Ροή
Με ρυθμό αύξησης έως και 28% «έτρεξαν» οι τιμές πώλησης κατοικιών σε περιοχές της Αττικής, όπως στα βόρεια προάστια (π.χ. τα Βριλήσσια), το 2022, ενώ στην ίδια περίοδο τα ενοίκια αυξήθηκαν σε ποσοστό 20% με 23% σε 3 περιοχές - «φιλέτα» του Λεκανοπεδίου, όπως σε Βάρη – Βάρκιζα, Δροσιά και Φιλοθέη.
Οι πιο ακριβές περιοχές της Ελλάδας όσον αφορά στην πώληση ακινήτων βρίσκονται στα Νότια προάστια της Αθήνας, με μέση τιμή 3.114 ευρώ/τ.μ. Τα ακριβότερα ακίνητα εντοπίζονται στην περιοχή της Βουλιαγμένης, όπου η μέση ζητούμενη τιμή πώλησης αυξήθηκε κατά 19% πέρυσι σε 5.933 ευρώ/τ.μ. Το
2022, το μέσο υψηλότερο ενοίκιο καταγράφηκε στη Βουλιαγμένη με 15,6 ευρώ/τ.μ., με τα νότια προάστια και στα ενοίκια να έχουν την πρωτοκαθεδρία γενικότερα (10,7 ευρώ/τ.μ.). Αυτά είναι μερικά από τα βασικά ευρήματα της πρόσφατης ανάλυσης, σύμφωνα με τα στοιχεία του δείκτη τιμών της πλατφόρμας ηλεκτρονικών αγγελιών Spitogatos (SPI).
Ο «χάρτης» με τις πωλήσεις κατοικιών
Για το 2022 σε όλη την επικράτεια, η ετήσια αύξηση σε μέσες ζητούμενες τιμές πώλησης σε σχέση με το 2021 κυμάνθηκε στο +7,2% με τις μεγαλύτερες μεταβολές να παρατηρούνται στο λεκανοπέδιο Αττικής και συγκεκριμένα στα Βόρεια και Νότια προάστια της Αττικής, στο Κέντρο της Αθήνας και τα Προάστια Πειραιά. Το τελευταίο τρίμηνο της χρονιάς επιβεβαίωσε πως το 2022 ήταν ένα έτος σταθερής αύξησης στις τιμές πώλησης και ενοικίασης ακινήτων, όπως αποτυπώθηκε από τον SPI, τον δείκτη τιμών του Spitogatos.
Μετά από ένα πτωτικό 2020 και ένα πολυτάραχο 2021 που έφερε απότομες αυξήσεις στις τιμές των ακινήτων, το τελευταίο τρίμηνο του 2022 έκλεισε με τις μέσες ζητούμενες τιμές πώλησης να διατηρούν μια σταθερά ανοδική πορεία σχεδόν σε όλη την Ελλάδα, με +8% μέσο όρο αύξησης, σε σχέση με το τελευταίο τρίμηνο του 2021.
Όπως αναφέρθηκε, αυξήσεις τιμών πώλησης κατοικιών έως και 28,4% καταγράφηκαν στα Βριλήσσια κατά τη διάρκεια του 2022. Στην περιοχή των βορείων προαστίων, η μέση ζητούμενη τιμή πώλησης διαμορφώνεται πλέον σε 3.425 ευρώ/τ.μ. Η μέση τιμή πώλησης στις Κυκλάδες ανήλθε σε 2.916 ευρώ/τ.μ., στα Βόρεια Προάστια Αττικής σε 2.608 ευρώ/τ.μ., στη Χαλκιδική σε 1.875 ευρώ/τ.μ. και σε Δήμο Θεσσαλονίκης σε 1.762 ευρώ/τ.μ.
Διαχρονικά, οι περιοχές των νοτίων προαστίων συγκεντρώνουν τόσο ιδιωτικό όσο και επενδυτικό ενδιαφέρον. Βέβαια, η ανάπτυξη των περιοχών αυτών στο πλαίσιο των έργων της Αθηναϊκής Ριβιέρας, φαίνεται ότι τους έδωσε ακόμα μεγαλύτερη ώθηση. Ενδεικτικά, ένα διαμέρισμα στη Βουλιαγμένη για το 2022 είχε μέση τιμή αγοράς 5.933€/τ.μ., αύξηση της τάξης του 19% σε σχέση με το 2021. Στη Βούλα η μέση τιμή πώλησης ανήλθε σε 4.825 ευρώ/τ.μ., ενώ ακολούθησαν η Φιλοθέη (Β. προάστια) με μέση τιμή 4.142 ευρώ/τ.μ., Κολωνάκι (4.062 ευρώ/τ.μ.) και Άλιμος (4.000 ευρώ/τ.μ.). Σημαντικός αριθμός ξένων επενδυτών προτιμάει περιοχές των νοτίων προαστίων, προσβλέποντας στην ανάπτυξη της Αθηναϊκής Ριβιέρα.
