Ροή
Κεφάλαια ύψους 1,102 δισ. ευρώ περίπου εισέρευσαν από το εξωτερικό στην ελληνική αγορά ακινήτων στο πρώτο 6μηνο 2023, σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδας, ποσό που μεταφράζεται σε ποσοστιαία άνοδο σχεδόν 40% σε σχέση με το αντίστοιχο περσινό διάστημα (στα 788 εκατ. ευρώ). Αξίζει να σημειωθεί ότι στο 3μηνο του 2023, όπως είχε αναδείξει το insider.gr σε σχετικό του θέμα, οι καθαρές ξένες άμεσες επενδύσεις στην Ελλάδα κινήθηκαν με ετήσιο ρυθμό αύξησης 32,9% και διαμορφώνονταν σε 500 εκατ. ευρώ (ειδικότερα 497 εκατ. ευρώ), συνεχίζοντας τη δυναμική πορεία του προηγούμενου έτους, κατά το οποίο σημείωναν μέση ετήσια αύξηση 68% (2 δισ. ευρώ το 2022 συνολικά). Άρα, στο β’ τρίμηνο του τρέχοντος έτους ήρθαν από το εξωτερικό επιπλέον 605,8 εκατ. ευρώ (+46% σε ετήσια βάση), δείχνοντας και την ελκυστικότητα του εγχώριου real estate. Να σημειωθεί ότι στο α’ εξάμηνο του 2022 είχαν «μπει» στην χώρα (από τα 788,4 εκατ. συνολικά) 374 εκατ. στο πρώτο τρίμηνο και 414,4 εκατ. ευρώ στο δεύτερο τρίμηνο.
Που οφείλεται η κινητικότητα
Κατά τους πρώτους μήνες του 2023 η ελληνική αγορά ακινήτων, και ειδικά το υψηλών προδιαγραφών τμήμα της, συνέχισε να αναπτύσσεται. Όπως αναφέρουν παράγοντες της αγοράς, τα προγράμματα Golden Visa (και λόγω της αύξησης του ορίου σε βασικές περιοχές, όπως π.χ. σε Αθήνα, προάστια και συγκεκριμένα νησιά, στα 500 χιλ. από 250 χιλ. ευρώ πριν), η βραχυχρόνια μίσθωση, το γεγονός ότι οι τιμές, παρά τη σημαντική άνοδο των τελευταίων ετών, θεωρούνται χαμηλότερες άρα και ελκυστικότερες από άλλες αγορές, έπαιξαν τον ρόλο τους στην προσέλκυση διεθνών κεφαλαίων. Η ΤτΕ, στην «Έκθεση για τη Νομισματική Πολιτική 2022-2023» σημείωνε επίσης ότι «οι πληθωριστικές πιέσεις που καταγράφηκαν το 2022 και συνεχίζονται τους πρώτους μήνες του 2023, όπως και η εκ νέου επιβράδυνση του ρυθμού αύξησης της οικοδομικής δραστηριότητας, η οποία εδώ και μια δεκαετία και πλέον επηρεάζεται από διαδοχικές κρίσεις, συνετέλεσαν στην περαιτέρω αύξηση των τιμών, με τους επενδυτές να συνεχίζουν να πλειοδοτούν επί του περιορισμένου αποθέματος.
Η χαμηλή προσφορά σύγχρονων ακινήτων οδηγεί σταδιακά στη διάχυση των αυξήσεων των τιμών προς ακίνητα χαμηλότερων τεχνικών προδιαγραφών. Παράλληλα, οι αποδόσεις διατηρούνται σε επίπεδα χαμηλά για την αγορά, αλλά επενδυτικά ελκυστικά, με αποτέλεσμα να παραμένει ενεργή η επενδυτική δραστηριότητα τόσο από το εξωτερικό όσο και από το εσωτερικό της χώρας». Πλέον, οι τιμές στην Ευρώπη «ξεφουσκώνουν» ενώ στην Ελλάδα συνεχίζουν ανοδικά, όταν τα προηγούμενα έτη υπήρχε αντίστροφη τάση και πριν το εγχώριο real estate ξεκινήσει και πάλι να «ανεβαίνει».
