα στο 2024 θα ομαλοποιηθεί η κατάσταση, έχουμε φτάσει στο υψηλότερο σημείο στα επιτόκια. Από ένα σημείο και μετά θα υπάρξει κάποια σιγουριά».
Ο Ιωάννης Γκάνος, Διευθύνων Σύμβουλος της Alpha Αστικά Ακίνητα, αναφέρθηκε επίσης στα επιτόκια. «Δεν ξέρουμε πότε θα πέσουν. Απ' ό,τι φαίνεται το 2024 θα είμαστε στα ίδια επίπεδα και θα αρχίσει κάποια αποκλιμάκωση. Από το 2009 και μέχρι το 2018 το σύστημα έδιωχνε δάνεια από πάνω του, το real estate ήταν κακή κουβέντα. Σήμερα είμαστε σε άλλη πραγματικότητα. Υπάρχουν εργαλεία που απαλύνουν την άνοδο των επιτοκίων. Ένα σταθερό δάνειο κυμαίνεται από 3,6-4%, είναι από τα χαμηλότερα στην Ευρώπη. Εργαλεία για πιο ελαφρύ επιτοκιακό κόστος, υπάρχουν. Όσο υπάρχει ένα υγιές spread μεταξύ απόδοσης και κόστους δανεισμού η αγορά θα προχωράει».
O Πάνος Χαραλαμπόπουλος, Διευθύνων Σύμβουλος της Solum PY Gloval, Advisory Board RICS Greece τόνισε ότι υπάρχει μεγάλη ζήτηση, αλλά μικρή προσφορά. Ο,τιδήποτε νεόδμητο γίνεται ανάρπαστο, ενώ υπάρχουν πολλά κενά ακίνητα σε δημόσιους φορείς και funds, με τις αυξήσεις στις τιμές να είναι δυσθεώρητες» σημείωσε ο κ. Χαραλαμπόπουλος. Προσέθεσε ότι υπάρχουν 150.000 ακίνητα σε πλατφόρμες διαμοιρασμού και πρέπει να δούμε πώς αυτά τα ακίνητα θα μπορέσουν να βγουν στην αγορά. Σε άλλο πάνελ εκτίμησε ότι η αγορά δεν είναι «φούσκα» και το τυπικό νεόδμητο ακίνητο του 2008, δεν έχει καμία σχέση με του σήμερα, ούτε σε επίπεδο αρχιτεκτονικής, ούτε ενεργειακά. «Τα στοιχεία μας δείχνουν ότι είμαστε κοντά στο να ματσάρουμε τις τιμές του 2008. Στα παλαιότερα ακίνητα η υστέρηση στις τιμές είναι αρκετά μικρότερη. Η πραγματικότητα όπως τη βιώνουμε εμείς, είναι ότι έχουμε περιοχές με σημαντική υπέρβαση των τιμών των αξιών ακινήτων, από το 2019 και μετά» ανέφερε χαρακτηριστικά». Ο ίδιος τόνισε ότι «έχουμε στραγγαλισμό προσφοράς. Δεν έχουμε νεόδμητα. Έχουμε εγκλωβισμένα ακίνητα σε διάφορες διαδικασίες. Στην πραγματικότητα δεν έχουμε προσφορά ούτε σε καινούργια ούτε σε παλιά. Πρέπει να βρεθεί μια λύση, ξέρω ελάχιστο κόσμο που έχει αγοράσει ακίνητο σε πλειστηριασμό».
Κατά τον Νίκο Βέττα, Γενικό Διευθυντή ΙΟΒΕ και καθηγητή στο Οικονομικό Πανεπιστήμιο Αθηνών, «τα επόμενα χρόνια θα ζήσουμε συστηματικά σε υψηλότερο πληθωρισμό» τονίζοντας ότι δεν μπορεί να υπάρχει ανάκαμψη χωρίς να ανέβουν οι επενδύσεις στην κατοικία, από την άλλη, πλευρά, όμως, δεν γίνεται να γίνουν όλες οι επενδύσεις real estate στην κατοικία. Όπως σημείωσε, η ανάκαμψη της αγοράς των ακινήτων είναι συστηματική, όμως, δεν έχουμε φτάσει ακόμα στα προ κρίσης επίπεδα. «Ένα στα 4 νοικοκυριά πληρώνει πλέον 40% του εισοδήματός του για στέγαση» δήλωσε, συμπληρώνοντας ότι στο θέμα της ανόδου των ενοικίων δεν θα υπάρξει εύκολη λύση. Επίσης, για τον ίδιο, θα χρειαστεί στο μέλλον αλλαγή στο μέσο μέγεθος της κατοικίας, καθώς αυξάνεται ο αριθμός των νοικοκυριών χωρίς παιδιά, ενώ συμπλήρωσε ότι υπάρχει απόθεμα παλιών κατοικιών που φτάνει στα όριά του, καθώς δεν είναι εύκολο να εκσυγχρονιστούν.
