Βρισκόμαστε στο δεύτερο εξάμηνο του έτους και βλέπουμε ότι η αγορά των ακινήτων είναι πολυδιασπασμένη και κινείται με διαφορετικές ταχύτητες ανάλογα με την κατηγορία του ακινήτου, τη θέση του, το μέγεθός του, την ηλικία του, την κατάστασή του και τα πολλά άλλα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά του κάθε ακινήτου.
Η αγορά ακινήτων επηρεάζεται και από τη γενικότερη πορεία της οικονομίας, αλλά ταυτόχρονα πρέπει να έχουμε στο μυαλό μας ότι το καλό ακίνητο αποτελεί προστασία από τον πληθωρισμό, ενώ παράλληλα έχει πολύ καλύτερη απόδοση από τα επιτόκια τραπεζών, ενώ μπορεί να έχει και υπεραξίες.
Η γενική, όμως, τάση κατά την τελευταία οκταετία είναι ανοδική, όπως παρατηρείται από τους δείκτες της ΤτΕ και φαίνονται στον παρακάτω πίνακα και αφορούν στην αγορά των κατοικιών:
- ΝΕ =Νέες οικοδομές με παλαιότητα έως 5 έτη
- Παλαιά = Οικοδομές με παλαιότητα άνω των 5 ετών
- Άλλες πόλεις = Άλλες μεγάλες πόλεις
Στον πίνακα αυτό βλέπουμε ότι στην περιοχή της Μητροπολιτικής Αθήνας έχουν πλέον ανακτηθεί πλήρως οι απώλειες στις τιμές που σημειώθηκαν κατά τη δεκαετή κρίση και υπερέχουν σε σχέση με το 2007, στη Θεσσαλονίκη είναι πολύ κοντά στα επίπεδα του 2007, ενώ στις άλλες περιοχές υπολείπονται κατά 11 έως 15%. Οι τιμές είναι ονομαστικές και δεν έχουν αποπληθωρισθεί.
Εδώ αξίζει να σημειώσουμε ότι ορισμένα νέα ακίνητα όπως πχ στο mega project του Ελληνικού, η γενικότερα στην Αθηναϊκή Ριβιέρα έχουν κατά πολύ ξεπεράσει αυτά τα επίπεδα του 2007, διότι πέραν των άλλων, απευθύνονται σε ένα ειδικό αλλά και διεθνές κοινό. Ίδια εικόνα μας δίδει και η εξέλιξη των οικοδομικών αδειών, όπου από το 2017 σημειώνεται αύξηση αλλά σε λογικά επίπεδα, όπως φαίνεται στο παρακάτω διάγραμμα:
Το περιβάλλον των Βαλκανίων, του συνεχιζόμενου πολέμου στην Ουκρανία αλλά και των σοβαρών ζητημάτων, στο Ιράν, στο Ισραήλ και την Παλαιστίνη, που έχουν επίπτωση στην Ανατολική Μεσόγειο αλλά και σε όλο τον κόσμο, αποτελούν παράγοντες κινδύνων που η έκτασή τους και η διάρκεια τους δεν είναι εύκολο να προσδιοριστεί και πόσο ενδεχομένως θα επηρεάσουν την ελληνική κτηματαγορά. Πάντως οι έως τώρα επιδράσεις δεν κρίνονται ως αρνητικές για την κτηματαγορά μας.