Αντίστοιχα, στο κέντρο της Αθήνας, οι περιοχές του ιστορικού Κέντρου και το Κολωνάκι βρίσκονται στην κορυφή της λίστας με τις υψηλότερες τιμές. Παράλληλα, οι αστικές παρεμβάσεις στο κέντρο της Αθήνας, στο πλαίσιο των έργων του Μεγάλου Περιπάτου, αλλά και τα επερχόμενα έργα ανάπλασης και επέκτασης των σταθμών του μετρό στις γύρω περιοχές, συνέβαλαν σε ακόμα μεγαλύτερη άνοδο στις μέσες ζητούμενες τιμές ακινήτων.
Ενδεικτικά, σε σχέση με το 2021, σημειώθηκε εντυπωσιακή αύξηση στις τιμές πώλησης ακινήτων σε Μετς (+22%), Ιλίσια (+21%) και Γουδί (+20%), δηλαδή σχετικά κοντά στο κέντρο, με κάποιες εξ αυτών να είναι κοντά σε Μετρό. Στο Μετς- Καλλιμάρμαρο η μέση τιμή πώλησης το 2022 έφτασε αισίως τα 3.241 ευρώ ανά τ.μ. και στα Ιλίσια, χαμηλότερα στα 2.678 ευρώ ανά τ.μ. Οι ξένοι προτιμούν ακίνητα στο κέντρο της Αθήνας και δη κοντά σε τουριστικά αξιοθέατα, με στόχο την εκμετάλλευσή τους. Πάντως, σε κάποιες περιοχές προσφέρονται «νέες» κατασκευές και σε άλλες ακίνητα 15-20 ετών ή και παλιότερα.
Υψηλές τιμές καταγράφηκαν και στο κέντρο του Πειραιά και τα Προάστιά του. Ενδεικτικά, στο Κέντρο – Λιμάνι του Πειραιά παρατηρήθηκε αύξηση +10% στις τιμές πώλησης ακινήτων σε σχέση με το 2021. Πολύ σημαντικό ρόλο στην αναβάθμιση της ευρύτερης περιοχής έπαιξε η έναρξη λειτουργίας των νέων σταθμών του μετρό τον Οκτώβριο του 2022. Στην Καλλιθέα καταγράφηκε μέση αύξηση 21,7% και με μία μέση τιμή στα 1.983 ευρώ και στο Μοσχάτο +21,3% (μέση τιμή 2.333 ευρώ ανά τ.μ.)
Στη Θεσσαλονίκη, «πρωταθλητές» αναδεικνύονται οι Σαράντα Εκκλησίες, ο Άγιος Παύλος και η Τούμπα, με αυξήσεις της μέσης τιμής πώλησης ακινήτων σε σχέση με το 2021 κατά +39%, +24% και +20% αντίστοιχα.
Στην υπόλοιπη Ελλάδα, μεγαλύτερες αυξήσεις σε τιμές πώλησης ακινήτων σε σχέση με το 2021 εντοπίστηκαν στην Πρέβεζα, τις Σποράδες, την Χαλκιδική, τα Τρίκαλα, τη Λάρισα, τα Χανιά, την Κόρινθο και τις Κυκλάδες.
Πού και πόσο αυξήθηκαν τα ενοίκια
Αναφορικά με τα ενοίκια, η αύξηση ξεπερνά το 20% και φτάνει στο 23% σε τρεις περιπτώσεις, τη Βάρη- Βάρκιζα (+23,1%), τη Δροσιά στα βόρεια της Αττικής (21,6%,) και τη Φιλοθέη (20,9%,) και ακολουθούν Υμηττός (εν όψει ίσως της ΠΥΡΚΑΛ;) και Εκάλη με αύξηση μεταξύ 18,1% και 15,3% αντίστοιχα.