Ο Μηνάς Δήμος, Ιδρυτής της Plasis Real Estate + Development είπε πως στην αγορά ακινήτων η προσφορά βρίσκεται πίσω από τη ζήτηση, με τις τιμές σε κάποιες περιοχές να έχουν εκτοξευθεί. «Για παράδειγμα στη νότια Αττική και το παραλιακό μέτωπο διατίθενται ακίνητα από 7.000 ευρώ/τμ. έως και 20.000 ευρώ/τ.μ.» εξήγησε ο κ. Δήμος, λέγοντας πως περίπου το 50% των αγοραστών οικιστικών ακινήτων είναι ξένοι.
Από την πλευρά της, η Έλλη Κακούλλου (Β. Γενική Διευθύντρια Ακίνητης Περιουσίας Τράπεζας του Ομίλου Εθνική Τράπεζα της Ελλάδος) στάθηκε στην αναγκαιότητα απλοποίησης της πολεοδομικής νομοθεσίας. «Υπήρχε μια καλή αρχή το 2020, έχουμε όμως πολύ δρόμο ακόμα. Χρειάζεται επίσπευση της ολοκλήρωσης των δασικών χαρτών, του Κτηματολογίου και των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων» σημείωσε η κυρία Κακούλλου. Εξήγησε πως κάθε δήμος θα πρέπει να εντοπίζει τις στεγαστικές ανάγκες και να γίνεται η βάση για τον σχεδιασμό, σε συνάρτηση με τη βέλτιστη χρήση ενός ακινήτου.
H Χρυσάνθη Κάρλου, Partner, Μ&Α της Koutalidis Law Firm, έκανε λόγο για μεγάλο ενδιαφέρον για όλες τις κατηγορίες ακινήτων, αλλά και για την ανάγκη σωστού νομικού ελέγχου και στάθμισης των κινδύνων. «Όλοι οι επενδυτές αναζητούν ένα σταθερό ρυθμιστικό πλαίσιο, που θα αντιμετωπίζει παθογένειες του παρελθόντος, όπως αυτές που συναντάμε στην πολεοδομική νομοθεσία» τόνισε η κυρία Κάρλου.
O Γεώργιος Κορμάς, Αντιπρόεδρος ΔΣ, Οικονομολόγος του Resolute Group, ανέφερε ότι ο χώρος του real estate έχει μετουσιωθεί πλέον σε κάτι τελείως διαφορετικό με το παρελθόν, ακολουθώντας την γενικότερη τάση της ψηφιοποίησης. «Η Ελλάδα αποτελεί θύλακα ασφάλειας για πολλούς επενδυτές σε σχέση με την υπόλοιπη Ευρώπη. Είμαστε όμως μέλος της Ευρώπης που έχει αποφασίσει να ακολουθήσει το green deal, κάτι που έχει αρχίσει να επηρεάζει αρνητικά τις επιχειρήσεις λόγω του υψηλού κόστους, με συνέπεια να φεύγουν εκτός Ευρώπης» εξήγησε ο κ. Κορμάς.
Ο Γιάννης Παρασκευόπουλος, Γενικός Διευθυντής της Danos – BNP Paribas Real Estate σημείωσε πως το 35-40% των επενδύσεων τα τελευταία χρόνια πραγματοποιούνται στον τομέα του τουρισμού στον τουρισμό. «Παρά τα προβλήματα, το υψηλός εργασιακό κόστος και τη δυσκολία στην ανεύρεση προσωπικού, η αγορά των ξενοδοχείων αποδεικνύεται ανθεκτική» σημείωσε ο κ. Παρασκευόπουλος, κάνοντας λόγο για σημαντικό ενδιαφέρον από ξένους επενδυτές.