Το υψηλό ενδιαφέρον
Σύμφωνα με πρόσφατη ανάλυση της Elxis, εταιρείας παροχής κτηματομεσιτικών και νομικών υπηρεσιών στην Ελλάδα, που είχε παρουσιάσει το insider.gr, πάνω από 1 στα 10 εξοχικά (12,35%) αγοράστηκαν φέτος από Έλληνες ομογενείς δεύτερης ή ακόμα και τρίτης γενιάς, κυρίως από τις ΗΠΑ, τον Καναδά και την Γερμανία. Με βάση τα στοιχεία μας εταιρείας, το 20,5% των ομογενών που αγοράζουν εξοχικό στην Ελλάδα, προέρχονται από την Γερμανία, ένα πρόσθετο 20,5% από τον Καναδά, ενώ ακολουθούν οι ομογενείς από τις ΗΠΑ με 17,8%. Κατοικίες στην Ελλάδα αγοράζουν επίσης ομογενείς που ζουν μόνιμα στην Ολλανδία (11%), την Γαλλία (6,8%) και την Ελβετία (5,4%). Οι περιοχές που ενδιαφέρουν τους ανθρώπους αυτούς είναι κυρίως η Κρήτη, Χαλκιδική και το Ιόνιο Πέλαγος. Μάλιστα, πάνω από το 75% των ομογενών προτιμούν νεόδμητες κατοικίες από τα σχέδια, τις οποίες σχεδιάζου να χρησιμοποιούν για τις διακοπές τους, αλλά και να τις εκμεταλλεύονται την υπόλοιπη σεζόν, μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Προ ημερών, σύμφωνα με την Spitogatos, στο γ’ τρίμηνο 2023 καταγράφηκαν αυξήσεις στις τιμές πώλησης ακινήτων έως και 14% ή 23% σε Αττική, Πειραιά και Θεσσαλονίκη. Πρόσφατα η RE/MAX Ελλάς σημείωνε ότι το Ισραήλ κατατάσσεται ανάμεσα στις πέντε πιο δημοφιλείς εθνικότητες ξένων αγοραστών στην Ελλάδα κατακτώντας την 1η θέση και ακολουθούν η Κίνα και η Γερμανία στην 2η και 3η θέση αντίστοιχα. Η πεντάδα ολοκληρώνεται με τη Βουλγαρία και την Τουρκία. Οι περισσότερες αγορές ισραηλινών είναι στη νότιο Ελλάδα και ειδικά στην Κρήτη, ενώ στην Αττική, η τάση διαφοροποιήθηκε συγκριτικά με την υπόλοιπη Ελλάδα, φέρνοντας την Κίνα στην πρώτη θέση και το Ισραήλ στη δεύτερη, βάσει των στοιχείων του κτηματομεσιτικού γραφείου.
Alpha Bank: Γιατί ανακάμπτει η αγορά ακινήτων
Σε ανάλυση της Alpha Bank (28 Σεπτεμβρίου 2023), αναφέρονταν ότι «η αγορά ακινήτων στη χώρα μας συνεχίζει να ανακάμπτει, με τις τιμές των οικιστικών ακινήτων να καταγράφουν αύξηση σταθερά από το πρώτο τρίμηνο του 2018 και τις τιμές των επαγγελματικών ακινήτων -γραφείων και καταστημάτων- να παραμένουν σε ανοδική τροχιά το 2022, για έβδομο και έκτο συνεχόμενο έτος, αντίστοιχα. Παράλληλα, αυξάνονται τα ενοίκια, αν και με ηπιότερο ρυθμό.
Η πορεία της αγοράς ακινήτων χαρακτηρίζεται από ισχυρά αποτελέσματα βάσης (base effects) και επηρεάζεται από παράγοντες που συνδέονται τόσο με την πλευρά της προσφοράς, όσο και της ζήτησης, όπως: (i) η επιστροφή σε θετικούς ρυθμούς οικονομικής μεγέθυνσης από το 2017 και η θεαματική περαιτέρω ισχυροποίησή τους την τελευταία τριετία, (ii) η ανοδική τροχιά που ακολουθεί η κατασκευαστική δραστηριότητα, (iii) η αύξηση των επενδύσεων, ειδικότερα σε κατασκευές, αλλά και των Ξένων Άμεσων Επενδύσεων (ΞΑΕ) σε ακίνητα, (iv) η ανάπτυξη του τουρισμού και της οικονομίας διαμοιρασμού, (v) το πρόγραμμα Golden Visa το οποίο έδωσε κίνητρα σε πολίτες τρίτων χωρών για απόκτηση ακίνητης περιουσίας στην Ευρωπαϊκή Ένωση (ΕΕ-27) και (vi) η συσσώρευση αποταμιευτικών πόρων κατά τη διάρκεια της πανδημίας. Ειδικότερα, η αγορά οικιστικών ακινήτων στην Ελλάδα παρουσιάζει στην τρέχουσα φάση σημαντικές διαφορές σε σχέση με τις αντίστοιχες αγορές άλλων ανεπτυγμένων χωρών, όπου, σύμφωνα με τα πιο πρόσφατα στοιχεία, καταγράφεται είτε επιβράδυνση του ρυθμού αύξησης των τιμών, είτε ακόμη και μείωσή τους».