Άλλοι παράγοντες που επηρεάζουν την αγορά των ακινήτων είναι:
- Το κόστος ενέργειας και μεταφορικών που έχει εκτοξευθεί λόγω των ζητημάτων με τα στενά του Ορμούζ
- Το κόστος κατασκευής
- Τα προγράμματα που ενισχύουν την ανακαίνιση και βελτίωση των παλαιών κατασκευών, την αλλαγή χρήσης παλαιών ακινήτων, τη φορολογική στήριξη των ιδιοκτητών ακινήτων βοηθούν την αύξηση της προσφοράς. Αντίθετα τα προγράμματα που ενίσχυσαν τη ζήτηση είχαν ως αποτέλεσμα τη σημαντική αύξηση των τιμών
- Η έλλειψη εργατικού δυναμικού που επιθυμεί να εργασθεί σε αυτό τον τομέα
- Το ύψος των επιτοκίων, που αποθαρρύνει ενδιαφερόμενους ως δυσβάστακτο
- Το δημογραφικό της χώρας
- Τα διαθέσιμα των νοικοκυριών σε συνδυασμό με την άνοδο του κόστους ζωής
- Η βραχυχρόνια μίσθωση
- Ο μεγάλος αριθμός των κλειστών διαμερισμάτων που ανήκουν σε τράπεζες, σε servicers ή σε funds, είτε επειδή οι ιδιοκτήτες τους δεν θέλουν να τα ενοικιάσουν διότι ενδεχομένως απαιτούν σοβαρά ποσά για να ανακαινιστούν. Σημαντικός είναι και ο αριθμός διαμερισμάτων που έχουν περιέλθει στο δημόσιο λόγω αποποιήσεων κληρονομιάς και είναι κλειστά. Σημειώνουμε για προβληματισμό, ότι προ της κρίσης που η χώρα είχε πολύ περισσότερους κατοίκους, δεν υπήρχε πρόβλημα στέγης, ούτε και πρόβλημα ενοικίων.
Αξίζει ακόμη να σημειώσουμε ότι η βαθμιαία απομάκρυνση του πληθυσμού από τα χωριά και τις μικρές πόλεις και η αναζήτηση στέγης στις περιοχές Αθήνας, Θεσσαλονίκης η πόλεων που έχουν πολλούς φοιτητές η και τουρισμό, έχει οδηγήσει:
- Στην αύξηση τιμών και ενοικίων στις περιοχές ζήτησης
- Στη σχετική στασιμότητα τιμών στις περιοχές που έχουν μείωση πληθυσμού, έλλειψη βιομηχανιών και άλλων παραγωγικών δραστηριοτήτων
Τα serviced apartments είναι ένα σύγχρονο, μοντέρνο προϊόν, το οποίο συναντά τη ζήτηση. Το ίδιο ισχύει και για οργανωμένες φοιτητικές εστίες που αναπτύσσονται σιγά σιγά σε πόλεις που έχουν πανεπιστήμια και προσφέρουν σε λογικές τιμές κατοικίες, όπου το μηνιαίο μίσθωμα καλύπτει και τα έξοδα των κοινοχρήστων, το ηλεκτρικό ρεύμα και το internet.
Οι νέες ρυθμίσεις στην αγορά της βραχυχρόνιας μίσθωσης επηρεάζουν το τοπίο των ενοικίων, αλλά θα πρέπει να παραμείνουν σε ισορροπία, ώστε να μη καταστραφεί το προϊόν αυτό, που δημιουργήθηκε στα χρόνια της κρίσης, έδωσε απασχόληση σε πολλούς ανέργους, ενώ σήμερα συμβάλλει στη φιλοξενία εκατομμυρίων τουριστών, βοηθώντας το ΑΕΠ της χώρας μας.
Τα ακίνητα που αγοράζονται με το πρόγραμμα «χρυσής βίζας» έχουν παίξει και αυτά σοβαρό ρόλο ιδίως στην περιοχή της Αττικής κατά το παρελθόν και κατά το μεγαλύτερο ποσοστό από Κινέζους αγοραστές, ενώ μετά τα μέτρα της πολιτείας, πού αύξησαν τα ποσά για την Αττική, τη Θεσσαλονίκη και πολλά νησιά , έχουν στραφεί αυτές οι επενδύσεις σε άλλες περιοχές της χώρας, όπου τα όρια παραμένουν χαμηλότερα, (400.000 και 250.000 ευρώ).
Ένας άλλος σημαντικός παράγοντας που επηρεάζει το χώρο των ακινήτων είναι και η αναβάθμιση και ο εκσυγχρονισμός παλαιών οικοδομών. Δηλαδή, είναι πολλοί εκείνοι οι οποίοι μη έχοντας τη δυνατότητα να αγοράσουν καινούργιο διαμέρισμα, αγοράζουν σε χαμηλότερη τιμή ένα παλαιό, το οποίο εκσυγχρονίζουν και του δίνουν μια νέα ζωή. Αυτή η λύση είναι και συμβατή με τα πρότυπα που έχουν να κάνουν με την προστασία του περιβάλλοντος και με τις απαιτήσεις της ΕΕ για την ενεργειακή αναβάθμιση των οικοδομών.