Το 2022 σε όλη την επικράτεια, η αύξηση σε μέσες ζητούμενες τιμές ενοικίασης σε σχέση με το 2021 κυμάνθηκε στο +6,7%, με τις υψηλότερες μεταβολές να εντοπίζονται σε Βάρη-Βάρκιζα (+23%), Φιλοθέη (+21%) , Υμηττό (+18%), Κηφισιά (+15%), Πειραϊκή (+14%), Κολωνάκι (+13%), Αγία Παρασκευή (+12%) και Παγκράτι (+11). Το τελευταίο τρίμηνο του 2022 έκλεισε με τις μέσες ζητούμενες τιμές ενοικίασης αυξάνονται +5% κατά μέσο όρο, σε σχέση με το τελευταίο τρίμηνο του 2021.
Η μέση τιμή ενοικίασης το 2022 ανήλθε σε 10,7 ευρώ/τ.μ. στα νότια προάστια της Αθήνας, σε 10 ευρώ/τ.μ. στα Βόρεια, σε 9 ευρώ/τ.μ. στο κέντρο της Αθήνας, σε 8,2 ευρώ/τ.μ. στον Πειραιά και σε 7,8 ευρώ/τ.μ. στον Δήμο Θεσσαλονίκης. Η μεγαλύτερη μέση τιμή ενοικίασης καταγράφηκε στη Βουλιαγμένη με 15,6 ευρώ/τ/μ. και ακολούθησαν Κολωνάκι με 14,9 ευρώ/τ.μ., Φιλοθέη και Ψυχικό με 14 ευρώ/τ.μ. και το ιστορικό κέντρο της πρωτεύουσας με 13,3 ευρώ/τ.μ.
Είναι επίσης αδιαμφισβήτητο ότι η επικείμενη επέκταση του δικτύου του μετρό με τη Γραμμή 4 έχει ήδη επηρεάσει περιοχές γύρω από τους νέους σταθμούς. Ενδεικτικά, σε Κυψέλη, Γαλάτσι, Ιλίσια και Εξάρχεια παρουσιάστηκε άνοδος κατά μέσο όρο +8,5% στις τιμές ενοικίασης διαμερισμάτων σε σχέση με το 2021.
Κατά τη διάρκεια του έτους, μεγάλη άνοδο στις τιμές ενοικίασης παρουσίασαν περιοχές στα Ανατολικά Προάστια της Αττικής. Ενδεικτικά, σε Γλυκά Νερά, Γέρακα και Λούτσα παρουσιάστηκαν αυξήσεις στις τιμές ενοικίασης της τάξεως του +20%, +15% και +8% αντίστοιχα.
Η εύκολη πρόσβαση προς τη θάλασσα σε δημοφιλείς παραλίες του λεκανοπεδίου, η πολεοδομική «άνεση» αυτών των περιοχών και η εύκολη πρόσβαση προς το αεροδρόμιο «Ελευθέριος Βενιζέλος», δίνουν στα ανατολικά προάστια ανταγωνιστικά πλεονεκτήματα σε σχέση με άλλα προάστια της Αθήνας και τα καθιστούν, όπως φαίνεται, ιδιαίτερα ελκυστικά. Στην τάση αυτή για απομάκρυνση του πληθυσμού προς τα ανατολικά του Νομού ενδεχομένως συνδράμει ότι πλέον υπάρχουν περισσότερες διαθέσιμες επιλογές ακινήτων διαφόρων τύπων (διαμερισμάτων με 2 ή 3 υπνοδωμάτια, studios, μεζονετών κ.α.), καθώς και οι διαρκώς αυξανόμενες τιμές ενοικίασης αντίστοιχων κατοικιών στα Βόρεια και τα Νότια Προάστια της Αττικής αλλά και στις περιοχές γύρω από το Κέντρο της Αθήνας.
Η γενική εικόνα
Σύμφωνα με τον κο Δημήτρη Μελαχροινό, CEO του Spitogatos«με βάση τα μέχρι τώρα δεδομένα, η τάση της ζήτησης παραμένει ανοδική, ενώ η πορεία του real estate στην Ελλάδα είναι πιο δυναμική σε σχέση με άλλες Ευρωπαϊκές χώρες που παρουσιάζεται ύφεση, όπως για παράδειγμα στη Γερμανία. Υπάρχουν, ωστόσο, αρκετές προκλήσεις για το real estate το νέο έτος, όπως η εξέλιξη του πληθωρισμού, τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων, η διαχείριση των μη εξυπηρετούμενων δανείων, αλλά και τα προγράμματα για ενίσχυση απόκτησης πρώτης κατοικίας, σε μια χρονιά εκλογών. Το 2023 θα είναι μια ενδιαφέρουσα χρονιά».