Η Golden Visa
Επιπρόσθετα, όπως αναφέρονταν, «η συνεχιζόμενη αύξηση του κόστους των πρώτων υλών εκτιμάται ότι δημιουργεί ανοδικές πιέσεις στις τιμές πώλησης των ακινήτων. Υπάρχουν, ωστόσο, επιπλέον παράγοντες που ενδέχεται να επηρεάσουν, σε κάποιο βαθμό, τις τιμές των ακινήτων και τα ενοίκια, όπως η αύξηση του ορίου για απόκτηση Golden Visa από τις Ευρώ 250.000 στις Ευρώ 500.000, σε συγκεκριμένες περιοχές της χώρας, με ισχύ από τον Αύγουστο του 2023 και τα νέα φορολογικά μέτρα που ανακοίνωσε πρόσφατα η Κυβέρνηση με εφαρμογή από το 2024, τα οποία αφορούν τους εκμισθωτές καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης, όπως: η υποχρέωση έναρξης επιχειρηματικής δραστηριότητας για φυσικά πρόσωπα που αναρτούν τρία ή περισσότερα ακίνητα σε ψηφιακή πλατφόρμα (με ανάλογες ασφαλιστικές εισφορές, τέλος επιτηδεύματος και ΦΠΑ από το πρώτο ακίνητο), η επιβολή διαφόρων τελών (π.χ. τέλος αντιμετώπισης των συνεπειών της κλιματικής αλλαγής)».
Η εξέλιξη των τιμών στην αγορά ακινήτων και των ενοικίων
Η ανάκαμψη της αγοράς οικιστικών ακινήτων, η οποία ξεκίνησε το 2018, συνεχίστηκε κατά το δεύτερο τρίμηνο του 2023, καταγράφοντας διψήφιο ρυθμό μεταβολής των τιμών για έβδομο διαδοχικό τρίμηνο. Σύμφωνα με τα τελευταία διαθέσιμα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, οι τιμές των οικιστικών ακινήτων αυξήθηκαν κατά 13,9% σε ετήσια βάση, το δεύτερο τρίμηνο του 2023, έναντι ανόδου κατά 15%, το πρώτο τρίμηνο, ενώ και οι τιμές των ενοικίων, βάσει των στοιχείων της σχετικής κατηγορίας του Εναρμονισμένου Δείκτη Τιμών Καταναλωτή συνεχίζουν να αυξάνονται, με ηπιότερο, ωστόσο, ρυθμό μεταβολής. Σημειώνεται ότι οι τιμές των οικιστικών ακινήτων έχουν ανακάμψει σωρευτικά κατά περίπου 54% από τα χαμηλότερα επίπεδα που έχουν καταγραφεί (Γ’ Τρίμηνο 2017), αλλά υπολείπονται κατά 11,4% από τα υψηλότερα επίπεδα που σημειώθηκαν πριν από την οικονομική κρίση (Γ’ Τρίμηνο 2008).
Πως επηρεάζει η βραχυχρόνια μίσθωση την αγορά κατοικίας
Σύμφωνα με την μελέτη της Alpha Bank, οι βραχυχρόνιες μισθώσεις στο πλαίσιο της οικονομίας διαμοιρασμού έχουν αυξηθεί σημαντικά τα τελευταία χρόνια στη χώρα μας, ενισχύοντας τα μεγέθη του τουρισμού, δηλαδή τις ταξιδιωτικές αφίξεις και τις αντίστοιχες εισπράξεις. Παράλληλα, η άνοδος της εν λόγω αγοράς, μαζί με το πρόγραμμα Golden Visa το οποίο θεσπίστηκε στην Ελλάδα το 2013, συνέβαλαν στις αυξημένες εισροές ξένων κεφαλαίων, με κατεύθυνση την αγορά κατοικίας. Το 2022, οι Ξένες Άμεσες Επενδύσεις (ΞΕΑ) σε ακίνητα ανήλθαν σε περίπου Ευρώ 2 δισ., σημειώνοντας αύξηση κατά 68% σε ετήσια βάση και την καλύτερη επίδοση από το 20023 . Σημειώνεται ενδεικτικά ότι, το 2013, κατά τη διάρκεια της οικονομικής κρίσης στην Ελλάδα, οι ΞΑΕ σε ακίνητα διαμορφώθηκαν σε Ευρώ 156 εκατ.