Παραμένει ισχυρή η ζήτηση των γραφείων υψηλών προδιαγραφών ενώ είναι περιορισμένη στα χαμηλών προδιαγραφών παλαιά ακίνητα. Σοβαρή κινητικότητα εξακολουθεί να υπάρχει στο χώρο των logistics και των ξενοδοχείων, όπου πραγματοποιούνται πολλές συναλλαγές και αναπτύξεις και βρίσκονται σε εξέλιξη πολλές άλλες. Αυτοί οι δύο τομείς ακινήτων βρίσκονται συνεχώς στα radar των ΑΕΕΑΠ και άλλων επενδυτών. Πάντως το πλήθος των ξενοδοχείων στην Αττική θα πρέπει να σταθμιστεί από τους ξενοδόχους ώστε να μη μειωθούν οι πληρότητες.
Ειδικά τα logistics με μεγάλα ύψη, σε επίκαιρες θέσεις και πράσινα χαρακτηριστικά, ζητούνται πολύ. Έχουν όμως δρομολογηθεί σημαντικές νέες κατασκευές τόσο στην Αττική, όσο και στη Θεσσαλονίκη που θα βοηθήσουν πολύ στην ανάπτυξη. Η εξοχική κατοικία αποτελεί αντικείμενο ζήτησης από το εξωτερικό και σε πολύ μικρότερο βαθμό από το ελληνικό κοινό. Παρατηρούμε ότι ο κορεσμός στη Μύκονο και Σαντορίνη, και τα υψηλά επίπεδα τιμών εκεί, έχουν στρέψει τους αγοραστές – επενδυτές στα άλλα πανέμορφα νησιά μας στο Αιγαίο και στο Ιόνιο.
Ακόμη πολυτελή ακίνητα (βίλες κλπ) σε διεθνείς προορισμούς (Κυκλάδες, Κέρκυρα, Κρήτη, Ρόδος, παραλιακό μέτωπο Αττικής κ.α.) συναντούν ικανοποιητική ζήτηση και έχουν σημειωθεί τιμές ρεκόρ σε κάποιες περιπτώσεις. Πάντως, εξακολουθεί να παραμένει σοβαρό ζητούμενο και σε αυτές τις περιοχές η βελτίωση των υποδομών στις μεταφορές και στα θέματα υπηρεσιών υγείας.
Συμπερασματικά, το 2026 κινείται ικανοποιητικά για την αγορά ακινήτων, με δυσκολία στα ελληνικά νοικοκυριά, αλλά πρέπει όλοι να είμαστε σε εγρήγορση για το μέλλον, λόγω των πολλών αστάθμητων εν πολλοίς παραγόντων που αναφέρθηκαν προηγουμένως. Σε ό,τι αφορά στα στεγαστικά δάνεια, πέραν των όρων που (σωστά) θέτουν οι τράπεζες, υπάρχει και μεγάλη διστακτικότητα των υποψήφιων δανειστών, διότι θυμούνται τα κόκκινα δάνεια που δημιουργήθηκαν όταν ανετράπησαν (στην κρίση) τα οικονομικά δεδομένα των νοικοκυριών.
Η τοποθέτηση σε επιλεγμένα ακίνητα μπορεί να είναι μια έξυπνη κίνηση προφύλαξης από τον πληθωρισμό, αλλά και για μια απόδοση πολύ πάνω από τα επιτόκια τραπεζών. Ο τουρισμός είναι μια ελληνική σταθερά με πολύ καλές προοπτικές, αλλά πρέπει συνεχώς να παρακολουθούμε τις εξελίξεις, να βελτιωνόμαστε, να επεκτείνουμε τη σεζόν, να αναπτύξουμε περισσότερο την κρουαζιέρα, τον θρησκευτικό τουρισμό, τον ιαματικό και τον τουρισμό για συνταξιούχους.
Οι υποδομές μας (δρόμοι, αεροδρόμια, λιμάνια, νοσοκομεία και κέντρα υγείας, καθαριότητα κλπ) πρέπει διαρκώς να βελτιώνονται διότι, έτσι θα γίνει η Ελλάδα μας πιο ελκυστικός προορισμός. Τέλος, κάποτε πρέπει να δοθεί οριστική λύση και στο θέμα των υδροπλάνων, διότι έως τώρα έχουμε σημειώσει πολλές αστοχίες σε αυτό τον τομέα.