«Το real estate φαίνεται να αποτελεί μια επένδυση με πιο σταθερές αποδόσεις, σε ένα περιβάλλον όπου ο πληθωρισμός αυξάνεται και δικαιολογεί, σε ένα μεγάλο βαθμό, τις σταθερά αυξανόμενες τιμές πώλησης ακινήτων που είδαμε μέσα στο 2022», δηλώνει ο κ. Μελαχροινός.
Στην εικόνα της κτηματαγοράς επέδρασσαν σημαντικά καθ’ όλη τη διάρκεια του έτους και επιπλέον παράγοντες - προκλήσεις. Η αύξηση στις τιμές των οικοδομικών υλικών, που φανερά επηρεάζουν τις τιμές πώλησης νεόδμητων κατοικιών, η αύξηση του ρυθμού χορήγησης των στεγαστικών δανείων, αλλά και η αύξηση των επιτοκίων λόγω πληθωρισμού, συνέβαλλαν σημαντικά στην υψηλότερη ζήτηση ακινήτων προς πώληση και συνεπώς στις αυξανόμενες μέσες ζητούμενες τιμές τους.
Τι «βλέπει» η ΤτΕ
Υπενθυμίζεται ότι πρόσφατα η ΤτΕ σημείωνε ότι «η ελληνική αγορά ακινήτων, μετά από την υποτονική οικοδομική δραστηριότητα και την υποβάθμιση του υφιστάμενου κτιριακού αποθέματος επί μία δεκαετία και άνω, αναμένεται να διατηρήσει το αυξημένο ενδιαφέρον για ακίνητα υψηλών προδιαγραφών. Εκτιμάται ότι σημαντικό μέρος των επενδυτικών κεφαλαίων θα κατευθύνεται πλέον προς νέα κτίρια –ή ανακατασκευασμένα παλαιότερα– σύγχρονων περιβαλλοντικών προδιαγραφών, συμβατά με τη διεθνή τάση για βιώσιμες λύσεις. Παράλληλα, οι αναπλάσεις μεγάλης εμβέλειας που πραγματοποιούνται ή προγραμματίζονται, η βελτίωση των υποδομών, η σταδιακή ενεργειακή αναβάθμιση των κτιρίων (με τη συμβολή και του Εθνικού Σχεδίου Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας) και οι ελκυστικές αποδόσεις των ακινήτων υψηλών προδιαγραφών αναμένεται να λειτουργήσουν αντισταθμιστικά στην τρέχουσα δυσμενή συγκυρία και να συντηρήσουν σε ικανοποιητικό βαθμό τη θετική δυναμική της αγοράς».
Στο ενδεκάμηνο του 2022 η ελληνική αγορά ακινήτων προσέλκυσε έντονο επενδυτικό ενδιαφέρον και υψηλή ζήτηση για κατοικίες και υψηλών προδιαγραφών επαγγελματικές χρήσεις. Ωστόσο, παρά τη δυναμική την οποία διατηρεί, η αγορά βρίσκεται πάλι αντιμέτωπη με σημαντικές αβεβαιότητες, που σχετίζονται κυρίως με το συνεχιζόμενο πόλεμο στην Ουκρανία.
Οι επιπτώσεις από τη σταδιακή αύξηση του κόστους των υλικών και της ενέργειας, την άνοδο των επιτοκίων και τις πληθωριστικές πιέσεις αποτυπώνονται ήδη στη μείωση της οικοδομικής δραστηριότητας και στην υποχώρηση των προσδοκιών για την πορεία της αγοράς ακινήτων και της οικονομίας στη χώρα, αλλά και διεθνώς. Το γεγονός ότι η αύξηση που καταγράφεται στις τιμές και τη ζήτηση για ακίνητα υψηλών προδιαγραφών είναι συνυφασμένη με την άμεση ή έμμεση –μέσω του τουρισμού– εισροή ξένων κεφαλαίων στην αγορά καθιστά τη διατήρηση των υψηλών ρυθμών ανάπτυξης ευάλωτη στη διεθνή συγκυρία και ειδικά στα ζητήματα επάρκειας και κόστους της ενέργειας. Οι καθαρές ξένες άμεσες επενδύσεις για αγορά ακινήτων, σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, κατέγραψαν σημαντική αύξηση 60,2% την περίοδο Ιανουαρίου-Σεπτεμβρίου 2022 και ανήλθαν σε 1.276,9 εκατ. ευρώ, έναντι 797,2 εκατ. ευρώ το εννεάμηνο του 2021, ξεπερνώντας ακόμη και το αντίστοιχο επίπεδο που είχε καταγραφεί το 2019 (1.030,2 εκατ. ευρώ).