Σε ό,τι αφορά στα ακίνητα που διατέθηκαν για βραχυχρόνια μίσθωση στις επιλεγμένες περιοχές, στις οποίες μάλιστα καταγράφεται έντονη τουριστική δραστηριότητα, δηλαδή στην Αθήνα, τη Θεσσαλονίκη, την Κρήτη και το Νότιο Αιγαίο και αξιολογήθηκαν τουλάχιστον από έναν πελάτη, ανήλθαν σε σχεδόν 42 χιλ. το 2022, ενώ μέχρι το 2016 ήταν λιγότερο από 10 χιλ. Αξίζει να σημειωθεί ότι ο συνολικός αριθμός των εγγεγραμμένων καταλυμάτων στην πλατφόρμα στις τέσσερις περιοχές, το 2022, ήταν σημαντικά υψηλότερος, καθώς προσέγγιζε τις 73 χιλ., ενώ εκτιμάται ότι στο σύνολο της επικράτειας ξεπέρασε τις 100 χιλ.
Η διεθνής εικόνα
Οι ενεργειακές ανατιμήσεις, με επακόλουθο τις πληθωριστικές πιέσεις, η πρόσφατη κρίση στον χρηματοπιστωτικό τομέα των ΗΠΑ, οι γεωπολιτικές εντάσεις, καθώς και η πρωτοφανής περιοριστική νομισματική πολιτική αποτελούν σημαντικά γεγονότα, που έλαβαν χώρα την τελευταία 4ετία και δοκίμασαν τις αντοχές της παγκόσμιας οικονομίας. Το αποτέλεσμα ήταν να σημειωθούν υφεσιακές τάσεις στην αγορά ακινήτων, το τελευταίο διάστημα, η οποία είναι ένας από τους σημαντικότερους κλάδους της παγκόσμιας οικονομίας, προκαλώντας, κατ’ επέκταση, πολλαπλασιαστικές επιδράσεις και σε άλλους τομείς. Στις αγορές οικιστικών ακινήτων των μεγαλύτερων ανεπτυγμένων οικονομιών καταγράφηκαν, από τα μέσα του 2022 κυρίως, οι μεγαλύτερες πτώσεις στις τιμές κατοικιών, ενώ φαίνεται να υπερβαίνουν τις αντίστοιχες πτώσεις, μετά από τη χρηματοπιστωτική κρίση του 2008.
Αξίζει να σημειωθεί ότι η πτώση, ενδεχομένως, να ήταν μεγαλύτερη, αν δεν υπήρχαν άλλοι, εξισορροπητικοί παράγοντες, όπως οι συσσωρευμένες αποταμιεύσεις των νοικοκυριών, κατά την πανδημική περίοδο, η περιορισμένη προσφορά στην αγορά ακινήτων και η αύξηση της μετανάστευσης των τελευταίων ετών. Οι αγορές κατοικιών σε πολλές αναπτυγμένες οικονομίες άρχισαν να προσαρμόζονται, από τα μέσα του 2022, σε ένα πλαίσιο αυξανόμενων επιτοκίων και μείωσης του πραγματικού διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών. Από τις μεγαλύτερες οικονομίες που κατέγραψαν σημαντική πτώση στις τιμές των κατοικιών, στο πρώτο τρίμηνο του 2023, είναι ο Καναδάς (-19%), η Ζώνη του Ευρώ (-7%), η Κίνα (-5%) και οι ΗΠΑ (-3%). Εξαίρεση αποτελεί η Ιαπωνία, η οποία κατέγραψε ήπια αύξηση κατά 1%, η οποία προφανώς αποδίδεται στα πολύ χαμηλά (αρνητικά) επιτόκια της κεντρικής τράπεζας της χώρας.