O Γιώργος Δ. Σιούφας, Managing Partner της Sioufas and Associates Law Firm, υπογράμμισε πως την τελευταία 5ετία συντελείται η μεγαλύτερη μεταβίβαση ακινήτων στην Ελλάδα, τονίζοντας ότι η χώρα μας διαθέτει ένα κατακερματισμένο οικιστικό πλεονέκτημα. Εκτίμησε ότι το επόμενο διάστημα θα είναι περιορισμένες οι αποδόσεις των εμπορικών σε σχέση με τα οικιστικά ακίνητα. «Τα διαμερίσματα αποτελούν πολύ μεγάλη ευκαιρία για τους επενδυτές κεφαλαίου και υπάρχει μεγάλο ενδιαφέρον από ξένους επενδυτές» προσέθεσε.
Καλές αποδόσεις, ασφαλές επενδυτικό περιβάλλον
Τις πολύ καλές αποδόσεις που αποφέρουν οι επενδύσεις σε ακίνητα στην Ελλάδα παρουσίασε αναλυτικά ο Δημήτρης Μπινιάρης, Ιδρυτής της Binswanger Biniaris και Πρόεδρος της Ομοσπονδίας Μεσιτών Ελλάδας. Όπως επεσήμανε ο Δ. Μπινιάρης, «η Ελλάδα είναι τεράστια ευκαιρία για τους ξένους επενδυτές, ένα διεθνές hub όχι μόνο για τον τουρισμό, αλλά και για τα logistics, μία δυνατή αγορά, όπου την περίοδο της κρίσης αναπτύχθηκε ιδιαίτερα ο τομέας των παλιών αυτοτελών ακινήτων στα κέντρα πόλεων, ακινήτων που ανακαινίζονται και διατίθενται για βραχυχρόνιες μισθώσεις, διαμερίσματα, μπουτίκ ξενοδοχεία, φοιτητικές κατοικίες κλπ». Επίσης, ο κ. Μπινιάρης τόνισε ότι η Ελλάδα προσφέρει ασφαλές επενδυτικό περιβάλλον, χαμηλή εγκληματικότητα, ισχυρές τράπεζες αλλά και τις υψηλότερες αποδόσεις από όλες τις ανεπτυγμένες χώρες. Σήμερα, οι αποδόσεις των επενδυτικών ακινήτων (κτίρια γραφείων, καταστήματα, αποθηκευτικοί χώροι, βιομηχανικοί χώροι και τα αυτόνομα ακίνητα στο κέντρο των πόλεων) φτάνουν σε 4-8% για τα καταστήματα, 8-10% για τα βιομηχανικά ακίνητα, 5-7% για τα ανακαινισμένα ακίνητα πόλης, 6-7,5% για τα γραφεία και 7-8% για τους αποθηκευτικούς χώρους.
Όπως εξήγησε ο Δ. Μπινιάρης οι αποδόσεις είναι ακόμα πιο υψηλές όταν υπάρχει εξαρχής συνεργασία developer - επενδυτή. Σε αυτή την περίπτωση οι αποδόσεις μπορεί να είναι έως και 50% υψηλότερες, όπως απέδειξε παρουσιάζοντας το παράδειγμα ακινήτων στο κέντρο της Αθήνας, κοντά στην πλατεία Ομονοίας. Ένα τέτοιο παλιό αυτοτελές ακίνητο έχει σήμερα κόστος αγοράς 1.500 ευρώ/ τετραγωνικό και κόστος ανακαίνισης που δεν ξεπερνά τα 2.000 ευρώ/ τετραγωνικό. Η τιμή πώλησης μπορεί να φτάσει στα 6.000/ τ.μ. αποφέροντας στον επενδυτή μία απόδοση ύψους περίπου 5%. Εάν όμως ένα τέτοιο έργο πραγματοποιηθεί με συνέργεια developer - επενδυτή, η απόδοση μπορεί να φτάσει έως και 50% υψηλότερα, αγγίζοντας το 7,5%. Τέτοιες συνέργειες έχουν ανάλογη αποτελεσματικότητα και σε άλλου τύπου ακίνητα, όπως είπε. Όπως διευκρίνισε ο Δ. Μπινιάρης, το εύρος των αποδόσεων στα επενδυτικά ακίνητα εξαρτάται από την τοποθεσία, την αρχιτεκτονική, το εγγυημένο μισθωτήριο, την αξιοπιστία του μισθωτή και το αν το ακίνητο είναι πράσινο ή όχι.
